Zmluva o pozemkovom spoločenstve v zmysle zákona č. 110: Kompletný prehľad

Zmluva o pozemkovom spoločenstve je kľúčový dokument pre fungovanie každého pozemkového spoločenstva na Slovensku. Zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách, novelizovaný zákonom č. 110/2018 Z. z., stanovuje povinnosti a pravidlá pre tieto spoločenstvá. Tento článok poskytuje podrobný pohľad na to, čo zmluva o pozemkovom spoločenstve musí obsahovať a ako sa prispôsobiť zmenám v legislatíve.

Legislatívny rámec a povinnosti spoločenstiev

Dňa 1. júla 2018 nadobudol účinnosť zákon č. 110/2018 Z. z., ktorý novelizoval zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách. Na základe tejto novely boli pozemkové spoločenstvá povinné prispôsobiť svoje základné vnútorné dokumenty, a to zmluvy o pozemkovom spoločenstve, prípadne aj stanovy, novému zneniu zákona o pozemkových spoločenstvách do 30. júna 2019 a následne podať okresnému úradu oznam o zmene zapísaných údajov (§ 32a ods. 2 zákona č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách v platnom znení).

Spoločenstvá, ktorých názov je zhodný s názvom iného spoločenstva, ktoré vzniklo skôr, mali povinnosť zmeniť svoj názov, a to najneskôr do 30. júna 2019. Tento zákaz rovnakého názvu sa vzťahuje na všetky pozemkové spoločenstvá v SR, nielen na pozemkové spoločenstva v určitom regióne či oblasti. Rovnako sa tento zákaz vzťahuje aj na situácie, keď dve či viaceré spoločenstvá majú rovnaký názov, len inú formu povinného dodatku (pozemkové spoločenstvo, pozem. spol., p.

Zmeny v zmluve o spoločenstve podľa novely

Aké náležitosti zmluvy o spoločenstve bolo potrebné meniť? Ide tu o potrebu doplnenia obsahových náležitostí do zmluvy o spoločenstve podľa § 5 ods. 1 písm. c) a k) ZoPS, vypracovanie zoznamu nehnuteľností podľa § 5 ods. 3 písm. b) v spojitosti s § 18 ods. 2 ZoPS a upravenie zoznamu členov podľa § 18 ods. 1 ZoPS, a napokon aj o doplnenie úpravy náhradníkov členov volených orgánov podľa § 13 ods.

Údaje o nehnuteľnostiach

V zmysle § 5 ods. 1 písm. c) ZoPS sa už neuvádzajú priamo v tele zmluvy o spoločenstve údaje o spoločnej nehnuteľnosti, resp. o spoločne obhospodarovaných nehnuteľnostiach, ale namiesto toho je jej povinnou náležitosťou uvedenie údaja, či ide o spoločenstvo vlastníkov spoločne obhospodarovaných nehnuteľností [§ 2 ods. 1 písm. d) ZoPS]. Údaje o spoločnej nehnuteľnosti, resp. o spoločne obhospodarovaných nehnuteľnostiach sú súčasťou zmluvy o spoločenstve ako osobitný zoznam, ktorý po novom musia spoločenstvá viesť v zmysle § 18 ods.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Dôvodom potreby uvedenia, či ide o spoločenstvo vlastníkov spoločne obhospodarovaných nehnuteľností, je to, že takéto spoločenstvo má čiastočne odlišný režim rozhodovania, a tiež iný režim zániku členstva. Je potrebné rozlišovať spoločenstvá, ktoré obnovili svoju činnosť, resp. zakladali ich spoluvlastníci spoločnej nehnuteľnosti, a spoločenstvá zakladané vlastníkmi spoločne obhospodarovanými nehnuteľností. Ide síce o jednotnú právnu formu, na ktorú sa vzťahuje zákon o pozemkových spoločenstvách, no na druhej strane spoločne obhospodarované nehnuteľnosti nie sú jednou nehnuteľnou vecou ako spoločná nehnuteľnosť, ide teda o viaceré nehnuteľnosti.

V prípade spoločenstiev vlastníkov spoločne obhospodarovaných nehnuteľností je podľa § 5 ods. 1 písm. k) ZoPS potrebné upraviť dôvody odstúpenia alebo vypovedania zmluvy o spoločenstve. Zákonodarca vychádza z toho, že rozhodnutie vlastníka, resp. spoluvlastníkov poľnohospodárskych či lesných pozemkov o vstupe do spoločenstva je voľnejšie ako v prípade spoločnej nehnuteľnosti, a preto by mali byť upravené aj dôvody vypovedania, resp. odstúpenia od zmluvy o spoločenstve.

Rozhodnutie spoluvlastníkov o tom, či svoj pozemok chcú obhospodarovať prostredníctvom spoločenstva, je rozhodnutím o hospodárení s vecou podľa § 139 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v platnom znení. Uvedenie dôvodov odstúpenia či vypovedania zmluvy o spoločenstve môže istým spôsobom obmedziť týchto spoluvlastníkov pri rozhodovaní podľa § 139 ods. 2 OZ, keďže na prijatie takéhoto rozhodnutia nebude stačiť len väčšina podľa § 139 ods. 2 OZ, ale táto väčšina bude musieť brať do úvahy aj to, či sú naplnené osobitné dôvody odstúpenia či vypovedania od zmluvy o spoločenstve ustanovené v tejto zmluve o spoločenstve.

Zákon tu uvádza tak dôvody odstúpenia, ako aj dôvody výpovede. V tomto smere si možno vystačiť s úpravou výpovede, keďže výpoveď je typickým dôvodom zániku pri zmluvách dohodnutých na dobu neurčitú, ktorých predmetom je záväzok na nepretržitú alebo opakovanú činnosť (§ 582 ods. 1 OZ).

Náhradníci členov volených orgánov

Novela sa dotkla aj § 13 ods. 5 ZoPS a ako povinnú úpravu v zmluve o spoločenstve, resp. v stanovách ustanovila úpravu nastupovania náhradníkov členov volených orgánov spoločenstiev. Podľa § 13 ods. 4 ZoPS funkčné obdobie týchto náhradníkov bude trvať len do konca funkčného orgánu samotného, teda bude trvať menej ako funkčné obdobie ostatných členov daného orgánu (resp. samotného orgánu). Bude prípustná taká úprava v zmluve o spoločenstve, resp. v stanovách, v zmysle ktorej náhradníkov nebude voliť priamo valné zhromaždenie, ale zostávajúci členovia voleného orgánu.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Zoznam členov spoločenstva

Zákon o pozemkových spoločenstvách v znení do 30. júna 2018 ustanovoval mierne odlišnú úpravu zapisovaných údajov do zoznamu členov spoločenstiev. Zákon o pozemkových spoločenstvách v znení do 30. júna 2018 nerozlišoval medzi povinne a dobrovoľne zapisovanými údajmi. Na jednej strane ustanovoval ako povinne zapisovaný údaj právny dôvod vzniku členstva v spoločenstve (čo je dnes dobrovoľne zapisovaný údaj) a na druhej strane neustanovoval povinnosť vedenia právneho predchodcu toho-ktorého člena spoločenstva (čo je dnes povinne zapisovaný údaj).

V dôvodovej správe k tejto zmene nájdeme: „Z povinných dôvodov sa vypúšťa údaj o právnom dôvode vzniku členstva, ktorý je totožný s právnym titulom nadobudnutia vlastníctva podielu spoločnej nehnuteľnosti, resp. spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti a je zrejmý z listu vlastníctva. Tento údaj bude len dobrovoľne uvádzaným údajom. Naopak, ako povinný údaj sa bude uvádzať právny predchodca nového člena spoločenstva z dôvodu potreby zabezpečiť prehľadnosť a poriadok v evidencii spoločenstva o jeho členoch, najmä s cieľom identifikácie člena, ktorého treba zo zoznamu vymazať a ktorého zapísať a v akom pomere účasti. Zoznam členov sa pritom bude viesť podľa údajov z katastra nehnuteľností, ktorý jediný osvedčuje záväzným spôsobom existenciu vlastníctva.“ Povinnosť zapisovania právnych predchodcov do zoznamu členov sa bude vzťahovať len na prípady prevodov, resp. prechodov po 1.

Ďalšie dôležité aspekty

Zákaz drobenia spoluvlastníckych podielov

Spoločenstvám možno odporučiť, aby si znenie svojich zmlúv o spoločenstve, resp. stanov prispôsobili aj ostatným zmenám zákona v prípadoch, keď znenie vnútorných predpisov kopíruje zákonné znenie (napr. zákaz drobenia spoluvlastníckych podielov sa podľa § 2 ods.

Rozhodovanie a termíny

Je potrebné, aby o zmenách zmluvy o spoločenstve v súvislosti so zákonnými zmenami rozhodlo valné zhromaždenie (v tomto smere treba tiež dodať, že zmeny v zozname členov a v zozname nehnuteľností nebudú podliehať rozhodnutiu zhromaždenia). Termín 30. júna 2019 platil pre prispôsobenie vnútorných predpisov spoločenstva novému zneniu zákonu (t. j. pre rozhodnutie zhromaždenia), nie pre oznámenie tejto skutočnosti okresnému úradu. V zmysle § 25 ods. 4 písm. a) ZoPS túto zmenu je povinné spoločenstvo (resp.

Sankcie za nesplnenie povinností

Z § 28 ods. 1 písm. c) ZoPS vyplýva, že okresný úrad uloží spoločenstvu pokutu od 100 do 3 000 eur, ak nesplní povinnosti podľa § 32a ods. 1 až 4 ZoPS. To znamená, že spoločenstvo je povinné okresnému úrad nielen zaslať oznam o zmene zapísaných údajov, ale aj preukázať, že prispôsobilo zmluvu o spoločenstve, resp. stanovy novému zneniu zákona účinného od 1.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Príklad z praxe: Urbárska obec pozemkové spoločenstvo Varín

Spoločenstvo pod názvom „Urbárska obec pozemkové spoločenstvo Varín“ bolo založené Zmluvou o založení spoločenstva podľa § 11 zák. č. 181/1995 Z.z. Na valnom zhromaždení dňa 23.11.2013 spoločenstvo schválilo zmluvu o pozemkovom spoločenstve a prispôsobilo svoje právne pomery zákonu č. 97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách a dňa 17.5.2014 bol schválený Dodatok č. Táto zmluva mení a dopĺňa doteraz platnú zmluvu a upravuje právne pomery spoločenstva v zmysle zákona č. 110/2018 Z.z. ktorý mení a dopĺňa zákon č. 97/2013 Z.z.

Majetok spoločenstva

Majetok spoločenstva tvorí spoločná nehnuteľnosť a spoločne obhospodarované nehnuteľnosti a tvoria ich pozemky nachádzajúce sa v katastrálnom území obce Varín a Krasňany, uvedené v prílohe č. 2 Zmluvy. Ďalšie nehnuteľnosti vo vlastníctve spoločenstva - stavby, cesty a pod. Podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti možno zrušiť a vyporiadať podľa osobitného predpisu ( § 11 ods. 13 zák. č. 330/1991 Zb.

Od pozemkov patriacich do spoločnej nehnuteľnosti možno na základe rozhodnutia spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti na valnom zhromaždení oddeliť novovytvorený pozemok (ďalej len „oddelená časť spoločnej nehnuteľnosti“). Oddelenie časti od spoločnej nehnuteľnosti musí mať jasne stanovený dôvod.

Práva a povinnosti členov

Členmi spoločenstva sú všetci vlastníci podielov spoločnej nehnuteľnosti. Vlastníci podielov spoločnej nehnuteľnosti schvália na valnom zhromaždení spôsob užívania vlastníckych podielov nepatriacich do spoločnej nehnuteľnosti, ako aj spôsob vyplácania podielov na zisku.

Pri rozhodovaní zhromaždenia fond vykonáva práva člena spoločenstva, ktorého podiel spoločnej nehnuteľnosti spravuje alebo s ktorým nakladá podľa čl. 7, ods. 1 a 2 zmluvy, len ak zhromaždenie rozhoduje podľa čl. 9 ods. 8, písm. Fond nemôže užívať pozemky, ktoré zodpovedajú podielom na spoločnej nehnuteľnosti podľa tohto odseku, ale užíva ich spoločenstvo; fond prijíma podiel na zisku alebo na nájomnom podľa čl. 12 ods.

Ak je spoločná nehnuteľnosť zapísaná v katastri nehnuteľností na viacerých listoch vlastníctva a pomer účasti členov spoločenstva na výkone práv a povinností vyplývajúcich z členstva v spoločenstve nemožno určiť podľa ods. Ak nemožno preukázať veľkosť podielov vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti v spoločenstve podľa § 2 ods. 1, písm.

Na prevod podielu spoločnej nehnuteľnosti medzi spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti sa nevzťahuje všeobecné ustanovenie o predkupnom práve, ak nejde o prevod podľa čl. 7 ods. 4 zmluvy. Ak vlastník podielu na spoločnej nehnuteľnosti prevádza spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu, je povinný ho ponúknuť ostatným vlastníkom podielov na spoločnej nehnuteľnosti; podiel možno ponúknuť prostredníctvom výboru.

Výnos z predaja oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti je príjmom vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, ktorí pristúpili k zmluve o prevode vlastníctva k oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti. Na nakladanie s podielmi na oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti, ktoré spravuje alebo s nimi nakladá fond, sa vzťahuje osobitný predpis (§ 17 až 20 zák. č. 180/1995 Z.z. Na zriadenie vecného bremena zmluvou a na obmedzenie vlastníckeho práva vyvlastnením sa primerane vzťahujú ods.

Hospodárenie spoločenstva

V prípade priaznivých hospodárskych výsledkov spoločenstvo bude vyplácať podiel na zisku (dividendy) členom, ktorí sú vedení v zozname so stavom aktuálnym k 31.12. Podiel člena spoločenstva na zisku a majetku určenom na rozdelenie medzi členov spoločenstva sa určí podľa pomeru účasti člena na výkone práv a povinností (veľkosti podielu), ak z rozhodnutia valného zhromaždenia nevyplýva niečo iné. Uvedené sa vzťahuje aj na rozdelenie podielov nadobudnutých spoločenstvom podľa čl. 6 ods.

Spoločenstvo je do 30 dní odo dňa rozhodnutia zhromaždenia podľa čl. 9 ods. 5 písm.

Orgány spoločenstva

Medzi orgány spoločenstva patria:

• Zhromaždenie
• Výbor
• Dozorná rada

Zhromaždenie

Najvyšším orgánom spoločenstva je zhromaždenie, ktoré sa skladá zo všetkých členov spoločenstva. Zasadnutie zhromaždenia zvoláva výbor spoločenstva najmenej raz za rok. Výbor je povinný pozvať na zasadnutie zhromaždenia najmenej 30 dní pred termínom zasadnutia zhromaždenia všetkých členov spoločenstva a fond, ak fond spravuje podiely spoločnej nehnuteľnosti alebo s nimi nakladá.

Výbor najmenej 25 dní pred termínom zasadnutia zhromaždenia uverejní oznámenie o zasadnutí zhromaždenia na obvyklom mieste uverejnenia, ktorým je informačná tabuľa Urbárskej obce pozemkové spoločenstvo Varín, M. R. Výbor v oznámení a pozvánke na zasadnutie zhromaždenia uvedie názov a sídlo spoločenstva, miesto, dátum a hodinu zasadnutia zhromaždenia, údaj, či ide o čiastkovú schôdzu alebo mimoriadne zasadnutie zhromaždenia, program zasadnutia zhromaždenia a poučenie o možnosti zúčastniť sa zasadnutia prostredníctvom zástupcu na základe splnomocnenia.

Výbor môže v pozvánke uviesť, že ak na zasadnutí zhromaždenia nebude dostatočná účasť na to, aby sa dosiahlo rozhodnutie podľa čl. 9 ods. Ak vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti ponúka svoj podiel prostredníctvom výboru podľa čl. 6 ods. 8 zmluvy alebo ak fond prevádza podiel vo vlastníctve štátu podľa čl. 6 ods.

Výbor je povinný zvolať zasadnutie zhromaždenia, ak ho o to písomne požiadajú členovia spoločenstva, ktorých hlasy predstavujú aspoň 1/4 (štvrtinu) hlasov všetkých členov spoločenstva, v termíne, ktorý navrhnú členovia spoločenstva. Ak výbor nezvolá zasadnutie zhromaždenia, alebo ak ho zvolá v inom termíne, na ktorom sa nedohodol s členmi spoločenstva, ktorí ho o zvolanie zasadnutia zhromaždenia požiadali, zasadnutie zhromaždenia zvolá splnomocnený zástupca členov spoločenstva alebo dozorná rada. Splnomocnený zástupca alebo dozorná rada má práva a povinnosti výboru podľa ods.

Ak v pozvánke a v oznámení nie je uvedený bod programu zasadnutia zhromaždenia podľa ods. 5 písm. Ak uplynie volebné obdobie orgánu spoločenstva (výboru alebo dozornej rady) a nie je zvolený nový orgán, až do zvolenia nového výboru alebo dozornej rady môžu vykonávať len úkony vymedzené v čl. 10 ods. 19 a v čl. 11 ods.

Zhromaždenie rozhoduje najmä o:

• uzavretí zmluvy o prevode vlastníctva podielu na spoločnej nehnuteľnosti na všetkých vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti podľa čl. 6 ods.
• uzavretí zmluvy o prevode vlastníckeho práva k podielu na spoločenstvo podľa čl. 6 ods.
• oddelení časti spoločnej nehnuteľnosti podľa § 8 ods.
• poverení spoločenstva konať vo veci nadobudnutia vlastníctva podielu na spoločnej nehnuteľnosti podľa § 9 ods.

Každý člen spoločenstva má pri rozhodovaní zhromaždenia rovnaký pomer hlasov, aký mu patrí podľa pomeru účasti člena spoločenstva na výkone práv a povinností. Hlas člena spoločenstva, ktorý nie je známy a ktorého podiel nespravuje a s ktorým nenakladá fond ani správca, sa pri rozhodovaní nezohľadňuje.

Zhromaždenie môže zasadať formou čiastkových schôdzí, ak o tom rozhodne výbor, pričom čiastkové schôdze sú súčasťou jedného zasadnutia zhromaždenia. Program čiastkových schôdzí musí byť rovnaký. Každý člen spoločenstva môže hlasovať len na jednej z čiastkových schôdzí. Pri rozhodovaní sa sčítavajú hlasy odovzdané na všetkých čiastkových schôdzach. Na zvolávanie čiastkovej schôdze sa primerane vzťahuje ods. Každú čiastkovú schôdzu vedie predseda spoločenstva, alebo poverený člen výboru a poverený je aj spoločný zapisovateľ. Po vykonaní poslednej čiastkovej schôdze sa spočítajú hlasy odovzdané na jednotlivých čiastkových schôdzach. Rozhodnutie valného zhromaždenia je prijaté, ak zaň na jednotlivých čiastkových schôdzach zahlasovali členovia podľa ods.

Výbor môže rozhodnúť o uskutočnení zasadnutia zhromaždenia formou korešpondenčného hlasovania (per rollam). K pozvánke pripojí materiály, o ktorých má zhromaždenie rokovať, hlasovacie lístky a návratovú obálku a v pozvánke uvedie dátum, do ktorého má byť odoslaná návratová obálka s hlasovacím lístkom a poučenie o spôsobe hlasovania a úprave hlasovacieho lístka.

Výbor môže zvolať mimoriadne zasadnutie zhromaždenia, ak sa hlasovania na zhromaždení nezúčastnia členovia spoločenstva, ktorí disponujú nadpolovičnou väčšinou hlasov podľa ods. 8 čl. 9. Na zvolávanie čiastkovej schôdze sa primerane vzťahuje ods. 1 tohto článku. Na mimoriadnom zasadnutí zhromaždenie rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov prítomných členov spoločenstva. Zhromaždenie nemôže na mimoriadnom zasadnutí rozhodovať o veciach podľa ods. 5, písm.

Výbor

Výbor je výkonným a štatutárnym orgánom spoločenstva. Uzatvára v mene členov spoločenstva nájomnú zmluvu, ktorej predmetom je spoločná nehnuteľnosť alebo ich časť, alebo inú obdobnú zmluvu napr. Zastupuje členov spoločenstva, okrem členov spoločenstva podľa čl. 7 ods. Uzatvára v mene spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti zmluvu o prevode vlastníctva podielu na spoločnej nehnuteľnosti podľa čl. 6 ods.

Rokovanie výboru organizuje a riadi predseda spoločenstva, ktorý je zároveň členom výboru. Výbor zodpovedá za svoju činnosť zhromaždeniu. Ak zo zmluvy o spoločenstve nevyplýva niečo iné, za výbor koná navonok predseda spoločenstva. Členovi výboru možno priznať za výkon jeho funkcie odmenu.

Spoločenstvo, v ktorom výboru uplynulo funkčné obdobie a nie je zvolený nový výbor, alebo v ktorom výbor nemá počet členov podľa čl. 10 ods.

Dozorná rada

Dozorná rada kontroluje činnosť spoločenstva a prerokúva sťažnosti jeho členov. Dozorná rada má najmenej troch členov. Počet členov dozornej rady, ktorí nie sú členmi spoločenstva, musí byť menší ako počet členov dozornej rady, ktorí sú členmi spoločenstva.

Na čele dozornej rady stojí predseda dozornej rady. Členovi dozornej rady možno priznať za výkon jeho funkcie odmenu. Dozorná rada má právo zvolať zasadnutie zhromaždenia, ak dochádza alebo už došlo k bezdôvodnému zníženiu majetku spoločenstva alebo ak je podozrenie, že došlo k porušeniu tohto zákona alebo iných všeobecne záväzných právnych predpisov alebo k porušeniu zmluvy o spoločenstve, dozorná rada má v takom prípade povinnosti výboru podľa čl. 9. ods. 1,3 a 11 tejto zmluvy. Dozorná rada zvolá zasadnutie zhromaždenia, ak ju o to požiada splnomocnený zástupca členov spoločenstva podľa čl. 9 ods.

tags: #zmluva #o #pozemkovom #spolocenstve #podľa #zákona