Zmluva o Nájme Predajnej Plochy: Vzor a Dôležité Aspekty

Zmluva o nájme predajnej plochy je dôležitý dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom predajnej plochy. Táto zmluva by mala byť vypracovaná s maximálnou starostlivosťou, aby sa predišlo prípadným nedorozumeniam a sporom v budúcnosti. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvu o nájme predajnej plochy, jej náležitosti a dôležité aspekty, ktoré by mali byť zohľadnené pri jej uzatváraní.

Právny Rámec

Zmluva o nájme predajnej plochy sa uzatvára v súlade s § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov. Tento zákon definuje všeobecné ustanovenia o nájomnej zmluve, ktoré sa aplikujú aj na zmluvu o nájme predajnej plochy. Dôležité je si uvedomiť, že jednotlivé aspekty právneho vzťahu vznikajúceho na základe nájomnej zmluvy upravuje Občiansky zákonník pomerne detailne.

Označenie Zmluvných Strán

Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán, teda prenajímateľa a nájomcu. Ak ide o fyzickú osobu, je potrebné uviesť:

• Meno a priezvisko
• Rodné priezvisko
• Dátum narodenia
• Rodné číslo
• Miesto trvalého pobytu
• Štátnu príslušnosť

Ak ide o právnickú osobu, je potrebné uviesť:

• Názov
• Sídlo
• Identifikačné číslo (ak ho má pridelené)
• Prípadne iné identifikačné údaje

Presné označenie zmluvných strán je nevyhnutné pre jednoznačnú identifikáciu a právnu istotu.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Predmet Zmluvy

Predmetom zmluvy je predajná plocha, ktorá je prenajímaná. Zmluva musí obsahovať presný popis predajnej plochy, vrátane jej:

• Adresy
• Výmery
• Čísla parcely
• Druhu pozemku (napr. zastavané plochy a nádvoria)
• Čísla listu vlastníctva
• Katastrálneho územia, obce a okresu.

V prípade, že je predajná plocha súčasťou väčšieho celku (napr. obchodného centra), je potrebné presne vymedziť, ktorá časť je predmetom nájmu. Ak je predmetom nájmu len časť veci, je potrebné jednoznačne túto časť veci identifikovať.

Nadobudnutie Vlastníctva

Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností. Zmluvné strany sa dohodli, že návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v zmysle tejto zmluvy podpíšu v deň podpisu tejto zmluvy a jeho podanie, resp. doručenie na Okresný úrad __, katastrálny odbor (ďalej len „úrad“) spolu s dvoma rovnopismi tejto zmluvy a príslušným správnym poplatkom zabezpečí kupujúci. Obidve zmluvné strany sa zaväzujú, že za účelom riadneho prevodu vlastníckeho práva na kupujúceho uzatvoria prípadne ešte ďalšie potrebné dohody alebo dodatky tejto zmluvy a poskytnú si všetku potrebnú súčinnosť. Zmluvné strany sa ďalej zaväzujú, že ak dôjde k prerušeniu alebo zastaveniu konania o povolení vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do príslušného katastra nehnuteľností vykonajú všetky právne a iné úkony, ktoré sú potrebné na povolenie vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do príslušného katastra nehnuteľností a vykonanie ktorých možno od nich spravodlivo požadovať. Zmluvné strany sa dohodli, že ak úrad preruší alebo zastaví konanie o návrhu na vklad, alebo zamietne vklad z dôvodu na strane jednej zmluvnej strany, bude táto zmluvná strana povinná odstrániť vadu v lehote uvedenej vo výzve úradu alebo podať opravný prostriedok a vyvinúť všetko úsilie smerujúce k tomu, aby úrad mohol vydať rozhodnutie, ktorým vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúcej povolí, v opačnom prípade vznikne druhej zmluvnej strane právo odstúpiť od tejto zmluvy a tiež nárok na zmluvnú pokutu vo výške % kúpnej ceny. Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Kupujúci znáša náklady spojené s katastrálnym konaním.

Práva Tretích Osôb a Stav Nehnuteľností

Predávajúci vyhlasuje, že až do dňa vydania právoplatného rozhodnutia úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho budú pravdivé nasledovné skutočnosti: na predmete kúpy neviaznu žiadne dlhy, práva tretích osôb, vecné bremená, obmedzenia, akékoľvek nájomné zmluvy, podnájomné zmluvy, darovacie zmluvy, budúce kúpne zmluvy, zmluvy o zabezpečovacom prevode práva alebo akékoľvek iné zmluvy s obdobnými účinkami a/alebo umožňujúce užívanie predmetu kúpy tretími osobami, právne a faktické vady, akékoľvek daňové a finančné záväzky a práva tretích osôb akéhokoľvek druhu ; predmet kúpy nie je predmetom súdneho či rozhodcovského konania; predmet kúpy ani akákoľvek ich časť nie sú a ani sa nestanú predmetom konkurzného konania, vyrovnacieho konania, reštrukturalizačného konania, konania o výkon správneho rozhodnutia, exekučného konania alebo iného obdobného konania. Pokiaľ by sa akékoľvek vyhlásenie predávajúceho uvedené v bode 1 tohto článku ukázalo ako nepravdivé, je kupujúci oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť a vzniká mu nárok na zmluvnú pokutu vo výške % z kúpnej ceny. Kupujúci vyhlasuje, že je mu stav predmetu kúpy dobre známy, že si všetky nehnuteľnosti tvoriace predmet kúpy riadne prehliadol. V prípade vád predmetu kúpy sa zodpovednosť za vady bude riadiť príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Kupujúci podpisom na tejto zmluve potvrdzuje, že predmet kúpy prevzal od predávajúceho v deň podpísania tejto zmluvy. Kupujúci je oprávnený s predmetom kúpy nakladať a znáša akékoľvek náklady na jeho údržbu a správu ako aj riziko jeho poškodenia alebo zničenia dňom povolenia vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho, ak nebude zmluvnými stranami dohodnuté inak.

Výška Nájomného a Spôsob Platby

Zmluva musí obsahovať výšku nájomného a spôsob jeho platby. Je potrebné presne stanoviť:

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

• Výšku nájomného za určité obdobie (napr. mesačne, štvrťročne)
• Dátum splatnosti nájomného
• Spôsob platby (napr. prevodom na účet, v hotovosti)
• Číslo bankového účtu prenajímateľa

Taktiež je vhodné upraviť možnosť zmeny výšky nájomného v budúcnosti, napr. v závislosti od inflácie alebo iných faktorov.

Doba Trvania Nájmu

Zmluva musí obsahovať dobu trvania nájmu. Nájomná zmluva môže byť uzatvorená:

• Na dobu určitú
• Na dobu neurčitú

V prípade zmluvy na dobu určitú je potrebné presne stanoviť dátum začiatku a konca nájmu. V prípade zmluvy na dobu neurčitú je potrebné upraviť podmienky výpovede.

Podmienky Výpovede

Zmluva musí obsahovať podmienky výpovede. Je potrebné upraviť:

• Výpovedné lehoty
• Dôvody výpovede (napr. porušenie zmluvných podmienok, neplatenie nájomného)
• Právo na odstúpenie od zmluvy

Je dôležité, aby boli podmienky výpovede jasne a zrozumiteľne formulované, aby sa predišlo prípadným nedorozumeniam.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Práva a Povinnosti Zmluvných Strán

Zmluva musí obsahovať práva a povinnosti zmluvných strán. Medzi základné práva a povinnosti patria:

• Prenajímateľ:
  • Odovzdať predajnú plochu v stave spôsobilom na užívanie
  • Zabezpečiť nerušené užívanie predajnej plochy
  • Vykonávať opravy a údržbu predajnej plochy
• Nájomca:
  • Platiť nájomné včas a v dohodnutej výške
  • Užívať predajnú plochu v súlade s účelom nájmu
  • Udržiavať predajnú plochu v dobrom stave
  • Po skončení nájmu vrátiť predajnú plochu v pôvodnom stave (s prihliadnutím na bežné opotrebenie)

Je vhodné upraviť aj ďalšie práva a povinnosti, ktoré sú relevantné pre konkrétny prípad.

Zmluvné Pokuty

Možnosť zmluvnej pokuty a jej výšky je na dohode zmluvných strán. Nie je podstatnou náležitosťou zmluvy.

Doručovanie

Písomnosti doručované medzi zmluvnými stranami sa považujú za riadne doručené, ak ich zmluvná strana doručí druhej zmluvnej strane akýmkoľvek z nasledovných spôsobov: osobným doručením zmluvnej strane, ktorá je adresátom;zaslaním doporučenej zásielky zmluvnej strane, ktorá je adresátom;zaslaním kuriérskou službou zmluvnej strane, ktorá je adresátom. Pokiaľ sa nepreukáže, že písomnosť bola riadne doručená skôr, akákoľvek písomnosť, ktorú je potrebnú podľa zmluvy doručiť, bude považovaná za doručenú v siedmy (7.) pracovný deň odo dňa uvedeného na podacom lístku, a to bez ohľadu na úspešnosť doručenia. Písomnosti budú doručované na adresy uvedené v záhlaví zmluvy a v prípade, že zmluvná strana písomne oznámi druhej zmluvnej strane inú adresu, na takúto inú adresu.

Záverečné Ustanovenia

Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúcej. Akékoľvek dodatky a zmeny tejto zmluvy sú platné len v písomnej forme, po ich odsúhlasení a podpísaní oboma zmluvnými stranami. Ak by sa jednotlivé ustanovenia tejto zmluvy celkom alebo čiastočne stali neúčinnými alebo ak v tejto zmluve niektoré ustanovenie celkom chýba, nie je tým dotknutá účinnosť ostatných ustanovení. Namiesto neúčinného alebo chýbajúceho ustanovenia dohodnú zmluvné strany také účinné ustanovenie, ktoré čo najviac zodpovedá zmyslu a účelu neúčinného alebo chýbajúceho ustanovenia. Táto zmluva obsahuje úplnú a konečnú dohodu zmluvných strán o záležitostiach tvoriacich predmet zmluvy a zmluvné strany nebudú viazané žiadnymi vyjadreniami, podmienkami, vyhláseniami, motívmi alebo zárukami, ústnymi alebo písomnými, ktoré nie sú obsiahnuté v zmluve. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky. Zmluvné strany vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nebola žiadnym spôsobom obmedzená, že táto zmluva nebola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok a ani v omyle. Zmluvné strany vyhlasujú, že sú plne spôsobilí k právnym úkonom, že text tejto zmluvy je určitým a zrozumiteľným vyjadrením ich vážnej a slobodnej vôle byť ňou viazaní, a že si zmluvu pred jej podpisom prečítali, tejto v celom rozsahu porozumeli a na znak súhlasu s jej obsahom k nej pripájajú svoje vlastnoručné podpisy. Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Pokiaľ v tejto zmluve z kontextu jasne nevyplýva inak, zahŕňa význam slova v jednotnom čísle rovnako význam daného slova v množnom čísle a naopak, význam slova vyjadrujúci určitý rod zahŕňa rovnako ostatné rody. Táto zmluva je vyhotovená v 4 rovnopisoch. Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor obdrží 2 rovnopisy zmluvy ako prílohu k návrhu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, predávajúci a kupujúci obdržia po 1 rovnopise zmluvy.

Ďalšie Dôležité Aspekty

• Územnoplánovacia informácia: Pred uzatvorením zmluvy je vhodné získať územnoplánovaciu informáciu, ktorá poskytuje informácie o budúcom využití územia a podmienkach jeho využívania z hľadiska platného územného plánu v danom území. Územnoplánovaciu informáciu vydáva Obec Maňa.
• Daň z nehnuteľností: Daňová povinnosť vzniká 1. januára zdaňovacieho obdobia nasledujúceho po zdaňovacom období, v ktorom sa daňovník stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dane. Daňovník je povinný podať priznanie k dani z nehnuteľností najneskôr do 31. januára toho zdaňovacieho obdobia, v ktorom vznikla daňová povinnosť.
• Evidencia psov: Ak nájomca plánuje chovať psa na predajnej ploche, je potrebné ho zaevidovať v evidencii psov. Zaevidovaný musí byť každý pes, ktorý je nepretržite držaný na území obce Maňa viac ako 90 dní.
• Podnikanie z bytu/domu: Ak nájomca plánuje využívať predajnú plochu aj na podnikanie z bytu/domu, je potrebné zvážiť uplatnenie súvisiacich nákladov (energie, internet a pod.) v daňových nákladoch podnikateľa.
• Predaj podniku: Ak je predmetom nájmu predajná plocha, ktorá je súčasťou podniku, je potrebné zvážiť uzatvorenie zmluvy o predaji podniku v súlade s § 476 a nasl. Obchodného zákonníka.

Kúpa Nehnuteľnosti: Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Kúpa nehnuteľnosti (pozemku alebo budovy) je významným okamihom v živote každého človeka. Kúpe nehnuteľnosti by sa mala preto venovať náležitá pozornosť a aj napriek tomu, že celý proces nie je zložitý, v prípade neznalosti je lepšie obrátiť sa na odborne zdatnú osobu, aby sa predišlo možným problémom.

Každá kúpna zmluva, predmetom ktorej je predaj nehnuteľnosti, má svoj právny základ v ustanovení § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka. Aj v prípade, že ide o kúpnu zmluvu medzi dvoma podnikateľmi, aplikuje sa Občiansky zákonník. Napriek tomu, že pri právnych vzťahoch medzi podnikateľmi sa vo všeobecnosti aplikuje Obchodný zákonník.

Každá zmluva má svoje náležitosti, ktoré musí obsahovať, aby bola platná. Pre kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť sú to tieto náležitosti:

• Kúpna zmluva musí byť písomná.
• Označenie zmluvných strán - kto je predávajúci a kupujúci, a to označením ich mena, priezviska, vrátane rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu (takéto označenie je potrebné pre potreby katastrálneho úradu).
• Označenie predmetu kúpy - samozrejme, je potrebné presne špecifikovať, aká nehnuteľnosť sa predáva. Pri pozemku je potrebné označiť katastrálne územie, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru, druh pozemku a číslo LV. Pri budovách je potrebné uviesť súpisné číslo, číslo LV a na akej parcele je budova postavená.
• Uvedenie kúpnej ceny - teda za akú sumu sa predáva nehnuteľnosť.
• Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy.
• Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú sumu.

V prípade, že niektorá náležitosť nebude splnená, má to za následok absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy. Má sa teda za to, že zmluva ani nebola uzatvorená. Preto je potrebné všetky tieto povinné náležitosti zahrnúť do kúpnej zmluvy.

Okrem týchto náležitostí, je do zmluvy ešte dobré uviesť:

• Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsob zaplatenia - v prípade ak kúpna zmluva nebude zaplatená v celosti pri podpise kúpnej zmluvy, je dobré špecifikovať v kúpnej zmluvy lehotu, do ktorej musí kupujúci zaplatiť zvyšnú časť kúpnej ceny. V prípade zaplatenia kúpnej ceny formou schválenia úveru je taktiež dobré to uviesť do zmluvy.
• Určenie lehoty na odovzdanie nehnuteľnosti - teda určenie lehoty, do ktorej má predávajúci odovzdať dom kupujúcemu.
• Uvedenie stavu meračov energií - taktiež odporúčam v prípade predaja domu, bytu alebo inej budovy uviesť aj stav meračov. Predídete tak možným budúcim problémom, napr. Ak sa následne dozviete, že predávajúci neuhradil faktúry za dodané energie.
• Prehlásenia predávajúceho, že môže s nehnuteľnosťou voľne nakladať, že nehnuteľnosť nie je zaťažená žiadnym právom inej osoby, že k nehnuteľnosti sa neviažu žiadne nezaplatené dane alebo poplatky.

Avšak ako som vyššie uviedol, ide o dobrovoľné náležitosti kúpnej zmluvy, ktoré môžete do zmluvy zahrnúť, ale nemusíte. Ak ich nezahrnutie, nebude to mať dopad na platnosť kúpnej zmluvy.

Náležitosti Kúpnej Zmluvy, Predmetom Ktorej je Byt

Predaj bytu má oproti inej nehnuteľnosti určité špecifiká. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov totižto kladie zvýšené požiadavky na zmluvu, predmetom ktorej je prevod (predaj alebo darovanie) bytu. V zmysle tohto zákona, kúpna zmluva, ktorej predmetom je predaj bytu, musí obsahovať okrem vyššie uvedených náležitosti aj údaje uvedené v § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov. Tieto náležitosti kúpnej zmluvy sú povinné. To znamená, že ak nebudú uvedené v kúpnej zmluve na byt, táto zmluva bude absolútne neplatná, čiže bude sa na ňu hľadieť, ako keby neexistovala.

Kúpna zmluva, predmetom ktorej je predaj bytu, musí preto obsahovať:

• Popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu.
• Vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru.
• Určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome.
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e).
• Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.
• Úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
• Zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada.
• Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
• Úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Ako Postupovať Po Podpísaní Kúpnej Zmluvy

Právne neznalé osoby sa mýlia, keď si myslia, že už samotným uzatvorením kúpnej zmluvy sa kupujúci stáva vlastníkom nehnuteľnosti. Na to aby sa celý proces kúpy nehnuteľnosti dokončil, je potrebné podať ešte tzv. návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Kupujúci nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti až vtedy, keď kataster povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností a nie už samotným podpísaním kúpnej zmluvy.

Po uzatvorení kúpnej zmluvy je preto potrebné ešte:

• Overiť podpisy.
• Podať tzv. návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra.

tags: #zmluva #o #najme #predajnej #plochy #vzor