Vlastníctvo bytov v režime zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a podmienky Justičnej akadémie

Úvod

Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov je na Slovensku upravené zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len "BytZ"). Tento zákon definuje špecifické podmienky a pravidlá pre vlastníctvo bytov, vrátane akcesorického spoluvlastníctva spoločných častí, zariadení a pozemkov, ktoré sú neoddeliteľne spojené s vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru. Novela BytZ, účinná od 1. novembra 2018, priniesla viaceré zmeny, vrátane podrobnejšej úpravy inštitútu výlučného užívacieho práva. Tento článok sa zameriava na analýzu akcesorického spoluvlastníctva a inštitútu výlučného užívacieho práva v kontexte BytZ, s poukázaním na aplikačné problémy, ktoré vznikli v praxi.

Akcesorické spoluvlastníctvo

Vlastníctvo bytu a nebytového priestoru v bytovom dome je nerozlučne spojené s akcesorickým spoluvlastníctvom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu, ako aj zastavaného a priľahlého pozemku. Tieto spoločné prvky domu spravidla nemožno reálne rozdeliť medzi jednotlivých vlastníkov, lebo by to bolo v rozpore s ich stavebnotechnickým aj účelovým určením. S vlastníctvom bytu a nebytového priestoru je teda ex lege nerozlučne spojené akcesorické spoluvlastníctvo uvedených predmetov vlastníctva. Toto spoluvlastníctvo je regulované výlučne BytZ, pričom nejde o podielové spoluvlastníctvo, ktoré je upravené v ust. § 136 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v platnom znení (ďalej aj „OZ“). Toto spoluvlastníctvo je natoľko špecifické, že ho možno vymedziť ako osobitný druh podielového spoluvlastníctva (sui generis), čo potvrdil aj Ústavný súd SR v náleze sp. zn. PL. ÚS 110/2011 z 3. 7. 2013. Ide teda o vedľajšie práva, v dôsledku čoho sa popri kategórii ideálneho a reálneho podielového spoluvlastníctva v právnej teórii, v tomto prípade, hovorí o tzv. akcesorickom, resp. „pridruženom“ spoluvlastníctve. To je nielen funkčne, ale aj právne závislé od základných práv, ktorými sú vlastnícke práva k bytom a nebytovým priestorom v dome podliehajúcom režimu BytZ. Akcesorita v tomto prípade predstavuje nerozlučnú spätosť spoluvlastníctva k spoločným častiam a spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu a prípadne aj k pozemku (zastavaného i priľahlého) s existenciou vecného práva k bytu alebo nebytovému priestoru. Inými slovami, akcesorita znamená, že spoluvlastnícky podiel k týmto predmetom sekundárneho vlastníctva vždy sleduje právny osud bytu alebo nebytového priestoru a priamo zo zákona prechádza na jeho nového nadobúdateľa. Tento postulát je v platnej právnej úprave zvýraznený v ust. § 13 ods. 1, § 19 ods. 1 a § 23 ods. Všeobecná úprava tohto akcesorického spoluvlastníctva ako osobitného druhu spoluvlastníctva však v platnom OZ chýba.

Spoločné časti, spoločné zariadenia a príslušenstvo domu

BytZ definuje spoločné časti domu ako časti domu nevyhnutné pre jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, priečelia, chodby, schodiská, vchody, obvodové múry, nosné steny, vodorovné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie. Spoločné zariadenia domu sú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, najmä výťahy, práčovne, sušiarne, kočikárne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky. Príslušenstvo domu tvoria priestory a zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, najmä dvor, záhrada, parkovisko a iné podobné priestory.

Priľahlý pozemok

Priľahlý pozemok je pozemok, ktorý bezprostredne susedí s bytovým domom a je určený na spoločné užívanie vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Výlučné užívacie právo

Dňa 1. 11. 2018 nadobudla účinnosť novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej aj „BytZ“), publikovaná v Zbierke zákonov SR pod č. 283/2018 Z. z. (ďalej len „Novela“), ktorá priniesla viacero podstatných zmien. Jednou z týchto zmien bola aj podrobnejšia úprava inštitútu výlučného užívacieho práva k spoločným častiam, spoločným zariadeniam, príslušenstvu bytového domu (ďalej aj „dom“), k nemu patriacemu priľahlému pozemku, ako aj ku garážovým stojiskám a skladovému priestoru.

Prečítajte si tiež: Vzor žiadosti o splátkový kalendár

Podľa ust. § 2 ods. 14 BytZ garážovým stojiskom sa na účely tohto zákona rozumie plošne vymedzená časť garáže v dome; garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom. Garážou v dome sa podľa ust. § 2 ods. 13 BytZ rozumie nebytový priestor v dome, ktorý je podľa rozhodnutia stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel. Skladovým priestorom sa na účely BytZ podľa ust. § 2 ods. 15 tohto zákona rozumie časť nebytového priestoru v dome, určeného podľa rozhodnutia stavebného úradu na skladovanie, ktorá je fyzicky oddelená od ostatných častí tohto nebytového priestoru, ak nejde o príslušenstvo bytu.

Keďže inštitút výlučného užívacieho práva nebol doposiaľ podrobený podrobnej analýze v odbornej časopiseckej ani komentárovej literatúre, považujeme za vhodné v tomto článku uviesť jeho rozbor s poukázaním na niektoré aplikačné problémy, ktoré v súvislosti s týmto inštitútom a Novelou v praxi vznikli. Z dôvodu, že výlučné užívacie právo vecne súvisí so spoluvlastníctvom spoločných častí, spoločných zariadení, príslušenstva bytového domu a priľahlého pozemku v režime BytZ, nemožno v tomto článku obísť ani stručnú charakteristiku tohto spoluvlastníctva.

Podmienky nadobudnutia výlučného užívacieho práva

Výlučné užívacie právo k spoločným častiam, spoločným zariadeniam, príslušenstvu a priľahlému pozemku môže vzniknúť na základe zmluvy uzavretej medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluva musí byť písomná a musí obsahovať presné vymedzenie predmetu výlučného užívania, ako aj podmienky užívania.

Práva a povinnosti vlastníka s výlučným užívacím právom

Vlastník s výlučným užívacím právom má právo výlučne užívať predmet výlučného užívania v rozsahu určenom zmluvou. Je povinný udržiavať predmet výlučného užívania v dobrom stave a znášať náklady spojené s jeho údržbou a opravami. Nesmie obmedzovať práva ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Justičná akadémia a vlastníctvo bytov

Informácie o konkrétnych podmienkach Justičnej akadémie v súvislosti s vlastníctvom bytov neboli poskytnuté. Avšak, je možné, že Justičná akadémia, ako inštitúcia, ktorá sa zaoberá vzdelávaním a odbornou prípravou sudcov a iných právnických profesií, môže organizovať semináre, školenia alebo iné vzdelávacie aktivity týkajúce sa problematiky vlastníctva bytov a nebytových priestorov.

Prečítajte si tiež: Justičná Revue o definícii obchodného podielu

Prečítajte si tiež: Vzdelávanie seniorov v Liptovskom Mikuláši

tags: #justičná #akadémia #vlastníctvo #bytov #podmienky