Následky zmluvy podpísanej neoprávnenou osobou

Tento článok sa zaoberá problematikou zmlúv podpísaných neoprávnenou osobou, možnosťami napadnutia takýchto zmlúv, odstúpenia od nich a riešením súvisiacich finančných nárokov.

Úvod

Zmluvné právo je základným pilierom občianskeho práva. Zmluva je dvojstranný alebo viacstranný právny úkon, ktorý vzniká na základe zhodného prejavu vôle zúčastnených osôb. Jedna zo základných prirodzenoprávnych zásad hovorí o tom, že zmluvy majú byť dodržiavané - pacta sunt servanda. Avšak, čo sa stane, ak zmluvu podpíše osoba, ktorá na to nemá oprávnenie? Alebo ak je zmluva uzatvorená za nevýhodných podmienok v tiesni? Tento článok sa zameriava na tieto otázky a poskytuje komplexný pohľad na problematiku.

Kúpna zmluva a Občiansky zákonník

Kúpna zmluva, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, sa spravuje ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“). Občiansky zákonník je základným súkromnoprávnym kódexom v slovenskom právnom poriadku.

Odstúpenie od kúpnej zmluvy

Od kúpnej zmluvy môže účastník odstúpiť, ak je to ustanovené v Občianskom zákonníku alebo v inom zákone alebo ak je to dohodnuté účastníkmi v zmluve. V zmysle § 49 Občianskeho zákonníka účastník, ktorý uzatvoril zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, má právo od zmluvy odstúpiť.

Pre kúpnu zmluvu o prevode nehnuteľnosti zákon obligatórne (povinne) vyžaduje písomnú formu, aj odstúpenie od zmluvy musí byť písomné a doručené druhej strane. Odstúpenie od zmluvy má za následok zrušenie zmluvy so spätnou účinnosťou k momentu jej vzniku (v právnej terminológii ex tunc). Pre právny vzťah účastníkov zmluvy nastáva rovnaký právny stav ako pred uzatvorením zmluvy, ako keby k uzatvoreniu kúpnej zmluvy ani nebolo prišlo.

Prečítajte si tiež: Rozsudok vo veci zmluvy podpísanej neoprávnenou osobou

Občiansky zákonník následne predpokladá, že účastníci zrušenej zmluvy sa vzájomne vysporiadajú podľa zásad o bezdôvodnom obohatení, inak povedané, vrátia si to, čo si už predtým vzájomne plnili.

Tiesní a nápadne nevýhodné podmienky

Zákonný dôvod na odstúpenie od zmluvy je tieseň a nápadne nevýhodné podmienky, pričom oba predpoklady musia byť splnené súčasne. Neexistuje možnosť odstupovania od zmluvy len v prípade jej uzatvorenia za nevýhodných podmienok.

Tiesňou sa rozumie stav, kedy vôľa konajúceho uzatvoriť zmluvu nebola vytvorená celkom slobodne, ale pod vplyvom vonkajšieho tlaku - nie však pod vplyvom fyzického donútenia, ani bezprávnej vyhrážky (tieto skutočnosti spôsobujú absolútnu neplatnosť úkonu). Tieseň je možné vymedziť ako hospodársky alebo sociálny stav osoby, ktorý na ňu dolieha takým spôsobom a tak naliehavo, že v dôsledku tohto stavu urobí právny úkon aj za nápadne nevýhodných podmienok. Možno uviesť, že ak by takejto okolnosti nebolo, tak by úkon konajúca osoba neurobila.

Druhým predpokladom sú nápadne nevýhodné podmienky, o ktorých je možné hovoriť vtedy, ak ide o evidentný nepomer vzájomne poskytnutých plnení alebo o očividnú nevýhodnosť niektorých iných dohodnutých podmienok. Uvedené je však vždy potrebné posudzovať vzhľadom na konkrétny prípad, taktiež vzhľadom na zásadu dobrých mravov. Preukazovať okolnosti tiesne a nápadne nevýhodných podmienok, pričom nie je možné zovšeobecniť, že napríklad predaj nehnuteľnosti „pod cenu“ spĺňa podmienku tiesne a nápadne nevýhodných podmienok a je dôvodom na odstupovanie od zmluvy. Vo všeobecnosti ide o zložité súdne konania.

Je potrebné uviesť, že dôvod tiesne a nápadne nevýhodných podmienok je dôvodom na odstúpenie len v občianskom práve, v obchodnom práve uvedené nie je vôbec možné, a to práve z dôvodu nezneužívania tohto inštitútu a nežiaducej právnej neistoty. Ako príklad je možné spomenúť ustanovenie § 267 ods. 2 Obchodného zákonníka, ktoré výslovne vylučuje aplikáciu § 49 Občianskeho zákonníka na oblasť obchodnoprávnych vzťahov.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Kúpna cena a spôsob jej platenia

V kúpnej zmluve musí byť vždy upravená výška kúpnej ceny, pričom odporúčame upraviť aj spôsob jej platenia. Najistejšia úprava je platenie kúpnej ceny na bankový účet predávajúceho, z čoho vyplýva ľahká preukázateľnosť zaplatenia alebo nezaplatenia kúpnej ceny. Platenie v hotovosti odporúčam realizovať oproti podpisu predávajúceho potvrdzujúceho prevzatie kúpnej ceny platenej v hotovosti. Platenie kúpnej ceny v hotovosti bez vyhotovenia a podpisu akéhokoľvek potvrdenia medzi zmluvnými stranami nie je dobrým riešením, je potrebné sa mu vyhnúť.

Upozorňujem na existenciu zákona o obmedzení platieb v hotovosti s účinnosťou od 01.01.2013, ktorý zakazuje vykonávať platby v hotovosti medzi fyzickými osobami - nepodnikateľmi, ktoré prevyšujú sumu 15.000,- EUR.

Vrátenie plnenia po odstúpení od zmluvy

V prípade úspešného odstúpenia od kúpnej zmluvy nastáva povinnosť vrátiť si už vzájomne poskytnuté plnenia, a teda predávajúci musí vrátiť prijatú kúpnu cenu od kupujúceho. V prípade, ak by si kupujúci žiadal vrátenie kúpnej ceny, ktorú však nikdy nezaplatil, pri tejto námietke predávajúceho, by musel kupujúci preukázať zaplatenie kúpnej ceny predávajúcemu - tj. buď prevodným príkazom alebo potvrdením predávajúceho o prevzatí kúpnej ceny, prípadne svedeckými výpoveďami, aj v závislosti od dohodnutého spôsobu platenia kúpnej ceny v kúpnej zmluve.

Nadobudnutie vlastníckeho práva a jeho vrátenie

Nevyhnutné je ešte spomenúť, že vlastnícke právo k nehnuteľnosti nadobúda kupujúci až povolením vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Ak nastane situácia, že k odstúpeniu od zmluvy príde až potom, ako príslušný okresný úrad, katastrálny odbor povolili vklad, je potrebné vrátenie nehnuteľnosti predávajúcemu a teda sa vyžaduje spätný zápis vlastníckeho práva predávajúceho na list vlastníctva.

V súčasnosti sa okresného úrady riadia judikovaným názorom Najvyššieho súdu SR, podľa ktorého odstúpením od zmluvy o prevode nehnuteľností sa priamo zo zákona obnovuje vlastnícke právo prevodcu a príslušný okresný úrad vykoná zápis vlastníckeho práva prevodcu záznamom, avšak len v prípade, ak odstúpenie od zmluvy nie je medzi stranami sporné a žiadna zo strán ho nespochybňuje, kataster tu vyžaduje odstúpenie podpísané oboma zmluvnými stranami. Ak je medzi stranami spor týkajúci sa odstupovania od zmluvy, nie je možné len na základe realizovaného jednostranného odstúpenia urobiť spätný zápis vlastníckeho práva pre predávajúceho, dotknuté zmluvné strany si musia svoje práva uplatniť súdnou cestou, pričom až na základe súdneho rozhodnutia, ktorým je určené vlastnícke právo pre predávajúceho z titulu odstupovania od zmluvy, kataster zápis vykoná.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Neplatnosť právneho úkonu

Platný právny úkon môže urobiť iba osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony a ktorej spôsobilosť na právne úkony nebola odňatá ani obmedzená. Taktiež je neplatný právny úkon, ak ho osoba urobila v duševnej poruche, ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou. Je teda potrebné posudzovať o akú zdravotnú situáciu sa jedná, či existuje duševná porucha, ktorá je dôvodom, že konajúca osoba nedokázala posúdiť následky svojho konania alebo nebola schopná ovládnuť svoje konanie. Na preukázanie uvedeného je potrebné znalecké dokazovanie. Obmedzenie zdravotného stavu spočívajúce vo fyzických ťažkostiach pri neexistencii duševnej poruchy nie je dôvodom neplatnosti právneho úkonu.

V prípade, ak konajúca osoba urobila úkon v duševnej poruche, ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou, tento úkon je neplatný, a to od počiatku, hľadí sa naň akoby nikdy nebol urobený. V týchto prípadoch sa podáva žaloba o určenie neplatnosti predmetného právneho úkonu na súd za splnenia ďalších zákonom vyžadovaných podmienok.

Absolútna a relatívna neplatnosť

Podľa § 37 ods. 1 občianskeho zákonníka právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný. Citované ustanovenie stanovuje základné náležitosti právnych úkonov, pričom pokiaľ právny úkon nespĺňa čo i len jednu náležitosť, je postihnutý absolútnou neplatnosťou.

V znení dikcie § 38 Občianskeho zákonníka je absolútne neplatným právny úkon vykonaný osobou, ktorá nemá spôsobilosť na právne úkony. Neplatným je aj právny úkon uskutočnený osobou konajúcou v duševnej poruche, ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou (§ 38 ods. 2 Občianskeho zákonníka).

V praxi sa veľmi často vyskytuje absolútna neplatnosť právnych úkonov, ktoré možno subsumovať pod § 39 Občianskeho zákonníka. Ide o právne úkony, ktoré svojim obsahom alebo účelom odporujú zákonu alebo zákon obchádzajú alebo sa priečia dobrým mravom.

Z hľadiska formy, musí právny úkon spĺňať požiadavky kladené zákonom alebo dohodou zmluvných strán, inak je neplatný. V prípade rozporu právneho úkonu s dohodou strán sa však ide o relatívnu neplatnosť.

Absolútna neplatnosť sa nedá odstrániť, vyplýva priamo zo zákona a pôsobí ex tunc. To znamená, že napr. ak absolútnu neplatnosť zmluvy vysloví súd vo svojom rozsudku, táto zmluva sa nestáva neplatnou až právoplatným súdnym rozhodnutím, ale je neplatnou od počiatku. Treba zdôrazniť, že nie v každom prípade je zrejmé, že ide o neplatný právny úkon a aj názory právnikov sa môžu rôzniť.

Občiansky zákonník (§ 40a) uvádza, kedy sa právny úkon považuje za platný, pokiaľ sa ten, koho sa právny úkon týka, nedovolá tejto neplatnosti. Urobiť tak možno dvoma spôsobmi: oznámením druhému účastníkovi právneho úkonu alebo prostredníctvom súdneho konania. Pri relatívnej neplatnosti platí premlčacia doba. Ak sa osoba dovoláva relatívnej neplatnosti po troch rokoch, druhý účastník právneho úkonu môže použiť námietku premlčania. Súd prihliada na relatívnu neplatnosť len na žiadosť dotknutej osoby.

Spôsobilosť na právne úkony

Legálnu definíciu právneho úkonu zakotvuje zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov, a to v § 34, podľa ktorého právny úkon je prejav vôle smerujúci najmä k vzniku, zmene alebo zániku tých práv alebo povinností, ktoré právne predpisy s týmto prejavom spájajú. Z definície právneho úkonu vyplýva to, že ide o taký prejav vôle, s ktorým objektívne právo spája ako následok najmä vznik, zmenu alebo zánik občianskoprávnych vzťahov.

Právne úkony môžu byť jednostranné, dvojstranné a viacstranné. Jednostrannými právnymi úkonmi sú napr. závet, odstúpenie od zmluvy, verejný prísľub, t. j. také právne úkony, ktoré sú prejavom vôle jedného subjektu. Predpokladom platnosti právneho úkonu je to, že spĺňa všetky náležitosti, ktoré stanovujú normy hmotného práva, v opačnom prípade ide o neplatný právny úkon.

Písomná forma právneho úkonu

písomný právny úkon je platný, ak je podpísaný konajúcou osobou; ak právny úkon robia viaceré osoby, nemusia byť ich podpisy na tej istej listine, ibaže právny predpis ustanovuje inak. písomná forma je zachovaná, ak je právny úkon urobený telegraficky, ďalekopisom alebo elektronickými prostriedkami, ktoré umožňujú zachytenie obsahu právneho úkonu a určenie osoby, ktorá právny úkon urobila. na písomné právne úkony tých, ktorí nemôžu čítať a písať, je potrebná úradná zápisnica. absolútne neplatný právny úkon nemá od začiatku žiadne právne následky, hľadí sa naň, akoby neexistoval.

Darovacia zmluva a práva ostatných súrodencov

Matka darovala dcére byt, ostatní súrodenci s tým nesúhlasia. Aké majú možnosti darovaciu zmluvu napadnúť - aký je postup - na koho sa obrátiť? Stačí zmluvu napadnúť až v prípadnom dedičskom konaní?

Jedným zo základných atribútov vlastníckeho práva je možnosť vlastníka disponovať s vecou v jeho vlastníctve podľa jeho uváženia. Pokiaľ sa rodič rozhodne počas svojho života darovať nehnuteľnosť len jednému z detí, takémuto nakladaniu so svojím majetkom mu nebráni žiadne zákonné ustanovenie a tento úkon je možné realizovať, aj napriek tomu, že v praxi následne často prichádza k situácii, kedy ostatní súrodenci obdarovaného sa cítia byť ukrivdení.

Zákon pre platnosť darovacej zmluvy vyžaduje isté obsahové ako aj formálne náležitosti, inak bude zmluva neplatná. Medzi najčastejšie dôvody neplatnosti darovacej zmluvy patria okolnosti, ktoré ustanovuje Občiansky zákonník v § 37: „Právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný“ a v § 38: „Neplatný je právny úkon, pokiaľ ten, kto ho urobil, nemá spôsobilosť na právne úkony“ „Takisto je neplatný právny úkon osoby konajúcej v duševnej poruche, ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou“.

Ak sa súrodenci dôvodne domnievajú, že rodič ako darca pri poskytovaní daru nekonal svojprávne alebo darovacia zmluva by mohla byť neplatná z ostatných uvedených dôvodov, majú možnosť obrátiť sa na príslušný súd so žalobou o určenie neplatnosti darovacej zmluvy, ak na takomto určení majú naliehavý právny záujem. Ako z uvedeného vyplýva, prípadné napadnutie darovacej zmluvy zo strany ostatných súrodencov len z dôvodov, že s darovaním nehnuteľnosti výlučne ich súrodencovi nesúhlasia alebo sa im to javí ako nespravodlivé, je vopred odsúdené na neúspech a súd by takúto žalobu musel zamietnuť.

Pre prípad, ak sa obdarovaný správa k darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy, Občiansky zákonník pripúšťa možnosť darcu domáhať sa vrátenia daru. Toto ustanovenie obsiahnuté v § 630 Občianskeho zákonníka možno aplikovať len na platne uzatvorenú darovaciu zmluvu, nemožno ho aplikovať na prípady, keď darovacia zmluva je z akéhokoľvek dôvodu neplatná a keď nastupuje reštitučná povinnosť obdarovaného z dôvodu vzniku bezdôvodného obohatenia. Judikatúra súdov ustálila, že za hrubé porušovanie dobrých mravov je možné považovať napríklad fyzické násilie, hrubé urážky, neposkytnutie potrebnej pomoci obdarovaným darcovi alebo členom jeho rodiny. Z uvedeného vyplýva, že nie pre každé správanie obdarovaného, ktoré nie je v súlade so spoločensky uznávanými pravidlami slušného správania vo vzájomných vzťahoch sa môže darca domáhať vrátenia daru.

V prípade, ak počas života prišlo k neobvyklému darovaniu, je možné v dedičskom konaní po darcovi žiadať započítanie tohto daru na jeho dedičský podiel, nie je však v dedičskom konaní možné napádať darovaciu zmluvu, toto sa odporúča urobiť ešte počas života darcu v osobitnom súdnom konaní (pri splnení predpokladov na toto konanie). V prípade, ak sa dedičia nedohodli a o dedičskom práve rozhoduje súd, je povinný pri tomto rozhodovaní vykonať zápočet na dedičský podiel dediča, ktorého poručiteľ počas života neobvykle obdaroval. Je potrebné uviesť, že uvedené zásady nemajú vplyv na platnosť darovacej zmluvy, táto zostáva platná aj naďalej, len v rámci zachovania určitej rovnováhy, dedič, ktorý za života dostal neobvyklý dar, z majetku v dedičstve dostane menej ako ostatní neobdarovaní dedičia.

Nesúhlas s osvedčením o dedičstve

Jeden z dedičov nesúhlasí s vydaným osvedčením o dedičstve. V Slovenskej republike zákon zveruje vedenie dedičského konania notárovi ako súdnemu komisárovi na základe poverenia súdu. Činnosť notára v konaní o dedičstve po zosnulom poručiteľovi smeruje k vydaniu osvedčenia o dedičstve v bezproblémových prípadoch alebo k predloženiu veci súdu na vydanie rozhodnutia v sporných prípadoch.

Notár vydá so súhlasom účastníkov konania - dedičov osvedčenie o dedičstve medzi inými aj v prípade, ak sa dedičia vyporiadali medzi sebou dohodou. Znamená to, že pokiaľ nepríde k dohode všetkých dedičov s vydaním osvedčenia o dedičstve, notár takéto osvedčenie o dedičstve nemôže vydať, pripraví všetky potrebné podklady pre vydanie rozhodnutia súdom a takúto dedičskú vec postúpi súdu.

Ak by nastala situácia, že niektorý účastník dedičského konania nesúhlasí s vydaným osvedčením o dedičstve, napriek tomu, že s ostatnými dedičmi uzatvoril dedičskú dohodu, môže do 15 dní od prevzatia osvedčenia o dedičstve požiadať súd o pokračovanie v konaní o dedičstve. Ak žiadosť je podaná včas a má správne všeobecné náležitosti podania (nemusí byť odôvodnená), vydané osvedčenie o dedičstve stráca platnosť a hľadí sa naň ako keby vydané vôbec nebolo.

Nájomná zmluva a tieseň

Podpísal v núdzi? Kedy možno od zmluvy odstúpiť? Zmluva ako dvojstranný alebo viacstranný právny úkon vzniká na základe zhodného prejavu vôle zúčastnených osôb. Ak sa nájomcovi niektoré ustanovenia nájomnej zmluvy „nezdajú“, je potrebné obsah týchto ustanovení zmluvy riešiť a konzultovať s druhou zmluvnou stranou ešte pred samotným podpisom zmluvy. Po podpise zmluvy sa táto stáva záväznou pre obidve zmluvné strany a môže sa meniť len vzájomnou dohodou zmluvných strán, čo sa väčšinou v praxi deje vyhotovením dodatku ku zmluve.

Slovenský právny poriadok upravuje nájomné vzťahy osobitne pre prípad nájmu veci, nájmu bytu, nájmu nebytových priestorov ako aj nájmu poľnohospodárskych pozemkov. Všeobecné ustanovenia o nájme obsahuje Občiansky zákonník v §§ 663 až 684. Ak sú miestnosti, ktoré boli prenajaté na obývanie alebo na to, aby sa v nich zdržiavali ľudia, zdraviu závadné, má nájomca toto právo aj vtedy, ak o tom vedel pri uzavretí zmluvy. Práva odstúpiť od zmluvy sa nemožno vopred vzdať.

Pre prípad uzatvorenia nájomnej zmluvy v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok platí to čo je uvedené pri kúpnej zmluve. Nie je však možné po podpise zmluvy bez dohody s druhým účastníkom zmeniť len niektoré ustanovenia, ktoré sa zdajú nevýhodné, ak sa odstupuje od právneho úkonu z dôvodu jeho uzatvorenia v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok, odstupuje sa od tohto úkonu ako celku, nielen od niektorých jeho ustanovení.

Žaloba na plnenie a určovacia žaloba

V súdnom konaní je bežne absolútna neplatnosť zmluvy uplatnená na základe žaloby na plnenie, a to vznesením námietky neplatnosti takejto zmluvy žalovaným, pretože záujem na posúdení takejto zmluvy ako absolútne neplatnej bude mať pochopiteľne žalovaná zmluvná strana.

Osobitným prípadom sú tzv. určovacie žaloby podľa § 80 písm. c) Občianskeho súdneho poriadku. Pri týchto žalobách žalobca nežiada plnenie, ale určenie, na základe ktorého nastanú isté právne dôsledky. Za určitých okolností sa môže určovacou žalobou domáhať vyslovenia neplatnosti zmluvy aj osoba odlišná od zmluvných strán, avšak takáto tretia osoba musí osvedčiť naliehavý právny záujem, ktorý spočíva v tom, že jej hmotnoprávne postavenie môže byť súdom judikovanou neplatnosťou predmetnej zmluvy priaznivo ovplyvnené.

Zaujímavá situácia môže nastať ak je podaná žaloba na plnenie zo zmluvy a žalovaný podá žalobu o určenie neplatnosti tej istej zmluvy, z ktorej sa má plniť, a to na miestne príslušný súd žalovaného (ktorý je súčasne žalobcom zo žaloby na plnenie), pričom následne požiada súd, na ktorom sa koná vo veci žaloby na plnenie, aby prerušil konanie až do rozhodnutia súdu konajúceho vo veci žaloby o určenie neplatnosti zmluvy. Ako vyplýva z odôvodnenia rozsudku Najvyššieho súdu SR žaloba na plnenie zakladá prekážku litispendencie pre určovaciu žalobu. Prekážka litspendencie je procesnoprávnym účinkom začatia súdneho konania, ktorý bráni tomu, aby o tej istej veci prebiehalo na súde iné konanie. To znamená, že s prípadnou neplatnosťou zmluvy sa má vysporiadať súd v už prebiehajúcom súdnom konaní na plnenie.

Zásada pacta sunt servanda a úžera

Jedna zo základných prirodzenoprávnych zásad hovorí o tom, že zmluvy majú byť dodržiavané, a pretože ide o už tradičný prvok rímskoprávnej normatívnej kultúry, je logické, že táto zásada je všeobecne známa predovšetkým v latinčine -- pacta sunt servanda. Hoci v praktickom živote až k takýmto bizarným situáciám nedochádza, nie sú zriedkavé prípady zmlúv, keď je dlžník povinný platiť veriteľovi úroky presahujúce aj desiatky percent mesačne, pričom po formálnej stránke je zmluva v poriadku, avšak v skutočnosti môže slúžiť k prevádzkovaniu úžery, čo opodstatňuje domnienku, že môže ísť o absolútne neplatnú zmluvu. Ide o dosť zložitú situáciu, pretože je potrebné posúdiť stav, za trvania ktorého bola zmluva podpísaná, aké sú pomery zmluvných strán a čo je vlastne účelom zmluvy.

tags: #zmluva #podpísaná #neoprávnenou #osobou #následky