Zmluva o Budúcej Kúpnej Zmluve a Jej Aspekty

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve predstavuje dôležitý nástroj v procese prevodu vlastníctva nehnuteľností. Táto zmluva, ktorá sa riadi ustanovením § 50a Občianskeho zákonníka, ukladá účastníkom povinnosť uzavrieť v budúcnosti riadnu kúpnu zmluvu.

Základné Charakteristiky Zmluvy o Budúcej Kúpnej Zmluve

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je definovaná ako písomná dohoda medzi dvoma stranami, v ktorej sa zaväzujú, že v stanovenej lehote uzavrú riadnu kúpnu zmluvu. Písomná forma je nevyhnutnou podmienkou platnosti tejto zmluvy.

Náležitosti Zmluvy

Zmluva o budúcej zmluve by mala obsahovať všetky dôležité náležitosti, ktoré bude obsahovať riadna kúpna zmluva, ako napríklad:

• Spôsob úhrady kúpnej ceny
• Termín uvoľnenia a odovzdania nehnuteľnosti
• Stav a príslušenstvo nehnuteľnosti
• Presné označenie nehnuteľnosti
• Kúpna cena nehnuteľnosti

Vhodné je priložiť samotnú budúcu kúpnu zmluvu ako prílohu.

Prevod Vlastníctva a Návrh na Vklad

Podpísaním zmluvy o budúcej kúpnej zmluve nedochádza k prevodu vlastníckeho práva. Na uskutočnenie prevodu musia obe strany uzatvoriť riadnu kúpnu zmluvu, ktorá sa predkladá ako súčasť Návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Vymáhateľnosť Zmluvy

Ak jedna zo zmluvných strán odmietne splniť svoj záväzok, druhá strana sa môže domáhať na súde vydania rozsudku, ktorý „nahradí podpis“ strany, ktorá odmietla zmluvu podpísať.

Príklad Realizácie Kúpy Nehnuteľnosti s Využitím Zmluvy o Budúcej Kúpnej Zmluve

Uvažujme situáciu, kde kupujúci a predávajúci uzatvorili zmluvu o budúcej kúpnej zmluve na nehnuteľnosť. Kupujúci uhradil časť kúpnej ceny vopred, napríklad 40 000.- €.

Financovanie Kúpy

Kupujúci plánuje financovať zvyšok kúpnej ceny prostredníctvom stavebného sporenia.

• 20 800.- € bude uhradených do 8 týždňov zo stavebného sporenia.
• 5 200.- € bude uhradených do 8 týždňov zo stavebného sporenia.

Stavebná sporiteľňa uhradila na účet kupujúceho 80% z cieľovej sumy na základe predloženej podpísanej kúpnej zmluvy. Následne, stavebná sporiteľňa uhradila kupujúcemu 20% z cieľovej sumy na základe katastrom potvrdeného návrhu na vklad vlastníckeho práva.

Katastrálne Konanie

• Návrh na vklad do katastra - v poradí: 1. návrh na vklad + záložná zmluva, 2. návrh na vklad + kúpna zmluva.
• Bol zaplatený urýchľovací poplatok 266.- €, kataster je povinný rozhodnúť do 15 dní.
• Kataster vyznačil plombu v liste vlastníctva.
• "Zaplombovaný" list vlastníctva bol predložený banke B.
• Kataster obdržal kvitanciu - návrh na výmaz záložného práva.

Riešenie Problémov spojených so Zmluvou o Budúcej Kúpnej Zmluve

Prípad 1: Nevyvážená Zmluva

Predávajúci pozemok dostal na podpis od developera zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, ktorá mu ukladá povinnosť predať pozemok developerovi, keď si to developer vypýta, a to s výhradným právom na kúpu pozemku. Developer nechce vyplatiť žiadnu zábezpeku, ale ak by predávajúci pozemok nepredal, udelí mu likvidačnú zmluvnú pokutu. Ak developer pozemok neodkúpi, zmluva po termíne stráca platnosť. Takáto zmluva nie je vyvážená a predávajúci by nemal akceptovať takéto podmienky.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Prípad 2: Stavba Domu na Pozemku vo Vlastníctve Inej Osoby

Ak staviame dom na pozemku, ktorého vlastníkom je svokra, a pozemok nemôžeme prepísať na seba, je možné vyhotoviť čestné vyhlásenie, v ktorom sa uvedie, že svokra si nebude na tento pozemok nárokovať? Čestné vyhlásenie sa v praxi nepovažuje za dostatočné a nemá reálnu právnu účinnosť. Odporúča sa vypracovať vhodnú zmluvu o výstavbe, prípadne dohodu o užívaní pozemku alebo zmluvu o budúcej zmluve, ktoré jasne určia práva a povinnosti pri použití predmetného pozemku.

Prípad 3: Kúpa Byty s Existujúcou Zmluvou o Budúcej Zmluve

Osoba B má uzavretú zmluvu o budúcej kúpnej zmluve s osobou A na byt. Môže osoba B uzavrieť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve s treťou osobou na byt, ktorý momentálne patrí ešte osobe A? Osoba B nemôže uzavrieť platnú zmluvu o budúcej zmluve s treťou osobou týkajúcu sa bytu, ktorý momentálne patrí osobe A, pokiaľ sama nezíska vlastnícke práva k bytu pred uzavretím budúcej hlavnej zmluvy.

Prípad 4: Zmena Okolností

Ak budúci kupujúci podpísal Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve a neskôr zistil, že v tesnej blízkosti danej nehnuteľnosti je plánovaná výstavba niekoľkých výškových bytových domov, ktorá by signifikantne znížila kvalitu bývania, môže zrušiť záväzok podpísať riadnu kúpnu zmluvu v súlade s paragrafom 50a (3) OZ.

Prípad 5: Splácanie Garáže a Exekúcia

Ak má kupujúci riadne vystavenú kúpno-predajnú zmluvu formou splácania ceny garáže a počas splácania bola majiteľovi nariadená exekúcia na garáž, kupujúci by mal prestať splácať a informovať majiteľa o tejto situácii.

Prípad 6: Spoloční Vlastníci Pozemku

Ak snúbenec vlastní pozemok, na ktorom plánujú spoločne postaviť rodinný dom, a na stavebnom úrade od nich chcú, aby si medzi sebou najprv spísali zmluvu, podľa ktorej by boli spoloční vlastníci tohto pozemku, môžu to riešiť darovacou zmluvou. Snúbenec by daroval 1/2 vlastníckeho podielu na nehnuteľnosti a tým pádom by obaja boli vlastníkmi nehnuteľnosti 1/2.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Provízie Realitných Kancelárií

Výška provízie pri predaji nehnuteľnosti je približne okolo 3-4 % + príslušná DPH z predajnej ceny nehnuteľnosti v závislosti od výšky ceny nehnuteľnosti, rozsahu a náročnosti nutných súvisiacich úkonov, ale zväčša vzájomnou dohodou s predávajúcim, resp. vlastníkom nehnuteľnosti. Odplatu uhrádza predávajúci sprostredkovateľovi, resp. realitnej kancelárii po uskutočnení vkladu do Katastra nehnuteľností. Pri prenájme nehnuteľností je provízia individuálna a to vo výške jedno až trojmesačného nájmu, príp. Cena dohodou, orientačne asi 1 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti.

Služby Zahrnuté v Provízii

V rámci provízie sú zahrnuté rôzne služby, ako napríklad:

• Fotodokumentácia a zadokumentovanie nehnuteľnosti
• Spracovanie ponuky nehnuteľnosti
• Inzercia na webových stránkach a realitných portáloch
• Inzercia v regionálnej tlači a na vývesných tabuliach
• Uskutočňovanie obhliadok nehnuteľností
• Aktívna komunikácia s kupujúcimi a predávajúcimi
• Dosledovanie prevodu finančných prostriedkov a prevodu vlastníckeho práva
• Zabezpečenie hypotekárneho úveru a komunikácia s bankami
• Vypracovanie kúpnych zmlúv a návrhu na vklad

Služby Nezahrnuté do Provízie

Medzi služby, ktoré nie sú zahrnuté v provízii, patria:

• Znalecké posudky k nehnuteľnosti
• Preklady zmlúv do iného jazyka
• Iné právne služby, služby advokáta, notár, kolky nad rámec štandardnej kúpnej zmluvy a štandardného vkladu na kataster
• Geodetické služby

tags: #zmluva #o #buducej #kupnej #zmluve #cena