Zmluva o obhliadke domu: Vzor a dôležité aspekty

Všeobecné obchodné podmienky (VOP) realitnej kancelárie sú základným dokumentom, ktorý upravuje vzťah medzi realitnou kanceláriou a klientom. Tento dokument definuje pravidlá, na základe ktorých realitná kancelária vykonáva svoju činnosť a poskytuje služby, a zároveň informuje klienta o jeho právach.

Všeobecné obchodné podmienky realitnej kancelárie

Všeobecné obchodné podmienky (VOP) sú základným dokumentom, ktorý upravuje vzťah medzi realitnou kanceláriou a klientom. Je to tzv. základný dokument voči spotrebiteľovi a teda záujemcovi o služby realitnej kancelárie. Na základe tohto dokumentu sa klient / spotrebiteľ taktiež dozvedá, aké sú jeho práva.

Právny vzťah medzi realitnou kanceláriou a klientom

Realitná kancelária vykonáva sprostredkovateľskú činnosť pre klienta, ktorý prejaví záujem o sprostredkovanie kúpy, predaja alebo prenájmu nehnuteľností (ďalej len „vlastník nehnuteľnosti“) na základe sprostredkovateľskej zmluvy. Sprostredkovateľská zmluva je uzatvorená v súlade s ustanovením § 262 zákona č. 513/1991 Zb Obchodného zákonníka v znení neskorších predpisov a upravuje vzájomné práva a povinnosti zmluvných strán (ďalej len „sprostredkovateľská zmluva“). Práva a povinnosti zmluvných strán zo sprostredkovateľskej zmluvy, ktoré nie sú výslovne upravené v sprostredkovateľskej zmluve, spravujú sa ustanoveniami príslušných právnych predpisov. Realitná kancelária vykonáva sprostredkovateľskú činnosť s odbornou starostlivosťou v súlade s ustanoveniami sprostredkovateľskej zmluvy ako aj v súlade s príslušnými právnymi predpismi. Sprostredkovateľskou zmluvou sa realitná kancelária zaväzuje obstarať s odbornou starostlivosťou pre vlastníka nehnuteľnosti za odmenu uzavretie kúpnej alebo nájomnej zmluvy na nehnuteľnosť bližšie špecifikovanú v tejto zmluve a to s cieľom dosiahnuť maximálnu spokojnosť klienta.

Obhliadka nehnuteľnosti

Ak vlastník nehnuteľnosti prejaví záujem o sprostredkovanie predaja alebo nájmu nehnuteľnosti, ktorá je jeho vlastníctvom, realitná kancelária pri podpise sprostredkovateľskej zmluvy vykoná jej obhliadku. Pri obhliadke nehnuteľnosti - náberu nehnuteľnosti do ponuky realitnej kancelárie, oboznámi klienta s podstatnými pravidlami zabezpečenia predaja nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu. Realitná kancelária pri obhliadke nehnuteľnosti vykoná záznam z obhliadky, ktorý obsahuje najmä špecifikáciu nehnuteľnosti, polohu a rozlohu nehnuteľnosti, popis jednotlivých častí nehnuteľnosti, popis príslušenstva nehnuteľnosti, popis zistených nedostatkov resp. vád zistených pri obhliadke, cenu za predávanú nehnuteľnosť, výšku provízie realitnej kancelárie atď. Realitná kancelária vykonáva obhliadku vždy v súčinnosti s vlastníkom nehnuteľnosti a za jeho prítomnosti. Realitná kancelária pri vykonaní obhliadky vykoná fotografickú dokumentáciu nehnuteľnosti. Všetky uverejnené fotky, pôdorysy, texty sú majetkom firmy a nie je možné ich kopírovať bez písomného súhlasu firmy. Cena za porušenie pri jednej nehnuteľnosti je pevne stanovená na ……………… EUR (za každú) a v prípade, že nedôjde k dohode, bude vymáhaná právnikom.

Odborná starostlivosť realitnej kancelárie

Realitná kancelária vykonáva pre vlastníka nehnuteľnosti sprostredkovateľskú činnosť smerujúcu k uzatvoreniu kúpnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy s odbornou starostlivosťou. V rámci odbornej starostlivosti preverí existenciu vlastníckeho práva osoby, ktorá je predávajúcim alebo prenajímateľom, a to najmä z príslušného listu vlastníctva. Preverí tiež existenciu tiarch ako sú záložné práva alebo vecné bremená viazané k nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Ak je klientom realitnej kancelárie záujemca o kúpu nehnuteľnosti, realitná kancelária ho oboznámi s existenciou tiarch viazaných na predmete nehnuteľnosti a to ihneď, ako sa o tejto skutočnosti dozvie. Ak je realitnej kancelárii táto skutočnosť známa už pri uzatváraní sprostredkovateľskej zmluvy s klientom, oboznámi realitná kancelária klienta s existenciou tiarch už pri podpise tejto sprostredkovateľskej zmluvy.

Realitná kancelária preverí technický stav nehnuteľnosti, ktorá je predmetom sprostredkovania a to najmä, či nehnuteľnosť nemá žiadne právne ani faktické vady. V prípade, ak je klientom realitnej kancelárie záujemca o kúpu nehnuteľnosti a ak realitná kancelária zistí existenciu právnych alebo faktických vád na nehnuteľnosti, oboznámi s touto skutočnosťou, a to ihneď, ako sa o tejto skutočnosti dozvie. Ak je realitnej kancelárii táto skutočnosť známa už pri uzatváraní sprostredkovateľskej zmluvy s klientom, oboznámi realitná kancelária klienta s existenciou vád už pri podpise tejto sprostredkovateľskej zmluvy.

Uverejňovanie ponuky nehnuteľnosti

Realitná kancelária v rámci sprostredkovateľskej činnosti uverejňuje ponuky na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností v elektronických a tlačených médiách podľa vlastného výberu. Realitná kancelária v rámci uverejnenia ponuky na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností uverejní v tlačených alebo elektronických médiách špecifikáciu nehnuteľností a to najmä polohu, rozlohu nehnuteľnosti, jej členenie a stručný opis jednotlivých častí nehnuteľnosti; realitná kancelária podľa vlastného uváženia uverejní v rámci ponuky na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností aj obrazové vyobrazenie nehnuteľnosti. Realitná kancelária zabezpečí opakované uverejnenie ponuky na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľnosti tak, aby ponuka realitnej kancelárie bola medzi ponukami konkurenčných realitných kancelárií čo najviac sprístupnená potencionálnemu záujemcovi o uzavretie kúpnej alebo nájomnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť inzerovaná v rámci ponuky na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností.

Ak nastane zmena údajov obsiahnutých v ponuke na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností, zabezpečí realitná kancelária aktualizáciu týchto údajov obsiahnutých v ponuke na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností, a to bez zbytočného odkladu po tom, ako sa o zmene údajov dozvie. Realitná kancelária pri uverejňovaní údajov uverejnených v rámci ponuky na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností a to najmä pri uverejňovaní obrazovej dokumentácie nehnuteľnosti dbá na to, aby uverejnením týchto údajov nebolo narušené súkromie vlastníka nehnuteľnosti. Náklady spojené s inzerciou ponuky na predaj, kúpu alebo prenájom nehnuteľností znáša realitná kancelária.

Obhliadka a rezervácia nehnuteľnosti pre záujemcu

Realitná kancelária zabezpečí pre záujemcu, ktorý prejaví záujem o uzatvorenie kúpnej alebo nájomnej zmluvy na nehnuteľnosť ponúkanú realitnou kanceláriou, vstup na nehnuteľnosť za účelom obhliadky. Prístup na nehnuteľnosť zabezpečí realitná kancelária po dohode s vlastníkom nehnuteľností, ako aj so záujemcom o kúpu alebo nájom nehnuteľnosti. Realitná kancelária voči svojim klientom, ktorí sú vlastníkmi nehnuteľností, ktorých predaj alebo nájom realitná kancelária sprostredkováva, zabezpečí, aby počas obhliadky nevznikla na nehnuteľnosti škoda.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

V prípade, ak má záujemca o kúpu nehnuteľnosti vážny záujem, je možné túto nehnuteľnosť rezervovať a nepredávať ďalej až do doby podpísania kúpnej zmluvy, ak záujemca o kúpu zloží v realitnej kancelárii rezervačnú zálohu. V prípade, ak záujemca o kúpu nehnuteľnosti nebude ochotný zložiť v realitnej kancelárií celú výšku rezervačnej zálohy, predávaná nehnuteľnosť bude inzerovaná ďalej až do doby zloženia celej rezervačnej zálohy záujemcom.

Odmena realitnej kancelárie

Nárok na odmenu vzniká realitnej kancelárii až dňom podpisu kúpnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy, ktorej uzavretie je predmetom sprostredkovateľskej zmluvy uzatvorenej medzi realitnou kanceláriou a klientom. Konkrétna výška odmeny realitnej kancelárie je individuálne dohodnutá v rámci Sprostredkovateľskej zmluvy uzatvorenej medzi realitnou kanceláriou a klientom, a to v závislosti od ceny predávanej nehnuteľnosti .

Záujemca o kúpu nehnuteľnosti môže uhradiť rezervačnú zálohu bezhotovostným platobným stykom na účet realitnej kancelárie alebo v hotovosti, pričom rezervačná záloha sa započítava do kúpnej ceny nehnuteľností rozpísanej v kúpnej zmluve. Realitná kancelária má nárok na odmenu po dobu jedného roka, aj za predpokladu, že k uzatvoreniu kúpnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy, ktorej uzatvorenie bolo predmetom sprostredkovateľskej zmluvy, došlo po skončení platnosti tejto sprostredkovateľskej zmluvy, ak k uzavretiu kúpnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy došlo v priamej súvislosti s činnosťou realitnej kancelárie. Realitná kancelária má nárok na odmenu aj v prípade, ak klient uzavrie bez ďalšej súčinnosti realitnej kancelárie kúpnu zmluvu (alebo inú scudzovaniu zmluvu) alebo nájomnú zmluvu s treťou osobou, ktorú mu označila realitná kancelária ako osobu vhodnú na uzavretie kúpnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy (napr. tak, že s určenou osobou vykonal ohliadku nehnuteľnosti).

Záverečné ustanovenia VOP

Realitná kancelária potvrdzuje, že osobné údaje jej klientov, ktoré sú v zmysle zákona č. 428/2002 Z.z. chránené budú použité iba s ich súhlasom pre naplnenie účelu zmlúv súvisiacich s kúpou a predajom nehnuteľnosti, inak sú utajené. Každý návrh smerujúci k uzatvoreniu zmluvy s kupujúcim, ktorý vyhovuje požiadavkám vlastníka nehnuteľnosti je sprostredkovateľ povinný bezodkladne prejednať s vlastníkom nehnuteľnosti. Sprostredkovateľ sa zaväzuje pre potreby vlastníka nehnuteľnosti a záujemcu o kúpu nehnuteľností uschovať všetky doklady a kópie kúpnych zmlúv, ktoré nadobudol v súvislosti so svojou činnosťou.

Vzor všeobecných obchodných podmienok realitnej kancelárie

Nasledujúci vzor ilustruje, ako môžu vyzerať VOP realitnej kancelárie:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

VZOR

Realitná spoločnosť ………………. , zapísaná v obchodnom registri Okresného súdu v ………………, v oddiele Sro, vložka číslo ……………… (ďalej len „realitná kancelária“) je právnickou osobou, ktorá sa v rámci svojej podnikateľskej činnosti venuje sprostredkovaniu kúpy, predaja a prenájmu nehnuteľností. Za účelom dosiahnutia neustáleho zlepšovania poskytovaných služieb prijala realitná kancelária tieto všeobecné obchodné podmienky, ktorými stanovuje pravidlá činnosti realitnej kancelárie pri sprostredkovaní kúpy, predaja a prenájmu nehnuteľností tak, aby realitná kancelária na základe pokynov klienta s vynaložením odbornej starostlivosti vykonávala činnosť smerujúcu k dosiahnutiu maximálnej spokojnosti svojich klientov ako aj záujemcov o kúpu, predaj alebo prenájom nehnuteľností.

Realitná kancelária je riadne zaregistrovaná na Úrade na ochranu osobných údajov Slovenskej republiky a má vypracovaný bezpečnostný projekt na ochranu osobných údajov klientov pre potreby zákona č. 136/2014 Z.z. o ochrane osobných údajov. Ďalej má vypracovaný program vlastnej činnosti zameranej proti legalizácií príjmov z trestnej činnosti a financovania terorizmu.

Riešenie problémov pri komunikácii s realitným maklérom

Pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti sa môžete stretnúť s rôznymi problémami v komunikácii s realitným maklérom. Jedným z nich môže byť poskytovanie nepravdivých alebo zavádzajúcich informácií. V takomto prípade je dôležité postupovať premyslene a zvážiť všetky možnosti.

Postup v prípade zavádzajúcich informácií od makléra

Ak vám realitný maklér poskytol zavádzajúce informácie, môžete žiadať zníženie ceny nehnuteľnosti, najmä ak absencia určitej vlastnosti (napr. pivnice) znižuje hodnotu nehnuteľnosti. V praxi však predávajúci nie je povinný cenu znížiť, ak s tým nesúhlasí, preto odporúčam argumentovať znaleckým posudkom a porovnať cenu s podobnými nehnuteľnosťami v okolí, prípadne si nechať vypracovať nový znalecký posudok.

Voči realitnému maklérovi môžete uplatniť reklamáciu jeho postupu priamo u jeho zamestnávateľa alebo v realitnej kancelárii. Ak by ste utrpeli škodu (napr. vyššie náklady alebo zníženú hodnotu bytu), môžete žiadať náhradu škody podľa Občianskeho zákonníka (§ 420 a nasl.), avšak musíte preukázať, že škoda vznikla v dôsledku jeho konania.

Odporúčam najskôr písomne kontaktovať realitného makléra a realitnú kanceláriu, popísať situáciu a žiadať vysvetlenie či kompenzáciu. Ďalším krokom je dôkladne skontrolovať zmluvy pred podpisom a trvať na presnom vymedzení predmetu kúpy.

Ukončenie zmluvy s realitnou kanceláriou

V situácii, keď nie ste spokojní s činnosťou realitnej kancelárie, môžete zvážiť ukončenie sprostredkovateľskej zmluvy. Dôležité je rozlišovať medzi sprostredkovateľskou zmluvou s realitnou kanceláriou a rezervačnou zmluvou s kupujúcimi.

Sprostredkovateľská zmluva a zmluvná pokuta

Podľa § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka je sprostredkovateľ povinný vyvíjať činnosť smerujúcu k uzavretiu zmluvy medzi Vami a treťou osobou (kupujúcim). Ak sprostredkovateľ nekonal s odbornou starostlivosťou, resp. bol nečinný, je možné namietať, že si nesplnil svoje povinnosti.

Zmluvná pokuta za jednostrannú výpoveď vlastníka je síce v zmluve, ale podľa Obč. zákonníka je možné sa brániť, ak sprostredkovateľ neplnil svoje povinnosti riadne a včas. "Neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti. Odporúčam písomne vyzvať sprostredkovateľa na ukončenie zmluvy s odôvodnením, že neplnil svoje povinnosti (napr. nečinnosť, neposkytnutie súčinnosti, nevybavenie veci v primeranej lehote). V liste uveďte konkrétne skutočnosti (napr. oneskorené zaslanie návrhu zmluvy, nekomunikácia, nevybavenie stretnutia s konateľom). Ak by sprostredkovateľ trval na pokute, môžete sa brániť aj súdnou cestou s odkazom na jeho nečinnosť a porušenie povinností. Bez právneho posúdenia zmluvy advokátom odporúčam nič vopred neuhradzovať.

Rezervačná zmluva s kupujúcimi

Rezervačná zmluva je záväzok, ktorým sa kupujúci zaviazali uzavrieť kúpnu zmluvu v určitej lehote a zložili rezervačnú zálohu. Ak kupujúci nekonajú, neplnia si povinnosti (napr. nekomunikujú, nevybavujú financovanie), môžete podľa zmluvy odstúpiť.

Ak zmluva obsahuje ustanovenie o možnosti odstúpenia v prípade neplnenia povinností kupujúcich, odporúčam písomne oznámiť kupujúcim odstúpenie od zmluvy z dôvodu ich nečinnosti a neplnenia zmluvných povinností. Ak je teda právo na odstúpenie od zmluvy obsiahnuté priamo v jej texte, ide o výkon Vášho práva a nepotrebujete na to súhlas kupujúceho.

Ak ste zložili zálohu na inú nehnuteľnosť a hrozí Vám jej strata, odporúčam čo najskôr písomne odstúpiť od rezervačnej zmluvy a žiadať vrátenie zálohy, ak to zmluva umožňuje. Ak by kupujúci alebo sprostredkovateľ nespolupracovali, môžete sa domáhať svojich práv aj súdnou cestou.

Výpoveď z Exkluzívnej dohody

Ak ste uzatvorili Exkluzívnu Dohodu o poskytovaní realitných služieb na dobu určitú, je potrebné uviesť, že práva a povinnosti zo zmluvy zanikli uplynutím času, na ktorý boli obmedzené. Aj keď ste si zvolili na Váš právny vzťah režim Obchodného zákonníka, podporne platia aj príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka (OZ). V zmysle § 578 OZ platí, že práva aj povinnosti zaniknú uplynutím času, na ktorý boli obmedzené.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve a zamietnutie hypotéky

Ak ste podpísali zmluvu o budúcej kúpnej zmluve ako rezerváciu na byt, ktorý ste chceli kúpiť, ale banka vám zamietla poskytnutie hypotéky, je dôležité nájsť formu, ako dostať zaplatenú zálohu realitnej kancelárii naspäť alebo aspoň jej časť. Ak ste podpísali zmluvu s realitnou kanceláriou s tým, že vo veci vybavujete hypotéku a prípade jej neposkytnutia, sa zmluva s realitnou kanceláriou zrušuje, nemáte sa čoho obávať. Odporúčam vec konzultovať s advokátom.

Odstúpenie od zmluvy s realitnou kanceláriou uzatvorenej mimo priestorov RK

Ak ste podpísali zmluvu s realitnou kanceláriou mimo jej priestorov, napríklad doma, a neboli ste informovaní o možnosti odstúpenia od zmluvy, môžete mať právo na odstúpenie od zmluvy do 14 dní odo dňa, keď ste boli o tejto možnosti zo strany RK informovaný.

tags: #zmluva #o #obhliadke #domu #vzor