Banková Vinkulácia: Bezpečný Spôsob Úhrady Kúpnej Ceny Pri Kúpe Nehnuteľnosti

Pri kúpe nehnuteľnosti je bezpečné zaobchádzanie s finančnými prostriedkami kľúčové pre obe zmluvné strany. V prípadoch, ak chce kupujúci uhradiť kúpnu cenu (resp. jej časť) zo svojich finančných prostriedkov, je dôležité, aby bol chránený pred prípadnými rizikami. Banková vinkulácia a notárska úschova predstavujú dva základné spôsoby, ako zabezpečiť, že kúpna cena bude vyplatená až po splnení vopred dohodnutých podmienok. Tento nástroj ponúka kupujúcemu aj predávajúcemu vyššiu istotu a transparentnosť pri realizácii prevodu vlastníctva.

Čo je Banková Vinkulácia?

Banková vinkulácia predstavuje obmedzenie nakladania s finančnými prostriedkami na účte v banke. Ide o zablokovanie finančných prostriedkov na vinkulovanom účte (bežný účet kupujúceho) do momentu splnenia podmienok dohodnutých zmluvnými stranami alebo do uplynutia lehoty, na ktorú sa zriaďuje.

Prečo sa používa pri kúpe nehnuteľnosti?

Pri kúpe nehnuteľnosti sa využíva vtedy, ak kupujúci uhrádza kúpnu cenu z voľných zdrojov, teda nie úverom. Spolu s notárskou úschovou je banková vinkulácia bezpečný spôsob ako uhradiť kúpnu cenu, ak má kupujúci voľné prostriedky. Predovšetkým v prípadoch, ak chce kupujúci uhradiť kúpnu cenu (resp. jej časť) zo svojich finančných prostriedkov, ich úhrada na účet po uzavretí kúpnej zmluvy by ho stavala do značne nevýhodnej pozície. V takomto prípade by totiž v čase, keď už uhradil kúpnu cenu, nemusel byť stále vlastníkom nehnuteľnosti.

Ako Funguje Banková Vinkulácia?

Banková vinkulácia spočíva v tom, že kupujúci uzavrie s bankou zmluvu o bankovej vinkulácii, ktorej predmetom bude záväzok kupujúceho nenakladať s finančnými prostriedkami na vinkulovanom účte počas dohodnutej doby a záväzok banky držať na vinkulovanom účte peňažné prostriedky a uvoľniť ich buď predávajúcemu, avšak len za predpokladu, že budú splnené podmienky uvoľnenia finančných prostriedkov z vinkulovaného účtu alebo po uplynutí trvania bankovej vinkulácie ich vrátiť kupujúcemu.

Tieto podmienky je možné dohodnúť s predávajúcim akokoľvek, najčastejšie sa však viaže uvoľnenie finančných prostriedok z vinkulovaného účtu na účet predávajúceho na nadobudnutie vlastníckeho práva kupujúceho k prevádzanej nehnuteľnosti. Aby mal predávajúci istotu, že finančné prostriedky vo výške kúpnej ceny (resp. jej časti) sú reálne k dispozícii, využíva sa inštitút bankovej vinkulácie.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Postup pri Bankovej Vinkulácii

1. Dohoda v Kúpnej Zmluve: Pred zriadením bankovej vinkulácie je potrebné mať s druhou stranou odladené znenie kúpnej zmluvy. V kúpnej zmluve sa uvádza spôsob úhrady kúpnej ceny a aké podmienky musia byť splnené na to, aby sa kúpna cena vyplatila z bankovej vinkulácie v prospech predávajúceho a kedy sa naopak vracia kupujúcemu. Týmto podmienkam uvoľnenia sumy z vinkulovaného účtu v prospech predávajúceho, ako aj povinnosť kupujúceho zložiť kúpnu cenu alebo jej časť na vinkulovaný účet a záväzok s touto sumou v dohodnutej lehote nijakým spôsobom nenakladať, musia byť prispôsobené aj platobné podmienky uvedené v kúpnej zmluve.
2. Zriadenie Vinkulácie: Kupujúci krátko pred podpisom kúpnej zmluvy zloží na vinkulovaný účet v banke kúpnu cenu. Spravidla v deň podpisu kúpnej zmluvy (pred jej samotným podpisom) sa v banke podpíše zmluva o vinkulácii. Túto zmluvu podpisuje kupujúci ako zložiteľ a banka.
3. Podpis Zmluvy o Vinkulácii: V zmluve o vinkulácii je uvedené, že kupujúci má počas určenej doby obmedzenie nakladať s týmito peňažnými prostriedkami. Zároveň sa v zmluve uvedú podmienky, kedy banka peniaze vyplatí predávajúcemu.
4. Podanie Návrhu na Vklad: Následne sa podpíše kúpna zmluva a podá sa návrh na vklad do katastra nehnuteľností.
5. Uvoľnenie Finančných Prostriedkov: Po zavkladovaní vlastníckeho práva v prospech kupujúceho, kupujúci alebo predávajúci predloží banke spravidla originál výpisu z listu vlastníctva. Banka si skontroluje, či je list vlastníctva v takom stave, ako sa dohodli v zmluve o vinkulácii, teda, či je kupujúci zapísaný ako vlastník, či tam nie sú zapísané nejaké ťarchy, poznámky alebo plomby o prebiehajúcom katastrálnom konaní.

Vzor textácie úhrady druhej časti kúpnej ceny v kúpnej zmluve

V tomto prípade sa kupujúci zaviazal zriadiť vinkuláciu v banke do lehoty od podpísania kúpnej zmluvy a preukázať jej zriadenie predávajúcemu ako podmienku podania kúpnych zmlúv na kataster. Alternatívne a častejšie znenie je, keď je kupujúci vyzvaný, aby do podpisu kúpnej zmluvy predložil doklad o zriadení vinkulácie, a teda sa odstraňuje veta o 2 pracovných dňoch na úhradu.

Aké podklady potrebujem na zriadenie vinkulácie?

Vo väčšine bánk je to návrh kúpnej zmluvy, v ktorej je uvedené:

• číslo bankového účtu, kam sa bude vinkulovaná časť kúpnej ceny uvoľňovať,
• v prospech koho sa bude vinkulovaná suma uvoľňovať (oprávnená osoba), a samozrejme,
• za akých podmienok banka vinkulovanú sumu v prospech oprávneného uvoľní.

Preukázanie zriadenia vinkulácie predávajúcemu je možné na základe zmluvy o vinkulácii, ktorú vypracuje príslušná banka v rámci ceny služby za vinkuláciu a poskytne Vám jej rovnopis respektíve originál opatrený pečiatkou banky. Môžete si z nej vyhotoviť overenú kópiu u notára alebo na pobočke požiadajte aby vytlačili o jeden rovnopis na viac. Zmluva o zriadení vinkulácie je zároveň dokladom pre financujúcu banku (či čerpáte hypotéku v tej istej banke ako je zriadená vinkulácia alebo nie) o úhrade rozdielu kúpnej ceny.

Uvoľnenie bankovej vinkulácie

Banka uvoľní druhú časť kúpnej ceny predávajúcemu v momente, keď hociktorý z účastníkov predloží banke výpis príslušného listu vlastníctva na právne účely, na ktorom bude zapísaný kupujúci ako nový vlastník. V opačnom prípade, ak nedôjde k povoleniu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v lehote trvania vinkulácie (odporúčame uzatvoriť aspoň na 90 dní) a nedôjde k predĺženiu jej trvania formou dodatku, vráti banka zložené finančné prostriedky kupujúcemu.

Na ako dlho sa zriaďuje vinkulácia a kedy dostanem peniaze?

Zriadenie vinkulácie v banke sa riadi podmienkami dojednanými medzi predávajúcim a kupujúcim v kúpnej zmluve, pričom štandardne ju v praxi zriaďujeme na 90 dní. Keď vezmeme do úvahy fakt, že kataster má zo zákona lehotu 30 kalendárnych dní, respektíve 15 pri skrátenom konaní, je tam aj dostatočná rezerva v prípade ak by kataster prerušil konanie a vy by ste museli vykonať nápravu dodatkom na katastri.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Peniaze Vám banka uvoľní obratom ak počas jej trvania dôjde k splneniu podmienky pre jej uvoľnenie, najčastejšie výpis listu vlastníctva použiteľného na právne účely so zápisom nového vlastníka. Ak sa v stanovenom limite nesplnia podmienky určené v zmluve o vinkulácii, peniaze sa vrátia na vopred stanovený účet kupujúceho.

Proces vyplatenia vinkulovaných peňazí banke zvyčajne trvá 1 až 3 pracovné dni.

Kedy sa oplatí Bankovú Vinkuláciu Využiť?

Oplatí sa ju využiť najmä v prípadoch, ak má kupujúci voľné finančné prostriedky. Rovnako, ak si zmluvné strany napríklad dohodli, že odovzdanie nehnuteľnosti sa uskutoční napr. Preto v týchto prípadoch možno ako spôsob úhrady kúpnej ceny (resp.

Notárska Úschova ako Alternatíva

Spôsob úhrady kúpnej ceny (resp. jej časti) prostredníctvom notárskej úschovy funguje na rovnakom princípe ako banková vinkulácia. Jediný rozdiel je v subjekte, ktorý úschovu sumy vykonáva. V tomto prípade ním nie je banka, ale notár. Notárska úschova peňazí spočíva v ich zložení spravidla na účet notára a to spravidla pri vydaní zápisnice o úschove peňazí. Ak majú byť peniaze u notára zložené až po spísaní notárskej zápisnice o úschove peňazí, notár vydá o takomto dodatočnom zložení peňazí potvrdenie.

Rozdiel medzi Notárskou Úschovou a Bankovou Vinkuláciou

Najväčší rozdiel medzi notárskou úschovou a vinkuláciou v banke je ten, že v prípade bankovej vinkulácie sú síce finančné prostriedky kupujúceho alokované na špeciálnom vinkulačnom podúčte s obmedzením v ich nakladaní kupujúcim, avšak stále ide o bankový účet vo vlastníctve kupujúceho a preto v prípade vzniku exekúcie môže exekútor siahnuť aj na prostriedky viazané na tomto účte (aby sa predišlo k uprednostňovaniu veriteľa). Samozrejme, ako náhle by k tomu došlo, vzniká predávajúcemu nárok na odstúpenie od zmluvy a konanie na katastre môže byť obratom na jeho výzvu zastavené. Ale stále ide o nepríjemné riziko, ktoré visí vo vzduchu do posledného dňa, kedy dôjde k prepisu vlastníka a uvoľneniu kúpnej ceny. Naopak pri notárskej úschove sú prostriedky na notárskom účte a preto exekútor na neho nemá žiaden dosah.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Cena Notárskej Úschovy vs. Vinkulácia

Rizikový scenár exekúcie je pomerne nereálny a preto pri mnohých klientoch zaváži cena za túto službu. Od. 1.1.2024 stúpli poplatky notárskych úradov, pričom cenu úschovy si môžete spočítať nasledovne pomocou vzorového príkladu.

Výpočet je pomerne zaujímavý, nakoľko sú percentá odstupňované podľa základu úschovy (teda uschovanej sumy), pričom Uvedieme si príklad, ak potrebujete uschovať 150.000 EUR (t. j. základ úschovy je 150.000 EUR):

• z prvých 20 000 eur základu - 1% (teda 200 EUR)
• z presahujúcej sumy až do 100 000 eur základu - 0,5% (v našom prípade 100.000€ - 20.000€ = 80.000€ a teda + 400 EUR)
• z presahujúcej sumy až do 200 000 eur základu - 0,3% (v našom prípade 150.000€ - 100.000€ = 50.000€ a teda + 150 EUR)
• z presahujúcej sumy až do 2 000 000 eur základu - 0,1% z presahujúcej sumy až do 10 000 000 eur základu - 0,05%, najmenej 50 eur. To je spolu 750 EUR za notársku úschovu.

Vinkulácia je so svojimi rizikami podstatne lacnejšia cesta, pričom je na Vás, ktorá forma úschovy Vám dáva najväčší význam a komfort.

Cena Vinkulácie v Bankách

Tak ako vyplýva z prvej vety väčšiny zmlúv o vinkulácii, ktoré sme mali možnosť vidieť, ide o blokáciu finančných prostriedkov na vinkulovanom účte (bežný účet kupujúceho) do momentu splnenia podmienok dohodnutých zmluvnými stranami alebo do uplynutia lehoty na ktorú sa zriaďuje.

V prípade ak uschovávate iba časť kúpnej ceny (napr. 50% z kúpnej ceny čerpáte formou hypotéky a potrebujete uschovať len vlastné zdroje vo výške ostávajúcich 50%) a nie celú kúpnu cenu tak taká formulácia môže vyzerať napríklad aj takto:

Poplatky Spojené s Bankovou Vinkuláciou

Čo sa týka poplatkov, vinkulácia je spoplatnená podľa cenníka konkrétnej banky a náklady zväčša znáša kupujúci. Avšak nie je to pravidlom a môžete sa s predávajúcim dohodnúť na rozdelení poplatku medzi sebou. Vhodným je aj uvedenie dohody zmluvných strán o tom, kto bude hradiť poplatky spojené s bankovou vinkuláciou.

tags: #zmluva #o #bankovej #vinkulacii #vzor