Zmluva o bezplatnom užívaní pozemku a jej alternatívy v kontexte spoluvlastníctva a vecných bremien

Tento článok sa zaoberá problematikou zmluvy o bezplatnom užívaní pozemku, a to najmä v kontexte spoluvlastníctva a vecných bremien. Rozoberieme si, ako sa takéto užívanie dotýka práv a povinností spoluvlastníkov, aké sú alternatívy k bezplatnému užívaniu a aké riziká so sebou nesie darovacia zmluva v kontexte nehnuteľností.

Úvod do problematiky užívania pozemku v spoluvlastníctve

Spoluvlastníctvo nehnuteľnosti prináša so sebou množstvo práv a povinností pre všetkých spoluvlastníkov. Jedným z kľúčových práv je právo užívať spoločnú vec. Avšak, ako sa toto právo realizuje v praxi, ak jeden zo spoluvlastníkov užíva pozemok nad rámec svojho spoluvlastníckeho podielu alebo dokonca bezplatne? Ako sa to dotýka ostatných spoluvlastníkov a aké majú možnosti?

Právo užívať spoločnú vec a nárok na náhradu

Občiansky zákonník v ustanovení § 137 ods. 1 hovorí, že právo užívať vec, ktorá patrí vlastníkovi, prislúcha pri podielovom spoluvlastníctve všetkým spoluvlastníkom spoločne a mierou oprávnení každého z nich je jeho spoluvlastnícky podiel. Z toho vyplýva, že ak jeden spoluvlastník užíva spoločnú vec (napr. pozemok) nad rozsah svojho spoluvlastníckeho podielu, ostatní spoluvlastníci majú nárok na náhradu za neužívanie veci v rozsahu ich spoluvlastníckeho podielu.

Dôležitým predpokladom pre vznik tohto nároku je, že neužívanie veci v rozsahu spoluvlastníckeho podielu spoluvlastníkom musí byť dôsledkom jej užívania druhým spoluvlastníkom nad rozsah svojho spoluvlastníckeho podielu. Nie je pritom rozhodujúce, či tento stav vyplýva z dohody spoluvlastníkov (okrem ak by jej súčasťou bola aj dohoda o bezplatnom užívaní celej veci alebo jej časti), alebo z rozhodnutia väčšinového spoluvlastníka, alebo či ide o faktický stav.

Ak by spoločná vec vôbec nebola spoluvlastníkmi užívaná, žiaden nárok na náhradu za jej neužívanie by medzi nimi nevznikol. Rovnako takýto nárok nevzniká ani v prípade, ak spoluvlastník užíva len časť veci v rozsahu neprevyšujúcom jeho spoluvlastnícky podiel, pretože v takomto prípade nič nebráni druhému spoluvlastníkovi, aby sa tiež podieľal na svojom užívacom oprávnení v rozsahu svojho podielu a to užívaním zostávajúcej časti veci.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Pri posudzovaní rozsahu užívania spoločnej veci nemusí byť rozhodujúca len veľkosť užívanej časti veci (výmera časti pozemku), ale rozhodujúca môže byť úžitková (hospodárska) hodnota užívanej časti veci, ak je táto hodnota, vzhľadom na konkrétne okolnosti, u jednotlivých častí veci, rozdielna.

Dohoda o bezplatnom užívaní a jej riziká

Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na bezplatnom užívaní pozemku jedným zo spoluvlastníkov. Takáto dohoda by mala byť písomná a jasne definovať rozsah a podmienky bezplatného užívania. Je však dôležité si uvedomiť, že takáto dohoda môže byť v budúcnosti sporná, najmä ak sa zmenia okolnosti alebo spoluvlastnícke vzťahy.

Alternatívy k bezplatnému užívaniu pozemku

Namiesto dohody o bezplatnom užívaní pozemku existujú aj iné alternatívy, ktoré môžu byť pre spoluvlastníkov výhodnejšie:

• Nájomná zmluva: Spoluvlastník, ktorý užíva pozemok nad rámec svojho podielu, môže uzatvoriť nájomnú zmluvu s ostatnými spoluvlastníkmi a platiť im nájomné.
• Zmluva o výpožičke: Táto zmluva umožňuje bezplatné užívanie veci, ale s presne stanovenými podmienkami a účelom.
• Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva: Ak spoluvlastníci nie sú schopní sa dohodnúť na spôsobe užívania pozemku, môžu sa dohodnúť na zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva.

Vecné bremená ako nástroj úpravy práv k pozemku

Vecné bremeno je obmedzenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v prospech niekoho iného. Môže spočívať v povinnosti vlastníka nehnuteľnosti niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Existujú dva základné typy vecných bremien:

1. Vecné bremená in rem: Sú spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti. Každý vlastník tejto nehnuteľnosti je oprávnený z vecného bremena. Ak dôjde k zmene vlastníctva, prechádza so zmenou vlastníctva veci na nadobúdateľa aj vecného bremeno, ktorým je nehnuteľnosť zaťažená.
2. Vecné bremená in personam: Sú v prospech určitej osoby. Právo z vecného bremena môže patriť určitej fyzickej alebo právnickej osobe bez toho, aby táto osoba bola vlastnícky viazaná k určitej nehnuteľnosti. Takéto vecné bremeno neprechádza na právneho nástupcu pri zmene vlastníctva k nehnuteľnosti, na ktorej vecné bremeno viazne, ale zaniká smrťou fyzickej osoby alebo zánikom právnickej osoby. Môže ísť o prípad doživotného užívania bytu.

Náklady súvisiace so zachovaním a opravami užívanej veci sa hradia podľa dohody účastníkov vzťahu z vecného bremena. Ak sa účastníci nedohodnú, je ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený vec užívať, povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy. Ak však vec užíva aj jej vlastník, je povinný tieto náklady znášať podľa miery spolunažívania. Ak nedôjde k dohode ohľadom úhrady týchto nákladov vec rozhodne na návrh súd.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Ich zánik spôsobujú v podstate obdobné skutočnosti, s akými sa spája ich vznik. Ak ide o vecné bremená pôsobiace in personam, ktoré sa viažu na určitú osobu, zanikajú smrťou fyzickej osoby alebo zánikom právnickej osoby. Ak ide o vecné bremená pôsobiace in rem, môžu zaniknúť, ak zanikne (zničí sa) vec, na ktorú sa vecné bremeno viaže. Vecné bremeno zanikne aj vtedy, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti. Ak bolo vecné bremeno zriadené písomnou zmluvou medzi účastníkmi, k zániku vecného bremena dochádza až rozhodnutím správy katastra. Vecné bremeno môže zaniknúť aj v prípade, ak dôjde k splynutiu povinnosti a práva z vecného bremena u toho istého subjektu, alebo uplynutím času, ak jeho trvanie bolo časovo obmedzené. V prípade, že dôjde k zmene pomerov, v dôsledku ktorých dôjde k hrubému nepomeru medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, môže súd rozhodnúť, že sa vecné bremeno za primeranú náhradu obmedzuje alebo zrušuje.

Darovacia zmluva a jej riziká v kontexte nehnuteľností

Príbeh zo začiatku článku poukazuje na riziká spojené s darovacou zmluvou, najmä v kontexte partnerských vzťahov a nehnuteľností. Darovacia zmluva môže byť napadnuteľná po dobu 10 rokov. V prípade rozchodu partnerov a následného sporu o nehnuteľnosť môže byť darovacia zmluva zrušená, čo vedie k súdnym sporom a neistote.

Ochrana spoluvlastníctva a predkupné právo

Z charakteru podielu ako výrazu vlastníctva k spoločnej veci vychodí, že spoluvlastník musí mať možnosť, aby aj samostatne čelil protiprávnym zásahom do práv a povinností plynúcich zo spoluvlastníckeho vzťahu. Uplatnenie práva domáhať sa negatórnou žalobou súdnej ochrany svojho spoluvlastníctva nemožno zamieňať s hospodárením so spoločnou vecou (§ 139 ods. 2 OZ). Realizácia tohto práva (vyplývajúceho z práva k jeho spoluvlastníckemu podielu - § 137 ods. 1 OZ) nie je podmienená dohodou s ostatnými spoluvlastníkmi (ich súhlasom s takýmto postupom).

Spoluvlastník má predkupné právo pri prevode spoluvlastníckeho podielu. Ak povinná osoba z predkupného práva neponúkne vec oprávnenej osobe ku kúpe, hoci to bolo jej zákonnou alebo zmluvnou povinnosťou, a vec predá tretej osobe, nemá to za následok neplatnosť kúpnej zmluvy uzavretej medzi povinnou osobou a treťou osobou len preto, že nebolo rešpektované predkupné právo. Samozrejme, že aj v prípade nerešpektovania predkupného práva, nie je možné vylúčiť neplatnosť právneho úkonu podľa § 39 OZ, nie však z dôvodu porušenia predkupného práva, ale z dôvodu, že právny úkon sa prieči dobrým mravom, prípadne, že sa ním obchádza zákon.

Spoluvlastník, ktorý je oprávnený z predkupného práva (§ 140 Občianskeho zákonníka), má pri porušení povinností zo strany spoluvlastníka, ktorý je povinný z predkupného práva, na výber, či:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

a/ sa bude žalobou domáhať vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu zo spoluvlastníka na tretiu osobu (§ 40a Občianskeho zákonníka); jeho žaloba musí v takomto prípade smerovať voči všetkým účastníkom zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu, pri ktorej bolo porušené jeho predkupné právo, lebo tí sú pasívne legitimovaní,

b/ sa bude domáhať voči nadobúdateľovi (tretej osobe ako singulárnemu právnemu nástupcovi pôvodného podielového spoluvlastníka), aby mu nadobudnutý spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, za ktorých ich kúpil od pôvodného podielového spoluvlastníka; ak nadobúdateľ jeho výzve nevyhovie, má oprávnený spoluvlastník právo domáhať sa na súde žalobou voči nadobúdateľovi, aby bol nahradený prejav vôle nadobúdateľa; žalobe vyhovujúce rozhodnutie súdu nahradí v tomto prípade chýbajúci zmluvný prejav nadobúdateľa (§ 161 ods. 3 O.s.p.),

c/ sa uspokojí s tým, že mu zostáva predkupné právo, avšak už voči nadobúdateľovi.

tags: #zmluva #o #bezplatnom #užívaní #pozemku #vzor