Záložná Zmluva na Nehnuteľnosť: Kompletný Sprievodca

Záložná zmluva na nehnuteľnosť je dôležitý právny nástroj, ktorý slúži na zabezpečenie pohľadávky veriteľa. V prípade, ak dlžník nesplní svoj záväzok, veriteľ má právo uspokojiť svoju pohľadávku z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na záložnú zmluvu, jej účel, náležitosti, práva a povinnosti zmluvných strán, ako aj na proces vzniku a zániku záložného práva.

Úvod do Záložného Práva

Účelom záložného práva je zabezpečiť splnenie pohľadávky. Ak pohľadávka nie je splnená včas, záložný veriteľ ju môže uspokojiť speňažením zálohu. Vzor záložnej zmluvy je určený na nehnuteľnosti a zapisuje sa do katastra. Záložnú zmluvu uzatvára záložný veriteľ a záložca (vlastník zálohu). Vlastník veci (zálohu) môže, ale nemusí byť dlžníkom zabezpečenej pohľadávky. Záložca teda môže poskytnúť záloh na to, aby „ručil“ inej osobe.

Zmysel a Funkcia Zmluvy o Zriadení Záložného Práva

Zmluva o zriadení záložného práva je jednou z najčastejšie používaných zmlúv na zabezpečenie splnenia pohľadávky. Má svoj právny základ v Občianskom zákonníku (§ 151a až § 151me). Jej hlavnou funkciou je zabezpečiť pohľadávku osoby voči inej osobe a posilniť tak jej postavenie pre prípad, ak by pohľadávka nebola riadne a včas splnená.

Záložnú zmluvu uzatvára záložný veriteľ (ten, kto má pohľadávku - veriteľ) a záložca (tým je dlžník, ktorí má splniť veriteľovi pohľadávku, prípadne to môže byť aj iná odlišná osoba od dlžníka).

Náležitosti Zmluvy o Zriadení Záložného Práva

Záložná zmluva musí obsahovať:

Prečítajte si tiež: Založné právo s poznámkou o poradí

  • Označenie zmluvných strán: Je potrebné identifikovať, kto je záložný veriteľ a kto je záložca. Zmluvné strany musia byť označené v prípade podnikateľov obchodným menom, sídlom, právnou formou a IČO-m, ak ho majú pridelené a v prípade fyzických osôb menom a priezviskom, dátumom narodenia a trvalým pobytom.

  • Určenie zabezpečenej pohľadávky: Je potrebné v záložnej zmluve identifikovať pohľadávku, ktorú má veriteľ voči dlžníkovi a ktorá sa zabezpečuje záložným právom. Bez vymedzenia pohľadávky by nebolo možné určiť, čo vlastne má byť zabezpečené. Pri označení pohľadávky je potrebné určiť jej hodnotu. V prípade, ak nie je určená hodnota zabezpečenej pohľadávky, je potrebné určiť najvyššiu hodnotu istiny, do ktorej sa pohľadávka zabezpečuje.

  • Určenie zálohu: Ďalšou náležitosťou zmluvy je označenie predmetu záložného práva, tzv. zálohu. Je to vec, ktorá zabezpečuje pohľadávku určenú v záložnej zmluve a ktorú bude môcť záložný veriteľ speňažiť v prípade, ak jeho pohľadávka nebude riadne a včas splnená dlžníkom. Bez určenia zálohu by nebolo možné identifikovať, čo vlastne zabezpečuje pohľadávku. Osobitosťou zmluvy o zriadení záložného práva na byt je to, že predmetom zálohu musí byť v takom prípade nie len samotný byt, ale aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu prislúchajúci k bytu a spoluvlastnícky podiel na zastavanom a priľahlom pozemku prislúchajúci k bytu.

V prípade, že niektorá náležitosť nebude splnená, má to za následok absolútnu neplatnosť záložnej zmluvy. Hľadí sa na zmluvu, ako keby ani nedošlo k jej uzatvoreniu.

Príklad na neplatnosť záložnej zmluvy:

A, s.r.o. evidovala voči B, s.r.o. pohľadávku vo výške 10 000 eur. A, s.r.o. uzatvorila dňa 1.12.2018 s B, s.r.o. záložnú zmluvu. V zmluve uviedli, že sa zabezpečuje peňažná pohľadávka A, s.r.o. voči B, s.r.o. vo výške 10 000 eur. V zmluve však opomenuli špecifikovať záloh, ktorý má zabezpečiť pohľadávku. Uviedli len, že pohľadávka je zabezpečená “osobným vozidlom vo vlastníctve záložcu”, napriek tomu, že záložca má vo vlastníctve viacero osobných vozidiel. Záložná zmluva medzi A, s.r.o. a B, s.r.o. je tak neplatná.

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o záložných zmluvách

Záložná zmluva, v ktorej je zálohom nehnuteľnosť, musí mať písomnú formu. Nestačí ústna dohoda medzi záložným veriteľom a záložcom. Je tomu tak z dôvodu potreby zapísania záložného práva do katastra nehnuteľností. Záložnú zmluvu musíte predložiť na katastrálny úrad.

Aké Pohľadávky je Možné Zabezpečiť Záložným Právom

Občiansky zákonník ustanovuje, že zabezpečiť je možné nielen peňažnú, ale aj nepeňažnú pohľadávku. Taktiež je možné zabezpečiť pohľadávku, ktorá vznikne až v budúcnosti. Pri nepeňažnej pohľadávke je dôležité, aby jej hodnota bola určitá, prípadne určiteľná kedykoľvek počas trvania záložného práva.

Príklad na zabezpečenie pohľadávky, ktorá vznikne v budúcnosti:

A, s.r.o. uzatvorila dňa 1.2.2019 s B, s.r.o. zmluvu, na základe ktorej sa zaviazala do jedného roka vykonať stavebné práce - postaviť budovu v hodnote 200 000 eur. Dohodli sa, že časť sumy 100 000 eur bude vyplatená pri podpise zmluvy, druhá časť sumy, 80 000 eur bude vyplatená po uskutočnení stavebných prác a tretia časť sumy 20 000 eur bude vyplatená až po roku od uskutočnenia stavebných prác, ako určitá forma bezchybného vykonania prác. Za účelom zabezpečenia svojej pohľadávky, ktorá vznikne v budúcnosti (B, s.r.o. má povinnosť zaplatiť sumy 80 000 eur, resp. 20 000 eur až neskôr, po uzavretí záložnej zmluvy), uzavreli súčasne dňa 1.2.2019 záložnú zmluvu, pričom ako záloh dohodli budovu, ktorú má A, s.r.o. postaviť.

Čo Môže Byť Zálohom

Pojmom záloh sa označuje predmet záložného práva, teda určitá vec, ktorá zabezpečuje splnenie pohľadávky záložného veriteľa. Zálohom môže byť vec, právo, iná majetková hodnota, byt alebo nebytový priestor, ako aj súbor vecí, práv, cenný papier a podnik. Záložné právo sa vzťahuje aj na príslušenstvo týchto vecí (napr. úroky z omeškania pri nezaplatenej pohľadávke), ak sa v zmluve nedohodlo inak. Dokonca je možné, aby záloh vznikol až v budúcnosti (viď príklad vyššie na zabezpečenie pohľadávky, ktorá vznikne v budúcnosti, kde zálohom je budova postavená až po uzatvorení záložnej zmluvy). Založiť možno hnuteľnú i nehnuteľnú vec.

Príklad na predmet zálohu:

A, s.r.o. uzatvorila s B, s.r.o. zmluvu o zriadení záložného práva. Ako záloh si dohodli pohľadávku, ktorú eviduje B s.r.o. voči C, s.r.o.. B, s.r.o. nesplní pohľadávku voči A, s.r.o. riadne a včas. A, s.r.o. môže uspokojiť svoju pohľadávku voči B, s.r.o. pohľadávkou, ktorú má B, s.r.o. voči C, s.r.o., pričom na uspokojenie svojej pohľadávky môže použiť aj úroky z omeškania, ktoré má C, s.r.o. povinnosť zaplatiť B, s.r.o. za to, že pohľadávku voči B, s.r.o. neuhradila včas.

Prečítajte si tiež: AAA AUTO a overovanie vozidiel

Dve Fázy Vzniku Záložného Práva

Celý proces vzniku záložného práva k nehnuteľnosti pozostáva z dvoch štádií. Prvou fázou je uzavretie samotnej zmluvy o zriadení záložného práva. Bez uzavretia zmluvy nie je možné pristúpiť k druhej fáze, ktorou je zápis záložného práva do katastra nehnuteľností. Po uzavretí záložnej zmluvy je potrebné podať návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností na príslušnom Okresnom úrade, katastrálnom odbore. Následne má kataster lehotu 30 dní na to, aby záložné právo zavkladoval do katastra nehnuteľností. Rozhodnutím Okresného úradu o povolení vkladu záložného práva sa končí proces vzniku záložného práva. Na vznik záložného práva sa vyžaduje jeho vklad do katastra nehnuteľností.

Práva a Povinnosti Zmluvných Strán pri Záložnej Zmluve

Uzavretie každej zmluvy prináša pre jej účastníkov určité práva a povinnosti. Azda najpodstatnejším právom záložného veriteľa je právo začať s výkonom záložného práva v prípade, ak jeho pohľadávka nebude riadne a včas splnená. Výkon záložného práva sa uskutočňuje predovšetkým predajom zálohu. Zabezpečená pohľadávka sa uspokojí z výťažku predaja. Veriteľ sa však môže uspokojiť aj tým, že si záloh ponechá. Takáto dohoda je však možná až po tom, ako zabezpečená pohľadávka nadobudne splatnosť.

Príklad na neplatnosť dohody o uspokojení sa tým, že si veriteľ ponechá záloh:

A s.r.o. uzatvorila dňa 1.2.2019 záložnú zmluvu s B, s.r.o na zabezpečenie svojej pohľadávky vo výške 100 000 eur z titulu pôžičky. Zálohom bol nebytový priestor v hodnote 100 000 eur. Pohľadávka má nadobudnúť splatnosť dňa 1.6.2019 (do tohto dátumu je B, s.r.o. povinná vrátiť A, s.r.o. pôžičku). V záložnej zmluve sa dohodli, že ak B, s.r.o. nezaplatí včas pohľadávku, A, s.r.o. sa môže uspokojiť tak, že nadobudne vlastnícke právo k nebytovému priestoru. Takáto dohoda je však neplatná, nakoľko ešte nenastala splatnosť pohľadávky. Až po 1.6.2019 sa môže A, s.r.o. dohodnúť s B, s.r.o. tak, že sa stane vlastníkom nebytového priestoru.

Na druhej strane účastníkov je záložca. Ak sa v zmluve nedohodne inak, je oprávnený užívať záloh “zvyčajným spôsobom”. Musí sa však zdržať všetkého, čím by sa zmenšila hodnota zálohu. Kým zabezpečená pohľadávka nenadobudne splatnosť, má záložca právo aj disponovať so zálohom, čiže napr. môže predať záloh alebo ho darovať, ak sa v zmluve nedohodli inak. Povinnosťou záložcu je strpieť výkon záložného práva v prípade, ak nesplní pohľadávku veriteľa riadne a včas.

Zánik Záložného Práva

Občiansky zákonník vymenúva situácie, za ktorých dochádza k zániku záložného práva. To zaniká v prípade, ak:

  • Zanikne zabezpečená pohľadávka - dlžník riadne a včas splní pohľadávku veriteľa.
  • Zanikne predmet záložného práva - záloh sa zničí.
  • Ak sa záložný veriteľ vzdá záložného práva.
  • Uplynutím času, na ktorý bolo záložné právo zriadené.
  • Vrátením veci, ak záložné právo vzniklo odovzdaním hnuteľnej veci.
  • Prevedením zálohu v bežnom obchodnom styku, alebo ak nadobúdateľ zálohu (ten, kto napr. kúpil záloh) bol dobromyseľný v tom, že nadobúda záloh, ktorý nie je zaťažený záložným právom.
  • Ak zmluva o zriadení záložného práva určuje, že záložca môže previesť záloh bez zaťaženia záložným právom.
  • Iným spôsobom uvedeným v zmluve.
  • Výkonom záložného práva, napr. speňažením zálohu.

Nielen vznik záložného práva prebieha v dvoch štádiách, ale aj zánik. Po zániku záložného práva k nehnuteľnosti je potrebné vykonať výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností. Za týmto účelom je záložný veriteľ povinný podať žiadosť o výmaz bez zbytočného odkladu po zániku záložného práva.

Vzorové Zmluvy o Zriadení Záložného Práva

Pre lepšiu ilustráciu uvádzame vzorové zmluvy o zriadení záložného práva na byt a rodinný dom:

Zmluva o Zriadení Záložného Práva na Byt

Zmluvné strany:

1/ Meno a priezvisko: Jozef Novák, rod. Novák

Bydlisko: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republika

Dátum narodenia: 01.01.1990

Rodné číslo: 900101/1234

Štátna príslušnosť: SR

(ďalej len „záložný veriteľ“)

a

2/ Meno a priezvisko: Peter Novák, rod. Novák

Bydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republika

Dátum narodenia: 01.01.1990

Rodné číslo: 900101/1234

Štátna príslušnosť: SR

(ďalej len „záložca“)

(záložný veriteľ a záložca spolu aj ako „zmluvné strany“ a každý samostatne aj ako „zmluvná strana“)

sa dohodli na uzatvorení tejto Zmluvy o zriadení záložného práva na byt (ďalej len „zmluva“) v zmysle ust. § 151b a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení, za nasledovných podmienok:

Článok I. Úvodné ustanovenia

  1. Záložný veriteľ ako veriteľ a záložca ako dlžník uzavreli dňa 02.01.2015 zmluvu o pôžičke, predmetom ktorej bolo poskytnutie peňažných prostriedkov záložným veriteľom záložcovi, a to vo výške 50.000,- Eur (slovom: päťdesiattisíc Eur). Záložca sa zaviazal vrátiť peňažného prostriedky záložnému veriteľovi v zmysle podmienok zmluvy o pôžičke, a to najneskôr do 01.07.2015.
  2. Pohľadávka, ktorá je zabezpečovaná záložným právom podľa tejto zmluvy je pohľadávka záložného veriteľa na vrátenie pôžičky vo výške 50.000,- Eur (slovom: päťdesiattisíc Eur) od záložcu, a to riadne a včas, tak ako to zmluvné strany dojednali v zmluve o pôžičke (ďalej len „zabezpečovaná pohľadávka“).
  3. Záložca vyhlasuje, že je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti zapísanej v katastri nehnuteľností Slovenskej republiky, vedenom Okresným úradom Púchov, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. 1234, a to bytu č. 13 vo vchode číslo 50, na 5. poschodí bytového domu, pod súpisným č. 4563, postavený na parcele registra KN/C č.
  4. Záložca poskytuje nehnuteľnosť ako záloh podľa podmienok tejto záložnej zmluvy.

Článok II. Predmet zmluvy

Záložca je výlučným vlastníkom zálohu, ktorý je špecifikovaný v bode 2. čl. I. tejto zmluvy a na tento záloh zriaďuje záložné právo v prospech záložného veriteľa z titulu zabezpečenia pohľadávky záložného veriteľa, ktorá je uvedená v bode 1. čl. I. tejto zmluvy, a to vo výške 50.000,- Eur (slovom: päťdesiattisíc Eur).

Článok III. Práva a povinnosti záložcu

Záložca je oprávnený aj počas trvania záložného práva záloh riadne užívať v súlade s jeho obvyklým určením, je však povinný zdržať sa všetkého, čím sa okrem bežného opotrebovania hodnota zálohu zmenšuje. Záložca sa zaväzuje, že bude záloh chrániť pred poškodením a zničením, a že sa o záloh bude starať so starostlivosťou riadneho hospodára.

Článok IV. Niektoré podmienky výkonu záložného práva

  1. V prípade, že zabezpečovaná pohľadávka nebude včas a riadne splnená, je záložný veriteľ po predchádzajúcom upozornení záložcu oprávnený predať záloh a z výťažku uspokojiť zabezpečovanú pohľadávku, a to aj v prípade, že zabezpečovaná pohľadávka je už premlčaná. Pri predaji zálohu koná záložný veriteľ v mene záložcu.

  2. Záložný veriteľ je oprávnený zvoliť sám vhodný spôsob predaja zálohu, najmä:

    • formou výberu kupujúceho obdobne ako na verejnej dražbe (ďalej len „verejná dražba“),
    • verejnou súťažou,
    • verejným výberovým konaním,
    • priamo kupujúcemu,
    • iným vhodným spôsobom, ktorý zvolí záložný veriteľ,
    • prostredníctvom tretej osoby.

  3. V prípade predaja zálohu, je záložný veriteľ povinný predať záloh najmenej za trhovú cenu určenú v znaleckom posudku.

  4. V prípade, že záložný veriteľ predáva záloh iným spôsobom, než je predaj na verejnej dražbe, je záložný veriteľ oprávnený poveriť výkonom predaja takýmto iným vhodným spôsobom tretiu osobu.

  5. V prípade, že záložný veriteľ záloh nepredá niektorým z vyššie uvedených spôsobov, je oprávnený záloh predať priamo akejkoľvek tretej osobe za cenu a podmienok splatnosti, ktoré dohodne s treťou osobou, pokiaľ záložného dlžníka minimálne šesťdesiat (60) dní vopred upozornil na zamýšľaný spôsob predaja zálohu, na výšku a splatnosť kúpnej ceny, pričom záložný dlžník počas tohto obdobia ani sám nenašiel iného záujemcu na kúpu za výhodnejších podmienok (najmä výška ceny a jej splatnosť).

Článok V. Záverečné ustanovenia

  1. Na vznik záložného práva sa vyžaduje jeho vklad do katastra nehnuteľností. Návrh na vklad záložného práva podáva a poplatky s tým súvisiace znáša záložca.
  2. Vo veciach neupravených zmluvou sa zmluvný vzťah spravu­je Občianskym zákonníkom a príslušnými ustanove­niami všeobecne záväzných právnych predpisov.
  3. Zmluva je vyhotove­ná v štyroch (2) rovnopisoch, jeden (1) rovnopis obdrží záložný veriteľ, jeden (1) rovnopis obdrží záložca a dva (2) rovnopisy sú určené pre príslušný Okresný úrad, katastrálny odbor.
  4. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu zmluv­ný­mi stranami.

Zmluva o Zriadení Záložného Práva na Rodinný Dom

Zmluvné strany:

1/ Meno a priezvisko: Jozef Novák, rod. Novák

Bydlisko: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republika

Dátum narodenia: 01.01.1990

Rodné číslo: 900101/1234

Štátna príslušnosť: SR

(ďalej len „záložný veriteľ“)

a

tags: #záložná #zmluva #nehnuteľnosť #vzor

Ďalšie články