Zmluva o bezodplatnom prevode bytu: Vzor, náležitosti a zrušenie

Tento článok sa zaoberá problematikou zmluvy o bezodplatnom prevode bytu, jej náležitosťami, postupom pri zápise do katastra nehnuteľností a možnosťami zrušenia.

Identifikácia zmluvných strán a špecifikácia nehnuteľnosti

Každá zmluva, vrátane darovacej zmluvy o bezodplatnom prevode bytu, musí mať písomnú formu a presne identifikované zmluvné strany. Darovacia zmluva musí obsahovať meno a priezvisko, adresu, rodné číslo darcu, ktorý je súčasne aj osobou povinnou z vecného bremena. V zmluve sa uvedie, že darca je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti.

Dôležitá je presná špecifikácia nehnuteľnosti:

• Typ nehnuteľnosti (byt)
• Rozloha nehnuteľnosti
• Údaje z katastra nehnuteľností (list vlastníctva, číslo parcely, katastrálne územie)

V zmluve sa takisto uvedie, ako darca predmetnú nehnuteľnosť nadobudol (dedením, prevodom vlastníckeho práva, darovacou zmluvou).

Príklad špecifikácie v zmluve

I. Darcovia

• Katarína Slaná, nar. č.
• Milan Slaný, nar. č.

Darcovia majú v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov 4-izbový byt na druhom poschodí s číslom 5 v bytovom dome na Dunajskej ulici súpisné číslo 10 postavený na parcele číslo 123 v zastavanom území Bratislava, zapísaný v katastri na katastrálnom úrade v Bratislave na liste vlastníctva č. 456 kat. úz. Bratislava, výmera podlahy 120 m2. Byt pozostáva zo 4 izieb, z kuchyne, kúpeľne, chodby, toaliet, balkóna.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

II. Predmet darovania

• Darcovia darujú svojmu synovi Martinovi Slanému byt opísaný v bode I.

III. Vyhlásenie darcov

• Darcovia vyhlasujú, že obdarovaného oboznámili so stavom darovaného bytu.

Vecné bremeno: Právo doživotného užívania

Prevod vlastníctva bytu môže byť spojený so zriadením vecného bremena. Najčastejšie ide o vecné bremeno doživotného užívania bytu v prospech darcov.

Príklad zriadenia vecného bremena v zmluve

VI. Obdarovaný zriaďuje v prospech darcov Milana Slaného a Kataríny Slanej bezplatne vecné bremeno, ktoré zodpovedá ich právu doživotne užívať celý byt vymedzený v bode I tejto zmluvy.

VII. Práva zodpovedajúce zriadenému vecnému bremenu oprávnení nadobudnú vkladom do katastra.

V novom liste vlastníctva bude zapísané:

• ALV: Martin Slaný, r. č. 3456/223344
• CLV: Vecné bremeno doživotného užívania v prospech Milana Slaného, r. č. 1234/001122, a Kataríny Slanej, r. č.

Dôležité je určiť, kto bude znášať náklady spojené s údržbou a opravami nehnuteľnosti, na ktorej viazne vecné bremeno.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Príklad úpravy nákladov v zmluve

Všetky opravy a náklady na zachovanie nehnuteľnosti, na ktorej viazne vecné bremeno, a opravy a náklady na zachovanie príslušenstva tohto bytu bude hradiť obdarovaný ako povinný z vecného bremena.

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností

Okrem zmluvy o bezodplatnom prevode bytu (darovacej zmluvy) je potrebné podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní návrhu na vklad sa podáva jeden rovnopis návrhu na vklad a jeden rovnopis príloh. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá zaručený elektronický podpis. Katastrálny zákon v § 42 ods. 3 výslovne uvádza, na ktorých dokumentoch predkladaných katastru nehnuteľností sa vyžaduje overený podpis.

Pri zápise do katastra je však vždy potrebné, aby predmetom návrhu na vklad boli všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu (§ 30 ods. 5 KZ).

Zrušenie zmluvy o bezodplatnom prevode bytu a výmaz vecného bremena

Prevod vlastníctva býva zvyčajne jednoduchší, ak nehnuteľnosť nie je zaťažená vecným bremenom.

Zrušenie zmluvy

Darovacia zmluva má niekoľko nevýhod - tou najhlavnejšou je možnosť žiadať vrátenie daru. Podľa § 630 Občianskeho zákonníka, darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Ak sa obdarovaný voči darcovi správal tak, že tým hrubo porušil dobré mravy, môže ho darca vyzvať písomným listom na vrátenie bytu do jeho vlastníctva.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Výmaz vecného bremena

Výmaz vecného bremena (doživotného užívania nehnuteľnosti) z katastra nehnuteľností môže nastať na základe dohody zmluvných strán. Oprávnený z vecného bremena a povinný z vecného bremena sa môžu dohodnúť, že vecné bremeno sa zrušuje. Je potrebné tak urobiť zmluvou o zániku vecného bremena. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je však potrebné aj povolenie vkladu príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom, ako vyplýva z § 151p Občianskeho zákonníka („Vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona.

Príklad zrušenia vecného bremena v zmluve

Oprávnený z vecného bremena a povinný z vecného bremena sa dohodli, že vecné bremeno sa zrušuje bezplatne. Právne účinky zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu nastanú vkladom do katastra nehnuteľností.

Zmiešaná a nepomenovaná zmluva

Pri akejkoľvek zmluve (pomenovanej, nepomenovanej, či zmiešanej) možno kombinovať zmluvy, ktorými sa nakladá s nehnuteľnosťou, so zmluvami, ktorými sa nenakladá s nehnuteľnosťou. Zmluvné strany teda nemusia uzavrieť len typ zmluvy, ktorý je upravený v platnom práve (napr. darovacia zmluva v § 628 Obč. zákonníka), ale môžu uzavrieť aj zmiešanú alebo nepomenovanú zmluvu. Vyplýva to z ustanovení § 491 ods. 2 a § 853 Obč. Z toho tiež vyplýva, že názov zmluvy nie je určujúci pre to, akými ustanoveniami sa bude riadiť.

Pri zápise do katastra je však vždy potrebné, aby predmetom návrhu na vklad boli všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu (§ 30 ods. 5 KZ).

Bezdplatný prevod obchodného podielu

Bezodplatný prevod obchodného podielu je špecifická forma zmeny vlastníctva v spoločnosti s ručením obmedzeným, pri ktorej dochádza k prevodu obchodného podielu bez finančnej protihodnoty. Aj keď ide o bezodplatný prevod, z právneho hľadiska ide o plnohodnotný prevod obchodného podielu, ktorý musí spĺňať všetky zákonné náležitosti podľa Obchodného zákonníka. Po podpise zmluvy nasleduje povinnosť podať návrh na zápis zmeny spoločníka do obchodného registra. Bezodplatný prevod obchodného podielu je praktickým riešením pri zmenách vlastníckych vzťahov v spoločnosti, no vyžaduje si dôsledné dodržanie zákonných podmienok.

Čo musí zmluva o prevode obchodného podielu obsahovať?

V zmluve o prevode obchodného podielu musí byť uvedené:

• údaje o zmluvných stranách - prevodcovi (ten, kto predáva obchodný podiel) a nadobúdateľovi (ten kto kupuje obchodný podiel) obchodného podielu,
• jasné a zrozumiteľné označenie obchodného podielu, ktorý sa prevádza,
• uvedenie, či ide o odplatný alebo bezodplatný prevod,
• ak nadobúdateľ nie je spoločníkom v tej danej s.r.o., v zmluve musí byť uvedené, že pristupuje k spoločenskej zmluve, resp. aj k stanovám, ak ich spoločnosť prijala aj stanovy. Absencia takéhoto vyhlásenia má za následok neplatnosť zmluvy. Napraviť chybu dodatočne nie je možné prijatím dodatku k zmluve o prevode obchodného podielu.
• nezabúdajte, že na zmluve o prevode obchodného podielu musia byť úradne overené podpisy oboch zmluvných strán.

Postup pri prevode obchodného podielu

Celý proces prevodu obchodného podielu spočíva v nasledujúcich krokoch:

• uzavretie zmluvy o prevode obchodného podielu,
• udelenie súhlasu valného zhromaždenia, ak sa vyžaduje (vyžaduje sa pri prevode obchodného podielu inému spoločníkovi v danej s.r.o., nevyžaduje sa pri prevode obchodného podielu na osobu, ktorá nie je spoločníkom, ak spoločenská zmluva ustanovuje, že tejto osobe je možné previesť obchodný podielu a v spoločenskej zmluve nie je uvedené, že aj v takomto prípade sa súhlas vyžaduje). Nižšie vám prinášame príklady na lepšie pochopenie.
• udelenie súhlasu správcu dane (daňového úradu) s prevodom obchodného podielu. Takýto súhlas potrebuje jednak ten, kto predáva obchodný podiel, ale aj kupujúci. Tento súhlas sa vyžaduje iba pri prevode vačšinového obchodného podielu. V prípade prevodu menšinového obchodného podielu sa súhlas správcu dane nahrádza vyhlásením, že súhlas správcu dane sa nevyžaduje. Od septembra 2018 nastáva v tejto oblasti zmena - súhlas správcu dane sa bude vyžadovť iba vtedy, ak spoločník bude vedený v registri dlžníkov.
• vypracovanie zmeny spoločenskej zmluvy,
• podanie návrhu na zápis zmeny do Obchodného registra. K tomuto návrhu pripojíte:
  • zmluvu o prevode obchodného podielu,
  • súhlas valného zhromaždenia s prevodom,
  • súhlas správcu dane s prevodom a nové znenie spoločenskej zmluvy,
  • ak má spoločnosť jedného spoločníka, nezabúdajte na vyhlásenie nadobúdateľa, že nie je jediným spoločníkom vo viac ako troch spoločnostiach v zmysle § 105a Obchodného zákonníka,
  • k návrhu uhradíte poplatok 66 Eur. Ak podáte návrh v elektronickej forme tak 33 Eur.
• nezabudnite uviesť nového spoločníka do zoznamu spoločníkov, ktorý je s.r.o. povinná viesť v zmysle § 118 Obchodného zákonníka.

Príklady z praxe

• Príklad 1: V spoločenskej zmluve nie je o prevode obchodného podielu uvedené nič. Osoba A, ktorá je spoločníkom, chce previesť svoj obchodný podiel na osobu B, ktorá je druhým spoločníkom v obchodnej spoločnosti. Prevod obchodného podielu v takomto prípade je možný. Je však potrebný súhlas valného zhromaždenia s prevedením obchodného podielu.
• Príklad 2: V spoločenskej zmluve nie je o prevode obchodného podielu uvedené nič. Osoba A, ktorá je spoločníkom, chce previesť svoj obchodný podiel na osobu B, ktorá nie je spoločníkom v obchodnej spoločnosti. Prevod obchodného podielu v takomto prípade nie je možný. Ak sa uzatvorí zmluva o prevode obchodného podielu, bude neplatná.
• Príklad 3: V spoločenskej zmluve je uvedené iba to, že prevod obchodného podielu na tretiu osobu (ktorá nie je spoločníkom), je možný. Nič viac tam k prevodu obchodného podielu nie je uvedené. Osoba A, ktorá je spoločníkom, chce previesť svoj obchodný podiel na osobu B, ktorá nie je spoločníkom v obchodnej spoločnosti. Prevod obchodného podielu je v tomto prípade možný. Osoba A k tomu nepotrebuje súhlas valného zhromaždenia.
• Príklad 4: V spoločenskej zmluve je uvedené, že prevod obchodného podielu na tretiu osobu je možný. Je však potrebný súhlas valného zhromaždenia. Osoba A, ktorá je spoločníkom, chce previesť svoj obchodný podiel na osobu B, ktorá nie je spoločníkom v obchodnej spoločnosti. Prevod obchodného podielu je v tomto prípade možný. Je však potrebný súhlas valného zhromaždenia. Ak sa uzatvorí zmluva o prevode obchodného podielu bez takéhoto súhlasu, bude neplatná.

tags: #zmluva #o #bezodplatnom #prevode #bytu #vzor