Zmluva o budúcej kúpnej zmluve o prevode nehnuteľnosti

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je zložitý proces, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a znalosť právnych predpisov. Jedným z nástrojov, ktorý môže pomôcť zabezpečiť úspešný prevod vlastníctva, je zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na tento právny inštitút, jeho účel, náležitosti a praktické využitie.

Právna úprava zmluvy o budúcej zmluve

Zmluva o budúcej zmluve je právne upravená v § 50a zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov. Táto zmluva predstavuje písomný záväzok účastníkov, že v dohodnutej dobe uzavrú zmluvu. Zákon vyžaduje, aby sa účastníci dohodli na podstatných náležitostiach budúcej zmluvy.

Podstatné náležitosti tejto zmluvy sú uvedené v § 588 Občianskeho zákonníka. Zo súčasnej právnej úpravy vyplýva, že každá zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať podstatné náležitosti ustanovené v § 588 a nasledujúcich, ktoré musia byť obsiahnuté aj v každej kúpnej zmluve.

Účel zmluvy o budúcej zmluve

Účelom zmluvy o budúcej zmluve je zabezpečiť, aby v situáciách, keď nie je možné okamžite uzavrieť konečnú zmluvu (napríklad kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť), mali účastníci právny nástroj, ktorý ich zaväzuje k jej uzavretiu v budúcnosti. Občiansky zákonník ustanovuje, že účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu. Musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Zmluvu o budúcej zmluve považujeme za pomenovanú zmluvu, ktorá je v porovnaní s ostatnými zmluvnými typmi upravená v štvrtej hlave Občianskeho zákonníka. Vzhľadom na svoj charakter je však zaradená medzi všeobecný, právne záväzný a vynútiteľný právny inštitút, ktorý tvorí základ pre uzavieranie rôznych zmlúv, pri ktorých sa ešte nemožno dohodnúť o všetkých náležitostiach. Takto je vyjadrený aj samotný účel tohto právneho inštitútu. Zmluvu o budúcej zmluve možno uzavrieť v prípade pomenovaných aj nepomenovaných zmlúv.

Forma a podstatné náležitosti zmluvy

Zmluva o budúcej zmluve musí byť vždy uzatvorená v písomnej forme. Táto zákonná požiadavka priamo súvisí so samotným účelom tejto zmluvy. Zmluva o budúcej zmluve musí byť uzatvorená v písomnej forme aj v prípade, že sa vzťahuje na zmluvy, pri ktorých zákon nevyžaduje písomnú formu. Nedodržanie písomnej formy spôsobí neplatnosť zmluvy o budúcej zmluve. Je to jedna z obligatórnych náležitostí tejto zmluvy.

Zákon ustanovuje, že okrem písomnej formy musí byť povinnou súčasťou zmluvy o budúcej zmluve aj určenie doby, do ktorej má byť uzatvorená konečná zmluva. Ak v zmluve o budúcej zmluve chýba takéto ustanovenie, zmluva nevstúpi do platnosti. Určenie tejto doby zároveň musí byť nepochybné, určité a ustanovené zrozumiteľným spôsobom pre všetky zmluvné strany. Určenie doby, do ktorej musí byť uzatvorená konečná zmluva, sa nemusí viazať na konkrétny dátum. Musí z neho však byť zrejmý okamih, keď nastane určitá udalosť alebo právna skutočnosť, ktorá nepochybne nastane, len sa nevie, kedy nastane. Aj takýmto spôsobom možno vymedziť uvedenú dobu.

Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať okrem uvedeného aj podstatné náležitosti zmluvy, ktorá má byť uzatvorená. Pri kúpe nehnuteľnosti tak musí obsahovať podstatné náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť. Tieto náležitosti sú vždy ustanovené v povinných (kogentných) ustanoveniach zákona a môžu vyplývať aj dohody zmluvných strán, ktoré sú účastníkmi právneho vzťahu.

Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať tieto podstatné náležitosti:

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

  • Kúpna zmluva musí byť písomná.
  • Riadne označenie zmluvných strán - predávajúceho a kupujúceho v nasledovnom rozsahu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého pobytu (toto označenie vyplýva z potrieb katastrálneho úradu). Je jednou z podstatných náležitostí kúpnej zmluvy. Treba uviesť aj rodné priezvisko (to platí nielen pre ženy, ale aj pre mužov). Častým nedostatkom je neuvedenie rodného priezviska (absentuje najmä pri mužoch).
  • Označenie predmetu kúpy. Dohoda o budúcej kúpnej zmluvy musí mať obsahové a formálne náležitosti, ktoré má mať uzavieraná kúpna zmluva.
  • Kúpna cena nehnuteľnosti. Zmluvné strany potvrdzujú, že Kúpnu cenu uvedenú v bode 1 dohodli v súlade s ust. § 589 Občianskeho zákonníka. Dohodnutá kúpna cena za predaj Nehnuteľností predstavuje sumu vo výške …………..,- Eur (slovom ……………. Eur) [ďalej len „Kúpna cena“], ktorá bude zaplatená Budúcemu predávajúcemu bezhotovostným prevodom na jeho účet uvedený v záhlaví Zmluvy, a to v troch splátkach nasledovným spôsobom: prvú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) pri podpise Zmluvy, druhú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) …………………….
  • Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy.
  • Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú sumu.

Dohoda o budúcej kúpnej zmluvy môže byť aj obsahom súdneho zmieru uzavretého medzi účastníkmi občianskeho súdneho konania.

Dôsledky nedodržania podstatných náležitostí

Ak niektorá z podstatných náležitostí chýba v zmluve o budúcej, takáto zmluva nebude platná od začiatku. To znamená, že bude považované za to, že takáto zmluva vôbec nebola uzatvorená. Platná zmluva o budúcej zmluve zakladá jednému alebo všetkým účastníkom právo domôcť sa uzavretia konečnej zmluvy aj súdnou cestou.

Žalobu, pomocou ktorej by sa vyhlásenie vôle nahradilo súdnym rozhodnutím, možno úspešne podať do jedného roka od uplynutia doby dohodnutej na uzavretie konečnej zmluvy. Ak účastník v tejto lehote žalobu nepodá, právo na uzavretie konečnej zmluvy zanikne. K zániku tohto práva dochádza uplynutím doby.

Bez ohľadu na to, či dôjde k podaniu žaloby na nahradenie vyhlásenia vôle súdnym rozhodnutím, nie je dotknuté právo na náhradu škody, ktorá vznikla v dôsledku neuzavretia konečnej zmluvy. Tento nárok tak nezávisí od toho, či bola žaloba podaná alebo nie.

Záväzok na uzavretie konečnej zmluvy zaniká aj zmenou okolností, za ktorých bola zmluva o budúcej zmluve uzatvorená. Ak je táto zmena taká podstatná, že od účastníka nemožno spravodlivo požadovať, aby uzavrel konečnú zmluvu, tak záväzok zanikne. Tieto okolnosti je potrebné vždy preskúmať oddelene a jednotlivo s prihliadnutím na okolnosti konkrétneho prípadu.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Praktické využitie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve na nehnuteľnosť sa v praxi využíva napríklad v prípadoch, kedy kupujúci nemá v danom momente dostatok financií na zaplatenie kúpnej ceny a potrebuje ešte čas na vybavenie úveru alebo iného získania financií.

Vzor zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy

Pre lepšiu ilustráciu uvádzame vzor zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy:

Zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy

Medzi:

Meno, priezvisko, rodné priezvisko/obchodné meno: ……………………………………………………

Trvale bytom/sídlo: ……………………………………………………………………………………………..

Rodné číslo/IČO: …………………………………………………………………………………………………

Dátum narodenia: ……………………………………………………………………………………………….

Štátne občianstvo/registrovaná: ……………………………………………………………………………..

Bankové spojenie: ako budúci kupujúci na strane jednej (ďalej len „Budúci kupujúci”)

a

Meno, priezvisko, rodné priezvisko/obchodné meno: ……………………………………………………

Trvale bytom/sídlo: ……………………………………………………………………………………………..

Rodné číslo/IČO: …………………………………………………………………………………………………

Dátum narodenia: ……………………………………………………………………………………………….

Štátne občianstvo/registrovaná: ……………………………………………………………………………..

Bankové spojenie: ako budúci predávajúci na strane druhej (ďalej len „Budúci predávajúci“

(Budúci kupujúci a Budúci spoločne označení aj ako „Zmluvné strany“)

uzatvárajú podľa ust. § 50a Občianskeho zákonníka túto zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy (ďalej len ako „Zmluva“):

Článok I. Úvodné ustanovenia

Budúci predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností zapísaných v katastri nehnuteľností vedenom katastrálnym odborom Okresného úradu ………………….., na liste vlastníctva č. ………….., okres: ……………….., obec: ..-……………, katastrálne územie: …………, a to:

  • ……………………………………………………….;
  • ……………………………………………………….;
  • stavby - …………, súp. č. …………, postavenej na pozemku registra „…“ parcelné číslo ……….,
  • pozemku registra „….“ parcelné číslo ………. - zastavané plochy a nádvoria o výmere …………. m² v spoluvlastníckom podiele 1/1.

(ďalej len ako „Nehnuteľnosti“)

Článok II. Predmet Zmluvy

  1. Uzavretie budúcej kúpnej zmluvy

Zmluvné strany sa zaväzujú, že v lehote do ……. dní odo dňa doručenia písomnej výzvy Budúceho predávajúceho podľa bodu 2. tohto článku adresovanej Budúcemu kupujúcemu uzavrú kúpnu zmluvu na Nehnuteľnosti s dohodnutým obsahom podľa prílohy č. 1 Zmluvy (ďalej len „Budúca kúpna zmluva“), predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva k Nehnuteľnostiam.

  1. Zmluvné strany sú povinné uzavrieť Budúcu kúpnu zmluvu, potom ako na jej uzavretie vy­zve Budúci predávajúci Budúceho kupujúceho, pričom Budúci predávajúci zašle výzvu podľa ods. 1 tohto článku Zmluvy Budúcemu kupujúcemu najneskôr v lehote do ………………… / dní. Výzva sa považuje za riadne doručenú i v prípade, ak Budúci kupujúci odmietne prevziať zásielku pri doručovaní alebo v prípade, že sa zásielka vráti ako nedoručená z adresy Budúceho kupujúceho.

Článok III. Obsah Budúcej kúpnej zmluvy

Zmluvné strany sa dohodli, že uzatvoria Budúcu kúpnu zmluvu v znení, ktoré je prílohou č. 1 Zmluvy. Nevyplnené ustanovenia Budúcej kúpnej zmluvy budú Zmluvnými stranami doplnené podľa skutočného stavu v čase podpisu Budúcej kúpnej zmluvy.

Článok IV. Kúpna cena

  1. Dohodnutá kúpna cena za predaj Nehnuteľností predstavuje sumu vo výške …………..,- Eur (slovom ……………. Eur) [ďalej len „Kúpna cena“], ktorá bude zaplatená Budúcemu predávajúcemu bezhotovostným prevodom na jeho účet uvedený v záhlaví Zmluvy, a to v troch splátkach nasledovným spôsobom:

    • prvú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) pri podpise Zmluvy,
    • druhú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) …………………….

  2. Zmluvné strany potvrdzujú, že Kúpnu cenu uvedenú v bode 1 dohodli v súlade s ust. § 589 Občianskeho zákonníka.

Článok V. Ďalšie práva a povinnosti Budúcich zmluvných strán

  1. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že neuzavrie žiadnu takú zmluvu, ktorou by sa zaviazal previesť Nehnuteľnosti na inú osobu ako Budúceho kupujúceho (ďalej len „Tretia osoba“), ktorou by sa zaviazal uzavrieť zmluvu o uzavretí takej budúcej zmluvy s Treťou osobou, ktorá je uvedená v pís­mene a) tohto bodu.
  2. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že Nehnuteľnosti nezaloží, ani inak nezaťaží v prospech Tretej osoby.
  3. Ak zanikne (umrie) ktorákoľvek zo Zmluvných strán, práva a povinnosti zo Zmluvy prechádzajú na jeho právneho nástupcu (dedičov).

Článok VI. Spoločné a záverečné ustanovenia

  1. Zmena Zmluvy je možná len písomnou dohodou Zmluvných strán.
  2. Vo veciach neupravených Zmluvou sa zmluvný vzťah medzi Zmluvnými stranami riadi prí­sluš­nými ustanoveniami právnych pred­pisov, a to najmä Občianskeho zákonníka.
  3. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, po jednom pre Budúceho predávajúceho a Budúceho kupujúceho.
  4. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania Zmluvnými stranami.
  5. Zmluvné strany vyhlasujú, že si Zmluvu riadne prečítali a potvrdzujú, že je zrozumiteľná a určitá a vyjadruje ich skutočnú, slobodnú a vážnu vôľu, ako aj to, že nie je uzatvorená v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali.

V …………………………., dňa …………………….

Za Budúceho predávajúceho: Za Budúceho kupujúceho:

……………………………………………………. …………………………………

meno a priezvisko/obchodné meno meno a priezvisko/obchodné meno

Prílohy: Kúpna zmluva

Tipy a odporúčania pre uzatváranie zmluvy o budúcej zmluve

  • Dôkladná kontrola zmluvy: Pred podpisom zmluvy je nevyhnutné dôkladne si ju preštudovať a uistiť sa, že všetky ustanovenia sú zrozumiteľné a vyhovujú zmluvným stranám.
  • Príloha s návrhom kúpnej zmluvy: Odporúča sa, aby návrh kúpnej zmluvy tvoril prílohu zmluvy o budúcej zmluve. Predídete tak nepríjemnostiam či strate peňazí.
  • Konzultácia s odborníkom: V prípade nejasností alebo zložitosti transakcie je vhodné konzultovať zmluvu s advokátom alebo iným právnym odborníkom. Je dôležité osloviť odborníka, ktorý sa venuje úplne inej agende, nie je to vhodný kandidát na kontrolu zmluvy).
  • Jasné definovanie podmienok: Zmluva by mala jasne definovať všetky podmienky, ktoré musia byť splnené pred uzavretím konečnej zmluvy, vrátane termínov, spôsobu úhrady kúpnej ceny a ďalších relevantných skutočností.
  • Overenie totožnosti: Pred podpisom zmluvy si overte totožnosť druhej zmluvnej strany (napríklad plná moc, zmluva o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti). Pred podpisom môže vyžiadať k nahliadnutiu jeho doklad totožnosti.
  • Riešenie problémov: Zmluva by mala obsahovať ustanovenia o tom, ako sa budú riešiť prípadné problémy alebo spory, ktoré môžu vzniknúť v súvislosti s uzavretím konečnej zmluvy.
  • Spôsob úhrady kúpnej ceny: Dôležité je jasne definovať, ako bude uhradená kúpna cena za nehnuteľnosť. Je potrebné dohodnúť sa, kedy a akým spôsobom bude kúpna cena (resp. jej časť) uhradená (napr. hypotekárnej banky), a čo sa bude diať, ak kúpna cena (resp. jej časť) uhradená nebude. Vhodné je využiť notársku/advokátsku úschovu alebo vinkulovaný účet.

tags: #zmluva #o #budúcej #kúpnej #zmluve #o

Ďalšie články