Záložná Zmluva a Jej Vady: Komplexný Prehľad

Záložná zmluva je dôležitý právny inštitút, ktorý zohráva kľúčovú úlohu pri zabezpečovaní pohľadávok. Avšak, s uzatváraním záložných zmlúv sa môžu spájať rôzne problémy a vady, ktoré môžu mať negatívny dopad na zúčastnené strany. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o záložných zmluvách, ich náležitostiach, možných vadách a spôsoboch riešenia problémov, ktoré môžu vzniknúť.

Čo je Záložná Zmluva?

Záložná zmluva alebo zmluva o zriadení záložného práva je zmluvou, na základe ktorej si veriteľ môže zabezpečiť svoju pohľadávku. Vkladom záložnej zmluvy do katastra nehnuteľností vzniká k nehnuteľnosti ťarcha - záložné právo. Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky tým, že záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť svoju pohľadávku z predmetu záložného práva (zálohu), ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená.

Náležitosti Kúpnej Zmluvy a Ich Význam

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať minimálne údaje, ktoré nazývame podstatnými náležitosťami zmluvy. Medzi tieto náležitosti patrí identifikácia zmluvných strán - predávajúci a kupujúci, predmet zmluvy - špecifikácia nehnuteľnosti a výška kúpnej ceny. V prípade prevodu vlastníckeho práva k bytu je nevyhnutné v zmluve uviesť aj popis bytu, označenie čísla bytu, čísla vchodu, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu, vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva domu vyhlásenie nadobúdateľa bytu o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy a úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany.

Okrem podstatných náležitostí by dobrá zmluva mala obsahovať napríklad aj bezpečný spôsob úhrady kúpnej ceny alebo ubezpečenie o tom, že na nehnuteľnosti neviaznu ťarchy.Podpisy predávajúcich na kúpnej zmluve musia byť úradne osvedčené u notára alebo na miestnom úrade. Ak sú predávajúci zastúpení na základe plnomocenstva, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený.

Vady Záložnej Zmluvy

Právne Vady

Medzi právne vady patrí napríklad situácia, keď je záložné právo zriadené na nehnuteľnosti, ktorá je zaťažená iným právom, ktoré má prednosť. Právnymi vadami, sú práva tretích osôb, ktoré obmedzujú vlastníka pri užívaní a disponovaní s vecou, a teda aj záložné právo. Proti tomu, kto právo ohrozí alebo poruší, možno sa domáhať ochrany u orgánu, ktorý je na to povolaný. Ak došlo k zrejmému zásahu do pokojného stavu, možno sa domáhať ochrany na obci. Obec môže predbežne zásah zakázať alebo uložiť, aby bol obnovený predošlý stav.

Prečítajte si tiež: Založné právo s poznámkou o poradí

Faktické Vady

Faktické vady sa týkajú samotného predmetu záložného práva, napríklad ak nehnuteľnosť nespĺňa podmienky, ktoré boli uvedené v záložnej zmluve.

Skryté Vady

Skryté vady sú vady, ktoré neboli zjavné pri uzatváraní záložnej zmluvy a vyšli najavo až neskôr. Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady.

Práva a Povinnosti Zmluvných Strán

Práva Veriteľa

Veriteľ má právo na uspokojenie svojej pohľadávky z predmetu záložného práva, ak dlžník nesplní svoj záväzok riadne a včas.

Povinnosti Veriteľa

Záložný veriteľ je povinný podať žiadosť o výmaz záložného práva bez zbytočného odkladu po zániku záložného práva.

Práva Dlžníka

Dlžník má právo na vrátenie zálohu po splnení svojho záväzku.

Prečítajte si tiež: Všetko o záložných zmluvách na nehnuteľnosti

Povinnosti Dlžníka

Dlžník má povinnosť informovať veriteľa o všetkých skutočnostiach, ktoré by mohli mať vplyv na hodnotu zálohu.

Riešenie Problémov so Záložnou Zmluvou

Komunikácia s Predávajúcim

Prvým krokom by mala byť komunikácia s predávajúcim, aby ste získali viac informácií o existencii a stave dlhu. Následne, možno bude potrebné kontaktovať veriteľa s cieľom overiť, či bol dlh už vyplatený. Ak bol dlh vyplatený, veriteľ by mal byť ochotný z iniciatívy vykonať výmaz záložného práva z registra.

Overenie Pravosti a Aktuálneho Stav

Základným krokom je overenie pravosti a aktuálneho stavu záložného práva.

Kontaktovanie Veriteľa

Možno bude potrebné kontaktovať veriteľa s cieľom overiť, či bol dlh už vyplatený. Ak bol dlh vyplatený, veriteľ by mal byť ochotný z iniciatívy vykonať výmaz záložného práva z registra.

Právne Kroky

V prípade, že dlh nebol vyplatený, je potrebné zvážiť právne kroky. Môžete sa pokúsiť o dohodu s veriteľom alebo zvážiť využitie právnych prostriedkov na ochranu svojich práv. Môžete odstúpiť od zmluvy a žiadať vrátenie peňazí. Taktiež je možné riešiť situáciu prostredníctvom právnika, ktorý vám poskytne konkrétne kroky a postupy, ako v týchto situáciách postupovať.

Prečítajte si tiež: AAA AUTO a overovanie vozidiel

Odstúpenie od Zmluvy

Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

Zľava z Ceny

Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady.

Súdne Konanie

Ak nedôjde k dohode, je možné sa obrátiť na súd, ktorý rozhodne o platnosti záložnej zmluvy a prípadných nárokoch zmluvných strán.

Záložné Právo a Kúpa Vozidla

V prípade, že ste zistili, že na kúpenom aute je zápis v regstri založených práv, je dôležité postupovať systematicky. Právne predpisy na Slovensku umožňujú, že ak je vozidlo predmetom záložného práva, toto právo prechádza na nového majiteľa spolu s vozidlom. Teda ak je dlh stále nevyplatený, záložné právo zostáva platné aj pre nového majiteľa.

Darovacia Zmluva

Nehnuteľnosť možno darovať na základe darovacej zmluvy uzatvorenej medzi darcom a obdarovaným. Darovacia zmluva je bezodplatná, to znamená, že plnenie prichádza len od darcu k obdarovanému. Ak je predmetom darovacej zmluvy nehnuteľnosť, vlastnícke právo prechádza až vkladom do katastra nehnuteľností, obdobne ako pri kúpnych zmluvách. Aj vklad darovacej zmluvy je spoplatnený vo výške 66,- €.

V praxi sa často stretávame so situáciou, kedy je namiesto darovacej zmluvy uzatváraná kúpna zmluva s kúpnou cenou vo výške 1,- €. Takéto konanie možno považovať za obchádzanie zákona, čo Občiansky zákonník sankcionuje absolútnou neplatnosťou takéhoto právneho úkonu. Z uvedeného dôvodu odporúčame namiesto kúpnej zmluvy za 1,- € vždy uzatvoriť darovaciu zmluvu.

Darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Pojem dobré mravy, ani čo si môžeme predstaviť pod ich hrubým porušením zákon neuvádza. Z rozhodovacej praxe súdov vyplýva, že hrubým porušením dobrých mravov je napríklad psychický nátlak, fyzické násilie či neposkytnutie potrebnej pomoci. Závisí však vždy od konkrétnych skutkových okolností. Za hrubé porušenie dobrých mravov obdarovaným nemožno považovať predaj darovanej veci cudzej osobe, alebo nenavštevovanie darcu pri príležitosti sviatkov a jeho životných jubileí.

Na druhej strane je obdarovaný oprávnený vec vrátiť, ak darca neupozornil obdarovaného na vady darovanej veci.

Nájomná Zmluva

Základnú úpravu nájomnej zmluvy obsahuje Občiansky zákonník, ktorý okrem všeobecných ustanovení platných pre všetky typy nájomných zmlúv obsahuje aj osobitné ustanovenia týkajúce sa len nájmu bytov. Prenajímateľ a nájomca sa môžu dohodnúť, že ich nájomný vzťah na byt sa bude spravovať osobitným zákonom o krátkodobom nájme bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu môžu zmluvné strany naplno využiť v prípade, ak si prenajímateľ splnil povinnosť registrácie na daň z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti.

Nájomná zmluva musí obsahovať označenie zmluvných strán, označenie predmetu nájmu a rozsah užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Vhodné je upraviť si aj dobu nájmu, pretože v prípade, ak doba nájmu nie je určená považuje sa nájomná zmluva za uzatvorenú na dobu neurčitú.

Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak:

• prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov,
• nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný,
• nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome,
• nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa,
• je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať,
• nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu,
• nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie.

Výpovedná doba závisí od právneho režimu, podľa ktorého bola nájomná zmluva uzatvorená. Ak bola nájomná zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka, výpovedná doba je najmenej tri mesiace. V prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu nesmie byť kratšia ako jeden mesiac (v niektorých zákonom stanovených prípadoch porušenia povinností prenajímateľom či nájomcom môže byť výpovedná doba dokonca pätnásťdňová).

Zmluvné strany sa vždy môžu dohodnúť na výpovednej dobe v dlhšom trvaní, než je zákonné minimum.

Ťarchy

Pod pojmom ťarchy môžeme rozumieť práva iných osôb než vlastníka nehnuteľnosti, ktoré obmedzujú jeho vlastnícke právo. Ťarchy k nehnuteľnosti nájdeme v časti C listu vlastníctva. Typickými príkladmi tiarch sú záložné právo a vecné bremeno.

Vecné bremená na druhej strane obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať.

Vecné bremeno môže vzniknúť niektorým z nasledujúcich spôsobov:

• písomnou zmluvou,
• na základe závetu,
• schválenou dohodou dedičov,
• rozhodnutím príslušného orgánu (súdu či stavebného úradu),
• zo zákona,
• vydržaním.

Vecné bremená zanikajú zmluvou, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je potrebný aj vklad do katastra nehnuteľností. Vecné bremeno taktiež zanikne, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti (napr. v dôsledku vyschnutia studne). Ak právo zodpovedajúce vecnému bremenu patrí určitej osobe, vecné bremeno zanikne najneskôr jej smrťou alebo zánikom.

Dôležité Ustanovenia Občianskeho Zákonníka

Zodpovednosť za Vady

Podľa § 499 Občianskeho zákonníka (OZ), kto prenechá inému vec za odplatu, zodpovedá za to, že vec v čase plnenia má vlastnosti výslovne vymienené alebo obvyklé, že ju možno použiť podľa povahy a účelu zmluvy alebo podľa toho, čo účastníci dojednali, a že vec nemá právne vady.

Upozornenie na Vady

V zmysle § 596 OZ, ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

Právo na Zľavu alebo Odstúpenie od Zmluvy

Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.

Ubezpečenie o Vlastnostiach

Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

Zánik Záložného Práva a Výmaz z Registra

Ak bola splnená povinnosť zabezpečená záložným právom, záložné právo zaniklo. Po zániku záložného práva sa vykoná výmaz záložného práva z registra záložných práv.

Povinnosť Veriteľa

Záložný veriteľ je povinný podať žiadosť o výmaz záložného práva bez zbytočného odkladu po zániku záložného práva.

Žiadosť o Výmaz

Žiadosť o výmaz záložného práva je oprávnený podať aj záložca. Záložca je povinný žiadosť doložiť písomným potvrdením o splnení záväzku alebo inou listinou preukazujúcou zánik záložného práva vystavenou záložným veriteľom.

tags: #záložná #zmluva #vady