Zmluva o výkone správy bytových domov: Sprievodca pre vlastníkov a správcov

Každý bytový dom je jedinečný, a preto aj zmluva o výkone správy by mala zohľadňovať jeho špecifiká. Zmluva o výkone správy je kľúčový dokument, ktorý upravuje vzťah medzi vlastníkmi bytov a správcom bytového domu. Definuje práva a povinnosti oboch strán a zabezpečuje riadny chod a údržbu bytového domu. V tomto článku sa pozrieme na dôležité aspekty zmluvy o výkone správy, jej náležitosti a zmeny, ktoré priniesla novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Základné informácie o zmluve o výkone správy

Zmluva o výkone správy je upravená zákonom NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

• Zmluvné strany: Zmluvu uzatvárajú vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome so správcom. Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome nezriadia spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, musia uzavrieť zmluvu o výkone správy bytového domu so správcom.
• Forma a trvanie zmluvy: Zmluva musí mať písomnú formu a uzatvára sa na neurčitý čas.
• Schválenie zmluvy: Dôležité je, aby zmluvu schválila nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Riadne schválená zmluva je záväzná pre všetkých vlastníkov, aj keď za ňu nehlasovali. Dôvodom na neplatnosť uzavretej zmluvy je to, ak ju neschválila nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
• Doručenie zmluvy: Správca je povinný doručiť zmluvu každému vlastníkovi, ktorého sa týka. Ak ho nezastihne, môže ju doručiť dospelej osobe žijúcej v byte, susedovi (ak je ochotný ju odovzdať) alebo ju uložiť na pošte alebo obecnom úrade. Ak vlastník zásielku odmietne, považuje sa za doručenú dňom odmietnutia.

Podstatné náležitosti zmluvy o výkone správy

Zmluva o výkone správy musí obsahovať nasledovné podstatné náležitosti:

• Vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu.
• Spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku.
• Zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia disponovať nimi.
• Zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi.
• Zásady určenia výšky platieb za správu.
• Rozsah a obsah správy o činnosti správcu za každý kalendárny rok.

Zánik zmluvy o výkone správy

Vlastníci bytov môžu ukončiť zmluvný vzťah so správcom výpoveďou, na ktorú potrebujú rozhodnutie nadpolovičnej väčšiny. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Je dôležité, aby pri uzatváraní zmluvy nebol dohodnutý spôsob výpovede, ktorý by bol v rozpore so zákonom (napr. viazaný na rozhodnutie dvojtretinovej väčšiny).

Správca je povinný vykonávať správu dovtedy, kým vlastníci neuzavrú zmluvu s novým správcom alebo si nezaložia spoločenstvo vlastníkov bytov. Ak sa tak nestane do jedného roka od uplynutia výpovednej lehoty, vzniká spoločenstvo zo zákona a prechádzajú naň všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Zoznam správcov bytových domov

Žiadosť o zápis do zoznamu správcov bytových domov musí podať každá fyzická osoba podnikateľ alebo právnická osoba, ktorá má záujem vykonávať správu bytových domov za účelom zisku. Podmienky pre zápis do zoznamu správcov bytových domov bolo potrebné splniť do 31. 12. 2017. Zmluvy o výkone správy bytového domu (alebo inej budovy, ktorá sa za bytový dom považuje podľa § 24 ods. 1 zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov) účinné pred 1. januárom 2018 uzatvorené so správcom, ktorý k 31. decembru 2017 nebol zapísaný v zozname správcov, zanikajú najneskôr k 30. júnu 2018. O tejto skutočnosti je správca povinný písomne informovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov najneskôr 60 dní pred zánikom zmlúv, vykonať nevyhnutné činnosti smerujúce k ukončeniu výkonu správy a jej odovzdaniu novému správcovi alebo vzniknutému spoločenstvu.

Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov s účinnosťou od 1.11.2018 priniesla mnoho nových práv a povinností pre spoločenstvá vlastníkov, pre správcov bytových domov, aj pre samotných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vzhľadom na túto širokú koncepciu nových pravidiel je potrebné mať elementárny dokument v oblasti správy bytových domov v maximálnom poriadku a v súlade so zákonom.

Odporúča sa kvórom nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov rozhodnúť o novej zmluve o výkone správy alebo o spoločenstve. Nie je pragmatické a efektívne spoliehať sa na ustanovenie § 25a, v zmysle ktorého ak niektoré ustanovenie zmluvy nie je v súlade so zákonom, platí znenie zákona. Je vhodné mať pravidlá jasné a podrobne určené v zmluvách.

Pristúpenie nového vlastníka k zmluve o výkone správy

Súčasťou života v bytovom dome je častokrát aj zmena v osobách vlastníkov jednotlivých bytov alebo nebytových priestorov. Zmeny v osobách vlastníkov sa môžu uskutočniť na základe rôznych právnych titulov, medzi najčastejšie zaraďujeme zmluvu o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru a dedenie. Nový vlastník bytu alebo nebytového priestoru následne pristupuje k zmluve o výkone správy, resp. k zmluve o spoločenstve.

Podľa ust. § 7a ods. 2 BytZ: „S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve." V prípade, ak sa zameriame na pristúpenie k zmluve o výkone správy je potrebné uplatniť ust. § 8a ods. 7 BytZ: „S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy." Z uvedeného vyplýva, že nový vlastník bytu alebo nebytového priestoru pristupuje k zmluve o výkone správy alebo k zmluve o spoločenstve ex lege, teda zo zákona.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Napriek tomu, že citované zákonné ustanovenia § 7a ods. 2 BytZ a § 8a ods. 7 BytZ žiadne ďalšie dokumenty na pristúpenie k zmluve o výkone správy, resp. k zmluve o spoločenstve nevyžadujú, nesmieme opomínať neustálu prítomnosť ust. § 5 ods. 1 BytZ, ktoré vymedzuje zákonné náležitosti, ktoré musí zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v bytovom dome obsahovať.

V nadväznosti na podstatu problematiky zdôrazňujeme ust. § 5 ods. 1 písm. f) BytZ: „Zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí mať písomnú formu a okrem všeobecných náležitostí musí obsahovať vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.“

Vzor zmluvy o výkone správy

Pre lepšiu predstavu o obsahu zmluvy o výkone správy uvádzame vzor:

Zmluva o výkone správy č…

uzatvorená podľa ustanovenia § 8a a nasl. zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zmluva“)

Čl. I Zmluvné strany

• Obchodné meno:
• Sídlo:
• Registrácia:
• Zastúpené:
• IČO:
• DIČ:
• IČ pre DPH:
• Bankové spojenie:
• IBAN:

ďalej len „správca“ a

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

vlastníci bytov a nebytových priestorov a podieloví spoluvlastníci spoločných častí, spoločných zariadení, príslušenstva, pozemku bytového domu:

• Ulica:
• Súpisné číslo:
• Parcelné číslo:
• Zápis na LV č.:
• Vedený: Okresným úradom Bratislava, katastrálny odbor, pre kat. územie … na liste vlastníctva č. … (ďalej len „dom“)

ďalej len „vlastníci, vlastník“

správca a vlastníci/vlastník ďalej spolu ako „zmluvné strany“

Čl. II Predmet zmluvy

1. Predmetom tejto zmluvy je úprava práv a povinností zmluvných strán pri výkone správy podľa zákona NR SR č. 182/1993 Z. z.
2. Správa domu je obstarávanie služieb a tovaru správcom pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v rozsahu podľa § 6 a nasl.
3. Správca vyhlasuje, že v súlade s § 8 ods. 1 zákona má potrebné oprávnenia na výkon činnosti správcu v zmysle tejto zmluvy a tieto sa zaväzuje udržiavať v platnosti počas celého obdobia trvania tejto zmluvy.

(Nasledujú ďalšie články zmluvy, ktoré upravujú podrobnosti o právach a povinnostiach zmluvných strán.)

Zmluva o vstavbe (výstavbe a nadstavbe) bytu

Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov v dome možno nadobudnúť aj na základe zmluvy o vstavbe (výstavbe a nadstavbe) bytu uzavretej podľa ustanovení § 21 a nasl. zákona č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov. Takúto zmluvu uzatvára vlastník domu alebo vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome so stavebníkmi. Účastníci právneho vzťahu si v predmetnej zmluve vymedzia vzájomné práva a povinnosti pri vstavbe (výstavbe alebo nadstavbe).

V prípade, že niektorí vlastníci bytov nesúhlasia s uskutočnením vstavby (či nadstavby) domu, riešením je ustanovenie § 14 ods. 2 citovaného zákona, ktoré špeciálnym spôsobom upravuje rozhodovanie vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov o spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, príslušenstve a priľahlom pozemku. Pri hlasovaní sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pričom za každý byt alebo nebytový priestor v dome má vlastník jeden hlas. Ak však ide o dôležité rozhodnutie týkajúce sa spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku, môžu sa prehlasovaní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome obrátiť na súd, aby o veci rozhodol.

tags: #zmluva #na #vykon #spravy #bytovych #domov