Zmluva o Budúcej Nájomnej Zmluve na Byt: Komplexný Sprievodca

Nájomná zmluva je základným dokumentom pri prenájme bytu, ktorý upravuje práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu. Avšak, niekedy je potrebné uzatvoriť zmluvu o budúcej nájomnej zmluve, ktorá predchádza samotnej nájomnej zmluve. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvu o budúcej nájomnej zmluve na byt, jej náležitosti a dôležité aspekty, ktoré by mali byť zohľadnené.

Úvodné ustanovenia

Zmluva o budúcej nájomnej zmluve je uzatvorená v zmysle ust. § 663 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „Zmluva“). Táto zmluva sa uzatvára medzi prenajímateľom a nájomcom, pričom je dôležité presné označenie zmluvných strán:

• Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby.
• Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa.
• Právnická osoba: obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.

Prenajímateľ je výlučným vlastníkom veci podľa špecifikácie uvedenej v zmluve. Aby sa predišlo akýmkoľvek pochybnostiam o platnosti nájomnej zmluvy, je potrebné špecifikovať predmet nájmu čo najpresnejšie, tak aby bol nezameniteľný a bolo jednoznačné, čo sa prenajíma.

Špecifikácia predmetu nájmu

V zmluve o budúcej nájomnej zmluve je nevyhnutné presne špecifikovať predmet nájmu. To zahŕňa:

• Adresa bytu: Ulica, číslo domu, poschodie a číslo bytu.
• Popis bytu: Počet izieb, výmera bytu v metroch štvorcových, príslušenstvo (balkón, pivnica, garáž).
• Stav bytu: Popis stavu bytu pri podpise zmluvy, vrátane vybavenia a zariadenia.

Príklad špecifikácie: Budúci prenajímateľ je majiteľom 3-izbového bytu v celkovej výmere ………… na …………….. poschodí, prvé dvere vľavo, bytového domu v…………………….. Bytová jednotka je súčasťou nehnuteľnosti, zapísanej pod č. vl. …….. katastr. územia ……………….. Objekt leží na pozemku č. ……..tohto katastr. územia.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Doba nájmu, začatie a skončenie nájmu

Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania predmet nájmu buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Nájom sa uzatvára na dobu neurčitú. O odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu zmluvné strany spíšu protokol.

Nájomná zmluva zaniká:

• Písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom.
• Výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa.
• Odstúpením od zmluvy.
• Zničením predmetu nájmu.

Obe zmluvné strany môžu zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodov. Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu na mieste, kde ho prevzal a v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia. Ak došlo k poškodeniu, zničeniu alebo nadmernému opotrebeniu predmetu nájmu, nájomca je povinný nahradiť prenajímateľovi škodu, ktorá na veci vznikla. Nájomca zodpovedá aj za škody spôsobené osobami, ktorým nájomca umožnil užívanie prenajatej veci, alebo ktorým umožnil k predmetu nájmu prístup.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Prenajímateľ sa zaväzuje počas platnosti zmluvy ako vlastník predmetu nájmu tento na svoje náklady udržiavať v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Prenajímateľ je oprávnený požadovať od nájomcu prístup k veci za účelom kontroly stavu prenajatej veci ako aj toho, či nájomník užíva vec riadne. Prenajímateľ sa s nájomcom dohodli na výkone kontroly . Prenajímateľ je povinný oznámiť nájomcovi termín vykonania kontroly v dostatočnom predstihu, okrem prípadu, ak je vykonanie kontroly potrebné na zabránenie vzniku škôd alebo na ich obmedzenie. Pri kontrole musí byť prítomný nájomca, ibaže sa jeho prítomnosť nedá objektívne zabezpečiť a kontrolou sa sleduje zabránenie vzniku škody alebo jej obmedzenie. Nájomca nesmie byť kontrolami zbytočne obťažovaný.

Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s účelom užívania. Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať bez zbytočného odkladu po tom, ako potrebu opráv zistí, alebo ako ju mohol zistiť pri starostlivom užívaní veci. Ak tak neurobí, zodpovedá prenajímateľovi za škodu, ktorú spôsobil. Nájomca je povinný znášať obmedzenia v užívaní prenajatej veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a údržby veci. Nájomca nie je povinný dať prenajatú vec poistiť.

Nájomník je oprávnený vykonávať zmeny na veci len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu bezodkladne po tom, ako ho o to prenajímateľ požiada, najneskôr však ku dňu skončenia nájmu. Nájomca je povinný vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu predmetu nájmu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov.

Finančné aspekty

Kaucia

Zmluvné strany sa môžu dohodnúť na peňažnej zábezpeke (kaucii) pre prípadné poškodenie prenajímaného priestoru alebo zariadenia. Po ukončení platnosti zmluvy bude zložená kaucia vrátená, ak nebola použitá na úhradu škôd.

Príklad: Zmluvné strany sa dohodli na kaucii za prípadné poškodenie prenajímaného priestoru alebo zariadenia prenajímaného priestoru vo výške …………… Sk. Po ukončení platnosti zmluvy bude zložená kaucia vrátená. Táto kaucia bude prevedená z bankového účtu budúceho nájomcu: ………… na účet budúceho prenajímateľa: ………

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Nájomné

Nájomné za prenajatý priestor by malo byť stanovené v Zmluve o nájme nebytových priestorov a malo by byť pravidelne prevádzané z účtu nájomcu na účet prenajímateľa. V zmluve je vhodné uviesť aj podmienky, za akých môže byť výška nájomného navýšená (napr. zvýšené náklady na prevádzku bytu, poplatok z omeškania platenia nájmu) respektíve znížená (napr.

Príklad: Nájomné za prenajatý priestor, ktoré bude stanovené v Zmluve o nájme nebytových priestorov bude vždy 25. deň predchádzajúceho mesiaca prevedené z účtu budúceho nájomcu: …………………………… na účet budúceho prenajímateľa: ………………………….. 4. Nájomné za obdobie september bude prevedené z účtu budúceho nájomcu, a to v deň prevzatia priestoru. Výška nájomného za mesiac september bude predstavovať alikvotnú časť za nájom priestorov, ktorá je ……….

Záverečné ustanovenia

Táto zmluva je uzavretá a nadobúda účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých obidve zmluvné strany obdržia po jednom vyhotovení. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve. V prípade akýchkoľvek hotovostných úhrad zo strany nájomcu prenajímateľovi platí, že miestom plnenia je miesto bydliska prenajímateľa . O každej hotovostnej úhrade si zmluvné strany vyhotovia písomné potvrdenie.

Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky. Prenajímateľ a nájomca vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nie je žiadnym spôsobom obmedzená a sú plne spôsobilí k právnym úkonom. Zmluvné strany prehlasujú, že táto zmluva bola uzatvorená dobrovoľne, slobodne, určite, vážne a zrozumiteľne, nie v tiesni, ani za inak nápadne nevýhodných podmienok. Na znak súhlasu s jej obsahom ju zmluvné strany vlastnoručne podpisujú.

Náležitosti zmluvy o uzavretí budúcej nájomnej zmluvy

Všimnite si, aké má mať náležitosti zmluva o uzavretí budúcej nájomnej zmluvy:

1. Identifikácia zmluvných strán: Presné údaje o budúcom prenajímateľovi a budúcom nájomcovi.
2. Špecifikácia predmetu nájmu: Podrobný popis bytu, ktorý bude predmetom nájmu.
3. Dohoda o uzatvorení nájomnej zmluvy: Záväzok zmluvných strán, že v budúcnosti uzavrú nájomnú zmluvu.
4. Termín uzatvorenia nájomnej zmluvy: Stanovenie dátumu, dokedy má byť nájomná zmluva uzatvorená.
5. Podmienky nájmu: Základné podmienky budúceho nájmu, ako výška nájomného, spôsob platby, doba nájmu a pod.
6. Sankcie za nedodržanie zmluvy: Dohoda o sankciách pre prípad, že jedna zo strán odmietne uzatvoriť nájomnú zmluvu.

Krátkodobý nájom bytu

Nájomnú zmluvu na byt je možné uzatvoriť tak podľa Občianskeho zákonníka, ako aj podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu upravuje práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu v režime tzv. Zákon sa nedotýka tiež inštitútu tzv. Nájomnou zmluvou podľa zákona prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Zákon ustanovuje písomnú formu nájomnej zmluvy.

Zákon stanovuje povinnosť registrácie podľa osobitného predpisu. Prenajímateľ tak musí byť registrovaný na daňovom úrade a musí mať pridelené DIČ. V prípade, ak táto povinnosť nebude splnená, na právny vzťah sa budú aplikovať ustanovenia § 685 a nasl.

Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac.

Vypratanie nehnuteľnosti môže byť zabezpečené aj prostredníctvom spísanej notárskej zápisnice povinnej osoby o uznaní záväzku a súhlase s vykonateľnosťou notárskej zápisnice podľa § 45 ods. 2 písm. c) zák. č. 233/1995 Z. z.

Ďalšie dôležité aspekty

• Forma zmluvy: Zákon vyslovene nestanovuje, že nájomná zmluva na byt musí mať písomnú podobu. Ak sa zmluva o prenájme bytu neuzavrie písomne, vyhotoví sa aspoň zápisnica o jej obsahu.
• Doba nájmu: Nájomná zmluva môže byť uzavretá buď na dobu určitú alebo dobu neurčitú. Ak v zmluve doba nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva sa uzavrela na dobu neurčitú. Nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak.
• Obnovenie nájmu: Ak nájomca užíva byt aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne.
• Protokol o odovzdaní a prevzatí: Nebytový priestor bude odovzdaný na základe preberacieho protokolu a za účasti obidvoch zmluvných strán osobne, t. j. budúceho prenajímateľa a budúceho nájomcu. Zároveň pri preberaní.

Vzory zmlúv a podaní

Vzory zmlúv a podaní, nachádzajúcich sa v tejto sekcii Vám budú nápomocné pokiaľ zvažujete kúpu, predaj alebo darovanie nehnuteľnosti, keďže všetky zmluvy, ktorými sa vlastnícke právo k nehnuteľnosti prevádza, musia mať zo zákona písomnú formu. V tejto časti nájdete tiež vzory podaní na katastrálny odbor, a to ohľadom zápisu práv k nehnuteľnostiam, ale aj prešetrenia správnosti zápisov. Vzory nájomných zmlúv sú Vám takisto k dispozícií, a to v závislosti od predmetu nájmu. Právo nehnuteľností je našou špecializáciou.

Obsah nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva na byt by tiež mala obsahovať aj spôsob platby a termín dokedy je nájomca povinný nájomné uhradiť, opis príslušenstva a stavu bytu.

Dôležité upozornenie

Obsah tohto dokumentu je vzorom právneho dohovoru medzi prenajímateľom a nájomcom, preto pre bližšiu špecifikáciu je potrebné, aby ste sa poradili s právnikom alebo notárom.

tags: #zmluva #o #budúcej #nájomnej #zmluve #na