Záložné Právo: Definícia, Vznik a Výmaz v Kontexte Katastra Nehnuteľností

Záložné právo je významný zabezpečovací inštitút súkromného práva, ktorý zohráva kľúčovú úlohu pri zabezpečovaní pohľadávok veriteľov. V kontexte katastra nehnuteľností má záložné právo špecifické postavenie a jeho vznik, trvanie a zánik sú upravené zákonom. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na záložné právo, jeho definíciu, funkcie, spôsoby vzniku a zániku, s dôrazom na jeho uplatnenie v katastri nehnuteľností.

Definícia a Funkcie Záložného Práva

Záložné právo je v slovenskom právnom poriadku upravené v ustanoveniach § 151a až § 151me zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka. Slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva tým, že záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť sa alebo domáhať sa uspokojenia pohľadávky z predmetu záložného práva, ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená.

Záložné právo plní dve základné funkcie:

• Zabezpečovacia funkcia: Posilňuje právne postavenie veriteľa a motivuje dlžníka k riadnemu splneniu svojho dlhu.
• Uhradzovacia funkcia: Umožňuje veriteľovi uspokojiť svoju pohľadávku priamo zo zálohu v prípade, že dlžník svoj dlh nesplní.

Zálohom môže byť vec, právo, iná majetková hodnota, byt a nebytový priestor, ale aj podnik alebo časť podniku, alebo iná hromadná vec. Najbežnejšou formou zriadenia záložného práva k nehnuteľnostiam je písomná záložná zmluva uzatvorená medzi veriteľom (záložným veriteľom) a záložcom (vlastníkom zálohu).

Vznik a Zriadenie Záložného Práva k Nehnuteľnostiam

Vznik záložného práva je neodmysliteľne spätý s existenciou a trvaním hlavnej pohľadávky, ktorá je záložným právom zabezpečená. Samotná existencia záložného práva bez existencie pohľadávky je vylúčená. Záložné právo môže byť zriadené aj pre pohľadávku, ktorá vznikne až v budúcnosti, alebo sa môže viazať na majetok, ktorý záložca v čase jeho zriadenia ešte nenadobudol.

Prečítajte si tiež: Výmaz záložného práva: Postup krok za krokom

Medzi zriadením a vznikom záložného práva je zásadný rozdiel. Zriadenie záložného práva časovo predchádza jeho vzniku. Ak sa záložné právo viaže k nehnuteľnosti, vzniká až zápisom do katastra nehnuteľností. Zapisuje sa vkladom, o ktorom sa rozhoduje na základe návrhu na zápis záložného práva v prospech zakladanej nehnuteľnosti.

Zriadiť záložné právo je možné:

• Zmluvou (najčastejšie záložnou zmluvou)
• Rozhodnutím kompetentného orgánu (súd, správny orgán, exekútor)
• Zo zákona

Záložná Zmluva

Záložnou zmluvou si záložný veriteľ zabezpečuje svoju pohľadávku voči dlžníkovi. V zmluve je potrebné určiť zabezpečenú pohľadávku, jej výšku a predmet zálohu. V realitnej praxi si ňou najčastejšie hypotekárne banky zabezpečujú úvery, ktoré poskytujú klientom (najmä za účelom financovania kupovanej nehnuteľnosti). Hypotekárne banky v týchto prípadoch majú postavenie záložného veriteľa.

Uzavretie záložnej zmluvy zabezpečujúcej pohľadávku banky voči dlžníkovi je nevyhnutne potrebné pre poskytnutie úveru. Záložnú zmluvu v týchto prípadoch podpisuje vlastník, v tom čase ešte predávajúci. Pri podpise záložnej zmluvy na nehnuteľnosť je vylúčené zastúpenie vlastníka na základe plnomocenstva. Záložnú zmluvu musí podpísať osobne vlastník zakladanej nehnuteľnosti.

Podľa zákona o bankách nesmie byť hypotekárny úver zásadne zabezpečený záložným právom na takú nehnuteľnosť, na ktorej už viazne záložné právo v prospech tretej osoby alebo ktorá je už zabezpečená obmedzením prevodu nehnuteľnosti. Zakladaná nehnuteľnosť musí mať zabezpečený prístup k verejnej komunikácii a na liste vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť evidovaná, nemôže byť zapísané predkupné právo, zabezpečovací prevod práva, vecné bremeno osobnej povahy „in personam“ - napríklad právo doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Podať žiadosť o výmaz

Ak sa kupovaná nehnuteľnosť financuje prostredníctvom hypotekárneho úveru, ako prvé v poradí sa na kataster podávajú záložné zmluvy a až následne kúpne zmluvy. Práva k nehnuteľnostiam sa do katastra spravidla zapisujú v poradí, v akom sa katastru doručili návrhy na zápis. Po zápise je záložné právo evidované na liste vlastníctva v časti „C“ ŤARCHY.

Exekučné Záložné Právo

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť upravuje Exekučný poriadok. Jeho podstata spočíva v tom, že nevedie priamo k uspokojeniu pohľadávky veriteľa, ale posilňuje jeho postavenie v tom, že v prípade budúceho speňaženia nehnuteľnosti bude veriteľovo právo na uspokojenie zabezpečené v poradí vzniku jeho exekučného záložného práva.

Exekučné záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností. Podmienkou jeho zriadenia je preukázanie, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného. Zriaďuje sa výlučne na návrh oprávneného v rámci exekučného konania.

Zákonné Záložné Právo

Zákonné záložné právo k bytu alebo nebytovému priestoru v dome upravuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Existujú názory, podľa ktorých dané záložné právo nie je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností, lebo zákon vyslovene hovorí, že vzniká priamo zo zákona. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov na druhej strane priamo ustanovuje, že jeho vznik je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností, a to záznamom.

Premlčanie Záložného Práva a Jeho Výmaz z Katastra

Záložné právo je majetkovým právom a ako také podlieha premlčaniu. Premlčaním pohľadávka nezaniká, a to ani po vznesenej námietke premlčania, teda kataster, resp. iný príslušný register po premlčaní záložné právo nevymaže.

Prečítajte si tiež: Zbavte sa záložného práva od banky

Ústavný súd Slovenskej republiky sa v náleze z 08.12.2011, sp. zn. II. ÚS 250/2011, vyjadril, že záložné právo je právom, ktoré nepochybne premlčaniu podlieha. Premlčacia lehota je trojročná a plynie odo dňa, keď vzniklo právo na uspokojenie zabezpečenej pohľadávky zo zálohu.

Ak záložný veriteľ neuplatnil v premlčacej lehote právo na uspokojenie pohľadávky zabezpečenej z výťažku z predaja zálohu a záložca vznesie námietku premlčania, záložný veriteľ sa už nemôže úspešne domôcť speňaženia zálohu.

Najvyšší súd Slovenskej republiky v rozsudku z 26. októbra 2022, sp. zn. 4Cdo/169/2021, rozhodol, že je daný naliehavý právny záujem na určení, že nehnuteľnosť nie je zaťažená záložným právom v dôsledku premlčania jeho výkonu.

Ak záložné právo nie je možné realizovať, nakoľko bolo premlčané a záložca dôvodne vzniesol námietku premlčania, neexistuje žiadny dôvod na to, aby bola vec v príslušnom registri zaťažená nevykonateľnou ťarchou.

Ústavný súd Slovenskej republiky v uznesení sp. zn. IV. ÚS 427/2023 zo dňa 05.09.2023 uzavrel, že premlčané záložné právo už nemôže plniť svoju uhradzovaciu, a tým ani zabezpečovaciu funkciu. Jeho ďalší zápis v katastri nehnuteľností neopodstatnene a bez relevantného dôvodu zaťažuje záložcu.

Postup pri Výmaze Premlčaného Záložného Práva

Ak je v katastri nehnuteľnosti zapísané záložné právo, ktoré je premlčané, záložca môže takýto preňho nežiaduci právny stav riešiť podaním žaloby na súd o určenie, že záloh nie je zaťažený záložným právom. Právoplatný rozsudok súdu s takýmto určovacím výrokom je kvalifikovaným podkladom pre výmaz premlčaného záložného práva v katastri nehnuteľnosti.

Druhy Záložného Práva

Vo všeobecnosti rozlišujeme záložné právo na zmluvné a mimozmluvné. Toto rozlišovanie vyplýva z ustanovenia § 151b Občianskeho zákonníka, ktorý vymenúva právne dôvody zriadenia záložného práva:

• Písomná zmluva
• Schválená dohoda dedičov o vyporiadaní dedičstva
• Rozhodnutie súdu alebo správneho orgánu
• Zákon

Zmluvné Záložné Právo

Zmluvné záložné právo predpokladá dvojfázový proces vzniku. Prvým krokom je uzatvorenie záložnej zmluvy ako právneho titulu, čím sa právo zriaďuje. Druhým krokom je registrácia v príslušnom registri záložných práv, ktorou záložné právo reálne vzniká.

Zmluvné záložné právo niekedy vzniká jednofázovo, a preto záložný veriteľ nemusí vykonať registráciu. Napríklad podľa § 53a zákona o cenných papieroch môže vzniknúť bez registrácie. Rovnako to platí pre záložné právo k hnuteľnej veci odovzdanej záložnému veriteľovi do úschovy.

Mimozmluvné Záložné Právo

Právnym dôvodom zriadenia mimozmluvného záložného práva sú iné právne skutočnosti ako zmluva. V zmysle § 151b ods. 1 OZ sa záložné právo zriaďuje schválenou dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva, rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, alebo zákonom. Takto zriadené záložné právo následne vzniká až registráciou v príslušnom registri záložných práv.

Aj pri mimozmluvnom záložnom práve je možné pozorovať dvojfázovosť jeho vzniku. Mimozmluvné záložné právo je unikátne tým, že môže vzniknúť aj na základe inej právnej skutočnosti než registrácie v príslušnom registri záložných práv.

Registrácia Záložného Práva

Registrácia záložného práva v príslušnom registri záložných práv má konštitutívne účinky (právotvorné účinky). V zmysle ustanovenia § 151e ods. 1 OZ: „Na vznik záložného práva sa vyžaduje jeho registrácia v Notárskom centrálnom registri záložných práv (ďalej len „register záložných práv") zriadenom podľa osobitného zákona, ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak.“

Notársky centrálny register záložných práv je verejný zoznam vedený Notárskou komorou Slovenskej republiky. Medzi osobitné registre záložných práv zaraďujeme napríklad kataster nehnuteľností, ktorý zapisuje záložné práva k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom, ako to uvádza ustanovenie § 151e ods. 2 a ods. 3 OZ. Do katastra nehnuteľností vedeného príslušným okresným úradom sa záložné práva zapisujú buď vkladom (zmluvné záložné právo) alebo záznamom (mimozmluvné záložné právo).

Pomedzi osobitné registre záložných práv tiež môžeme zaradiť aj obchodný register vedený príslušným registrovým súdom kam sa registruje záložné právo zriadené k obchodnému podielu spoločnosti s ručením obmedzeným alebo záložné práva k podielom komplementára komanditnej spoločnosti.

Predmet Záložného Práva (Záloh)

Zálohom alebo aj spôsobilým predmetom záložného práva sú všetky veci, práva či iné majetkové hodnoty, ktoré sú spôsobilé byť predmetom právneho vzťahu tak ako to vyplýva z ustanovenia § 151d ods. 1 OZ. Záloh môže tvoriť aj súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, podnik alebo časť podniku, alebo iná hromadná vec.

Zánik Záložného Práva

Jedným zo spôsobov zániku záložného práva je jeho vzdanie sa záložným veriteľom. Prílohou návrhu na výmaz záložného práva je vyhlásenie veriteľa o vzdaní sa záložného práva.

Daňové Záložné Právo

Daňové záložné právo je upravené v ustanovení § 81 a nasl. zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní v znení neskorších právnych predpisov. Na zabezpečenie daňového nedoplatku môže rozhodnutím správcu dane vzniknúť záložné právo k predmetu záložného práva vo vlastníctve daňového dlžníka alebo k pohľadávke daňového dlžníka.

tags: #záložné #právo #pre #pohľadávku #kataster #definícia