Zmluva na bezodplatný prevod vlastníckych práv: Vzor a dôležité aspekty

Prevod vlastníctva nehnuteľností, ako sú byty, domy, alebo garáže, je bežnou realitnou transakciou. Jednou z foriem prevodu je aj bezodplatný prevod, realizovaný darovacou zmluvou. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvu o bezodplatnom prevode vlastníckych práv, s dôrazom na darovaciu zmluvu, jej náležitosti a daňové aspekty.

Úvod do problematiky prevodu vlastníctva

Na slovenskom realitnom trhu je prevod vlastníctva k bytu jednou z najfrekventovanejších realitných transakcií. Avšak, špeciálne požiadavky stanovené zákonom robia z predaja bytu pomerne komplikovanú realitnú operáciu. Pri vypĺňaní vzoru zmluvy majte na zreteli, že spolu s vlastníctvom bytu je vždy predmetom prevodu aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach (príslušenstve) bytového domu. Zákonnou požiadavkou pri prevode bytu býva tiež popis spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva bytového domu.

Darovacia zmluva: Bezodplatný prevod vlastníctva

Darovacia zmluva je právny dokument, ktorým darca bezodplatne prevádza vlastnícke právo k určitej veci na obdarovaného. Hlavným cieľom darovacej zmluvy je formálne potvrdiť bezodplatný prevod vlastníckeho práva k veci, napríklad ku garáži, z darcu na obdarovaného.

Právny rámec darovacej zmluvy

Darovacia zmluva je upravená v § 628 až § 630 Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb.

  • Písomná forma: Pri darovaní nehnuteľnosti je písomná forma povinná (§ 628 ods. 1 OZ).
  • Vklad do katastra: Vlastnícke právo prechádza vkladom do katastra nehnuteľností (§ 133 ods. 2 OZ).

Náležitosti darovacej zmluvy na dom

Darovacia zmluva na dom musí obsahovať tieto podstatné náležitosti:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

  1. Označenie zmluvných strán: Treba uviesť, kto je darca a kto obdarovaný. Na oboch stranách môže vystupovať aj viac osôb. Darcom alebo obdarovaným môže byť aj právnická osoba. Ak ide o fyzickú osobu, uvedie sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, uvedie sa názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO). Ak je dom v podielovom spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov, je potrebné uviesť tiež podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom.
  2. Označenie daru: Predmet darovania (v tomto prípade dom) je potrebné v zmluve riadne identifikovať tak, aby nebol zameniteľný s iným predmetom. To znamená, že v zmluve musí byť uvedené katastrálne územie (odporúčame uviesť tiež obec a okres) a tiež:
    • súpisné číslo domu, druh stavby (rodinný dom a pod.) a parcelné číslo pozemku, na ktorom je dom postavený,
    • Ak sa prevádza aj vlastnícke právo na pozemku zastavanom domom alebo pozemku pri dome (dvor, záhrada), musí sa uviesť aj parcelné číslo pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo „E“, druh pozemku a výmera pozemku.
  3. Vymedzenie právneho úkonu: Právny úkon darovania musí byť v zmluve jasne uvedený tak, aby bolo zrejmé, že darca bezodplatne prenecháva (daruje) predmet daru obdarovanému a tento dar bez výhrad prijíma. Zvyčajne sa v darovacej zmluve uvádza táto formulácia: “Darca daruje a obdarovaný s vďakou prijíma predmet darovania do svojho vlastníctva.”
  4. Bezodplatnosť: Darovacia zmluva musí byť vždy bezodplatná, t.j. obdarovaný sa nezaväzuje poskytnúť darcovi žiadnu protihodnotu či odplatu. V prípade, ak by zmluva označená ako "darovacia zmluva" obsahovala povinnosť obdarovaného poskytnúť darcovi určité protiplnenie (aj nepeňažné) za prijímaný dar, nešlo by v skutočnosti o darovaciu zmluvu, ale o kúpnu, prípadne inú odplatnú zmluvu.
  5. Dobrovoľnosť: Darca nie je povinný poskytnúť obdarovanému predmet darovania na základe právnej povinnosti a rovnako obdarovaný nie je povinný dar prijať. Ak sa zmluvné strany na darovaní nedohodnú, darovacia zmluva na dom nevznikne.

Ďalšie dôležité ustanovenia v darovacej zmluve

Zmluvné strany si v darovacej zmluve na dom môžu tiež dohodnúť:

  1. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Ak je obdarovaných viac, je potrebné uviesť v darovacej zmluve aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z obdarovaných. V prípade, že obdarovaní sú manželia, špecifiká spojené s darovacou zmluvou si môžete prečítať nižšie v časti Darovacia zmluva a manželia.
  2. Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave domu: Ak sa chcete vyhnúť zbytočným sporom, odporúčame si stav domu dobre skontrolovať. V darovacej zmluve potom strany vyhlásia, že stav domu poznajú, prípadne ho stručne opíšu. Odporúčame podpísať aj odovzdávací a preberací protokol (a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií).
  3. Vyhlásenia darcu: V záujme zachovania právnej istoty odporúčame uviesť tiež vyhlásenia darcu:
    • že je oprávnený s domom nakladať v plnom rozsahu,
    • že dom nie je predmetom žiadnych súdnych, správnych alebo iných sporov,
    • že na dome neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva (okrem zákonných), ťarchy, dlhy, nedoplatky, nájomné práva, ani žiadne iné práva a nároky tretích osôb.
  4. Podmienky vrátenia daru zo zákona: Je dobré v zmluve uviesť, za akých podmienok je obdarovaný oprávnený alebo povinný vrátiť dar naspäť darcovi. V týchto prípadoch totiž nejde o právny úkon odstúpenia od zmluvy. Podmienky vrátenia daru sú uvedené v zákone a platia, aj keď nie sú opísané v zmluve. Viac o vrátení daru nájdete nižšie v časti článku Vrátenie daru.
  5. Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy: Zmluvné strany môžu odstúpiť od zmluvy zo zákonných dôvodov (napr. ak bola zmluva uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok) alebo z dôvodov uvedených v zmluve. V zmluvách sa najčastejšie uvádza, že obdarovaný môže odstúpiť od zmluvy v prípade, ak darca uvedie v zmluve nepravdivé vyhlásenia, zriadi na dome ďalšie (v zmluve neuvedené) ťarchy alebo dá dom do nájmu a podobne. Darca môže odstúpiť od zmluvy napr. v prípade porušenia podmienok uvedených nižšie v bode 11.
  6. Iné podmienky darovania: Darca a obdarovaný sa môžu dohodnúť na zriadení bezodplatného vecného bremena spočívajúceho v práve darcu alebo inej osoby doživotne užívať dom alebo užívať dom počas určenej doby. Takéto vecné bremeno sa dňom prevodu vlastníctva k domu zapíše na list vlastníctva a obdarovaný je ním viazaný. Ak bude osobou oprávnenou z vecného bremena osoba iná ako darca, musí táto osoba zmluvu v časti o zriadení vecného bremena podpísať. Darca môže dať v zmluve obdarovanému aj príkaz alebo zákaz nejako s domom nakladať (napr. užívať dom len na potrebu svojho bývania a neprenajímať ho ďalej). Tiež môže obdarovaného zaviazať vykonávať nejakú činnosť, ktorá ani nesúvisí s darom, ako napr. doživotne zaopatriť darcu.

Dôležité aspekty pred uzatvorením darovacej zmluvy na dom

  1. Skontrolujte aktuálny list vlastníctva; či je darca vlastníkom domu a či na dome nie sú zapísané vecné práva tretích osôb (vecné bremeno, predkupné právo alebo záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by potom zaväzovali aj obdarovaného.
  2. Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci (aj k domu) z darcu na obdarovaného nastáva až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Zjednodušene povedané: Kým nie je nový vlastník zapísaný na liste vlastníctva, dom mu nepatrí.
  3. Uzatvorenie darovacej zmluvy, ktoré by predpokladalo darovanie až po smrti poručiteľa je zákonom vylúčené. Takáto darovacia zmluva je neplatná. Ak však darca zomrie po uzatvorení zmluvy, a táto ešte nebola predmetom zápisu v katastri nehnuteľností, dedičia sú viazaní vôľou darcu a sú povinní dar obdarovanému vydať.
  4. Darovaním majetku ho neochránite pred exekúciou. Ak darca v postavení dlžníka daruje svoj majetok a tým ukracuje uspokojenie veriteľovej pohľadávky, veriteľ sa môže domáhať na súde, že takáto darovacia zmluva je voči nemu neúčinná. Veriteľ sa potom môže uspokojiť exekúciou na tomto majetku voči obdarovanému.
  5. Dary sa započítavajú do dedičstva. Ak darca ako poručiteľ nespísal závet, po jeho smrti sa zo zákona započítava dedičovi do dedičského podielu to, čo za života od darcu bezplatne dostal. O to bude menšie jeho dedičstvo oproti ostatným dedičom.

Daňové aspekty darovania

Na Slovensku bola daň z darovania zrušená od 1. januára 2004. To znamená, že samotné darovanie nehnuteľnosti nie je predmetom dane z darovania.

Daň z príjmu pri predaji darovanej nehnuteľnosti

Dôležité je upozorniť na daň z príjmu pri prípadnom predaji darovanej nehnuteľnosti. Ak obdarovaný nehnuteľnosť predá, musí pri výpočte dane z príjmu použiť cenu, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca (nie trhovú hodnotu v čase darovania).

Daňové povinnosti právnickej osoby

V prípade, ak je zmluvnou stranou darovacej zmluvy právnická osoba, je potrebné dôkladne zhodnotiť, aké môže mať darovanie dopady na daňové povinnosti právnickej osoby, prípadne iné dopady (napr. či darovaním nedochádza k porušeniu zákazu vrátenia vkladu spoločníkovi a pod.).

Oslobodenie od dane z príjmov

Príjem z predaja nehnuteľností u fyzickej osoby je predmetom dane z príjmov podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov. Existujú však výnimky, kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane z príjmov:

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

  1. Vlastník bytu odpredá byt, prípadne obytný dom s dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak mal v ňom trvalý pobyt a vlastníctvo aspoň dva roky pred jeho odpredajom podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o daniach z príjmov.
  2. Iné nehnuteľnosti okrem bytov a obytného domu s najviac dvoma bytmi boli nadobudnuté päť rokov pred ich predajom s podmienkami podľa § 9 ods. l písm. b) zákona o daniach z príjmov.

Nehnuteľnosť využívaná na podnikanie

Ak bola nehnuteľnosť využívaná na podnikateľskú činnosť, prenájom alebo inú zárobkovú činnosť, na ktorú sa nehnuteľnosť využívala, resp. z nej plynuli zdaniteľné príjmy, do základu dane na zdanenie v takomto prípade vstupuje len pomerná časť príjmu z jeho odpredaja podľa pomeru, v akom sa využívala nehnuteľnosť na dosahovanie príjmov.

Príklad z praxe

Podľa uzatvorenej kúpnej zmluvy podnikateľ Ján Čierny nadobudol v roku 2002 dom s pozemkom o výmere 321 m2 na parcele č. 123 s LV č. 4321. Kúpna cena domu bola 3 000 000 Sk a pozemku 1 000 000 Sk. Pán J. Čierny sa rozhodol, že na podnikanie použije len dve miestnosti, ktorých výmera predstavuje 1/3 celkovej zastavanej plochy domu. Z pohľadu dane z príjmov si môže Ján Čierny uplatňovať ako daňové výdavky v roku 2002 rovnomerné alebo zrýchlené odpisy zo vstupnej ceny 1 000 000 Sk, čo predstavuje 1/3 z 3 000 000 Sk. Keďže podľa § 27 ods. 1 písm. a) zákona o daniach z príjmov pozemky sú vylúčené z odpisovania, hodnota pozemku nebude vstupovať do daňových výdavkov počas podnikania. Ak sa takýto subjekt rozhodne nehnuteľnosť predať počas svojho podnikania, potom príjem z predaja si zahrnie do príjmov podľa § 7 ods. 3 písm. a) pomernou časťou a za časť využívanú na osobné účely do § 10.

Odvolanie daru

Darca môže odvolať dar, ak sa obdarovaný správa voči nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy (§ 630 OZ). Správanie musí byť závažné.

Spoluvlastníctvo a darovanie

Áno, môžete darovať spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti. V darovacej zmluve musí byť presne uvedená veľkosť podielu (napr. 1/2).

Darovanie a záložné právo

Áno, ale vyžaduje sa súhlas banky. Záložné právo zostáva na nehnuteľnosti aj po darovaní.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Darovanie vs. dedenie

Darovanie je prevod vlastníctva za života darcu. Dedenie nastáva po smrti poručiteľa. Pri darovaní je možné dar za určitých podmienok žiadať späť (§ 630 OZ).

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)

Podľa § 143 Občianskeho zákonníka nehnuteľnosť získaná darovaním nepatrí do BSM. Ak dôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť, kde je spoluvlastníctvo manželov (bezpodielové), potom sa príjem nedelí na manželov, ale sa zdaňuje u jedného z nich celý. Vyplýva to z § 5 ods. 6 zákona o daniach z príjmov. Je na dobrej vôli manželov, ktorý z nich podá daňové priznanie na príjmy z predaja spoločného majetku.

Poplatky spojené s darovaním nehnuteľnosti

  • Príprava zmluvy advokátom: 150-400 €.
  • Overenie podpisov u notára: 2-4 € za podpis.
  • Správny poplatok za vklad: 66 € (elektronicky 33 €).

Zmluvy o bezodplatnom prevode v Bratislave

Mesto Bratislava a jeho mestské časti uzatvárajú rôzne zmluvy o bezodplatnom prevode majetku. Príklady takýchto zmlúv:

  • Zmluva o bezodplatnom prevode nehnuteľnosti do vlastníctva mestskej časti v zmysle § 31b zákona č. 377/1990 Zb. o hlavnom meste SR Bratislave v znení neskorších predpisov.
  • Zmluva č. 05 88 0175 18 00 o bezodplatnom prevode stavebných objektov, ktorej predmetom je bezodplatný prevod vlastníckeho práva k stavebným objektom SO 14 Verené osvetlenie, SO 02 Komunikácie a spevnené plochy a pozemky registra "C" parc. č. 1120/262, 266, 267 a nasl. v k. ú. Rusovce.
  • Zmluva č. 05 88 0130 19 00 o bezodplatnom prevode stavebných objektov, ktorej predmetom je bezodplatný prevod vlastníckeho práva stavebného objektu SO 09 Verejné osvetlenie na pozemku parc. č. 172/1 v k. ú. Dúbravka.

Tieto zmluvy sa týkajú prevodu rôznych typov nehnuteľností, od pozemkov po stavebné objekty, a sú súčasťou správy majetku mesta a jeho mestských častí.

DPH a prevod nehnuteľností

Predávajúci uskutoční zdaniteľné plnenie v zmysle ustanovenia § 2 ods. 1 písm. c) zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty. V prípade, ak je predávajúcim fyzická osoba - podnikateľ, nemusí v každom prípade dôjsť k uskutočneniu zdaniteľného plnenia pri prevode nehnuteľnosti (budovy). V takom prípade je potrebné skúmať splnenie podmienky, či ide o plnenie v rámci podnikania alebo v rámci činnosti, ktorá súvisí s podnikaním. Ak by fyzická osoba uskutočnila predaj budovy, ktorú nemá zaradenú v majetku určenom na podnikanie (budovu - napr. rodinný dom alebo byt), nepôjde o zdaniteľné plnenie. V prípade prevodu nehnuteľnosti je to dňom nadobudnutia vlastníctva, t. j. dňom právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu do katastra nehnuteľností. V prípade bezodplatného prevodu bude základom dane obvyklá cena bez dane (vyplýva to z § 22 ods. 5).

Zákon o DPH pozná dva druhy oslobodenia. Konkrétne podmienky oslobodenia vyplývajú z ustanovenia § 38 zákona o DPH. Všeobecne platí, že prenájom nehnuteľnosti, alebo jej časti je oslobodený od dane (§ 38 ods. 3 citovaného zákona), okrem: prenájmu pozemku na parkovanie pre motorové vozidlá, prenájmu trvale inštalovaných zariadení a strojov, prenájmu bezpečnostných schránok a prenájmu priestorov a miest na krátkodobé ubytovanie.

tags: #zmluva #na #bezodplatný #prevod #vlastníckych #práv

Ďalšie články