Zmluva o zriadení záložného práva s poznámkou o poradí: Vzor a dôležité aspekty

Zmluva o zriadení záložného práva je právny dokument, ktorý zabezpečuje pohľadávku veriteľa prostredníctvom záložného práva k majetku dlžníka. Ak dlžník nesplní svoje záväzky, veriteľ má právo uspokojiť svoju pohľadávku z hodnoty zálohu. Dôležitou súčasťou záložnej zmluvy môže byť aj dohoda o zriadení blomba, ktorá má informatívny charakter a upozorňuje tretie strany na existenciu záložného práva.

Základné pojmy

  • Záložné právo: Právo veriteľa uspokojiť svoju pohľadávku z hodnoty zálohu, ak dlžník nesplní svoje záväzky.
  • Záložná zmluva: Zmluva, ktorou sa zriaďuje záložné právo.
  • Záložca: Osoba, ktorá dáva do zálohu svoj majetok na zabezpečenie pohľadávky.
  • Záložný veriteľ: Osoba, v prospech ktorej sa zriaďuje záložné právo.
  • Blomba: Poznámka v katastri nehnuteľností, ktorá informuje o existencii záložného práva alebo iného právneho obmedzenia.

Dôležitosť záložnej zmluvy

Záložná zmluva je kľúčová pre zabezpečenie pohľadávok veriteľa. Bez platnej záložnej zmluvy by veriteľ nemal právny nárok na uspokojenie svojej pohľadávky z hodnoty zálohu v prípade nesplnenia záväzkov dlžníkom.

Náležitosti záložnej zmluvy

Záložná zmluva musí obsahovať určité náležitosti, aby bola platná a účinná. Medzi základné náležitosti patria:

  1. Identifikácia zmluvných strán: Presné označenie záložcu a záložného veriteľa (meno, priezvisko, bydlisko, rodné číslo/názov, sídlo, IČO).
  2. Identifikácia zálohu: Podrobný opis zálohu (napr. nehnuteľnosti, hnuteľné veci, pohľadávky), aby bolo jednoznačne určené, čo je predmetom záložného práva. Ak ide o nehnuteľnosť, je potrebné uviesť údaje z katastra nehnuteľností (číslo listu vlastníctva, parcelné číslo, druh pozemku, atď.).
  3. Výška zabezpečenej pohľadávky: Presná suma, ktorú záložné právo zabezpečuje.
  4. Právny dôvod vzniku pohľadávky: Odkaz na zmluvu alebo iný právny titul, na základe ktorého pohľadávka vznikla.
  5. Doba trvania záložného práva: Určenie, či sa záložné právo zriaďuje na dobu určitú alebo neurčitú.
  6. Podmienky uspokojenia pohľadávky: Stanovenie podmienok, za ktorých môže záložný veriteľ uspokojiť svoju pohľadávku zo zálohu (napr. omeškanie s platbou, vyhlásenie konkurzu).
  7. Dohoda o poradí záložných práv: Ak na zálohu existujú aj iné záložné práva, je potrebné určiť poradie, v akom budú uspokojované.
  8. Ďalšie dojednania: Dohody o poistení zálohu, údržbe, správe a pod.
  9. Podpisy zmluvných strán: Záložná zmluva musí byť podpísaná záložcom a záložným veriteľom. Podpisy na zmluve o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti musia byť úradne osvedčené.

Blomba

Blomba je úradný záznam v katastri nehnuteľností, ktorý slúži na informovanie tretích strán o tom, že s nehnuteľnosťou sa vykonáva nejaký právny úkon, napr. zriadenie záložného práva. Zriadenie blomba má informatívny charakter a slúži na ochranu záložného veriteľa, pretože upozorňuje potenciálnych záujemcov o kúpu alebo zaťaženie nehnuteľnosti, že existuje záložné právo.

Zriadenie blomba

Na zriadenie blomba je potrebné podať na príslušný katastrálny odbor okresného úradu žiadosť o zriadenie blomba spolu s návrhom na vklad záložného práva. Katastrálny odbor po prijatí žiadosti zriadi plombu na liste vlastníctva nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o záložných zmluvách

Vzor záložnej zmluvy

Vzor záložnej zmluvy o zriadení blomba by mal obsahovať všetky vyššie uvedené náležitosti. Je však dôležité zdôrazniť, že každý prípad je individuálny a preto je vhodné konzultovať vypracovanie záložnej zmluvy s právnikom alebo notárom, ktorí zohľadnia špecifické okolnosti prípadu.

Príklad štruktúry záložnej zmluvy

Záložná zmluva

uzatvorená podľa § 151a a nasl. Občianskeho zákonníka

medzi

  1. Záložca: (Meno, priezvisko/Názov, bydlisko/sídlo, rodné číslo/IČO)

    a

    Prečítajte si tiež: Všetko o záložných zmluvách na nehnuteľnosti

  2. Záložný veriteľ: (Meno, priezvisko/Názov, bydlisko/sídlo, rodné číslo/IČO)

Článok I. Predmet zmluvy

  1. Záložca je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti: (Podrobný opis nehnuteľnosti s údajmi z katastra nehnuteľností).
  2. Záložca zriaďuje v prospech záložného veriteľa záložné právo k nehnuteľnosti uvedenej v bode 1 tohto článku na zabezpečenie pohľadávky záložného veriteľa voči záložcovi.

Článok II. Zabezpečená pohľadávka

  1. Záložné právo sa zriaďuje na zabezpečenie pohľadávky záložného veriteľa voči záložcovi vo výške (suma v EUR) s príslušenstvom, ktorá vznikla na základe (právny dôvod vzniku pohľadávky).
  2. Pohľadávka je splatná dňa (dátum splatnosti).

Článok III. Zriadenie záložného práva

  1. Záložca zriaďuje záložné právo k nehnuteľnosti uvedenej v Článku I. tejto zmluvy v prospech záložného veriteľa.
  2. Záložné právo sa zriaďuje na dobu (určitú/neurčitú).
  3. Záložný veriteľ je oprávnený uspokojiť svoju pohľadávku zo zálohu v prípade, ak (podmienky uspokojenia pohľadávky).

Článok IV. Práva a povinnosti zmluvných strán

  1. Záložca je povinný: (Povinnosti záložcu, napr. udržiavať nehnuteľnosť v dobrom stave, poistiť nehnuteľnosť).
  2. Záložný veriteľ je oprávnený: (Práva záložného veriteľa, napr. kontrolovať stav nehnuteľnosti).

Článok V. Poradie záložného práva

  1. Zmluvné strany sa dohodli, že záložné právo zriadené touto zmluvou bude mať (prvé/druhé/ďalšie) poradie.

Článok VI. Zriadenie blomba

  1. Zmluvné strany sa dohodli, že záložný veriteľ je oprávnený podať návrh na zriadenie blomba na liste vlastníctva nehnuteľnosti uvedenej v Článku I. tejto zmluvy.

Článok VII. Záverečné ustanovenia

  1. Táto zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami.
  2. Zmluvné strany vyhlasujú, že si túto zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju podpísali.
  3. Táto zmluva je vyhotovená v (počet) rovnopisoch, z ktorých každá zo zmluvných strán obdrží (počet) rovnopisov.

V (Miesto), dňa (Dátum)

Záložca

Záložný veriteľ

Možnosti úhrady kúpnej ceny pri predaji nehnuteľnosti

Pri predaji nehnuteľnosti existuje niekoľko spôsobov úhrady kúpnej ceny. Je dôležité zvážiť ich výhody a nevýhody a vybrať si ten najvhodnejší pre danú situáciu.

Prečítajte si tiež: AAA AUTO a overovanie vozidiel

Platba v hotovosti

Platba v hotovosti je síce priama, ale zákon č. 394/2012 Z.z. o obmedzení platieb v hotovosti stanovuje limity:

  • Medzi fyzickými osobami: do 15.000,- Eur.
  • Medzi podnikateľmi: do 5.000,- Eur.

Rozdelenie platby do niekoľkých splátok alebo na základe viacerých právnych úkonov nie je povolené. Zaplatenie kúpnej ceny v trhovej hodnote za nehnuteľnosť v hotovosti sa neodporúča.

Úschova peňazí u realitnej kancelárie

Uschovanie peňazí na komerčnom účte realitnej kancelárie sa neodporúča. Realitná kancelária nie je oprávnená uschovávať peniaze tretích osôb a hrozí riziko konkurzu, reštrukturalizácie alebo sprenevery.

Hypotékárny úver

Kupujúci podpíše zmluvu o úvere s bankou. Banka vyžaduje zriadenie záložného práva k nehnuteľnosti, ktoré jej kryje návratnosť úveru. Na základe záložnej zmluvy uzavretej medzi predávajúcim a bankou, sa k prevádzanej nehnuteľnosti zriadi záložné právo v prospech banky.

Vinkulácia v banke

Kupujúci zriadi vinkulovaný účet na svoje meno v banke, na ktorom bude vinkulovať (blokovať) peniaze v prospech predávajúceho. V zmluve o vinkulácii bude stanovená podmienka, po splnení ktorej banka uvoľní peniaze v prospech predávajúceho (napr. predloženie právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva).

Notárska úschova

Veľmi častý spôsob úhrady kúpnej ceny je prostredníctvom notárskej úschovy zriadenej u notára na základe zápisnice o notárskej úschove peňazí. Kupujúci vopred na účet notára uhradí kúpnu cenu, vzdá sa dispozície s týmito peniazmi. Následne predávajúci, kupujúci a notár podpíšu zápisnicu o notárskej úschove peňazí. V zápisnici sa dohodne podmienka vyplatenia peňazí z notárskej úschovy, ktorej splnenie vyhodnotí notár (napr. predloženie príslušného výpisu z listu vlastníctva, na ktorom ako vlastník nehnuteľnosti bude vedený už kupujúci). Notárska zápisnica je verejnou listinou a má dôkaznú silu na súde. Notár je poistený pre prípad škody a podlieha kontrole svojich kontrolných orgánov.

Preverenie nehnuteľnosti pred kúpou

Pred kúpou nehnuteľnosti je dôležité preveriť si právny a faktický stav nehnuteľnosti.

Právny stav

Overenie vlastníctva predávajúceho:

  • List vlastníctva na právne účely (vydáva príslušný okresný úrad, katastrálny odbor).
  • Originál titulu nadobudnutia (kúpna zmluva, darovacia zmluva, osvedčenie o dedičstve a pod.).

Zistenie prípadných tiarch:

  • Časť C/LV - Ťarchy (záložné právo, predkupné právo, vecné bremeno, nájomné právo a pod.).

Faktický stav

  • Fyzická obhliadka nehnuteľnosti.
  • Odborný znalecký posudok na nehnuteľnosť.
  • Projektová dokumentácia.

Kredibilita kupujúceho

Predávajúci si môže preveriť kredibilitu kupujúceho napríklad tým, že sa bude zaujímať o to, akou formou chce kupujúci vyplatiť kúpnu cenu, či disponuje hotovosťou, alebo bude čerpať úver z banky.

Kúpna zmluva

Ak ste sa rozhodli predať alebo kúpiť nehnuteľnosť, potrebujete „právne istú“ kúpnu zmluvu. Každá kúpna zmluva musí byť písomná a musí obsahovať podstatné náležitosti podľa Občianskeho zákonníka na to, aby bola platná. Musí obsahovať označenie zmluvných strán, predmetu predaja alebo kúpy a výšku kúpnej ceny. Výška kúpnej ceny má byť v trhovej hodnote, aby bola primeraná. V kúpnej zmluve je nevyhnutné upraviť ďalšie jej ustanovenia v podobe vyhlásení predávajúceho týkajúce sa technického stavu nehnuteľnosti. Kúpna zmluva by mala byť vyvážená, mala by byť výhodná rovnako pre predávajúceho ako pre kupujúceho. Je veľmi ťažké spraviť dobrú kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť bez patričného právneho vzdelania a praxe. Tak isto by ste sa nemali spoliehať na vzory, ktoré stiahnete z internetu! Pretože neviete, kto ich písal, či spĺňajú zákonné požiadavky, či obsahujú všetko, čo potrebujete vyriešiť vzhľadom na svoju situáciu. A v prípade, ak nastane právny problém z takejto kúpnej zmluvy, neexistuje osoba, voči ktorej by ste vyvodili zodpovednosť prípadne si uplatnili škodu. Určite odporúčam obrátiť sa na právnika alebo overenú realitnú kanceláriu. V prípade, že sa rozhodnete pre právnika, notár vie poskytnúť komplexný servis ohľadom predaja nehnuteľnosti. Hlavne vypracovať kvalitnú kúpnu zmluvu a podať ju elektronicky na kataster v zrýchlenom konaní so zníženým správnym poplatkom o 48€. V prípade, že kupujete za hotovosť, môžte rovno využiť aj notársku úschovu na najbezpečnejší prevod nehnuteľnosti, aký je momentálne na trhu dostupný. Pokiaľ si chcete vybrať dôveryhodnú realitnú kanceláriu, je potrebné si ju najprv preveriť.

Realitná kancelária vs. Právnik

Rozdiel medzi Realitnou kanceláriou a právnikom je, že advokáti a notári sú zo zákona poistení pre prípad škody, ktorú by spôsobili svojím klientom výkonom svojho povolania.

  1. Realitná kancelária (ako živnostník alebo najčastejšie spoločnosť s ručením obmedzeným) je oprávnená podnikať v realitnej činnosti, ak má vydaný živnostenský list na viazanú živnosť - realitná činnosť, čo si preveríte cez živnostenský register na web stránke www.zrsr.sk. Realitnú kanceláriu môžete tiež požiadať, aby sa preukázala oprávnením na podnikanie v predmete realitná činnosť - platným živnostenským listom.
  2. Pri realitných kancelárii treba mať na pamäti, že nemajú stavovskú komorovú organizáciu ani ústredný orgán štátnej správy, ktoré by reálne dohliadali na ich činnosť a v prípade pochybení uložili potrebné sankcie. Taktiež zo zákona nemajú povinnosť poistiť sa pre prípad škody, ktorá by mohla vzniknúť ich klientom pri vykonávaní ich činnosti.
  3. Realitná kancelária musí mať uzavretú zmluvu s právnikom. Ten musí byť oprávnený poskytovať konkrétne právne služby. Napríklad kúpna zmluva môže byťvypracovávana iba advokátóm a notárom. Ten zaručuje kvalitu kúpnej zmluvy a zároveň za ňu ručí. Ak realitná kancelária vypracováva zmluvy sama, dopúšťa sa nielen tzv. pokutníctva (neoprávnené poskytovanie právnych služieb), ale môže sa dopúšťať trestného činu neoprávneného podnikania podľa Trestného zákona.

tags: #zalozna #zmluva #o #zriadeni #blombi #vzor

Ďalšie články