Nájomná zmluva na ornej pôde: Komplexný sprievodca

Nájomná zmluva na ornej pôde je dôležitý právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom (vlastníkom pôdy) a nájomcom (osobou, ktorá pôdu užíva na poľnohospodárske účely). S cieľom obmedziť špekulácie pri prenájme poľnohospodárskych pozemkov, vysoké nájmy poľnohospodárskej pôdy a zlepšiť nájomné vzťahy poľnohospodárskych pozemkov prijala NR SR novelu zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Táto novela, ktorá nadobudla účinnosť 1. mája 2018, priniesla niekoľko zásadných zmien. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o nájomných zmluvách na ornej pôde, s dôrazom na zmeny zavedené touto novelou.

Čo je poľnohospodársky pozemok?

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov priniesla bližšiu špecifikáciu pojmu poľnohospodársky pozemok. Od 1. mája 2018 sa za poľnohospodársky pozemok považuje:

1. Poľnohospodárska pôda, ktorá je v katastri nehnuteľností evidovaná ako orná pôda, chmeľnica, vinica, ovocný sad, záhrada alebo trvalý trávnatý porast.
2. Pozemok, ktorý je síce v katastri nehnuteľností, registri “C”, evidovaný ako zastavaná plocha a nádvorie, ale v skutočnosti tento pozemok slúži na poľnohospodárske účely.
3. Iný pozemok ako v bode 1 alebo 2, ale je ponechaný na poľnohospodárske účely.

Bližšia špecifikácia poľnohospodárskeho pozemku bola prijatá s cieľom zabrániť špekulantom získať poľnohospodársku pôdu a následne ju využívať na nepoľnohospodárske účely.

Nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok od 1. mája 2018

Do účinnosti novely sa na nájom poľnohospodárskej pôdy nevyžadovala písomná nájomná zmluva. Novela to však mení a od 1. mája 2018 zavádza, že každý nájomný vzťah poľnohospodárskej pôdy musí byť deklarovaný písomnou nájomnou zmluvou. Inými slovami, bez písomnej nájomnej zmluvy nie je nájom.

Povinné náležitosti nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva musí obsahovať:

Prečítajte si tiež: Sprievodca zrušením ťarchy

• Určenie zmluvných strán - teda určenie, kto je prenajímateľ a kto je nájomca.
• Určenie predmetu nájmu - presné vymedzenie poľnohospodárskeho pozemku, ktorý sa prenajíma.
• Určenie výšky nájomného.
• Určenie doby nájmu.

Dĺžka trvania nájmu

Novela zákona o nájme poľnohospodárskeho pozemku sa dotkla aj maximálnej dĺžky nájmu. Od 1. mája 2018 sa pozemok na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na 5 rokov a najviac na 15 rokov. Maximálna prípustná doba nájmu poľnohospodárskeho pozemku tak bola skrátená z 25 rokov na 15 rokov.

Ukončenie automatického predlžovania nájomných zmlúv

Ďalšou významnou zmenou, ktorú priniesla novela, je koniec automatického predĺženia nájomnej zmluvy. Do 30. apríla 2018 platilo, že aj keď sa skončila doba nájmu dohodnutá v nájomnej zmluve, dochádzalo k automatickému predĺženiu nájomnej zmluvy. Prenajímateľ a nájomca nemuseli uzatvoriť novú nájomnú zmluvu a nájomca aj napriek tomu mohol pokračovať v užívaní poľnohospodárskeho pozemku.

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov takéto automatické predĺženie nájomnej zmluvy zrušila. Zrušenie automatického predĺženia nájomných zmlúv sa týka aj tých zmlúv, ktoré boli uzavreté ešte pred účinnosťou tejto novely - teda zmlúv, ktoré boli uzavreté do 30. apríla 2018.

Dôvodom zrušenia automatického predlžovania bolo, že menší poľnohospodári a bežní občania mali ťažkosti dostať sa k vlastnej pôde, aby ju mohli sami využívať. Taktiež vznikali problémy pri poskytovaní priamych platieb zo štátneho rozpočtu. Nárok na podporu si jednak uplatňoval doterajší nájomca (na základe automatického predĺženia nájomnej zmluvy), ale aj tretia osoba, s ktorou prenajímateľ uzatvoril novú nájomnú zmluvu.

V dôsledku zrušenia automatického predĺženia nájomnej zmluvy tak prenajímateľ a nájomca budú musieť uzatvoriť novú písomnú nájomnú zmluvy vždy, keď uplynie doba nájmu dohodnutá v predchádzajúcej nájomnej zmluve.

Prečítajte si tiež: Využitie Zámennej Zmluvy

Ak neuzavrú novú nájomnú zmluvu, nájomca bude povinný vydať prenajímateľovi poľnohospodársky pozemok najneskôr do 30 dní od zberu úrody alebo do konca kalendárneho roka, ak nebola založená úroda.

Prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy

Novela zákona však myslí na zodpovedných nájomcov a ponecháva im prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy za nájomné v obvyklej výške. Podmienkou je, aby si nájomca riadne a včas plnil svoje povinnosti z nájomnej zmluvy.

Prednostné právo však neplatí úplne bez výhrad. Neuplatní sa napr. vtedy, ak novým nájomcom má byť blízka osoba prenajímateľovi, ak došlo k zmene vlastníka poľnohospodárskeho pozemku alebo ak prenajímateľ sám podniká v oblasti poľnohospodárstva.

Príklady z praxe

Automatické predlžovanie nájmu pri zmluve uzatvorenej pred 1. májom 2018

Ján ako prenajímateľ poľnohospodárskeho pozemku a Tomáš ako nájomca uzavreli nájomnú zmluvu dňa 1. januára 2005 na dobu 10 rokov, teda do 31. decembra 2015. Tomáš však pokračoval v užívaní poľnohospodárskych pozemkov. Došlo tak k automatickému predĺženiu nájomnej zmluvy. Novela však automatické predĺženie nájomnej zmluvy zrušila, a teda Tomáš od 1. mája 2018 užíva poľnohospodárske pozemky neoprávnene.

Tomáš je preto povinný buď uzatvoriť novú nájomnú zmluvu s Jánom, alebo vrátiť prenajaté poľnohospodárske pozemky do 30 dní od zberu úrody alebo do konca kalendárneho roka, ak nebola založená úroda.

Prečítajte si tiež: Zámenná zmluva: Ako na to?

Prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy

Ján a Tomáš uzavreli nájomnú zmluvu s dobou nájmu do 30. apríla 2018. Tomáš riadne užíval pozemky a plnil si svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Patrí mu prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy. Aj naďalej má záujem užívať pozemky a opätovne uzatvoriť nájomnú zmluvu. Ján však dostal lepšiu ponuku od Petra, ktorý má taktiež záujem užívať tieto poľnohospodárske pozemky. Ján je však povinný uzatvoriť nájomnú zmluvu s Tomášom a nie s Petrom. V prípade, že Ján uzatvorí nájomnú zmluvu aj napriek tomu s Petrom, Tomáš sa môže domáhať súdnou cestou zrušenia nájomnej zmluvy s Petrom a uzatvorenia nájomnej zmluvy s ním.

Porušovanie povinností pri uzatvorenej nájomnej zmluve a prednostné právo na nájom pôdy

Ján a Tomáš uzavreli nájomnú zmluvu s dobou nájmu do 30. apríla 2018. Tomáš si však neplnil riadne svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Často meškal s platením nájomného. Napriek tomu má však záujem uzatvoriť novú nájomnú zmluvu. Aj v tomto prípade má však Ján lepšiu ponuku od Petra. Keďže si Tomáš neplnil riadne svoje povinnosti, nemá prednostné právo a Ján môže uzatvoriť novú nájomnú zmluvu aj s Petrom.

Nájom pôdy, ktorá zmenila vlastníka vo vzťahu k prednostnému právu na prenájom

Ján a Tomáš uzavreli nájomnú zmluvu s dobou nájmu do 30. apríla 2018. Tomáš riadne užíval pozemky a plnil si svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Aj naďalej má záujem užívať pozemky a opätovne uzatvoriť nájomnú zmluvu. Ján však predal poľnohospodárske pozemky Petrovi. V katastri nehnuteľnosti je už ako vlastník pozemkov uvedený Peter. Keďže došlo k zmene vlastníka predmetných pozemkov, Tomáš, aj keď si riadne splnil svoje povinnosti, nemá prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy. Peter môže poľnohospodárske pozemky využívať sám, prípadne môže uzatvoriť nájomnú zmluvu s niekým iným. Môže uzatvoriť nájomnú zmluvu aj s Tomášom.

Výška nájmu poľnohospodárskych pozemkov od 1. mája 2018

Novela zákona upravila aj spôsob určenia výšky nájomného za užívanie pozemkov, evidovaných v katastri ako zastavané plochy a nádvoria na poľnohospodárske účely (druh poľnohospodárskeho pozemku uvedený vyššie pod písm. b). Tento spôsob sa uplatní iba v prípade, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na výške nájomného. Zákon v takomto prípade určuje minimálnu výšku nájomného, ktorá je dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Cieľom zavedenia tohto spôsobu určenia nájomného je snaha zabrániť sporom, keď prenajímatelia žiadali vysoké nájomné s odôvodnením, že ide o stavebné pozemky. A to aj napriek tomu, že tieto pozemky mali byť využívané na poľnohospodárske účely.

Ukončenie nájmu poľnohospodárskych pozemkov

Novela zákona o nájme poľnohospodárskej pôdy sa dotkla aj spôsobu ukončenia nájmu pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku. V prípade uzatvorenia nájmu na užívanie takejto pôdy na dobu neurčitú je možné nájomnú zmluvu vypovedať s lehotou 5 rokov. To znamená, že ak dôjde k písomnej výpovedi, nájom zanikne až po uplynutí tejto lehoty. Výpoveď musí byť písomná.

tags: #zamenna #zmluva #orna #poda #vzor