Povinnosti prenajímateľa pri prevádzkovaní ubytovacieho zariadenia

Kúpa apartmánu, chaty alebo výstavba penziónu v atraktívnej lokalite môže byť skvelou podnikateľskou príležitosťou. Avšak, s prevádzkovaním ubytovacieho zariadenia sa spája aj množstvo povinností, ktoré je potrebné dodržiavať. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o legislatíve a povinnostiach, ktoré čakajú na prenajímateľa ubytovacieho zariadenia na Slovensku.

Základné povinnosti prenajímateľa

Medzi základné povinnosti prenajímateľa patrí:

• Živnostenské oprávnenie a registrácia na daň z príjmov
• Schválenie hygienou a prevádzkový poriadok
• Registrácia na obci ohľadom platenia miestnej dane (rekreačný poplatok)
• Oznámenie cudzineckej polícii
• Zaradenie ubytovania podľa vyhlášky
• Registrácia platcu dane podľa paragrafu 7a (v niektorých prípadoch)
• Štatistický úrad - vypĺňanie výkazov
• Zriadenie VRP v prípade prijímania hotovosti

Živnostenské oprávnenie

Ak prenajímateľ poskytuje len základné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti, ako je napríklad voda a teplo, živnostenské oprávnenie nie je potrebné. Avšak, ak prenajímateľ poskytuje aj iné služby, ako je posteľné prádlo a upratovacie služby, je potrebné živnostenské oprávnenie. Na 99,9% oprávnenie potrebujete. Pretože ak chce fyzická osoba - budúci prenajímateľ poskytovať pri prenájme nehnuteľnosti aj iné, ako len základné služby (posteľné prádlo, upratovacie služby), môže tak vykonávať len na základe živnosti.

Registrácia na daň z príjmov

Povinnosť registrácie na daňovom úrade vzniká, ak ste na území Slovenskej republiky prenajali akúkoľvek nehnuteľnosť okrem pozemku. Požiadať správcu dane o registráciu je potrebné do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste začali prenajímať nehnuteľnosť. Ideál je vybaviť túto povinnosť čím skôr.

Schválenie hygienou a prevádzkový poriadok

Podľa § 21 ods. 2 zákona č. 355/2007 Z. z. o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia a o zmene a doplnení niektorých zákonov je potrebné, aby ubytovacie zariadenie spĺňalo požiadavky na vnútorné prostredie, priestorové usporiadanie, funkčné členenie, vybavenie a na prevádzku ubytovacích zariadení ustanovené vykonávacím predpisom.

Prečítajte si tiež: Judikáty k prenájmu nebytových priestorov

Vyhláška Ministerstva zdravotníctva Slovenskej republiky č. 259/2008 Z. z. o podrobnostiach, o požiadavkách na vnútorné prostredie budov a o minimálnych požiadavkách na byty nižšieho štandardu a na ubytovacie zariadenia obsahuje konkrétne požiadavky na vybavenie izieb, osvetlenie, upratovanie ubytovacích zariadení a ďalšie náležitosti, ktoré je nevyhnutné dodržiavať. Ubytovacie zariadenie spĺňať požiadavky vyhlášky MZ SR 259/2008 (vrátane údržby a čistoty).

Ako prevádzkovateľ ubytovacieho zariadenia ste povinný vypracovať aj prevádzkový poriadok a predložiť ho regionálnemu úradu verejného zdravotníctva na schválenie. To sa týka aj každej jeho dodatočnej zmeny. Následne je dôležité, aby bol takto schválený prevádzkový poriadok sprístupnený verejnosti na viditeľnom mieste. Patrí to medzi základné povinnosti ubytovateľa.

Registrácia na obci - rekreačný poplatok

Miestne dane ukladajú obce všeobecne záväzným nariadením (miestna daň podľa zákona 582/2004 Z. z.), v ktorom upravujú sadzby daní, zníženie daní a oslobodenie od daní. Rovnako aj poplatok ukladajú obce všeobecne záväzným nariadením, ktorým tiež upravujú sadzby poplatku, ako aj podklady pre jeho zníženie alebo odpustenie. Všeobecné záväzné nariadenia sú spravidla zverejňované na webových stránkach príslušných obcí.

Každá oblasť na Slovensku, mesto alebo obec, má rozdielnu výšku rekreačného poplatku, ktorý platí každý ubytovaný hosť za každú noc svojho pobytu v rekreačnom zariadení. Platiteľom dane je prevádzkovateľ zariadenia, ktorý odplatné prechodné ubytovanie poskytuje. Základom dane je počet prenocovaní.

Každý platiteľ dane je povinný viesť písomne preukázanú evidenciu ubytovaných osôb - knihu ubytovaných, ktorú je platiteľ povinný predložiť správcovi dane na opečiatkovanie a potvrdenie správnosti evidencie. Kniha musí byť aktuálna a vždy k dispozícii pre prípadné nahliadnutie.

Prečítajte si tiež: Povinnosti prenajímateľa reštaurácie: Prehľad

Cudzinecká polícia

V zmysle zákona (§ 113 zákona o pobyte cudzincov) o pobyte cudzincov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov je ubytovateľ povinný pri ubytovaní cudzinca overiť jeho totožnosť a zapísať do domovej knihy - knihy hostí, ktorú vedie na tento účel, meno a priezvisko, dátum narodenia, štátnu príslušnosť, číslo cestovného dokladu, číslo víza v prípade niektorých krajín, začiatok a skončenie jeho ubytovania. Zároveň je ubytovateľ povinný vyplniť úradné tlačiva o hlásení pobytu cudzinca, ktoré musí doručiť policajnému útvaru do piatich dní od ubytovania cudzinca.

Od 15. januára 2016 však môžu podnikatelia, ktorí vo svojich zariadeniach ubytúvajú cudzincov, využívať dve elektronické služby a to Zápis a Výmaz z knihy ubytovaných. Na to, aby ubytovatelia mohli využívať uvedené elektronické služby, musia vlastniť občiansky preukaz s čipom.

Zaradenie typu ubytovania - Kategorizácia

Existuje deväť kategórií ubytovacích zariadení, do jednej z ktorých ste ako prevádzkovateľ povinný svoje zariadenie zaradiť podľa klasifikačných a fakultatívnych znakov uvedených v jej prílohe. Rovnako je potrebné určiť triedu zariadenia, a to podľa úrovne a rozsahu poskytovaných služieb spojených s ubytovaním. Kategorizácia bola po rokoch zrušená.všetky typy Hotelovbotelpenziónapartmánový domturistická ubytovňachatová osadakemping, minikemptáboriskoubytovanie v súkromí, izba, objekt, prázdninový byt - apartmán

Registrácia platcu dane podľa paragrafu 7a

Registráciou podľa § 7a zákona o DPH vznikne zdaniteľnej osobe pri dodaní služby do iného členského štátu povinnosť:

• podať súhrnný výkaz za kalendárny štvrťrok v zmysle a § 80 ods. 3 zákona o DPH do 25 dní po ukončení kalendárneho štvrťroka, v ktorom dodala služby, pri ktorých je miesto dodania podľa § 15 ods. 1 zákona o DPH v inom členskom štáte a osobou povinnou platiť daň je príjemca služby,
• vedie záznamy v zmysle § 70 zákona o DPH o dodaných službách s miestom dodania v inom členskom štáte podľa § 15 ods.

Zriadenie VRP

Každá osoba, ktorá vykonáva podnikateľskú činnosť, prijíma tržbu v hotovosti na predajnom mieste, predáva tovar alebo poskytuje vymedzenú službu, je povinná používať na evidenciu tržieb ORP/VRP.

Prečítajte si tiež: Uplatnenie zadržovacieho práva prenajímateľa

Používanie VRP sa vzťahuje na každú fyzickú alebo právnickú osobu, ktorá na základe oprávnenia na podnikanie predáva tovar alebo poskytuje vymedzené služby (uvedené v prílohe č. 1 zákona o ERP), pričom za predaj tovaru alebo za poskytovanie vymedzených služieb prijíma tržby v hotovosti alebo inými platobnými prostriedkami nahrádzajúcimi hotovosť. Takže pri prijímaní akejkoľvek hotovosti, čo sa pri pobytoch bežne stáva, minimálne pri platení rekreačného poplatku, potrebujete pracovať s VRP.

Súhlas na uvedenie priestorov do prevádzky

Mnoho podnikateľov zabúda na povinnosť získať súhlas regionálneho úradu verejného zdravotníctva s uvedením priestorov do prevádzky. Podnikateľský priestor musí pred tým, ako ho budete využívať na podnikanie, získať rozhodnutie, na základe ktorého ho príslušný regionálny úrad verejného zdravotníctva schváli na podnikanie. Uvedená povinnosť vyplýva zo zákona č. 355/2007 Z. z. o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „zákon o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia“). Zákon o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia v § 52 vymenúva povinnosti fyzických osôb - podnikateľov a právnických osôb a v ods. 1 písm. b) hovorí o povinnosti podnikateľov predkladať „návrhy uvedené v § 13 na posúdenie príslušnému orgánu verejného zdravotníctva“. A práve v § 13 ods. 4 písm. a) zákona o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia je uvedené, že úrad verejného zdravotníctva „rozhoduje o návrhoch na uvedenie priestorov do prevádzky vrátane návrhov na zmenu v ich prevádzkovaní a ak si to vyžaduje objektivizáciu faktorov životného prostredia alebo pracovného prostredia, o návrhoch na uvedenie priestorov do skúšobnej prevádzky“.

Súhlas regionálneho úradu verejného zdravotníctva musí podnikateľ získať pre každý priestor, v ktorom priamo vykonáva akúkoľvek podnikateľskú činnosť alebo ktorý má vo vzťahu k jeho podnikateľskej činnosti súvisiaci charakter. Znamená to, že v praxi je potrebné žiadať regionálny úrad verejného zdravotníctva o súhlas s uvedením priestorov do prevádzky pre výrobnú halu, predajňu, kanceláriu, reštauráciu, sklad a podobne. Ak v jednom a v tom istom priestore vykonáva podnikateľskú činnosť viacero subjektov, súhlas s uvedením priestorov do prevádzky potrebuje získať každý jeden podnikateľský subjekt. Aj na prenajatý priestor potrebuje jeho prenajímateľ získať súhlas s uvedením do prevádzky.

Žiadosť o uvedenie priestorov do prevádzky sa podáva regionálnemu úradu verejného zdravotníctva (hovorene nazývaný aj ako „hygiena“) miestne príslušnému podľa toho, kde sa predmetný priestor nachádza. Formulár žiadosti o uvedenie priestorov do prevádzky má väčšinou len jednu stranu a dostupný je na internetových stránkach regionálnych úradov verejného zdravotníctva. Názov tohto formuláru je „Žiadosť o vydanie rozhodnutia/záväzného stanoviska orgánu verejného zdravotníctva v zmysle zákona NRSR č. 355/2007 Z. z. o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia a o zmene a doplnení niektorých zákonov“. Správny poplatok za podanie žiadosti o vydanie rozhodnutia k návrhu na uvedenie priestorov do prevádzky je 50 eur. V prípade, že žiadosť podáte elektronicky cez portál www.slovensko.sk, priložíte k nej všetky prílohy v elektronickej podobe a podpíšete ju kvalifikovaným elektronickým podpisom, poplatok bude 25 eur. Dôležitým dokladom, ktorý by si podnikatelia mali skontrolovať ešte pred podaním žiadosti, je kolaudačné rozhodnutie. Podnikateľom v tejto súvislosti odporúčame overiť si, či je v kolaudačnom rozhodnutí uvedený správny účel užívania stavby ešte pred uzatvorením nájomnej zmluvy. Ak to tak nie je, je potrebné ešte pred podaním žiadosti regionálnemu úradu verejného zdravotníctva požiadať stavebný úrad o zmenu účelu užívania stavby, resp. konkrétneho priestoru v rámci stavby.

Pokuta za neuvedenie priestoru do prevádzky

Ak regionálnemu úradu verejného zdravotníctva nepredložíte návrh na uvedenie podnikateľských priestorov do prevádzky, resp. začnete v danom priestore vykonávať podnikateľskú činnosť ešte pred získaním súhlasného rozhodnutia s uvedením priestoru do prevádzky, bude vám uložená pokuta od 150 eur do 20 000 eur. Regionálny úrad verejného zdravotníctva vám túto pokutu bude musieť uložiť vzhľadom na rozkazovací spôsob formulácie zákona o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia „príslušný orgán verejného zdravotníctva uloží pokutu“.

Prenájom bytu a daňové povinnosti

Ak je ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania. Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby.

Medzi výdavky na energie patrí: pitná a úžitková voda; teplo na kúrenie; elektrická energia a plyn. Výdavky na ostatné služby sú: použitie výťahu; osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov; odvádzanie odpadovej vody; odvoz smetí; čistenie žúmp a komínov; koncesionárske poplatky; a internet. Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy. Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.

Nájomná zmluva

Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať: označenie zmluvných strán; predmet nájmu a rozsah jeho používania; výšku nájomného; a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.

Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa

Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a teda byt prenajímať ako podnikateľský subjekt znamená to pre vás nevyhnutnosť platenia odvodov.

tags: #prenajimatel #vykonáva #prevádzku #povinnosti