Zmluva o krátkodobom nájme bytu: Kompletný sprievodca

Prenájom bytu predstavuje významný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a kvalitnú zmluvu. Nájomné zmluvy sa líšia v závislosti od toho, či sú uzatvorené na dobu určitú alebo neurčitú. V prípade krátkodobého nájmu bytu platia špecifické pravidlá, ktoré je dôležité poznať. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvu o krátkodobom nájme bytu, jej náležitosti a rozdiely oproti bežnej nájomnej zmluve.

Nájomná zmluva vs. Zmluva o krátkodobom nájme bytu

Zatiaľ čo nájomná zmluva sa riadi Občianskym zákonníkom, zmluva o krátkodobom nájme bytu je upravená špeciálnym zákonom o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.). Hlavný rozdiel spočíva v miere ochrany nájomcu. Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka poskytuje nájomcovi rozsiahlejšiu ochranu.

Advokát Róbert Bános poukazuje na rozdiel v skončení nájmu: "V duchu Občianskeho zákonníka platí, že ak sa dá písomná výpoveď, nájom bytu sa skončí uplynutím výpovednej lehoty." Nájomnú zmluvu je možné uzatvoriť na dobu určitú aj neurčitú.

Krátkodobý nájom bytu: Špecifiká

Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania na dobu určitú, najviac však na dva roky. Tento nájom je možné predĺžiť na základe dohody oboch strán za rovnakých podmienok, a to dvakrát. "Znamená to, že maximálna dĺžka nájmu je šesť rokov. Výpovedná lehota pritom nesmie byť kratšia ako jeden mesiac," vysvetľuje odborník.

Základné náležitosti zmluvy

Pri zostavovaní zmluvy o krátkodobom nájme bytu je nevyhnutné presne spísať osobné údaje nájomcu aj prenajímateľa. Ďalej je potrebné konkretizovať predmet nájmu a výšku nájomného, vrátane nákladov súvisiacich s predmetom nájmu, ako sú energie.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Povinné náležitosti podľa zákona

Zákon o krátkodobom nájme bytu stanovuje písomnú formu nájomnej zmluvy. Nájomná zmluva na krátkodobý nájom bytu musí obsahovať nasledovné:

1. Identifikácia zmluvných strán: Meno, priezvisko, bydlisko, dátum narodenia, rodné číslo a štátna príslušnosť prenajímateľa a nájomcu.
2. Predmet nájmu: Presný opis bytu vrátane jeho adresy, čísla bytu, poschodia, súpisného čísla, parcely registra KN/C a listu vlastníctva. Dôležitý je aj opis bytu, zoznam miestností a príslušenstva (kuchyňa, hala, predsieň, kúpeľňa, WC, loggia, pivnica). Celková výmera podlahovej plochy bytu s príslušenstvom.
3. Účel nájmu: Stanovenie, že účelom nájmu je bývanie nájomcu, teda zabezpečovanie jeho bytových potrieb, bez možnosti ďalšieho prenechania predmetu nájmu do podnájmu tretej osobe bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa.
4. Výška nájomného a úhrady za služby: Presná suma nájomného a preddavkov na úhrady za služby spojené s užívaním predmetu nájmu (energie - plyn, voda, stočné, elektrická energia, odvoz komunálneho odpadu, káblová TV a internet). Spôsob a termín platenia nájomného.
5. Doba nájmu: Určenie doby nájmu na dobu určitú, s presným dátumom začiatku a konca nájmu.
6. Vyhlásenie nájomcu: Vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu.

Ďalšie dôležité dojednania v zmluve

Zmluvné strany si môžu v nájomnej zmluve na krátkodobý nájom bytu dohodnúť aj ďalšie podmienky, ktoré upravujú ich vzájomné práva a povinnosti.

1. Peňažná zábezpeka (depozit): Dohoda o zložení a použití peňažnej zábezpeky (tzv. depozitu). Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu môže byť depozit maximálne vo výške 3-násobku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Zákon zároveň upravuje, že depozit možno použiť na pokrytie nezaplateného nájomného alebo úhrad spojených s užívaním bytu, zaplatenie škody spôsobenej na byte alebo jeho zariadení, uhradenie iných pohľadávok súvisiacich s užívaním bytu. Lehota na doplnenie depozitu je v zmysle zákona v dĺžke 1 mesiaca od doručenia výzvy prenajímateľa na jeho doplnenie. Lehotu na vrátenie depozitu nájomcovi po skončení nájmu zákon určuje na 1 mesiac od vypratania bytu a vysporiadania nárokov vzniknutých z nájmu. V súvislosti s vrátením depozitu sa zmluvné strany môžu dohodnúť aj iným spôsobom, než je uvedené v zákone.
2. Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa: Určenie jednotlivých práv a povinností nájomcu a prenajímateľa. Patrí sem napr. právo nájomcu dať byt do podnájmu. V prípade, ak zmluva neobsahuje dojednanie o tejto otázke, zákon o krátkodobom nájme bytu predpokladá, že nájomca môže prenechať byt do podnájmu tretej osobe len s písomným súhlasom prenajímateľa.
3. Spôsoby skončenia nájomného vzťahu: Dohoda o možných spôsoboch skončenia nájomného vzťahu. Na rozdiel od bežnej nájomnej zmluvy na byt sa zmluvné strany môžu dohodnúť aj na iných výpovedných dôvodoch ako tých, ktoré sú uvedené v zákone.
4. Stav meračov: Uvedenie stavu meračov energií (voda, plyn, elektrina,…). V prípade ak budú zmluvné strany podpisovať preberací protokol, postačuje ak stav meračov bude uvedený v preberacom protokole.
5. Spôsob doručovania písomností: Dohoda o spôsobe doručovania písomností. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť, akým spôsobom budú spolu komunikovať a ako si budú doručovať písomnosti (napr. Pokiaľ sa osobitne nedohodnú, písomnosti podľa zákona (napr. výpoveď, odstúpenie, výzva na doplnenie zábezpeky a pod.) sa budú doručovať podľa ust. § 106 Civilného sporového poriadku - písomne na adresu uvedenú v Registri obyvateľov alebo v obchodnom či živnostenskom registri.
6. Preberací protokol: Predmet nájmu odovzdá prenajímateľ nájomcovi v stave zodpovedajúcom dohodnutému účelu užívania spolu s jednou sadou kľúčov k predmetu nájmu, o čom bude spísaný preberací protokol, obsahujúci stav predmetu nájmu, zoznam vybavenia predmetu nájmu a aktuálny stav meračov médií predmetu nájmu. Preberací protokol tvorí prílohu zmluvy.

Registrácia zmluvy a daňové povinnosti

Prenajímateľ je povinný zaregistrovať vznik nájomného vzťahu na príslušnom daňovom úrade v lehote do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom došlo ku vzniku nájomného vzťahu (ust. § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov). V prípade, ak si túto povinnosť prenajímateľ nesplní, bude sa skončenie nájomného vzťahu riadiť ustanoveniami Občianskeho zákonníka (§711 ods. 1, 3 a 6) a nie ustanoveniami zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Prenajímateľ tak stratí výhody, ktoré mu zákon o krátkodobom nájme bytu poskytuje.

Prenajímateľ tak musí byť registrovaný na daňovom úrade a musí mať pridelené DIČ.

Vzor zmluvy o krátkodobom nájme bytu

Nižšie uvádzame vzor zmluvy o krátkodobom nájme bytu, ktorý si môžete prispôsobiť vašim potrebám.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Nájomná zmluva na krátkodobý nájom bytu

Zmluvné strany:

1/ Meno a priezvisko: Jozef Novák, rod. Novák

Bydlisko: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republika

Dátum narodenia: 01.01.1990

Rodné číslo: 900101/1234

Štátna príslušnosť: SR

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

(ďalej len „prenajímateľ“)

a

2/ Meno a priezvisko: Peter Novák, rod. Novák

Bydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republika

Dátum narodenia: 01.01.1990

Rodné číslo: 900101/1234

Štátna príslušnosť: SR

(ďalej len „nájomca“)

(prenajímateľ a nájomca spolu aj ako „zmluvné strany“ a každý samostatne aj ako „zmluvná strana“)

sa dohodli na uzatvorení tejto Nájomnej zmluvy na krátkodobý nájom bytu (ďalej len „zmluva“) v zmysle ust. § 3 a nasl. zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu v platnom znení, za nasledovných podmienok:

Článok I. Predmet zmluvy

Prenajímateľ je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti zapísanú v katastri nehnuteľností Slovenskej republiky, vedenom Okresným úradom Púchov, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. 1234, a to byt č. 13 vo vchode číslo 50, na 5. poschodí bytového domu, pod súpisným č. 4563, postavený na parcele registra KN/C č. Touto zmluvou sa prenajímateľ zaväzuje prenechať predmet nájmu nájomcovi, aby ho dočasne užíval a nájomca sa zaväzuje prenajímateľovi zaplatiť odplatu, teda nájomné, ktoré je bližšie špecifikovaná v čl. III. tejto zmluvy.

Článok II. Opis bytu

Byt pozostáva zo štyroch obytných miestností a príslušenstva. Príslušenstvom bytu je predsieň, chodba, kuchyňa, obývacia izba, spálňa, 2x detská izba, kúpeľňa, 2x WC, loggia a pivnica č. 13. Celková výmera podlahovej plochy bytu s príslušenstvom je 85 m2. Súčasťou bytu je ústredné vykurovanie teplovodné s rozvodom, radiátory s termoventilmi a digitálnym meračom spotreby tepla, s meraním a reguláciou, automatickým aj manuálnym nastavením, elektroinštalácia svetelná, rozvod vody z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja s vlastným meraním spotreby teplej a studenej vody v bytovom jadre, inštalácia plynu, kanalizácia, elektrický rozvádzač s automatickým istením, rozvod káblovej TV, domáci telefón s vrátnikom, telefón. Nútené odsávanie z kúpeľne, WC a kuchyne je samostatnou vzduchotechnikou.

Článok III. Účel nájmu

Účelom nájmu bude bývanie nájomcu, teda zabezpečovanie bytových potrieb nájomcu, bez možnosti ďalšieho prenechania predmetu nájmu do podnájmu tretej osobe bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa.

Článok IV. Nájomné

Zmluvné strany sa dohodli, že nájomca je povinný platiť prenajímateľovi za nájom predmetu nájmu nájomné vo výške 400,- Eur (slovom: štyristo Eur) mesačne. Spolu s nájomným sa nájomca zaväzuje preddavkovo platiť prenajímateľovi úhrady za služby spojené s užívaním predmetu nájmu (teda najmä poplatky za spotrebu plynu, vody a stočné, poplatky za spotrebu elektrickej energie, poplatky za odvoz komunálneho odpadu, poplatky za káblovú TV a internet) (ďalej len „energie“) vo výške 200,- EUR (slovom: dvesto Eur). Vyrovnanie nedoplatkov a preplatkov za skutočne spotrebované služby podľa tohto bodu tejto zmluvy spojené s užívaním predmetu nájmu vykonajú zmluvné strany na základe vyúčtovania od dodávateľov vyššie uvedených služieb. V prípade, ak výška uhradených preddavkov prekračuje výšku skutočných prevádzkových nákladov predmetu nájmu, rozdiel uhradí prenajímateľ na bankový účet nájomcu, číslo účtu: 98765431/0900, a to do desiatich (10) dní po doručení vyúčtovania skutočných nákladov prenajímateľom nájomcovi. V prípade, ak výška uhradených preddavkov je nižšia ako skutočné prevádzkové náklady predmetu nájmu, nájomca je povinný nedoplatok uhradiť do desiatich (10) dní po doručení vyúčtovania skutočných nákladov prenajímateľom nájomcovi. Prílohou každého vyúčtovania skutočných nákladov sú kópie vyúčtovacích faktúr dodávateľov služieb a na požiadanie je prenajímateľ povinný predložiť nájomcovi originály týchto vyúčtovacích faktúr. Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi nájomné za daný mesiac vždy do pätnásteho (15) dňa príslušného mesiaca, za ktorý sa nájomné uhrádza, pričom nájomné sa uhrádza formou bezhotovostného bankového prevodu na číslo účtu prenajímateľa 12345678/0900, vedený v ČSOB, a.s. Nájomné sa považuje za uhradené v deň, keď je v plnom rozsahu pripísané na bankový účet prenajímateľa.

Článok V. Doba nájmu

Nájom vzniká dňom platnosti a účinnosti tejto zmluvy. Prenajímateľ a nájomca sa dohodli na nájme na dobu určitú, a to do 02.01.2016.

Článok VI. Vyhlásenie zmluvných strán

Prenajímateľ prenecháva nájomcovi predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. Nájomca vyhlasuje, že mu je stav predmetu nájmu v čase jeho prenechania na užívanie dobre známy, nakoľko sa s ním pred podpisom tejto zmluvy osobne oboznámil. Prenajímateľ vyhlasuje, že si nie je vedomý žiadnych vád predmetu nájmu, na ktoré by mal nájomcu pred uzatvorením tejto zmluvy upozorniť, s výnimkou vád popísaných v preberacom protokole . Nájomca vyhlasuje, že si je vedomý skutočnosti, že sa táto zmluva uzatvára v zmysle zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej aj len „zákon o krátkodobom nájme“).

Článok VII. Záverečné ustanovenia

Vo veciach neupravených zmluvou sa zmluvný vzťah spravuje zákonom o krátkodobom nájme a príslušnými ustanoveniami všeobecne záväzných právnych predpisov. Zmluva je vyhotovená v dvoch (2) rovnopisoch, jeden (1) rovnopis obdrží prenajímateľ, jeden (1) rovnopis obdrží nájomca. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu zmluvnými stranami.

Právna úprava a súvisiace zákony

Nájomná zmluva o krátkodobom nájme bytu je upravená predovšetkým v zákone č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Na ostatné otázky, ktoré predmetným zákonom nie sú upravené, sa vzťahujú príslušné ustanovenia zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve (§ 663 - 719).

Zákon č. 98/2014 Z.z. v ust. § 10 ods. 2 výslovne upravuje, ktoré ustanovenia Občianskeho zákonníka sa na krátkodobý nájom nevzťahujú. Ide o nasledujúce ustanovenia: § 663, § 666 ods. 1, § 671, § 672 ods. 2 druhej vety, § 676, 677, 679, § 680 ods. 1, § 685, 686, § 687 ods. 3, § 696, § 703 ods. 2, § 704 ods. 2, § 705 ods. 2, § 706, § 707 ods. 2, § 709, 710, § 711 ods. 1, 3 až 6, § 712, 712a, 712c až 714 a § 717 až 719 Občianskeho zákonníka.

tags: #zmluva #o #kratkodobom #najme #bytu #vzor