Zmluva o Prechode a Prejazde: Vzor a Dôležité Aspekty

Vlastníctvo nehnuteľnosti so sebou prináša nielen práva, ale aj povinnosti. Jednou z bežných situácií, s ktorými sa vlastníci pozemkov stretávajú, je potreba zabezpečiť prístup k susednej nehnuteľnosti cez svoj pozemok. Tento článok sa zameriava na zmluvu o prechode a prejazde, jej náležitosti, možnosti zriadenia a ďalšie dôležité aspekty, ktoré by ste mali poznať.

Úvod

Prístup k nehnuteľnosti je základnou podmienkou pre jej riadne užívanie. Ak vlastník nemá priamy prístup k svojej nehnuteľnosti, riešením môže byť zriadenie vecného bremena, ktoré mu umožní prechádzať alebo prechádzať cez cudzí pozemok. Zmluva o zriadení vecného bremena je právny dokument, ktorý upravuje podmienky tohto prechodu a prejazdu.

Čo je Vecné Bremeno?

Právnu úpravu vecných bremien nájdeme predovšetkým v ustanovení § 151n a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka. Podľa §151n ods. 1 Občianskeho zákonníka, vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe.

Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti (povinného z vecného bremena) v prospech iného (oprávneného z vecného bremena) tak, že vlastník nehnuteľnosti je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať, alebo niečo konať.

Práva oprávneného z vecného bremena môžu mať 2 formy:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

• In rem - vecné bremeno je spojené s vlastníctvom veci a zmenou vlastníka nehnuteľnosti sa vecné bremeno neruší, ale prechádza na nového vlastníka nehnuteľnosti (napr. susediaci pozemok v prípade práva prechodu)
• In personam - vecné bremeno je spojené s určitou osobou - fyzickou alebo právnickou. Vecné bremeno IN PERSONAM neprechádza na právneho nástupcu oprávneného z vecného bremena, ale končí najneskôr smrťou fyzickej osoby, alebo zánikom právnickej osoby. (napr. právo doživotného užívania domu/bytu v prípade darovania rodičmi deťom).

Zriadenie Vecného Bremena Zmluvou

Jedným zo zákonných titulov zriadenia vecných bremien podľa § 151o ods. 1 OZ (zákonodarcom považovaný za prioritný) je zmluva. Zmluva o zriadení vecného bremena je v súlade s § 43 a nasl. OZ dvojstranný právny úkon, ktorý vzniká adresovaním návrhu zmluvy druhej strane a jeho následnou bezvýhradnou akceptáciou. Pre vznik zmluvy (vrátane zmluvy o zriadení vecného bremena) je pritom irelevantné, ktorá strana podáva návrh a ktorá ho akceptuje. Podstatné je, že prijatie návrhu na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena neobsahuje dodatky, výhrady, obmedzenia alebo iné zmeny, pretože inak sa podľa § 44 ods. 2 OZ považuje za odmietnutie návrhu a nový návrh. Prakticky to znamená, že akceptant prijíma návrh na uzavretie zmluvy ako celok. Tento návrh preto musí byť určitý, obsahovať všetky zmluvné dojednania, musí byť adresovaný konkrétnej osobe a zároveň z neho musí byť zrejmá vôľa na uzavretie zmluvy, ktorá sa prijíma. Na prijatie sa spravidla vyžaduje iba vyhlásenie o prijatí návrhu. Na rozdiel od zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti sa v zmysle § 46 ods. 2 OZ nevyžaduje pre uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena, aby boli prejavy účastníkov na tej istej listine. Preto bude postačovať, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu.

Náležitosti Zmluvy o Zriadení Vecného Bremena

Pri zmluve o zriadení vecného bremena je nutné rozlišovať vecno-právnu stránku a záväzkovo- právnu stránku zmluvy. Záväzkovo-právna stránka zmluvy vyjadruje požiadavky na tento právny úkon kladené na obsah zmluvy. Skúmajú sa požiadavky na zmluvu definované v § 151n a § 151o OZ, vo všeobecných ustanoveniach Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch, prípadne požiadavky ďalších osobitných predpisov (Obchodný zákonník, právna úprava nakladania s majetkom štátu prípadne verejno-právnych inštitúcií a podobne). Vecno-právna stránka zmluvy zahŕňa požiadavky, ktoré sa vyžadujú na to, aby bolo možné povoliť vklad vecného bremena do katastra nehnuteľností.

Aké sú náležitosti zmluvy o zriadení vecného bremena?

1. Identifikácia zmluvných strán - t.j. označenie kto je povinný a oprávnený z vecného bremena,
2. Identifikácia nehnuteľnosti ku ktorej sa zriaďuje vecné bremeno (predmet zmluvy)
3. Nehnuteľnosť v prospech ktorej sa vecné bremeno zriaďuje (v prípade IN REM)
4. Rozsah vecného bremena

Na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena sa podľa § 151o ods. 1 OZ vyžaduje vždy písomná forma zmluvy (§ 46 ods. 1 OZ)[2] inak by bola zmluva absolútne neplatná (§ 40 ods. 1 OZ). Písomná forma zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje preto, lebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzniká vkladom do katastra nehnuteľností (§ 151o ods. 1 OZ a § 1 ods. 1 KZ). Požiadavka písomnej formy zmluvy o zriadení (resp. aj zmene a zrušení) vecného bremena pritom a contrario vyplýva aj z § 30 ods. 4 KZ, keďže v opačnom prípade by nebolo možné zmluvu pripojiť ako prílohu k návrhu na vklad. V dôsledku toho by nemohlo dôjsť k vzniku vecného bremena. K písomnej forme zmluvy o zriadení vecného bremena sa v súlade s § 42 ods.

Zmluva o zriadení vecného bremena môže byť uzavretá ako samostatný právny úkon alebo ako súčasť zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti, ku ktorej sa zriaďuje vecné bremeno. Jednou zmluvou môžu byť tiež zriadené viaceré vecné bremená. V tomto prípade je nutné pri príprave a podaní návrhu na vklad práv do katastra zohľadniť § 30 ods. 5 KZ, podľa ktorého musia byť predmetom návrhu na vklad všetky právne úkony, ktoré obsahuje predkladaná zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu. Dôležitý je aj dátum uzavretia zmluvy, keďže je s ním spojený celý rad právnych následkov. Predovšetkým je potrebné k tomuto dňu vyhodnocovať spôsobilosť subjektov disponovať konkrétnou nehnuteľnosťou. Vecné bremeno vzniká až vkladom zmluvy do katastra nehnuteľností, čo znamená, že zmluva nadobudne vecno-právne účinky až vkladom.[4] Dovtedy vyvolala len obligačno-právne účinky, teda viazanosť zmluvných strán zmluvou.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Návrh na Vklad do Katastra Nehnuteľností

„Špecifická povaha návrhu na vklad spočíva v tom, že tento je súčasne podaním podľa § 19 správneho poriadku, na základe ktorého sa začína vkladové konanie, ako i právnym úkonom v zmysle § 34 Občianskeho zákonníka vyjadrujúcim vôľu účastníka vkladovej zmluvy, aby ohľadom nej nastúpili nielen obligačné, ale i vecnoprávne účinky (viď Fečík, M., Jakubáč, R. Katastrálny zákon. Komentár. 1. vydanie. Bratislava : C. H. Beck, 2021, s. 369). To znamená, že ak účastník zmluvy o prevode nehnuteľností na jej základe nepodal návrh na vklad, alebo takýto návrh na vklad nebol podaný iným účastníkom zmluvy, nedošlo zo strany zmluvných strán k vyjadreniu vôle, aby k obligačným účinkom zmluvy následne nastúpili aj účinky vecnoprávne.“ (Rozsudok NSS SR zo dňa 24. 2. 2022, sp. zn.

Ak je návrh na vklad do katastra nehnuteľností podaný s určitým časovým odstupom od uzavretia zmluvy, môže dôjsť k viacerým problematickým situáciám, ktoré je potrebné vyriešiť a zabezpečiť primeraným spôsobom. V zmysle nálezu Ústavného súdu ČR, sp. zn. IV. ÚS 201/96 (www.nalus.cz), návrh na vklad práva zodpovedajúceho vecnému bremenu možno podať do katastra nehnuteľností v časovo neobmedzenej lehote, pretože ani uplynutie času nemôže nič zmeniť na viazanosti účastníkov zmluvy prejavmi ich vôle.[5]

„Katastrálny zákon a ani iný právny predpis neustanovuje vo všeobecnosti lehotu, v rámci ktorej by mal byť podaný návrh na vklad. Táto lehota nevyplýva ani z § 47 Občianskeho zákonníka, ktorý sa na zmluvné nadobúdanie práv k nehnuteľnostiam nevzťahuje. To však neznamená, že účastníci zmluvy môžu kedykoľvek následne podať návrh na vklad s tým, že môžu s úspechom očakávať povolenie vkladu na základe doloženej vkladovej zmluvy. Čím je doba medzi uzavretím zmluvy a podaním návrhu na vklad dlhšia, tým je väčšie aj riziko nastúpenia takých skutkových alebo právnych okolností, ktoré vo svojich následkoch znemožnia povolenie vkladu (skutkovou okolnosťou je napr.

Aj keď neexistuje právna povinnosť ani lehota na podanie návrhu na vklad, aj prezentované rozhodnutie naznačuje viaceré problematické situácie, ktoré môžu vzniknúť medzi uzavretím zmluvy a podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Ich následkom bude prekážka vkladu vecného bremena do katastra nehnuteľností. Generálne problematickou situáciu je predovšetkým zmena v majetkovej podstate oprávnených alebo povinných nehnuteľností.[7]

Ak ide napríklad o zmenu v oprávnených nehnuteľnostiach (zmena výmer, parcelných čísiel a podobne), pri ktorých nedôjde k zániku oprávnenej nehnuteľnosti alebo k zmene okolností, za ktorých bolo zriadené vecné bremeno (napríklad právo prechodu cez nehnuteľnosti, ak oprávnená nehnuteľnosť nadobudne toto právo z novopostavenej verejnej komunikácie), možno túto situáciu vyriešiť uzavretím dodatku k pôvodnej zmluve o zriadení vecného bremena. Problematickými bývajú aj situácie, kedy dôjde k zmene v osobe oprávneného alebo povinného vecného z bremena alebo k zmenám majetkovej podstaty v dôsledku ktorej sa novým vlastníkom zaťaženého pozemku stane iná osoba. V takomto prípade je potrebné, aby nový vlastník deklaroval vlastným úkonom vôľu byť viazaný skôr uzavretou zmluvou - a to vo forme osobitného vyhlásenia resp. Obdobná situácia môže nastať v prípade, ak sa pri zmluve o zriadení vecného bremena in rem stala oprávnená nehnuteľnosť vlastníctvom tretej osoby, oprávnená nehnuteľnosť zanikla alebo z pôvodnej nehnuteľnosti vzniklo viacero nových nehnuteľností, ktoré sú vo vlastníctve viacerých osôb. Rovnako je potrebné zohľadniť, že ak v zmysle § 584 OZ dôjde k splynutiu práva s povinnosťou (záväzkom) v jednej osobe, zanikne právo i povinnosť (záväzok). Ak teda dôjde k nadobudnutiu oprávneného pozemku oprávneným z vecného bremena in personam, vecné bremeno zaniká.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Kto Môže Zriadiť Vecné Bremeno?

1. Vecné bremeno môže zriadiť akákoľvek fyzická osoba, právnická osoba alebo v postavení právnickej osoby štát.
2. Subjekt, ktorý uzatvára zmluvu v pozícii povinného z vecného bremena, musí byť vlastníkom povinnej nehnuteľnosti alebo jeho oprávnenie na zriadenie vecného bremena musí vyplývať z osobitného právneho predpisu (napr.
3. Vecné bremeno nemožno zriadiť na vlastnú nehnuteľnosť (t. j. prípad, ak je oprávnený z vecného bremena v celom rozsahu totožný s povinným z vecného bremena), pretože v takomto prípade nie je naplnená požiadavka § 151n ods. 1 OZ - teda zriadenie vecného bremena v prospech iného. Spoluvlastníctvo k veci je ideálne vlastníctvo k celku vyjadrené určitým podielom. Vzťahy medzi spoluvlastníkmi treba preto upraviť primárne dohodou o hospodárení so spoločnou vecou alebo rozhodnutím súdu v zmysle § 139 ods.

Ešte v roku 2002 bol názor Úradu geodézie, kartografie a katastra taký, že oprávnený z vecného bremena nemôže byť zároveň podielovým spoluvlastníkom zaťaženej nehnuteľnosti, pretože v tomto prípade by došlo k splynutiu práv vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k veci a oprávnenia z vecného bremena.[8] Následne však súd konštatoval, že je možné zriadiť vecné bremeno k spoluvlastníckemu podielu v prospech tretej osoby, o to viac je to možné v prospech ostatných spoluvlastníkov. V prípade práva doživotného užívania nehnuteľnosti konštatoval, že pri zriadení vecného bremena nedochádza k splynutiu práva a povinnosti u oprávnenej osoby, pretože spoluvlastníctvo k nehnuteľnostiam nezakladá právo spoluvlastníka bezplatne doživotne užívať tieto nehnuteľnosti ako ich výlučný vlastník. Ak vecné bremeno zaťažuje celú nehnuteľnosť, ktorá je v podielom alebo bezpodielovom spoluvlastníctve, zmluvnou stranou zmluvy o zriadení vecného bremena musia byť všetci spoluvlastníci. Prejavy vôle spoluvlastníkov nemusia byť na jednej listine, k návrhu na vklad vecného bremena však musia byť priložené všetky takéto samostatné zmluvy. Ak sa vecné bremeno zriaďuje len k spoluvlastníckemu podielu v rozsahu spoluvlastníckych práv (napr.

Odlišne je posudzovaná situácia, kedy dochádza k zriadeniu vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu cez pozemok manželov v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov v prospech každodobých vlastníkov susedného pozemku, kde je jeden z manželov spoluvlastníkom susedného pozemku. Splynutie práva a povinnosti v jednej osobe by bolo zrejmé v prípade vecného bremena in personam. Ak sa však vecné bremeno zriaďuje in rem, nedochádza k splynutiu práv oprávneného a povinného, pretože oprávnenou osobou z pohľadu vecného bremena nie je konkrétna fyzická osoba, ale každodobý vlastník pozemku. Vyššie uvedenou zmluvou sa zriaďuje vecné bremeno in rem (k nehnuteľnej veci),[11] neexistuje tu totožnosť v subjektoch, v dôsledku čoho je zriadenie takéhoto vecného bremena možné. Aj keď Občiansky zákonník výslovne neustanovuje, či vecné bremeno in rem môže byť zriadené iba v prospech výlučného vlastníka, respektíve všetkých spoluvlastníkov nehnuteľnosti, alebo postačuje ak je prospech viazaný len na konkrétnom spoluvlastníckom podiele na oprávnenej nehnuteľnosti, javí sa vhodnejšie spájať oprávnenie z vecného bremena zriadeného in rem s výlučným vlastníctvom nehnuteľnosti, respektíve na strane oprávnených z vecného bremena by mali v zmysle § 139 ods. Ak by oprávnenie z vecného bremena zriadeného in rem znelo napríklad v prospech spoluvlastníka nehnuteľnosti v rozsahu spoluvlastníckeho podielu 1/3, pričom výška spoluvlastníckych podielov by bola rovnaká, t. j. každý vlastní podiel v rozsahu 1/3 a zmluvu o zriadení vecného bremena by uzatvoril len jeden z podielových spoluvlastníkov, vecné bremeno in rem by nebolo dostatočne určité. V tomto prípade by sa každý z podielových spoluvlastníkov mohol považovať za oprávneného z vecného bremena, ale zmluvu o zriadení vecného bremena uzavrel iba jeden z nich. Takto zriadené vecné bremeno by zároveň bolo nepriamo (fakticky) vecným bremenom in personam, pretože účelom zmluvy o zriadení vecného bremena v prospech spoluvlastníka nehnuteľnosti je prospešnejšie využívanie nehnuteľnosti konkrétnym spoluvlastníkom oprávnenej nehnuteľnosti, t. j. konkrétnou osobou, čo definuje vecné bremeno „in personam“.[13] Zriadiť vecné bremeno k spoluvlastníckemu podielu na nehnuteľnosti je tak možné generálne práve vtedy, ak má povinnosť osoby zaviazanej z vecného bremena spočívať v osobnom plnení (t. j.

Osobitosti pri Uzatváraní Zmlúv

Osobitosti pri uzatváraní zmlúv o zriadení vecného bremena je potrebné zvážiť v prípadoch, ak je zmluvnou stranou obchodná spoločnosť, pozemkové spoločenstvo, prípadne obec (alebo iný orgán verejnej správy). V mene právnickej osoby uzatvára zmluvu o zriadení vecného bremena štatutárny orgán. V súlade s § 14 ods. 2 OBZ je oprávnený podpísať zmluvu o zriadení vecného bremena aj prokurista, avšak iba ak mu bola udelená prokúra zahŕňajúca výslovne aj právo zaťažovať nehnuteľnosti. Zmluvu o zriadení vecného bremena nemôže uzavrieť likvidátor spoločnosti, keďže v zmysle § 72 ods. 1 OBZ robí likvidátor v mene spoločnosti len úkony smerujúce k likvidácii spoločnosti a nové zmluvy môže uzavierať len v súvislosti s ukončením nevybavených obchodov. Ak by sa mala uzavrieť zmluva o zriadení vecného bremena so subjektom, ktorý je v konkurze a týka sa zriadenia vecného bremena k majetku podliehajúceho konkurzu, v zmysle § 44 ods. 1 ZKR ju za úpadcu uzatvára správca. Ak by došlo k porušeniu ustanovení ZKR a vecné bremeno by bolo ukracujúcim úkonom (t. j. zriadené bez primeraného protiplnenia), bolo by vecné bremeno platné, voči veriteľom by však bolo neúčinné (§ 44 ods.

Osobitná úprava pri uzatváraní zmluvy o zriadení vecného bremena vyplýva aj z ustanovení zákona č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách (aktuálne znenie, § 9 ods. 14). Podľa nej je zmluvu o zriadení vecného bremena možné uzatvoriť buď so všetkými vlastníkmi podielov na spoločnej nehnuteľnosti na jednej listine, alebo osobitne s jednotlivými vlastníkmi, resp. Pri zriaďovaní vecných bremien obcou je sporné, či má obecné (mestské) zastupiteľstvo schvaľovať zmluvu o zriadení vecného bremena, podľa ktorej oprávneným z vecného bremena by mala byť obec (mesto). Takáto úprava nevyplýva z § 9 ods. 2 zákona č. 138/1991 Z. z. o majetku obcí v znení neskorších predpisov. Aj keď sa v minulosti objavil opačný názor,[15] vychádzal z odlišnej právnej úpravy. Aktuálne upravuje potrebu súhlasu obecného zastupiteľstva § 9 ods. 2 zák. č. 138/1991 Zb. Súhlas sa vyžaduje (okrem iného) len pri prevode vlastníctva nehnuteľného majetku obce priamym predajom podľa § 9 ods. 2 písm. c) zákon č. 138/1991 Zb. Zriadenie, resp. zrušenie vecného bremena nie je takýmto prevodom a nemožno ho považovať ani za nakladanie s majetkovými právami podľa § 9 ods. 2 písm.

Zriadenie Vecného Bremena Súdom

Podľa § 151o ods. V prvom rade je potrebné zdôrazniť, že zriadenie práva cesty (vecného bremena) rozhodnutím súdu na základe podanej žaloby vlastníka stavby predstavuje značný zásah do vlastníckého práva vlastníka priľahlého pozemku. Súd bude v uvedenom prípade skúmať splnenie všetkých hmotnoprávnych podmienok v ustanovení § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka. Súčasne zváži i pomer prípadného zriadeného vecného bremena a zásahu do vlastníckých práv vlastníka priľahlého pozemku.

Hmotnoprávne podmienky pre zriadenie vecného bremena podľa § 151o ods.

1. Navrhovateľ musí byť výslovne vlastníkom stavby, ku ktorej chce zriadiť prístup.
2. Vlastník stavby nie je súčasne vlastníkom priľahlého pozemku. Pod pojmom „priľahlý pozemok” má zákon na mysli nielen bezprostredne priľahlý pozemok, ale aj pozemky, cez ktoré sa vlastník stavby môže dostať k verejnej komunikácii (ceste), príp.
3. Prístup vlastníka k jeho stavbe nie je možné zabezpečiť inak. Vecné bremeno nevyhnutnej cesty súd nezriadi v prípade, ak má jeho navrhovateľ zabezpečený prístup na základe obligačného práva (napríklad zmluva so susedom na dobu určitú umožňujúca prístup k stavbe kvôli stavebným úpravam po susediacom pozemku alebo konkludentná dohoda so susedom o práve chodiť cez jeho pozemok), alebo ak môže na prístup využiť iné pozemky vo svojom vlastníctve.[2], napríklad i rozsudok Najvyššieho súdu ČR zo 17. 2. 2006 sp. zn.
4. V prípade podanej žaloby súd preskúma predovšetkým listy vlastníctva označených nehnuteľností, mapu príslušného katastrálneho operátu a katastrálnu mapu. V prípade potreby vykoná i obhliadku na mieste samom, prípadne sa oboznámi s fotografickými snímkami nehnuteľností a ich rozmiestnenia.

Vecné bremeno práva cesty môže spočívať v práve vstupu, prechodu pešo, prejazdu osobnými alebo/a nákladnými motorovými vozidlami cez pozemok. Vzhľadom na to je potrebné vymedziť presne trasu prechodu či prejazdu geometrickým plánom. Ten určí ktorá časť konkrétneho pozemku je zaťažená vecným bremenom a ktorú časť teda možno z titulu vecného bremena používať na prejazd (prechod). Napriek skutočnosti, že § 151 ods. 3 Občianskeho zákonníka zákonníka zriadenie vecného bremena síce explicitne neviaže na náhradu za obmedzenie vlastníckeho práva, je aj toto ustanovenie potrebné vykladať v zmysle čl. 152 ods. 4 Ústavy Slovenskej republiky ústavne konformným spôsobom tak, že aj zriadenie vecného bremena podľa § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka je možné iba za primeranú náhradu pre vlastníka pozemku[4] . Súčasne i priamo z článku 11 ods. 4 Listiny základných práv a slobôd vyplýva, že dotknutý vlastník má právo na primeranú náhradu bez toho, aby bolo nevyhnutné toto právo konštituovať ešte predpisom nižšej právnej sily. Výška peňažnej náhrady, resp. všeobecná hodnota vecného bremena zriadeného podľa § 151o ods.

Vecné bremeno práva cesty a možnosť jeho zriadenia súdnou cestou boli do Občianskeho zákonníka doplnené zákonom č. 568/2007 Z.z. za účelom riešenia situácie, kedy vlastník stavby nemá prístup k stavbe, nie je vlastníkom priľahlého pozemku a prístup si nevie zabezpečiť inak. Nakoľko zriadenie tohto vecného bremena predstavuje súčasne zásah do vlastníckeho práva vlastníka priľahlého pozemku je potrebné zo strany súdu nielen dôsledné vyhodnotenie splnenia hmotnoprávnych podmienok pre zriadenie tohto vecného bremena ale i pomeru medzi jeho zriadením a obmedzením vlastníka priľahlého pozemku.

Vecné Bremeno a Náhrada

Aj napriek tomu, že Občiansky zákonník výslovne nespája zriadenie vecného bremena s povinnosťou zaplatiť náhradu za obmedzenie vlastníckeho práva povinného ako vlastníka priľahlého pozemku, aj toto ustanovenie je potrebné vykladať v zmysle čl. 152 ods. 4 Ústavy Slovenskej republiky tak, že zriadenie vecného bremena podľa § 151o ods. Výška peňažnej náhrady, resp. všeobecná hodnota vecného bremena zriadeného na základe zmluvy o zriadení vecného bremena závisí zvyčajne od dohody zmluvných strán.

Príklady z Praxe

Problémy s Prístupovou Cestou

Častým problémom je predaj stavebných pozemkov, kde prístupová cesta vedie cez pozemok s viacerými spoluvlastníkmi. Ak chcete zriadiť vecné bremeno práva prechodu a prejazdu cez tento pozemok, musíte získať súhlas všetkých spoluvlastníkov, pretože ide o zaťaženie celej nehnuteľnosti, nie len podielu jedného z nich. Nestačí teda odkúpiť podiel od jedného spoluvlastníka - tým by ste získali len spoluvlastnícky podiel na pozemku, ale nie výlučné právo prechodu cez celý pozemok. Ostatní spoluvlastníci by mohli váš prístup obmedziť alebo spochybniť aj súdnou cestou, keďže majú k predávanej časti pozemku predkupné právo v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka.

Prechod cez Pozemok Suseda

Ak ste si kúpili dom a sused za vami má prístupovú cestu iba cez váš pozemok, riešením je dohoda o zriadení vecného bremena v prospech suseda, ktorá by ho oprávňovala k právu prechodu a prejazdu cez váš pozemok, prípadne spísanie nájomnej zmluvy k užívaniu vášho pozemku na uvedený účel. V oboch prípadoch bude potrebný geometrický plán. Ak by medzi vami nedošlo k písomnej dohode, ktorý by bola zavkladovaná do katastra nehnuteľností, potom riešením na vašej strane je podanie žaloby na súd o vydanie bezdôvodoného obohatenia, ktorého výška by bola vo výške nájomného za obvyklý pozemok v uvedenej lokalite. Vydanie bezdôvodného obohatenia môžete žiadať aj za predch. obdobie max. 3 roky.

Právo Prechodu a Nie Prejazdu

Ak máte so susedom podpísanú zmluvu o práve prechodu cez váš pozemok, ale nie o práve prejazdu, nemusíte mu umožniť prejazd autom. Podstatné je, či na pozemku suseda stojí stavba a či sa vie dostať autom na svoj pozemok so stavbou aj iným spôsobom hoci aj obchádzkou za sťaženejších podmienok. Vec je možné riešiť zmluvou o zriadení vecného bremena s právom prejazdu, prípadne ak sa nedohodnete cestou súdu.

tags: #zmluva #o #prechode #a #prejazde #vzor