Zmluva o budúcej zmluve: Ako sa vyhnúť sankciám a zabezpečiť si svoje práva

Mnohé zmluvy obsahujú sankcie za porušenie povinností, avšak často sú tieto ustanovenia formulované nesprávne, čo môže viesť k neúspechu v prípadnom súdnom spore. Ako správne formulovať ustanovenia o zmluvnej pokute a úroku z omeškania a ako sa vyhnúť bežným chybám pri uzatváraní zmluvy o budúcej zmluve?

Zmluvná pokuta: Ako ju správne dohodnúť

Mnohí podnikatelia majú v zmluve pre prípad porušenia zmluvy dohodnutú zmluvnú pokutu, avšak nesprávnym spôsobom. Podľa ustanovení občianskeho a obchodného práva, ak dôjde k porušeniu zmluvy jednou zo strán zmluvy, druhá strana sa môže domáhať zaplatenia zmluvnej pokuty, a to aj v prípade, že škoda nebola spôsobená - stačí porušenie zmluvy.

Ak však porušením zmluvy došlo ku vzniku škody, podnikateľ, ktorý škodu utrpel, má nárok na náhradu škody len do výšky zmluvnej pokuty. Ak bola v zmluve dohodnutá pokuta 1 000 eur a podnikateľ utrpel konaním svojho obchodného partnera škodu 1 300 eur, súd mu prizná len 1 000 eur, ktoré boli dohodnuté ako zmluvná pokuta.

Uvedenému nepriaznivému následku sa možno vyhnúť tým, že ku ustanoveniam o zmluvnej pokute sa uvedie nasledovné: „Uplatnením zmluvnej pokuty nie je dotknuté právo na náhradu škody.“ V tomto prípade vznikne nárok na náhradu celej škody plus nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty. Znamená to, že vyššie uvedený podnikateľ bude mať nárok na 1 300 eur ako náhradu škody + 1 000 eur ako zmluvnú pokutu za porušenie povinnosti.

Príklad: Prenajímateľ dáva nájomcovi do užívania osobný automobil. V prípade, ak konaním nájomcu dôjde k poškodeniu vozidla, nájomca je povinný zaplatiť prenajímateľovi zmluvnú pokutu vo výške 5000 eur. Uplatnením zmluvnej pokuty nie je dotknuté právo na náhradu škody.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Upozorňujeme, že tým, že vznikne povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu sa zmluva medzi stranami nezrušuje, ale trvá naďalej.

Vyhnite sa nejasným pojmom: Penále, sankcie a iné

V zmluvách, ktoré písali neprávnici sa často objavujú aj pojmy, ktoré sú z právneho hľadiska nejasné. Často sa v zmluvách vyskytujú najmä výrazy „penále“, „zmluvné penále“, „platba za porušenie povinnosti“, „sankcia“, „sankčný poplatok“ a podobne. Nejde o zákonné pojmy (resp. ide o pojmy, ktoré majú v právnych predpisoch odlišný význam).

Podľa výkladových pravidiel obchodného zákonníka bude výklad na ťarchu tomu, kto nejasný výraz použil prvýkrát (toto prvenstvo je vo väčšine prípadov nemožné preukázať). Používaním výrazov s jasným právnym významom si ušetríte množstvo problémov.

Môže byť totiž problém, ak v zmluve bude použitý pojem „penále“. Hoci jedna strana mohla mať na mysli zmluvnú pokutu, druhá strana mohla byť presvedčená o tom, že sa tým myslí úrok z omeškania.

Pre prípad nesplnenia povinnosti druhej strany si dohodnite zmluvnú pokutu, nikdy nie penále ani ďalšie právne nejasné sankcie. Tak budú účastníci zmluvy a hlavne súd vždy vedieť, o aký inštitút sa jedná.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Úroky z omeškania: Kedy vzniká nárok a aká je ich výška

Čo sa týka úrokov z omeškania, v zmluve ich netreba dohodnúť, právo na ne vzniká automaticky, ak pohľadávka nebola splatená načas. Nárok na zaplatenie úroku z omeškania vzniká aj v prípade, ak bola dohodnutá zmluvná pokuta.

Zákonné úroky z omeškania sú vo výške približne 8,5-10 % ročne z dlžnej sumy. Ak je dlžníkom spotrebiteľ - t.j. obyčajný človek, ktorý nepodniká, úrok z omeškania je 4,5-6 % ročne. Ak sa však zmluvné strany (podnikatelia) dohodnú, výšku úroku z omeškania možno meniť; bežnou praxou je úrok z omeškania vo výške 0,05 % z dlžnej sumy za každý deň omeškania, čo predstavuje 18,25 % ročne. Takáto výška úroku z omeškania je súdmi všeobecne akceptovaná. Ak je dlžníkom spotrebiteľ, úroky z omeškania nemožno meniť ani dohodou.

Pre úroky z omeškania aj pre zmluvnú pokutu platí, že ak sú bezdôvodne príliš vysoké, súd ich môže znížiť alebo ako nekalú obchodnú podmienku vyhlásiť za neplatné. Na každú zmluvu sa pritom treba pozerať individuálne v závislosti od podmienok, za ktorých bola uzatvorená. Pritom platí, že čím je vyššie riziko pre veriteľa, tým vyšší úrok z omeškania alebo zmluvnú pokutu možno dohodnúť. Hoci sa to môže zdať na prvý pohľad neférové, súd prizná vyššiu zmluvnú pokutu, ak dlžníkom je spoločnosť, ktorá je vo finančných problémoch. Je to preto, že tým, že veriteľ išiel do vzťahu s nemajetným dlžníkom, vystavil sa väčšiemu riziku, že nedostane zaplatené vôbec - preto potreboval väčšie zabezpečenie.

Je možné a často využívané, aby v zmluve bola dohodnutá zmluvná pokuta aj úrok z omeškania. Najmä v spotrebiteľských zmluvách je síce maximálna výška úroku obmedzená, avšak maximálna výška zmluvnej pokuty nie je nijako regulovaná.

Zmluvná pokuta za odstúpenie od zmluvy: Je to možné?

Ak strany majú záujem na dlhodobej, resp. opakovanej spolupráci, často uzatvárajú zmluvu, kde dohodnú zmluvnú pokutu pre prípad odstúpenia od zmluvy. Existuje však právna prax, že nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty za odstúpenie od zmluvy súd neprizná. Je to preto, že zmluvná pokuta sa udeľuje za porušenie povinnosti; odstúpenie od zmluvy však nie je porušením povinnosti, ale výkonom práva (nejde o protiprávne konanie, ale o konanie, na ktoré má každý právo, a teda ho nemožno nijako trestať). Nie je možné dohodnúť pokutu za to, že niekto koná to, na čo ho oprávňuje zákon.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Navyše, odstúpením od zmluvy zmluva zaniká od začiatku (pozerá sa na ňu ako keby nikdy neexistovala) a nikto sa nemôže domáhať splnenia povinnosti z neúčinnej, resp. neexistujúcej zmluvy. Aj v prípade, ak od zmluvy odstúpite vy kvôli neférovému alebo nenáležitému konaniu druhej strany, nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vám nevznikne. Odstúpenie od zmluvy nemožno ani zakázať, pretože existujú zákonné dôvody, pre ktoré je možnosť odstúpenia od zmluvy vždy daná bez ohľadu na dohodu účastníkov.

Hoci mnohí právnici s uvedenou nemožnosťou vyúčtovania zmluvnej pokuty nesúhlasia a ani línia súdnych rozhodnutí nie je úplne jednotná, použitím takéhoto ustanovenia riskujete dlhodobý súdny spor.

Ako teda zabezpečiť, aby druhá strana nemohla beztrestne odstúpiť od zmluvy? Ako sme uviedli vyššie odstúpenie od zmluvy nemožno trestať zmluvnou pokutou. Ak však najprv vznikne povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu a zmluva sa zruší až potom (jedna strana od nej odstúpi), právo na zaplatenie zmluvnej pokuty stále zostáva v platnosti.

Neviažte zmluvnú pokutu na odstúpenie od zmluvy, ani na splnenie inej podmienky- vždy ju viažte na len nesplnenie povinnosti. Nepoužívajte formuláciu: „Ak jedna zmluvná strana poruší svoje povinnosti a druhá strana od zmluvy odstúpi, prvá zmluvná strana je povinná zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 1 000 eur." Takto naformulovaná zmluvná pokuta je viazaná okrem nesplnenia povinnosti aj na odstúpenie od zmluvy - teda nesprávne.

Použite skôr nasledovnú formuláciu: „Za nesplnenie povinnosti je [zmluvná strana] povinná zaplatiť zmluvnú pokutu 1 000 eur. Uplatnením zmluvnej pokuty nie je dotknuté právo [druhej strany ] na náhradu škody ani na odstúpenie od zmluvy.“

Rozhodné právo a právomoc súdov: Ktorý právny systém sa uplatní a kde sa bude konať súdne konanie?

Na konci zmluvy sa zvykne uvádzať právo krajiny, ktorým sa zmluva riadi - tzv. rozhodné právo (najmä v cezhraničnom obchode má takéto ustanovenie veľký zmysel). Ak rozhodné právo nie je určené, použijú sa na jeho určenie všeobecné pravidlá dané buď zákonom, medzinárodnou zmluvou alebo nariadením Európskeho parlamentu. Tak sa môže stať, že zmluva uzatvorená medzi slovenským a poľským podnikateľom sa bude riadiť poľským právom. Slovenský podnikateľ však bude mať väčšinou v záujme viazať svoje konanie na slovenský právny poriadok.

Rozhodné právo môže byť vyjadrené formuláciou „táto zmluva sa riadi právom Slovenskej republiky“ alebo formuláciou „rozhodným právom je právo Slovenskej republiky.“ Rozhodné právo možno určiť aj tak, že v hlavičke zmluvy sa uvedie, akým zákonom sa riadi - napríklad „Zmluva o dielo podľa § 536 a nasl. zákona č. 513/1991 Z.z. Obchodný zákonník.“

V nadväznosti na určenie rozhodného práva je potrebné určiť aj to, v ktorej krajine môže prebiehať súdne konanie - tzv. určiť právomoc súdov. Všeobecne platí, že súdne konanie sa vedie v krajine žalovaného. Toto pravidlo však možno dohodou zmeniť - slovenský podnikateľ bude mať záujem viesť spor na Slovensku. Rozhodnutie slovenského súdu je totiž záväzné aj pre iné krajiny v Európskej únii.

Právomoc súdov možno vyjadriť vetou „Právomoc pre riešenie akýchkoľvek sporov vyplývajúcich z tejto zmluvy majú vždy aj súdy Slovenskej republiky.“ V tomto prípade je možné viesť súdne konanie na slovenských súdoch aj na súdoch inej krajiny. Ak sa použije formulácia „právomoc pre riešenie akýchkoľvek sporov vyplývajúcich z tejto zmluvy majú výlučne súdy Slovenskej republiky,“ súdne konanie môže prebiehať len na slovenských súdoch a nie v zahraničí.

Určenie právomoci súdov a určenie rozhodného práva je dôležité, pretože na základe všeobecných pravidiel môže dôjsť aj k situácii, že Slovenský súd bude musieť rozhodovať zmluvu na základe práva inej krajiny.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve: Čo to je a kedy sa používa?

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je zmluvou, na základe ktorej sa zmluvné strany dohodnú, že v určitej stanovenej lehote uzavrú kúpnu zmluvu. Tento typ zmluvy je veľmi často uzatváraný v prípade predaja nehnuteľností, keď je alternatívou takzvanej rezervačnej zmluvy.

V zmysle Občianskeho zákonníka je povinná písomná forma, inak je takáto zmluva neplatná. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve musí obsahovať rovnaké náležitosti ako samotná kúpna zmluva, no najlepšie je, ak je kúpna zmluva prílohou zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Zmluvou o budúcej kúpnej zmluve nedochádza k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ale až samotnou kúpnou zmluvou.

V prípade, ak sa niektorá zmluvná strana nebude držať ustanovení tejto zmluvy, má druha stana právo sa súdne domáhať plnenia podľa tejto zmluvy do jedného roka odo dňa jej podpísania. V takomto prípade súd nahradí právny úkon vyplývajúci z tejto zmluvy za zmluvnú stranu.

Rezervačná zmluva vs. Zmluva o budúcej zmluve: Aký je medzi nimi rozdiel?

Realitné kancelárie si len málokedy uvedomujú rozdiel medzi rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej zmluve, keďže niekedy ich úplne zamieňajú (stotožňujú) a inokedy neopodstatnene rozlišujú. Realitné kancelárie častokrát nevedia, či ich rezervačná zmluva má prvky zmluvy o budúcej zmluve - a teda či ich rezervačná zmluva má (môže) obsahovať aj záväzok (povinnosť) pre zmluvné strany uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu. Rezervačná zmluva je v takom prípade len zlým pomenovaním zmluvy o budúcej zmluve.

Ak teda realitné kancelárie uzatvárajú rezervačné zmluvy, v ktorých je priamo vyjadrený záväzok zmluvných strán uzavrieť do určitej doby inú zmluvu (čo je v realitnej praxi v podstate pravidlom), tak je to presne ten istý predmet zmluvy ako má zmluva o budúcej zmluve - a teda uzatvorená rezervačná zmluva je v takom prípade naozaj zmluvou o budúcej zmluve.

Účelom rezervačnej zmluvy je, ako to aj z názvu vyplýva, iba rezervovanie nehnuteľnosti pre kupujúceho. Nemala by v nej byť priamo obsiahnutá povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu, ani povinnosť uzavrieť zmluvu o budúcej kúpnej zmluvy, keďže v tejto fáze väčšinou nie sú vyjasnené podstatné náležitosti kúpnej zmluvy. Prípadne nie sú zrejmé ani iné podmienky kúpnej zmluvy, ktoré môžu mať pre zmluvné strany podstatný význam pre rozhodovanie o kúpe nehnuteľnosti (napr. výmaz pôvodných záložných práv, financovanie kúpnej ceny, jej splatnosť, zaťaženie nehnuteľnosti novým záložným právom financujúcej hypotekárnej banky atď.).

Obzvlášť upozorňujeme na byty a nebytové priestory, na ktoré sa vzťahuje osobitný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý v § 5 definuje, čo je podstatnou náležitosťou zmluvy o prevode vlastníctva bytu / nebytového priestoru. A keďže v § 50a Občianskeho zákonníka sa výslovne vyžaduje, aby v zmluve o budúcej zmluve boli dohodnuté všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, nemôže byť taká rezervačná zmluva posudzovaná ako platná zmluva, ak v nej tie náležitosti chýbajú.

Inak povedané, ak rezervačná zmluva obsahuje povinnosť zmluvných strán uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu a zároveň tam absentujú tieto podstatné náležitosti, tak taká rezervačná zmluva bude zrejme neplatná, resp. neplatný bude záväzok (povinnosť) uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu. A ak je v takom prípade dohodnutá aj zmluvná pokuta za bezdôvodné neuzavretie kúpnej zmluvy, tak aj takéto sankcionovanie za nesplnenie neplatného záväzku by bolo neplatné.

Účelom rezervačnej zmluvy má byť len krátkodobo rezervovať nehnuteľnosť pre kupujúceho za účelom prípravy podkladov, dokumentov a zmlúv (napr. príprava zmluvy o budúcej zmluve, resp. priamo príprava kúpnej zmluvy, zadováženie ďalších informácií o nehnuteľnosti, o spôsobe vyplatenia kúpnej ceny atď.). Takéto rezervačné zmluvy majú obsahovať len deklaratórne vyhlásenia o úmysle uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu. Záväznosť takýchto zmlúv spočíva najmä v tom, aby vlastník svoju nehnuteľnosť dočasne nepredal žiadnej tretej osobe (teda aby bola rezervovaná v prospech potenciálneho kupujúceho), a tiež v tom, aby si predávajúci aj kupujúci spolu s realitnou kanceláriou poskytli vzájomnú súčinnosť najmä pri príprave zmluvy o budúcej zmluve.

Preto nesúhlasíme s tým, aby takéto rezervačné zmluvy obsahovali sankcie za porušenie „záväzku“ uzavrieť v budúcnosti inú zmluvu - či už kúpnu, alebo len zmluvu o budúcej zmluve (keďže to ani nie je účelom rezervačnej zmluvy, ale účelom je rezervácia nehnuteľnosti); akceptovateľné sa zdá iba sankcionovanie za pasivitu pri spolupráci na príprave uvedených podkladov, dokumentov a zmlúv. Taktiež nesúhlasíme ani s tým, aby sa napriek zaužívanej praxi, už na základe takejto rezervačnej zmluvy vyplácali preddavky, či rezervačné poplatky realitnej kancelárii, keďže zatiaľ vôbec nie sú zrejmé podmienky samotného predaja nehnuteľnosti. Kupujúci sa tak po zaplatení rezervačného poplatku, resp. preddavku na kúpnu cenu, dostáva do veľmi nevýhodnej pozície a pod neprípustný tlak, lebo nevie predvídať ďalší proces kúpy a nie je oboznámený s podmienkami, ktoré musí splniť, aby nehnuteľnosť mohol nadobudnúť do vlastníctva.

Ak teda rezervačná zmluva má už od začiatku zadefinované všetky podstatné náležitosti, ktoré musí obsahovať kúpna zmluva, tak možno takúto rezervačnú zmluvu posudzovať podľa ust. § 50a Občianskeho zákonníka, ktorý upravuje zmluvu o budúcej zmluve. Zmyslom takýchto rezervačných zmlúv nie je len rezervovať nehnuteľnosť pre kupujúceho, ale účelom je už záväzok (povinnosť) uzavrieť v budúcnosti (do určitej doby) riadnu kúpnu zmluvu. Tento záväzok uzavrieť v budúcnosti riadnu kúpnu zmluvu je teda už výslovne vyjadrený a spravidla je nesplnenie tohto záväzku zabezpečené zmluvnou pokutou. V tomto prípade je teda lepšie takú „rezervačnú zmluvu“ nazvať priamo ako zmluvu o budúcej zmluve.

Realitné kancelárie zvyknú do takejto zmluvy o budúcej zmluve vložiť osobitné ustanovenia o mandátnej zmluve, príkaznej zmluve, zmluve o úschove, plnomocenstve, prípadne iné nepomenované zmluvy v zmysle § 51 OZ, alebo sa na nich priamo zúčastňujú ako osobitná zmluvná strana.

Kým zmluva o budúcej zmluve je v Občianskom zákonníku upravená (stručne) v § 50a, tak obchodnoprávna zmluva o uzatvorení budúcej zmluvy je upravená aj v režime Obchodného zákonníka (avšak obšírnejšie). Obchodný zákonník teda zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy upravuje v § 289 a nasl. Aj keď nevidíme dôvod, aby realitné kancelárie podrobovali svojich klientov (nepodnikateľov) režimu obchodného práva, Obchodný zákonník takéto konanie nezakazuje. Rozdiel je napríklad v tom, že podľa Občianskeho zákonníka sa zmluvné strany musia dohodnúť o všetkých podstatných náležitostiach kúpnej zmluvy, avšak podľa Obchodného zákonníka postačí, ak je predmet plnenia určený aspoň všeobecným spôsobom. A tu sa dostávame opäť k tzv. rezervačným zmluvám - môže sa totiž stať situácia, že kým rezervačná zmluva podľa Občianskeho zákonníka by mohla byť posúdená ako neplatná zmluva o budúcej zmluve, tak v režime obchodného práva by to mohla byť platná zmluva o uzavretí budúcej zmluvy.

Pri porovnaní oboch režimov zmluvy o budúcej zmluve by sme našli aj viacero rozdielov (napr. aj pri uplatňovaní náhrady škody, zmluvnej pokuty, uznaní záväzku, dĺžkou premlčacej doby a pod.), ale pre účely tohto článku ich nebudem osobitne rozoberať.

Vzhľadom na vyššie uvedenú problematiku teda naozaj môže nastať situácia, že rezervačná zmluva, resp. zmluva o budúcej zmluve bude neplatná. Zostáva však otvorenou otázkou, že či v takom prípade bude neplatná aj kúpna zmluva, ktorá bola uzatvorená na základe neplatnej zmluvy o budúcej zmluve. Poukazujeme pri tom na § 37, ods. 1 Občianskeho zákonníka - teda, či právny úkon bol urobený slobodne, alebo na základe donútenia pod hrozbami vysokých sankcii za neuzavretie kúpnej zmluvy. Taktiež upriamujeme pozornosť aj na § 52a, ods. 2 a § 53d Občianskeho zákonníka, ktoré upravujú spotrebiteľské vzťahy - vzájomnú závislosť zmlúv, resp.

Na čo si dať pozor pri uzatváraní rezervačnej zmluvy?

Vzhľadom na vyššie uvedené sa teda oprávnene pýtame, že prečo realitné kancelárie už na základe rezervačnej zmluvy nútia kupujúceho zložiť určitú sumu (ako rezervačný poplatok, či preddavok), keď v tejto fáze realitný obchod nie je ešte vôbec pripravený, a keď nie sú známe takmer žiadne okolnosti dôležité pre kvalifikované rozhodnutie ohľadne uzavretia kúpnej zmluvy. Na kupujúcich to tak vyvára neprimeraný tlak a pri kúpe sa nerozhodujú slobodne, ale práve pod ťarchou prepadnutia zloženého preddavku.

Kupujúci sa totiž len málokedy odhodlajú nárokovať si svoje peniaze späť od realitnej kancelárie, ak sa zamýšľaný realitný obchod neuskutoční. Žiaľ, v praxi som sa ani raz nestretol s kvalifikovaným vysvetlením rozdielu medzi rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej zmluve - najmä v tom prípade, ak obe takéto zmluvy priamo obsahujú záväzok (povinnosť) zmluvných strán do určitej doby uzavrieť inú (kúpnu) zmluvu. Okrem toho autori takých rezervačných zmlúv používajú aj v rezervačnej zmluve označenia ako „budúci predávajúci“, „budúci kupujúci“, „budúca zmluva“ a pod., pričom tieto pojmy sú typické pre zmluvu o budúcej zmluve.

Ak by sme urobili pokus a predložili realitným kanceláriám dve zmluvy - a to rezervačnú zmluvu a zmluvu o budúcej zmluve - a zároveň by sme v takýchto zmluvách vymazali ich názov a príslušné paragrafy, tak realitné kancelárie (a ani mnohí právnici) by nevedeli určiť, ktorá z nich je rezervačná a ktorá je zmluva o budúcej zmluve…

V prípade, že rezervačná zmluva obsahuje (má obsahovať) takýto záväzok zmluvných strán v budúcnosti uzavrieť inú zmluvu, tak potom úplne stráca zmysel rozlišovanie rezervačnej zmluvy a zmluvy o budúcej zmluve.

Rezervačná zmluva na byt: Čo by ste mali vedieť?

S rezervačnou zmluvou na byt sa môžete stretnúť najčastejšie pri kúpe bytu prostredníctvom realitnej kancelárie. Základným cieľom rezervačnej zmluvy na byt je obvykle odplatná rezervácia bytu za dohodnutú cenu na určitú dobu. Počas dohodnutej doby sa predávajúci zaväzuje byt neponúknuť na predaj žiadnej tretej osobe, ani ho iným spôsobom nepreviesť (napr. darom), nezaťažiť (napr. nájmom, vecným bremenom, záložným právom a pod.) či nezmeniť jeho stav (napr. odstránením dverí so zárubňami, drevenej podlahy a pod.), pokiaľ sa na tom zmluvné strany nedohodli, a poskytnúť výlučnú možnosť kúpy bytu záujemcovi o kúpu, s ktorým uzatvoril rezervačnú zmluvu. Zároveň sa zmluvné strany zaviažu poskytnúť si vzájomnú súčinnosť pri nasledujúcom prevode vlastníckeho práva k bytu (podpis kúpnej zmluvy, podpis záložných zmlúv predávajúcim pri čerpaní hypotéky a pod.).

Rezervačná zmluva na byt je štandardne odplatná, pričom odplata sa v zmluve často označuje ako rezervačný poplatok. Odplata môže okrem možnosti záujemcu o kúpu v stanovenej lehote kúpiť predmetnú nehnuteľnosť (tzv. opcia) zahŕňať tiež zabezpečenie služieb spojených s predajom nehnuteľnosti (obvykle služieb realitnej kancelárie) napr. služby ako vypracovanie návrhov zmlúv, konzultácie v súvislosti so zápisom vlastníckeho práva do katastra a podobne.

V praxi sa môžete stretnúť s rezervačnou zmluvou ako zmluvou dvojstrannou (medzi predávajúcim a kupujúcim alebo medzi realitnou kanceláriou a kupujúcim) alebo zmluvou trojstrannou (medzi predávajúcim, kupujúcim a realitnou kanceláriou).

Rezervačná zmluva sa často zamieňa so zmluvou o budúcej kúpnej zmluve. Nie je to však to isté a každý z týchto dvoch zmluvných typov má svoje špecifiká.

Rezervačná zmluva na byt vs. zmluva o budúcej kúpnej zmluve bytu: Hlavné rozdiely

V praxi sa možno stretnúť s tým, že pod pojmom rezervačná zmluva sú niekedy podpisované zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. V prípade, ak však uzatvoríte „rezervačnú zmluvu“, ktorá má náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy, bude sa na zmluvu hľadieť ako na zmluvu o budúcej kúpnej zmluve (aj v prípade, ak je nazvaná ako rezervačná zmluva). Hlavné rozdiely medzi rezervačnou zmluvou na byt a zmluvou o budúcej kúpnej zmluve, ktorá sa uzatvára na účely rezervácie bytu, sú:

Rezervačná zmluva:

• Považuje sa za tzv. inominátnu (nepomenovanú) zmluvu podľa § 51 Občianskeho zákonníka.
• Záujemcovi o kúpu nevzniká povinnosť, ale právo (možnosť) výhradne počas stanovenej doby a za stanovených podmienok, kúpiť konkrétnu nehnuteľnosť.
• V prípade, ak bol uhradený tzv. rezervačný poplatok a nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane záujemcu o kúpu, patrí tento poplatok predávajúcemu (alebo realitnej kancelárii) z titulu platby za poskytnutú službu rezervácie - t.j. za výhradné právo v stanovenej lehote kúpiť nehnuteľnosť, či z titulu zabezpečenia iných služieb spojených s predajom nehnuteľnosti (obvykle služieb realitnej kancelárie - napr. vypracovanie návrhov zmlúv, obhliadky nehnuteľnosti a podobne).
• Rezervačná zmluva, ak je správne nastavená, predstavuje pre záujemcu o kúpu bytu menej prísny zmluvný režim ako zmluva o budúcej zmluve.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve:

• V Občianskom zákonníku je upravená v § 50a.
• Zmluvným stranám vzniká, za podmienok podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, povinnosť uzatvoriť riadnu kúpnu zmluvu. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle zmluvnej strany bolo nahradené súdnym rozhodnutím.
• V prípade, ak bol zaplatený preddavok na kúpnu cenu (alebo na účely tohto článku tzv. rezervačný poplatok) a nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane záujemcu o kúpu, preddavok obyčajne patrí predávajúcemu (alebo realitnej kancelárii) z titulu zmluvnej pokuty (záujemca o kúpu porušil svoju povinnosť uzatvoriť kúpnu zmluvu, preto musí zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške preddavku). Zmluvnú pokutu je potrebné dohodnúť v zmluve, v opačnom prípade by pri nevrátení preddavku na kúpnu cenu došlo k bezdôvodnému obohateniu.

Tip: Pokiaľ je na účely rezervácie bytu uzatváraná zmluva o budúcej kúpnej zmluve, je potrebné dať si obzvlášť veľký pozor na to, aby obsahovala všetky náležitosti, ktoré musí obsahovať riadna kúpna zmluva na byt, v opačnom prípade bude zmluva o budúcej kúpnej zmluve neplatná.

tags: #zmluva #o #budúcej #zmluve #byt #sankcie