Určenie vlastníctva nehnuteľnosti: Právny rozbor a súdne spory

Článok sa zaoberá problematikou určenia vlastníctva nehnuteľností, pričom analyzuje relevantnú legislatívu a súdne rozhodnutia. Zameriava sa na prípady, keď je vlastníctvo sporné a je potrebné ho určiť súdnou cestou.

Zastretý právny úkon a jeho dôsledky

Právny úkon, ktorý má zastierať iný právny úkon, je upravený v § 41a ods. 2 veta prvá Občianskeho zákonníka. Ak má byť určitým právnym úkonom urobeným len „naoko" (tzv. simulovaným právnym úkonom) zastieraný iný právny úkon (tzv. disimulovaný právny úkon), je simulovaný právny úkon neplatný z dôvodu nedostatku skutočnej vôle konajúcich subjektov urobiť tento úkon. V takých prípadoch platí zastieraný právny úkon, avšak iba ak zodpovedá vôli subjektov a spĺňa náležitosti požadované zákonom pre jeho platnosť.

Prípad z praxe: Spor o vlastníctvo nehnuteľností v katastrálnom území D.

Okresný súd Galanta zamietol žalobu, ktorou sa žalobca domáhal určenia, že je vlastníkom nehnuteľností v katastrálnom území D., konkrétne rodinného domu súpisné č. X. postaveného na parcele č. X., parcely č. X. - zastavaná plocha, parcely č. X. - záhrada a parcely č. X. - záhrada.

Priebeh udalostí a argumentácia súdu prvého stupňa

Súd prvého stupňa zistil, že 19. januára 2000 bola uzavretá kúpna zmluva, ktorou žalobca predal nehnuteľnosti žalovanému 1/ za 110 000 Sk. Vklad do katastra bol povolený 17. februára 2000. Následne žalovaný 1/ predal nehnuteľnosti žalovanému 2/ za 120 000 Sk (vklad povolený 24. februára 2000). Žalovaný 2/ potom predal nehnuteľnosti žalovaným 3/ a 4/ za 387 000 Sk, ktorá bola uhradená z hypotekárneho úveru poskytnutého žalovanou 5/ (vklad povolený 28. októbra 2003).

Súd prvého stupňa akcentoval, že žalobca pri uzatváraní kúpnej zmluvy z 19. januára 2000 vedel, o aký právny úkon ide a aké sú jeho právne dôsledky. Zmluva bola uzavretá v predpísanej písomnej forme, slobodne a bez nátlaku, prejav jeho vôle bol určitý a zrozumiteľný a pri uzatváraní zmluvy nekonal v omyle. Prevádzané nehnuteľnosti boli v zmluve dostatočne presne označené údajmi katastra a kúpna cena bola v súlade so zákonom určená dohodou účastníkov. Zo zistených skutkových okolností nevyplývalo, že by malo ísť o zabezpečovací prevod práva k nehnuteľnostiam. Žalobu z týchto dôvodov zamietol ako neopodstatnenú.

Prečítajte si tiež: Žalovaný Nárok Súd v SR

Rozhodnutie Krajského súdu v Trnave a Najvyššieho súdu SR

Krajský súd v Trnave potvrdil rozsudok vo vzťahu k žalovaným 1/, 2/ a 5/ a zmenil vo vzťahu k žalovaným 3/ a 4/ tak, že určil žalobcu za vlastníka nehnuteľností. Na dovolanie žalovaných 3/ a 4/ Najvyšší súd Slovenskej republiky vec vrátil. Krajský súd v Trnave následne opätovne potvrdil rozsudok súdu prvého stupňa vo vzťahu k žalovaným 1/, 2/ a 5/ a zmenil vo vzťahu k žalovaným 3/ a 4/ tak, že určil žalobcu za vlastníka nehnuteľností.

Argumentácia Krajského súdu v Trnave

Krajský súd v Trnave dospel k záveru, že žalobca preukázal naliehavý právny záujem na žalobou požadovanom určení, lebo bez tohto určenia je jeho právne postavenie neisté. Žaloba bola voči žalovaným 1/, 2/ a 5/ správne zamietnutá pre nedostatok ich pasívnej vecnej legitimácie. Vo vzťahu k žalovaným 3/ a 4/ odvolací súd poukázal na potrebu prejudiciálneho vyriešenia otázky platnosti zmlúv, ktorými malo dôjsť k postupnému prevodu nehnuteľností.

Vykonaným dokazovaním mal preukázané, že k uzavretiu kúpnej zmluvy medzi žalobcom a žalovaným 1/ došlo preto, lebo žalobca chcel finančne vypomôcť svojmu známemu, ktorý nemal dostatok finančných prostriedkov na opravu havarovaného auta. Za tým účelom žalovaný 1/ poskytol žalobcovi pôžičku 110 000 Sk s tým, že na jej zabezpečenie mali ako záloh slúžiť nehnuteľnosti. Podľa názoru odvolacieho súdu im išlo len o túto pôžičku a jej zabezpečenie, nie o predaj nehnuteľností. Odvolací súd poukázal na zmluvu o pôžičke z 19. januára 2000, podľa ktorej v prípade nesplatenia pôžičky v dohodnutej dobe žalobca „príde o dom".

Podľa názoru odvolacieho súdu súd prvého stupňa nezohľadnil dôsledne všetky uvedené okolnosti a nezaoberal sa otázkou, či pri uzavretí kúpnej zmluvy z 19. januára 2000 bola žalobcova vôľa v zhode s jej prejavom a či kúpna zmluva bola uzavretá vážne. Na základe dokazovania dospel k záveru, že nehnuteľnosti mali slúžiť ako záloh zabezpečujúci splnenie záväzku žalobcu zo zmluvy o pôžičke. Žalobca si chcel požičať peniaze, a nie predať nehnuteľnosti; obdobne žalovaný 1/ mu chcel peniaze požičať, a nie kúpiť od neho dom. Zmluvu teda obaja neuzavreli vážne a dôsledkom toho je jej absolútna neplatnosť (§ 39 Občianskeho zákonníka).

Odvolací súd uviedol, že „konanie in fraudem legis predstavuje postup, keď sa niekto chová podľa práva, ale tak, aby zámerne dosiahol výsledok právnou normou nepredvídaný a nežiaduci". I keď zákonu neodporovalo samo uzavretie kúpnej zmluvy, predsa len išlo o rozpor s ním, lebo účastníkmi bol v danom prípade dohodnutý tzv. prepadný záloh s úmyslom obísť kogentnú úpravu záložného práva. Dohoda, ktorej skutočným zmyslom je - bez ohľadu na jej označenie - dojednanie tzv. prepadného zálohu (uspokojenie pohľadávky záložného veriteľa tým, že mu pripadne záloh do vlastníctva), je v rozpore s účelom záložného práva a v dôsledku toho neplatná pre rozpor so zákonom. Už prvý nadobúdateľ (žalovaný 1/) sa preto nestal vlastníkom nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Žalovaná suma uhradená, ale nárok neuznaný

Vychádzajúc zo zásady, že nikto nemôže previesť na iného viac práv ako sám má, dospel odvolací súd k názoru o neplatnosti aj všetkých nasledujúcich kúpnych zmlúv, ktorými mali nehnuteľnosti nadobudnúť žalovaný 2/ a po ňom žalovaní 3/ a 4/. Len tým, že žalovaní 2/, 3/ a 4/ konali v dobrej viere v správnosť zápisu vlastníctva v katastri nehnuteľností, sa nemohli stať vlastníkmi nehnuteľností. Z výsledku takéhoto vyriešenia uvedenej predbežnej otázky (platnosti kúpnych zmlúv) vyplynul pre odvolací súd záver, že nedošlo k platnému prevodu vlastníctva zo žalobcu na žalovaného 1/ (ani následne na žalovaných 2/, 3/ a 4/). Žalobcu treba preto naďalej považovať za vlastníka nehnuteľností.

Vydržanie vlastníckeho práva

V kontexte určenia vlastníctva nehnuteľností je dôležitým inštitútom vydržanie. Vydržanie je spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva oprávnenou držbou nehnuteľnosti po dobu stanovenú zákonom. Právna úprava vydržania pred 1.1.1992, t.j. pred účinnosťou zákona č. 509/91 Zb., umožňovala nadobudnutie vlastníckeho práva na základe vydržania s ohľadom na znenie § 135a OZ v znení platnom do 31.12.1991. Subjektom vydržania mohla byť aj štátna organizácia.

Dobrá viera držiteľa

Rozlišovacím kritériom medzi oprávneným a neoprávneným držiteľom je dobrá viera, resp. nedostatok dobrej viery. Pre obsah dobrej viery nemôže postačovať presvedčenie držiteľa, že vec mu patrí. Dobrá viera musí byť daná nielen v čase, kedy sa stal držiteľom veci, ale po celú vydržaciu dobu.

Vydržanie a vyvlastnenie

Ak došlo k vyvlastneniu nehnuteľnosti, je potrebné skúmať, či bolo vyvlastnenie platné a či boli dodržané všetky zákonné podmienky. Ak bolo vyvlastnenie neplatné, pôvodný vlastník má právo domáhať sa vrátenia nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Ako prebieha prehodnotenie zdravotného stavu?

tags: #zalovany #je #vlastnikom #nehnutelnosti