Zmluva o budúcej kúpnej zmluve na pozemok: Kompletný sprievodca

Zmluva o budúcej zmluve je právny inštitút, ktorý sa bežne využíva pri kúpe nehnuteľnosti. Predstavuje dohodu medzi zmluvnými stranami, ktorá vytvára záväzok v budúcnosti uzatvoriť hlavnú zmluvu, v tomto prípade kúpnu zmluvu na pozemok. Tento článok si kladie za cieľ priblížiť právnu úpravu tejto zmluvy, jej základný účel, právne účinky a zákonom ustanovené náležitosti.

Právna úprava a účel zmluvy

Právna úprava zmluvy o budúcej zmluve sa nachádza v § 50a zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov. Podstatné náležitosti tejto zmluvy sú uvedené v § 588 Občianskeho zákonníka. Zo súčasnej právnej úpravy vyplýva, že každá zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať podstatné náležitosti ustanovené v § 588 a nasledujúcich, ktoré musia byť obsiahnuté aj v každej kúpnej zmluve.

Občiansky zákonník ustanovuje, že účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu. Musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.

Zmluvu o budúcej zmluve považujeme za pomenovanú zmluvu, ktorá je v porovnaní s ostatnými zmluvnými typmi upravená v štvrtej hlave Občianskeho zákonníka. Vzhľadom na svoj charakter je však zaradená medzi všeobecný, právne záväzný a vynútiteľný právny inštitút, ktorý tvorí základ pre uzavieranie rôznych zmlúv, pri ktorých sa ešte nemožno dohodnúť o všetkých náležitostiach. Takto je vyjadrený aj samotný účel tohto právneho inštitútu. Zmluvu o budúcej zmluve možno uzavrieť v prípade pomenovaných aj nepomenovaných zmlúv.

Základné náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve na pozemok

Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať nasledovné náležitosti:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

  1. Identifikácia zmluvných strán: Presné určenie predávajúceho a kupujúceho, vrátane mena, priezviska, rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a adresy trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, je potrebné uviesť obchodné meno, sídlo a IČO.
  2. Doba, dokedy zmluvné strany uzatvoria budúcu zmluvu: Zákon vyžaduje určenie doby, do ktorej má byť uzatvorená konečná zmluva. Ak v zmluve o budúcej zmluve chýba takéto ustanovenie, zmluva nevstúpi do platnosti. Určenie tejto doby zároveň musí byť nepochybné, určité a ustanovené zrozumiteľným spôsobom pre všetky zmluvné strany. Určenie doby, do ktorej musí byť uzatvorená konečná zmluva, sa nemusí viazať na konkrétny dátum. Musí z neho však byť zrejmý okamih, keď nastane určitá udalosť alebo právna skutočnosť, ktorá nepochybne nastane, len sa nevie, kedy nastane.
  3. Podstatné náležitosti hlavnej zmluvy: Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať okrem uvedeného aj podstatné náležitosti zmluvy, ktorá má byť uzatvorená. Pri kúpe nehnuteľnosti tak musí obsahovať podstatné náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť. Tieto náležitosti sú vždy ustanovené v povinných (kogentných) ustanoveniach zákona a môžu vyplývať aj dohody zmluvných strán, ktoré sú účastníkmi právneho vzťahu.

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať tieto podstatné náležitosti:

  • Kúpna zmluva musí byť písomná.
  • Riadne označenie zmluvných strán - predávajúceho a kupujúceho.
  • Označenie predmetu kúpy (pozemku).
  • Kúpna cena nehnuteľnosti.
  • Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy.
  • Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú sumu.

Písomná forma a jej dôležitosť

Zmluva o budúcej zmluve vždy musí byť uzatvorená v písomnej forme. Táto zákonná požiadavka priamo súvisí so samotným účelom tejto zmluvy. Zmluva o budúcej zmluve musí byť uzatvorená v písomnej forme aj v prípade, že sa vzťahuje na zmluvy, pri ktorých zákon nevyžaduje písomnú formu. Nedodržanie písomnej formy spôsobí neplatnosť zmluvy o budúcej zmluve. Je to jedna z obligatórnych náležitostí tejto zmluvy.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Zmluva o budúcej zmluve vytvára záväzok v budúcnosti uzatvoriť hlavnú zmluvu. Tento záväzok môžu mať obidve zmluvné strany, alebo len jedna z nich. Toto záleží od konkrétneho prípadu a vôle zmluvných strán.

Platná zmluva o budúcej zmluve zakladá jednému alebo všetkým účastníkom právo domôcť sa uzavretia konečnej zmluvy aj súdnou cestou. Žalobu, pomocou ktorej by sa vyhlásenie vôle nahradilo súdnym rozhodnutím, možno úspešne podať do jedného roka od uplynutia doby dohodnutej na uzavretie konečnej zmluvy. Ak účastník v tejto lehote žalobu nepodá, právo na uzavretie konečnej zmluvy zanikne. K zániku tohto práva dochádza uplynutím doby.

Bez ohľadu na to, či dôjde k podaniu žaloby na nahradenie vyhlásenia vôle súdnym rozhodnutím, nie je dotknuté právo na náhradu škody, ktorá vznikla v dôsledku neuzavretia konečnej zmluvy. Tento nárok tak nezávisí od toho, či bola žaloba podaná alebo nie.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Zánik záväzku

Záväzok na uzavretie konečnej zmluvy zaniká aj zmenou okolností, za ktorých bola zmluva o budúcej zmluve uzatvorená. Ak je táto zmena taká podstatná, že od účastníka nemožno spravodlivo požadovať, aby uzavrel konečnú zmluvu, tak záväzok zanikne. Tieto okolnosti je potrebné vždy preskúmať oddelene a jednotlivo s prihliadnutím na okolnosti konkrétneho prípadu.

Odchýlky od dohody v hlavnej zmluve

Od znenia budúcej zmluvy je možné odchýliť sa (tzn. znenie hlavnej zmluvy si zmluvné strany môžu dohodnúť aj odlišne od znenia zmluvy o budúcej zmluve). Takúto odchýlku však nie je možné vykonať jednostranne, ale vždy len so súhlasom všetkých účastníkov budúcej zmluvy.

Praktické využitie

Zmluva o budúcej kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť sa v praxi využíva napríklad v prípadoch, kedy kupujúci nemá v danom momente dostatok financií na zaplatenie kúpnej ceny a potrebuje ešte čas na vybavenie úveru alebo iného získania financií.

Príklad z praxe a dôležité upozornenia

Predstavte si situáciu, kedy developer ponúka na podpis zmluvu o budúcej kúpnej zmluve s klauzulou, ktorá mu zaručuje výhradné právo na kúpu pozemku s likvidačnou zmluvnou pokutou pre predávajúceho v prípade nepredaja, pričom developerovi nehrozí žiadna sankcia v prípade, že pozemok neodkúpi. Takáto zmluva nie je vyvážená a predávajúci by mal zvážiť jej akceptovanie.

Rovnako, ak staviate dom na pozemku, ktorý vlastní iná osoba, čestné vyhlásenie o tom, že si vlastník nebude nárokovať pozemok, nie je dostatočné. Odporúča sa vypracovať vhodnú zmluvu o výstavbe, prípadne dohodu o užívaní pozemku alebo zmluvu o budúcej zmluve, ktoré jasne určia Vaše práva a povinnosti pri použití predmetného pozemku.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Vzor zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy

Pre lepšiu predstavu uvádzame vzor zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy:

Zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy

medzi

(Budúci kupujúci)

Meno, priezvisko, rodné priezvisko/obchodné meno:

Trvale bytom/sídlo:

Rodné číslo/IČO:

Dátum narodenia:

Štátne občianstvo/registrovaná:

Bankové spojenie:

a

(Budúci predávajúci)

Meno, priezvisko, rodné priezvisko/obchodné meno:

Trvale bytom/sídlo:

Rodné číslo/IČO:

Dátum narodenia:

Štátne občianstvo/registrovaná:

Bankové spojenie:

(Budúci kupujúci a Budúci predávajúci spoločne označení ako „Zmluvné strany“)

uzatvárajú podľa ust. § 50a Občianskeho zákonníka túto zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy (ďalej len „Zmluva“):

Článok I. Úvodné ustanovenia

  1. Budúci predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností zapísaných v katastri nehnuteľností vedenom katastrálnym odborom Okresného úradu ………………….., na liste vlastníctva č. ………….., okres: ……………….., obec: ..-……………, katastrálne územie: …………, a to:

    • ………………………………..;
    • ………………………………..;
    • stavby - …………, súp. č. …………, postavenej na pozemku registra „…“ parcelné číslo ………., pozemku registra „….“ parcelné číslo ………. - zastavané plochy a nádvoria o výmere …………. m² v spoluvlastníckom podiele 1/1. (ďalej len „Nehnuteľnosti“)

Článok II. Predmet Zmluvy - Uzavretie budúcej kúpnej zmluvy

  1. Zmluvné strany sa zaväzujú, že v lehote do ……. dní odo dňa doručenia písomnej výzvy Budúceho predávajúceho podľa bodu 2. tohto článku adresovanej Budúcemu kupujúcemu uzavrú kúpnu zmluvu na Nehnuteľnosti s dohodnutým obsahom podľa prílohy č. 1 Zmluvy (ďalej len „Budúca kúpna zmluva“), predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva k Nehnuteľnostiam.
  2. Zmluvné strany sú povinné uzavrieť Budúcu kúpnu zmluvu, potom ako na jej uzavretie vyzve Budúci predávajúci Budúceho kupujúceho, pričom Budúci predávajúci zašle výzvu podľa ods. 1 tohto článku Zmluvy Budúcemu kupujúcemu najneskôr v lehote do ………………… / dní.
  3. Výzva sa považuje za riadne doručenú i v prípade, ak Budúci kupujúci odmietne prevziať zásielku pri doručovaní alebo v prípade, že sa zásielka vráti ako nedoručená z adresy Budúceho kupujúceho.

Článok III. Obsah Budúcej kúpnej zmluvy

  1. Zmluvné strany sa dohodli, že uzatvoria Budúcu kúpnu zmluvu v znení, ktoré je prílohou č. 1 Zmluvy. Nevyplnené ustanovenia Budúcej kúpnej zmluvy budú Zmluvnými stranami doplnené podľa skutočného stavu v čase podpisu Budúcej kúpnej zmluvy.

Článok IV. Kúpna cena

  1. Dohodnutá kúpna cena za predaj Nehnuteľností predstavuje sumu vo výške …………..,- Eur (slovom ……………. Eur) [ďalej len „Kúpna cena“], ktorá bude zaplatená Budúcemu predávajúcemu bezhotovostným prevodom na jeho účet uvedený v záhlaví Zmluvy, a to v troch splátkach nasledovným spôsobom:

    • prvú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) pri podpise Zmluvy,
    • druhú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) …………………….

  2. Zmluvné strany potvrdzujú, že Kúpnu cenu uvedenú v bode 1 dohodli v súlade s ust. § 589 Občianskeho zákonníka.

Článok V. Ďalšie práva a povinnosti Budúcich zmluvných strán

  1. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že neuzavrie žiadnu takú zmluvu, ktorou by sa zaviazal previesť Nehnuteľnosti na inú osobu ako Budúceho kupujúceho (ďalej len „Tretia osoba“), ktorou by sa zaviazal uzavrieť zmluvu o uzavretí takej budúcej zmluvy s Treťou osobou, ktorá je uvedená v pís­mene a) tohto bodu.
  2. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že Nehnuteľnosti nezaloží, ani inak nezaťaží v prospech Tretej osoby.
  3. Ak zanikne (umrie) ktorákoľvek zo Zmluvných strán, práva a povinnosti zo Zmluvy prechádzajú na jeho právneho nástupcu (dedičov).

Článok VI. Spoločné a záverečné ustanovenia

  1. Zmena Zmluvy je možná len písomnou dohodou Zmluvných strán.
  2. Vo veciach neupravených Zmluvou sa zmluvný vzťah medzi Zmluvnými stranami riadi prí­sluš­nými ustanoveniami právnych pred­pisov, a to najmä Občianskeho zákonníka.
  3. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, po jednom pre Budúceho predávajúceho a Budúceho kupujúceho.
  4. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania Zmluvnými stranami.
  5. Zmluvné strany vyhlasujú, že si Zmluvu riadne prečítali a potvrdzujú, že je zrozumiteľná a určitá a vyjadruje ich skutočnú, slobodnú a vážnu vôľu, ako aj to, že nie je uzatvorená v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali.

V …………………………., dňa …………………….

Za Budúceho predávajúceho:                                                                                Za Budúceho kupujúceho:

…………………………………………………….                                                                               …………………………………

meno a priezvisko/obchodné meno                                                                               meno a priezvisko/obchodné meno

Prílohy:

  1. Kúpna zmluva

tags: #zmluva #o #budúcej #kúpnej #zmluve #na

Ďalšie články