Kúpna zmluva: Kompletný sprievodca prevodom vlastníctva nehnuteľnosti

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je významný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a znalosť právnych predpisov. Kúpna zmluva je základným dokumentom, ktorý upravuje vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim a definuje podmienky prevodu vlastníctva. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu, jej náležitosti a dôležité aspekty, ktoré je potrebné zvážiť pri kúpe alebo predaji bytu, domu, garáže alebo inej nehnuteľnosti.

Úvod do kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa riadi ustanoveniami § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov. Špeciálnu právnu úpravu má kúpna zmluva na byt a nebytový priestor, kde sa predaj riadi aj ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť nie je možné uzatvoriť podľa Obchodného zákonníka.

Písomná forma a náležitosti

Pre platnosť kúpnej zmluvy je nevyhnutná písomná forma. Prejavy vôle účastníkov zmluvy musia byť na tej istej listine. Samotná kúpna zmluva vlastnícke právo neprevádza, k prevodu vlastníckeho práva sa vyžaduje vklad do katastra nehnuteľností.

Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán, a to:

• Fyzická osoba: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu.
• Právnická osoba: názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.

Predmet zmluvy

Kúpna zmluva musí obsahovať presné označenie nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia. Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa aj podiel vyjadrený zlomkom k celku.

Prečítajte si tiež: Práva a povinnosti počas PN

• Pozemok: katastrálne územie, obec, okres, register ("C" alebo "E"), číslo parcely, druh pozemku a výmera pozemku.
• Stavba: súpisné číslo stavby a parcelné číslo pozemku, na ktorom sa stavba nachádza.
• Byt alebo nebytový priestor: číslo bytu, poschodie, vchod, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku.

Kúpna cena a platobné podmienky

Kúpna cena je v zásade vecou dohody účastníkov zmluvy. Občiansky zákonník však v § 589 uvádza, že "Cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a." Cenovým predpisom je zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách, spolu s vyhláškou č. 492/2004 Z. z. Následkom nerešpektovania cenových predpisov je relatívna neplatnosť časti kúpnej ceny upravujúcej kúpnu cenu. Neplatnou teda nebude celá kúpna zmluva.

Pri dohodovaní kúpnej ceny je potrebné sa vyhnúť tomu, aby sa uzavretím kúpnej zmluvy nezastieral iný právny úkon napríklad zmluva darovacia.

S účinnosťou od 1.10.2018 obsahuje kataster nehnuteľností aj údaj o kúpnej cene za nehnuteľnosť (kúpnej cene za byt, kúpnej cene za nebytový priestor, kúpnej cene za rozostavaný byt aj rozostavaný nebytový priestor). Vyplýva to z § 7 písm. b) katastrálneho zákona.

Spôsob zaplatenia kúpnej ceny

Spôsob zaplatenia kúpnej ceny je ponechaný na dohode zmluvných strán. Najčastejšie sa využíva bezhotovostný prevod na účet predávajúceho. V praxi sa často využíva aj notárska úschova peňažných prostriedkov.

Nadobudnutie vlastníctva a vklad do katastra nehnuteľností

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti nadobúda kupujúci až vkladom do katastra nehnuteľností. Zmluvné strany sa dohodnú, ktorá zo strán podá návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. K návrhu na vklad sa prikladajú dve vyhotovenia kúpnej zmluvy s úradne overenými podpismi predávajúceho.

Prečítajte si tiež: Všetko o Čiastočnom Zápise GP

Katastrálny odbor má zo zákona lehotu 30 dní na rozhodnutie o návrhu na vklad. Za podanie návrhu na začatie konania o povolení vkladu sa platí správny poplatok 66 EUR. Ak sa návrh podá elektronicky, správny poplatok sa znižuje na polovicu, t.j. na 33 EUR. Elektronický návrh do katastra nehnuteľností však môžu podať len účastníci zmluvy, ktorý disponujú zaručeným elektronickým podpisom, prípadne ich zástupca (napríklad advokát, notár).

Špecifiká kúpnej zmluvy na byt

Kúpna zmluva na byt musí obsahovať okrem všeobecných náležitostí kúpnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka aj náležitosti upravené v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Kúpna zmluva, predmetom ktorej je predaj bytu, musí obsahovať:

• Popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu.
• Vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru.
• Určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome.
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku.
• Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku.
• Úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
• Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.

Ak sa prevádza byt alebo nebytový priestor, prílohou zmluvy je potvrdenie správcu bytového domu alebo spoločenstva vlastníkov, že na byte alebo nebytovom priestore neviaznu nedoplatky.

Kúpa garáže a parkovacieho miesta

Samostatne stojaca garáž (samostatný garážový box) aj so zastavaným pozemkom, sa predáva kúpnou zmluvou uzavretou podľa Občianskeho zákonníka. V kúpno predajnej zmluve na garáž je potrebné okrem špecifikácie účastníkom špecifikovať aj predmet prevodu, čiže samotnú garáž a to podľa listu vlastníctva, na ktorom je garáž zapísaná.

Prečítajte si tiež: Rekonštrukcia sociálnych zariadení UPJŠ

V praxi sa stáva, že sa predáva parkovacie miesto v bytovom dome. Často sa v tomto prípade predáva podiel na jednom nebytovom priestore. V prípade kúpy parkovacieho miesta takýmto spôsobom je potrebné sa vyporiadať aj s predkupných právom ostatných spoluvlastníkom.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Povinnosti predávajúceho

• Odovzdať kupujúcemu predmet kúpy v dohodnutom stave a termíne.
• Ručí za právny stav predmetu kúpy a za svoje vlastnícke právo k predmetu kúpy.
• Vyhlasuje, že na predmete kúpy neviaznu žiadne dlhy, vecné bremená ani iné právne povinnosti.
• Upozorniť kupujúceho na známe vady predmetu kúpy.

Povinnosti kupujúceho

• Prevziať od predávajúceho predmet kúpy.
• Zaplatiť predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu v dohodnutom termíne a spôsobom.
• Zniesť náklady spojené s katastrálnym konaním.

Riešenie problémov a sporných situácií

V prípade, že niektorá zo zmluvných strán poruší svoje povinnosti, druhá strana má právo odstúpiť od zmluvy a požadovať náhradu škody. Odstúpenie od zmluvy musí byť písomné a musí obsahovať dôvod odstúpenia.

Sú rôzne právne názory na otázku, či je možné odstúpiť od už „zavkladovanej“ kúpnej zmluvy. Prikláňame sa k názoru, že to možné je a na spôsobilý spätný prevod vlastníckeho práva v prospech pôvodného prevodcu je potrebná listina spôsobilá na vykonanie záznamu.

Dane a poplatky spojené s prevodom nehnuteľnosti

S prevodom nehnuteľnosti sú spojené rôzne dane a poplatky:

• Daň z príjmu: Príjem z predaja nehnuteľnosti je u fyzickej osoby predmetom dane z príjmov. Existujú však výnimky, kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane.
• Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností: Táto daň bola zrušená s účinnosťou od 1. januára 2018.
• Správny poplatok za vklad do katastra nehnuteľností: Za podanie návrhu na začatie konania o povolení vkladu sa platí správny poplatok 66 EUR (33 EUR pri elektronickom podaní).
• Poplatok za overenie podpisu: Poplatky za úradné overenie podpisu prevodcu sa pohybujú v eurách. Úradne overiť podpis je možné buď u notára alebo na matrike.

tags: #zapis #podielov #kupna #zmluva #vzor