Výpovedné dôvody v zmluve o nájme nebytových priestorov

Uzatvorenie nájomnej zmluvy k nebytovým priestorom je bežný typ zmluvy, s ktorým sa stretávajú najmä podnikatelia. Nájom nebytových priestorov upravuje zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ktorý má prednosť pred Občianskym zákonníkom. Zmluvnými stranami sú prenajímateľ a nájomca. Všeobecne nájomný vzťah vzniká na základe nájomnej zmluvy alebo zo zákona a uzatvára sa na dobu určitú alebo neurčitú. Pri nájme nebytových priestorov zákon vyžaduje písomnú formu zmluvy.

Čo je zmluva o nájme nebytových priestorov?

Zmluvou o nájme nebytových priestorov prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania nebytový priestor na vopred dohodnutý účel za dohodnuté nájomné. Takúto zmluvu uzatvára väčšina podnikateľov pri nájme kancelárskych, obchodných alebo skladových priestorov.

Náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov

Podstatnými náležitosťami zmluvy o nájme nebytových priestorov sú:

1. Označenie zmluvných strán: Fyzickú osobu je potrebné označiť menom, priezviskom, dátumom narodenia a adresou trvalého pobytu. Právnickú osobu aspoň obchodným menom, adresou sídla a IČO.
2. Označenie predmetu nájmu: Nebytový priestor treba opísať ako súčasť stavby so súpisným číslom, uviesť číslo listu vlastníctva, na ktorom je stavba zapísaná, parcelné číslo parcely, na ktorej je stavba postavená. Prílohou zmluvy môže byť situačný nákres, kde sa prenajímaný nebytový priestor nachádza. Dôležité je, aby predmetom nájmu bol priestor, ktorý je v zmysle kolaudačného rozhodnutia určený na iné využitie ako na bývanie.
3. Účel nájmu: Účel nájmu závisí od vôle zmluvných strán a musí byť v súlade so stavebným určením nebytového priestoru. Zmluva sa uzatvára spravidla za účelom zriadenia obchodných priestorov (napr. prevádzka pohostinstva, kaderníctva, predajňa textilu a pod.).
4. Nájomné: Výška, splatnosť a spôsob úhrady. V nájomných zmluvách sa často nachádzajú aj úhrady za služby spojené s nájmom (dodávky energie, vody, plynu, upratovanie a pod.).
5. Trvanie nájmu: Určitá alebo neurčitá doba. Ak sa v nájomnej zmluve o prenájme bytu nedohodla doba nájmu, tak sa predpokladá, že nájomná zmluva je dojednaná na dobu neurčitú.

Zmluva, ktorá neobsahuje vyššie uvedené podstatné náležitosti, je neplatná.

Prenajímateľ a nájomca sa môžu v rámci nájomnej zmluvy dohodnúť aj na ďalších podmienkach nájomného vzťahu, a to predovšetkým:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

6. Úprava zodpovednosti za vykonanie opráv na predmete nájmu: Určenie za akých podmienok prenajímateľ, resp. nájomca je povinný vykonať potrebné opravy na predmete nájmu. Ak sa zmluvné strany na tejto otázke nedohodnú v zmluve, zákon predpokladá, že udržiavať nebytový priestor v užívateľnom stave a zabezpečovať riadne plnenie služieb, má prenajímateľ.
7. Oprávnenie vykonávať menšie stavebné práce: Špecifikácia podmienok, za ktorých je nájomca oprávnený vykonávať menšie stavebné úpravy na predmete nájmu. Nie každá zmena stavby bude predstavovať dôvod výpovede nájomnej zmluvy k predmetu nájmu.
8. Odplata za služby spojené s užívaním nebytového priestoru: Nájomca platí okrem nájomného osobitnú sumu za energie, upratovaciu službu spoločných priestorov, a pod.
9. Možnosť prenechania nebytového priestoru do podnájmu: Zákon predpokladá, že nájomca môže dať predmet nájmu jeho časť do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa, a to na určitý čas. Prenajímateľ a nájomca sa však môžu dohodnúť aj inak. Osobitným výpovedným dôvodom je právo prenajímateľa vypovedať zmluvu v prípade, ak nájomca dal predmet nájmu do podnájmu bez jeho súhlasu.
10. Dôvody zániku nájmu: Zákon upravuje dva dôvody, pre ktoré nájom zaniká, a to zánik predmetu nájmu a smrť alebo zánik nájomcu. Zákon tiež upravuje výpovedné dôvody v prípade uzatvorenia zmluvy na dobu určitú. Pre prenajímateľa a nájomcu však môže byť vhodné upraviť si aj iné spôsoby ukončenia nájomného vzťahu.
11. Odstúpenie od zmluvy: Zákon nepočíta s možnosťou odstúpenia od zmluvy, preto odporúčame do zmluvy túto možnosť zahrnúť.

Spôsoby ukončenia nájomného vzťahu

K ukončeniu nájomného vzťahu môže dôjsť viacerými spôsobmi.

1. Uplynutie doby: V prípade zmluvy na dobu určitú, nájom zaniká uplynutím doby, na ktorú bol dojednaný. Ak však nájomca po uplynutí tejto doby pokračuje v užívaní priestoru a prenajímateľ nepodá návrh na vypratanie nehnuteľnosti do 30 dní, nájomná zmluva sa obnovuje za pôvodných podmienok. Právna veta: I. Právna úprava skončenia nájmu nebytového priestoru uzavretého na určitý čas obsiahnutá v ustanovení § 9 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov je komplexná, v dôsledku čoho je na skončenie nájmu vylúčená aplikácia ustanovení všeobecného predpisu (Občianskeho zákonníka) o skončení nájmu. II. Ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka o obnovení nájmu sa nepoužije na nájom nebytového priestoru, ktorý skončil uplynutím dojednaného času podľa ustanovenia § 9 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb.
2. Výpoveď: V prípade nájmu na dobu neurčitú, je prenajímateľ, ako aj nájomca oprávnený vypovedať zmluvu o nájme písomne bez uvedenia dôvodu s trojmesačnou výpovednou lehotou, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak. Výpovedná lehota sa počíta od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Pri výpovedi zmluvy musí byť výpoveď vyhotovená v písomnej forme. Pri nájme nehnuteľností je trojmesačná výpovedná lehota. Pri výpovedi z nájmu bytu sa výpovedná lehota predlžuje o ochrannú šesťmesačnú lehotu (§ 710 ods. 4 Občianskeho zákonníka) len ak nájomca najneskôr do konca výpovednej lehoty (§ 710 ods.
3. Zmena prenajímateľa: Ak dôjde k zmene vlastníka nehnuteľnosti, nájomca môže nájom ukončiť výpoveďou.
4. Odstúpenie od zmluvy: Odstúpenie od zmluvy nemá výpovedné lehoty a skončí sa okamžite.
5. Zničenie prenajatej veci: V tomto prípade nezáleží na tom, koho vinou k zničeniu došlo.
6. Smrť nájomcu alebo prenajímateľa: V zásade to nemá vplyv na zánik, ale môžu si zmluvné strany dohodnúť v zmluve tzv. dedičné právo.

Výpovedné dôvody pri nájme na dobu určitú

V prípade nájmu na dobu určitú je situácia komplikovanejšia. V princípe platí, že výpovedné dôvody obsiahnuté v zákone o nájme a podnájme nebytových priestorov nemôžu zmluvné strany obmedziť.

Prenajímateľ môže vypovedať zmluvu pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dojednaný, ak:

• nájomca užíva nebytový priestor v rozpore s účelom, na ktorý bol dojednaný,
• nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce zo zmluvy,
• nájomca mešká s platením nájomného alebo úhrad za služby spojené s nájmom viac ako jeden mesiac. Pre posúdenie toho, čo znamená viac ako jeden mesiac, je dôležité zvážiť, akým spôsobom je dojednaná úhrada nájomného alebo služieb spojených s užívaním nebytového priestoru. V prípade, ak sa nájomné uhrádza mesačne, pre uplatnenie tohto výpovedného dôvodu musí byť nájomca v omeškaní s úhradou nájomného za dva mesiace. V prípade, ak by úhrada nájomného bola dojednaná formou týždenných platieb, v takom prípade by stačilo, ak by sa nájomca omeškal s úhradou nájomného za 5 týždňov.
• nájomca prenechal nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa,
• ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona č. 403/1990 Zb.,
• ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa zákona č. 229/1991 Zb.,
• prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods.
• dôvodom výpovede zmluvy o nájme nebytového priestoru pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dojednaný [§ 9 ods. 2 písm. g) zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov] je aj prenechanie nebytového priestoru (jeho časti) nájomcom ako tichým spoločníkom, bez súhlasu prenajímateľa, do podnájmu podnikateľovi, s ktorým uzavrel zmluvu o tichom spoločenstve (Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, sp.zn.

Nájomca môže písomne vypovedať zmluvu pred uplynutím času, ak stratí spôsobilosť prevádzkovať živnosť, na ktorú si predmet nájmu najal. Pokiaľ ide o stratu živnostenského oprávnenia, tak nie je rozhodujúce, či k strate spôsobilosti prevádzkovať živnosť došlo bez zavinenia živnostníka, alebo či túto stratu zaviní živnostník svojím správaním, konaním či nekonaním. Podľa § 57 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb. smrťou fyzickej osoby (živnostníka), ak nepokračujú v živnosti dedičia alebo správca dedičstva; oprávnenie však zanikne najneskôr uplynutím lehoty uvedenej v § 13 ods. dňom uvedeným v oznámení o ukončení podnikania; to neplatí, ak živnostenský úrad začal konanie o zrušení živnostenského oprávnenia podľa § 58 ods. 1 písm. c) alebo § 58 ods. 2 písm.

Hrubé porušenie pokoja a poriadku

Zákon o nájme a podnájme nebytových priestoroch ani Občiansky zákonník nedefinuje pojem „hrubé porušenie pokoja a poriadku“. V tejto súvislosti je možné analogicky vychádzať z ustanovení § 127 Občianskeho zákonníka, ktoré obsahuje úpravu tzv. susedských vzťahov, v zmysle ktorých je vlastník veci povinný zdržať sa všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv, ako aj § 711 ods. 1 písm. c) Občianskeho zákonníka, podľa ktorého môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu, ak nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome. Pojem „hrubé porušenie pokoja a poriadku“ však z jazykového hľadiska vykazuje vyššiu mieru závažnosti porušenia ako pojmy uvedené v predchádzajúcej vete. Pri tomto výpovednom dôvode je nutné vychádzať z účelu nájmu nebytového priestoru a intenzitu zásahov, kt. porušujú pokoj a poriadok. V tejto súvislosti je nutné zdôrazniť, že tento výpovedný dôvod nie je možné použiť pri ojedinelých alebo jednorazových incidentoch.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Stavebný stav

Stavba, v ktorej sa nachádza predmet nájmu, musí byť stavebnotechnicky spôsobilá na užívanie v zmysle kolaudačného rozhodnutia a súvisiacich zákonov. V prípade ak takou nie je, príslušný stavebný úrad podľa § 88 ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb. b) stavby postavenej bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním alebo bez písomného oznámenia stavebného úradu podľa § 57 ods. c) stavby, na ktorú bolo zrušené stavebné povolenie (§ 102 ods.

Možnosť dohodnúť si iné dôvody výpovede

Opierajúc sa najmä o odbornú právnu prax Českej a v ostatnej dobe aj Slovenskej republiky a v duchu logického odmietania prísneho formalizmu a absolútne neopodstatnenej kogentnosti ustanovení týkajúcich sa ukončenia nájmu nebytových priestorov, odborníci zastávajú názor, že výpovedné dôvody je možné rozšíriť. Uvedené je možné riešiť tak, že si zmluvné strany v nájomnej zmluve dohodnú aj iné spôsoby ukončenia nájomnej zmluvy, a to napr. odstúpenie od nájomnej zmluvy. Zmluvné strany si môžu dohodnúť v zásade akékoľvek dôvody pre odstúpenie od nájomnej zmluvy a prípadne, ak tieto dohodnuté dôvody nastanú, od nájomnej zmluvy spôsobom v nej stanoveným odstúpiť (napr.

Zánik nájmu z dôvodu omeškania s úhradou nájomného?

Zaujímavou otázkou je, či môže nájom nebytových priestorov zaniknúť z dôvodu omeškania s úhradou nájomného, pokiaľ tento dôvod bol v nájomnej zmluve výslovne uvedený. Keď analyzujeme zámer zákonodarcu vzhľadom na prevažne kogentný charakter ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, najmä ustanovení o skončení nájmu, musíme dôjsť k záveru, že zákon iné udalosti, ktoré vyvolajú zánik zmluvy okrem udalostí uvedených v ustanovení § 14 nepripúšťa. Omeškanie s úhradou nájomného má svoj pôvod v plynutí času, čo je takisto objektívnou právnou skutočnosťou. Zákon konkretizuje právne skutočnosti, ktoré podľa § 14 zákona môžu spôsobiť zánik nájmu, pokiaľ sa zmluvné strany o nich nedohodnú inak. Zákonodarca pri nájme a podnájme nebytových priestorov mal záujem zaviesť striktnejší režim na právnu úpravu vzťahov a právny režim v najdôležitejších otázkach preto vyňal z úpravy Obč. zákonníka, ktorý je naopak ovládaný zásadou zmluvnej voľnosti.

Podľa § 14 zákona všetky 3 prípady sú právnymi udalosťami, a to objektívneho charakteru, nie právnymi skutočnosťami vôľového prejavu. Podľa názoru odborníkov zákonodarca skončenie nájmu upravil vyčerpávajúcim spôsobom a subsidiárna pôsobnosť Obč. zákonníka prichádza do úvahy iba v prípade aplikácie tých inštitútov, ktoré nie sú upravené v samotnom zákone, napr. pre prípad odstúpenia od zmluvy.

Právnymi skutočnosťami, ktoré vyvolajú ipso facto zánik nájmu sú podľa zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, sú iba: smrť nájomcu, zánik nájomcu ako právnickej osoby, zánik predmetu nájmu, (pokiaľ sa účastníci zmluvy nedohodli, že ani týchto prípadoch nájom nezaniká). Žiadnu inú právnu skutočnosť zákon nezaraďuje medzi právne relevantné udalosti, ktoré by ipso facto spôsobili zánik nájmu, tým prakticky ďalšiu udalosť nepripúšťa.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Zákon č. 116/1990 Zb. síce omeškanie s úhradou nájomného považuje za významnú právnu skutočnosť, avšak ho sankcionuje iba možnosťou podania výpovede zo strany prenajímateľa, samotnému omeškaniu, resp. nezaplateniu nájomného však nepriznáva takú právnu relevanciu, ktorá by mala vyvolať ipso facto zánik nájomného pomeru, preto som toho názoru, že vzhľadom na kogentný spôsob foriem zániku nájomného pomeru dohoda zmluvných strán o takejto forme zániku nájomného pomeru by nebola platná a to pre rozpor so zákonom. Nevylučuje sa však pojať do zmluvy možnosť odstúpenia od zmluvy a v rámci tohto inštitútu zakotviť za dôvod odstúpenia od zmluvy nezaplatenie nájomného, resp. omeškanie s platbou nájomného po určitú dobu. Jednoznačný právny názor na túto problematiku však (zatiaľ) v judikatúre nie je.

Pripúšťa sa zánik nájomného pomeru ipso facto nezaplatením nájomného ak, sa na tom účastníci zmluvy dohodli, ak ide o nájom iných veci než nájmu nebytových priestorov, teda tam, kde sa neaplikuje zákon č. 116/1990 Zb. Napr. v prípade prenájmu reklamných plôch (ktoré neupravuje zákon č. 116/1990 Zb. keďže nejde o nebytové priestory) v súvislosti s vydaním neodkladného opatrenia Krajský súd v Košiciach zamietnutie návrhu na vydanie neodkladného opatrenia medzi inými odôvodnil nasledovne: „odvolací súd konštatuje, že žalobca neosvedčil (vychádzajúc z dokazovania relevantného pre konanie) existenciu práva, ktorému žiada poskytnúť súdnu ochranu, pretože nezaplatením nájomného došlo k zániku nájomného vzťahu a nadväzujúc na to neosvedčil ani potrebu upraviť pomery strán sporu.“ (Krajský súd Košice, Sp. zn.: 3Cob/87/2022, dátum vydania rozhodnutia: 25.05.2022.)

tags: #zmluva #o #najme #nebytovych #priestorov #výpovedné