Zmluva o nájme bytu s príslušenstvom: Kompletný sprievodca

Nájomná zmluva na byt je právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Definuje práva a povinnosti oboch strán a chráni ich záujmy. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvu o nájme bytu s príslušenstvom, vrátane jej náležitostí, typov a dôležitých ustanovení.

Úvod do problematiky nájmu bytu

Nájomná zmluva na byt je dvojstranný právny úkon, ktorý zakladá nájomný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Prenajímateľ na základe tejto zmluvy prenecháva nájomcovi byt na dočasné užívanie a nájomca sa zaväzuje platiť za to nájomné v dohodnutej výške.

Bežný vs. Krátkodobý Nájom

Bežný nájom bytu, ktorý sa riadi ustanoveniami Občianskeho zákonníka (§ 663 a nasl.), má charakter "chráneného" nájmu. To znamená, že nájomca je ako slabšia strana chránený viacerými zákonnými ustanoveniami, napríklad právom na bytovú náhradu pri výpovedi.

Na druhej strane, krátkodobý nájom bytu, upravený zákonom č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu, poskytuje nájomcovi podstatne menšiu ochranu. Pre prenajímateľa je preto zvyčajne výhodnejšie uzavrieť zmluvu o krátkodobom nájme.

Náležitosti nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva na byt by mala obsahovať nasledujúce náležitosti:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

  1. Identifikácia zmluvných strán: Presné označenie prenajímateľa a nájomcu, vrátane mena, priezviska, miesta trvalého pobytu a dátumu narodenia (pre fyzické osoby), alebo obchodného mena, sídla a identifikačného čísla (pre právnické osoby).
  2. Označenie predmetu nájmu: Podrobná identifikácia bytu, vrátane katastrálneho územia, čísla bytu, poschodia, vchodu, súpisného čísla bytového domu, parcelného čísla pozemku, počtu obytných miestností, príslušenstva bytu a obytnej plochy.
  3. Rozsah užívania: Presné vymedzenie rozsahu, v akom sa byt prenajíma (napr. celá nehnuteľnosť alebo len jej časť).
  4. Výška nájomného a úhrad za služby: Stanovenie výšky nájomného a úhrad za služby spojené s užívaním bytu (alebo spôsob ich výpočtu).
  5. Opis príslušenstva a stavu bytu: Uvedenie príslušenstva bytu a informácií o prípadných vadách, o ktorých prenajímateľ vie.
  6. Stav meračov energií: Zaznamenanie stavu meračov energií (plyn, voda, elektrika) pri odovzdaní bytu. Tieto údaje môžu byť uvedené priamo v zmluve alebo v preberacom protokole.

Vzor zmluvy o nájme bytu s príslušenstvom

Nasledujúci vzor zmluvy o nájme bytu s príslušenstvom je upravený podľa § 633 a nasl. Občianskeho zákonníka.

NÁJOMNÁ ZMLUVA

uzatvorená podľa § 633 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „Zmluva“)

Článok I. Zmluvné strany

  1. Prenajímateľ:

    • Meno a priezvisko/Obchodné meno:
    • Trvalý pobyt/Sídlo:
    • Dátum narodenia/IČO:
    • IBAN:
    • (ďalej len „prenajímateľ“)

  2. Nájomca:

    • Meno a priezvisko/Obchodné meno:
    • Trvalý pobyt/Sídlo:
    • Dátum narodenia/IČO:
    • (ďalej len „nájomca“)

(prenajímateľ a nájomca spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Článok II. Predmet nájmu

  1. Prenajímateľ je výlučným vlastníkom nasledovnej nehnuteľnosti:

    • a) -izbového bytu číslo , ktorý sa nachádza na nadzemnom podlaží v bytovom dome so súp. č.
    • Bytový dom je postavený na pozemku parcela registra s parc. č.: , druh pozemku zastavaná plocha a nádvorie.
    • Predmetné nehnuteľnosti sú zapísané na liste vlastníctva č.
    • Byt pozostáva z obytných miestností a príslušenstva.

  2. Rozsah vybavenia a zariadenia predmetu nájmu je podrobne špecifikovaný v článku I. tejto nájomnej zmluvy.

Článok III. Účel nájmu

  1. Prenajímateľ prenecháva predmet prenájmu definovaný v čl. I. tejto zmluvy nájomcovi za podmienok dohodnutých v tejto zmluve.

Článok IV. Nájomné a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu

  1. Nájomné sa stanovuje dohodou zmluvných strán vo výške mesačne (ďalej len „Nájomné“).
  2. V uvedenej sume nie sú zahrnuté úhrady za plnenia poskytované s užívaním predmetu nájmu a jeho príslušenstva (ďalej len „Úhrady“). Nájomca sa zaväzuje platiť Úhrady mesačne spolu s bežným nájomným a to ako zálohovú platbu.
  3. Nájomné a Úhrady sú splatné vždy k kalendárneho mesiaca, ktorý predchádza mesiacu za ktorý sa platí.
  4. Zmluvné strany sa dohodli na zmluvnej pokute vo výške 0,05 % denne z dlžnej sumy, ktorú je nájomca povinný zaplatiť v prípade omeškania s platením Nájomného alebo Úhrad za každý začatý deň omeškania; nárok na náhradu škody a nárok na zákonný úrok z omeškania resp.
  5. Prenajímateľ môže vykonať vyúčtovanie Úhrad jeden krát ročne a po skončení nájmu (najneskôr do 2 rokov od skočenia nájmu). V prípade vyúčtovania a zistenia nedoplatku na Úhradách sa nájomca zaväzuje tento nedoplatok prenajímateľovi uhradiť do 30 dní od zaslania písomnej výzvy nájomcovi. V prípade vzniku preplatku sa prenajímateľ zaväzuje uhradiť nájomcovi preplatok v lehote do 30 dní odo dňa doručenia vyúčtovania prenajímateľovi, prípadne si túto sumu môže prenajímateľ ponechať a bude vyúčtovaná po skončení nájmu.
  6. Účastníci sa dohodli, že výška Nájomného sa bude automaticky prispôsobovať vývoju inflácie, a to tak, že prenajímateľ je za trvanie nájmu vždy k 1.jaunáru príslušného roka, počínajúc rokom, ktorý je o 1 vyšší ako rok uzatvorenia zmluvy o prenájme, oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné o ročnú mieru inflácie na základe údajov Slovenského štatistického úradu.
  7. Nájomca je povinný uhrádzať prenajímateľovi okrem nájomného aj úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu a jeho príslušenstva.
  8. Zmluvné strany sa dohodli, že prenajímateľ uskutoční každý rok trvania nájmu ročné vyúčtovanie úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu podľa skutočnej spotreby jednotlivých médií v byte počas trvania nájmu. V prípade, ak bude súčet poplatkov za skutočnú spotrebu jednotlivých médií v byte prevyšovať výšku zaplatených paušálnych úhrad za rovnaké obdobie, nájomca je povinný zaplatiť prenajímateľovi doplatok, ktorý sa rovná tomuto rozdielu. V prípade, ak bude súčet poplatkov za skutočnú spotrebu jednotlivých médií v byte nižší ako zaplatené paušálne úhrady za rovnaké obdobie, prenajímateľ je povinný vrátiť nájomcovi preplatok, ktorý sa rovná tomuto rozdielu.
  9. V prípade skončenia nájmu uskutoční prenajímateľ vyúčtovanie úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu ku dňu skončenia nájmu. Ustanovenie bodu 4.
  10. Zmluvné strany sa dohodli, že nájomca bude hradiť nájomné a paušálne úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu . Nájomné a paušálne úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu sú splatné mesačne vopred, najneskôr k 15.

Článok V. Depozit

  1. Nájomca je povinný pri podpise tejto zmluvy zložiť u prenajímateľa depozit vo výške .

  2. Depozit zložený podľa tohto článku nie je príjmom prenajímateľa z prenájmu. Nájomca nemá právo požadovať vrátenie depozitu počas trvania nájmu.

  3. Prenajímateľ je oprávnený použiť depozit na úhradu:

    Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

    • a) škody spôsobenej nájomcom na predmete nájmu,
    • b) na zaplatenie dlžného nájomného vrátane poplatkov z omeškania a zmluvných pokút, ak nedôjde k dobrovoľnej úhrade zo strany nájomcu.

  4. Prenajímateľ sa zaväzuje vrátiť depozit nájomcovi v plnej výške alebo jeho nepoužitú časť najneskôr do 1 mesiaca od skončenia nájmu.

Článok VI. Práva a povinnosti zmluvných strán

  1. Nájomca je povinný počínať si počas celej doby nájmu tak, aby nedochádzalo ku škodám na predmete nájmu.

  2. Prenajímateľ je oprávnený vstúpiť do bytu za účelom vykonania kontroly, či ho nájomca užíva dohodnutým spôsobom, výlučne však za prítomnosti nájomcu po predchádzajúcom dohovore.

  3. Drobné opravy súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca; pojem drobných opráv a nákladov spojených s bežnou údržbou predmetu nájmu je definovaný v nariadení č.

  4. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu ani v lehote 30 dní od písomnej výzvy nájomcu prenajímateľovi, má nájomca právo po uplynutí tejto lehoty závady odstrániť v nevyhnutnej miere na svoje náklady. Právo na náhradu musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu, inak jeho nárok zaniká.

  5. Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu tých opráv v predmete nájmu, ktoré má znášať prenajímateľ, a umožniť ich vykonanie; inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla.

  6. Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil.

  7. Nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v alebo na predmete nájmu bez súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady. Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy na alebo v predmete nájmu a iné podstatné zmeny predmetu nájmu iba so súhlasom nájomcu. Tento súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov.

  8. Nájomca je povinný:

    • a) dodržiavať domový poriadok,
    • b) udržiavať byt v čistote,
    • c) po predchádzajúcom ohlásení (minimálne 2 dni vopred) umožní vstup prenajímateľa do resp.

  9. Zmeny v byte, ktoré nájomca vykonal so súhlasom prenajímateľa, nie je povinný po skončení doby nájmu uviesť do pôvodného stavu.

Článok VII. Skončenie nájmu

  1. Nájom sa uzatvára na dobu určitú/neurčitú (nehodiace sa preškrtnúť) do .
  2. Nájomca môže prenajímateľovi písomne vypovedať nájom v zmysle predpisov platných v Slovenskej republike. Výpovedná doba je trojmesačná a začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvne strane doručená výpoveď.
  3. Po skončení nájmu je nájomca povinný odovzdať prenajímateľovi do 2 dní odo dňa zániku nájmu všetko, čo prevzal od prenajímateľa pri vzniku nájmu a v stave v akom nehnuteľnosť prevzal s ohľadom na obvyklé opotrebenie. V prípade nesplnenia tejto povinnosti vzniká prenajímateľovi nárok na náhradu vzniknutej škody. O prevzatí / odovzdaní nehnuteľnosti spíšu zmluvné strany preberací protokol, v ktorom sa zaznamená jeho stav a prípadné škody; každá zo zmluvných strán obdrží jedno vyhotovenie protokolu podpísané oboma zmluvnými stranami. V prípade, ak nájomca odmietne byť prítomný pri vyhotovení odovzdávacieho protokolu, prenajímateľ je oprávnený prizvať tretiu osobu, za prítomnosti ktorej bude spísaný odovzdávací protokol.
  4. Nájomca berie na vedomie, že v prípade, ak nájomca predmet nájmu po skončení nájmu neopustí (nevyprace) má prenajímateľ nárok na náhradu za užívanie nehnuteľnosti nájomcom vo výške pôvodne dojednaného nájomného, vrátane nároku na zmluvnú pokutu vo výške 20 % z pôvodne dojednaného nájomného a to za každý čo i len začatý mesiac užívania nehnuteľnosti po skončení nájmu.
  5. Pred uplynutím dohodnutej doby nájmu možno nájomný vzťah ukončiť vzájomnou dohodou alebo písomnou výpoveďou zmluvy jednou zo zmluvných strán.
  6. Prenajímateľ môže vypovedať túto zmluvu z dôvodov uvedených v ust. § 711 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Článok VIII. Záverečné ustanovenia

  1. Táto zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania oboma zmluvnými stranami.
  2. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých každá zo zmluvných strán obdrží jeden rovnopis.
  3. Túto zmluvu možno meniť alebo dopĺňať iba písomnými očíslovanými dodatkami podpísanými oboma zmluvnými stranami. Zmluvné strany prehlasujú, že adresa, ktorá je uvedená na tejto zmluve pri ich mene je ich adresou, na ktorej sa zdržujú a preberajú zásielky.
  4. Vzťahy medzi zmluvnými stranami, ktoré nie sú upravené touto zmluvou sa riadia najmä Občianskym zákonníkom a ostatnými všeobecne záväznými právnymi predpismi.
  5. Zmluvné strany sa dohodli, že všetky spory, ktoré vzniknú z tejto zmluvy budú riešené (písomne a zrýchlenou formou) rozhodcom ustanoveným do funkcie "vybranou osobou" podľa § 6 ods. 3 zákona č. 244/2002 Z.z. o rozhodcovskom konaní a to spoločnosťou Rozhodcovské konanie SR s.r.o, so sídlom: Žilinská 14, 81105 Bratislava (www.rsba.sk) podľa pravidiel zverejnených v Obchodnom vestníku č. 55/2018, značka: O000088. Rozhodcovské konanie bude vedené v súlade s právnymi predpismi SR a to jedným rozhodcom. Rozhodcom v spore môže byť aj štatutárny orgán vybranej osoby.

V ……………………………. dňa …………………………….

………………………………………….. …………………………………………..

Prenajímateľ Nájomca

Dôležité ustanovenia a klauzuly

Pri uzatváraní nájomnej zmluvy je dôležité venovať pozornosť nasledujúcim ustanoveniam:

  • Doba trvania nájmu: Zmluva by mala jasne definovať, či sa uzatvára na dobu určitú alebo neurčitú.
  • Výpovedná lehota: Stanovenie výpovednej lehoty pre obe strany.
  • Možnosti predčasného ukončenia: Podmienky, za ktorých je možné zmluvu predčasne ukončiť.
  • Práva a povinnosti: Podrobné vymedzenie práv a povinností prenajímateľa a nájomcu, vrátane povinností týkajúcich sa údržby, opráv a stavebných úprav.
  • Zmluvné pokuty: Ustanovenia o zmluvných pokutách v prípade porušenia zmluvných podmienok.
  • Indexácia nájomného: Klauzula o automatickom zvyšovaní nájomného v závislosti od inflácie.

tags: #zmluva #o #najme #bytu #s #príslušenstvom

Ďalšie články