Zmluva o predaji budúceho obchodného podielu: Komplexný prehľad

Zmluva o predaji budúceho obchodného podielu je dôležitý nástroj v obchodnom práve, ktorý umožňuje stranám dohodnúť sa na prevode obchodného podielu v budúcnosti. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto problematiku, pričom zohľadňuje právnu úpravu, praktické aspekty a relevantné súdne rozhodnutia.

Úvod do zmluvy o budúcej zmluve

Inštitút zmluvy o budúcej zmluve (lat. pactum de contrahendo) je právny inštitút, ktorý umožňuje vytvoriť právne relevantný základ, ktorým sa účastník tohto zmluvného vzťahu zaviaže k splneniu budúcich obligačných povinností (tzv. zmluvný prímus).

Zmluva o budúcej zmluve je právnym inštitútom, ktorý je upravený v oboch základných súkromnoprávnych kódexoch: Občianskom zákonníku a Obchodnom zákonníku. Vzhľadom na existenciu duality právnej úpravy a rozdielnosť v nej obsiahnutých ustanovení je dôležité poukázať na konkrétne aspekty tohto inštitútu a rozdiely v súkromnoprávnych kódexoch, odôvodňujúce dualitu právnej úpravy.

Duálna právna úprava a princíp zmluvnej slobody

V dôsledku existencie duálnej právnej úpravy a diferenciácií rozdielnych podstatných náležitostí pre uzavretie tohto druhu záväzku je primárnym okruhom problematiky určenie toho, v akom režime budú zmluvné strany zamýšľanej obligácie postupovať. Charakteristickým pre úpravu súkromnoprávnych záväzkov je princíp zmluvnej slobody, tzn. vôľa zmluvných strán požíva pri tvorbe obligačného záväzku aplikačnú prednosť pred legislatívnou úpravou. A contrario však aj zmluvná sloboda požíva svoje limity nachádzajúce vyjadrenie v kogentných ustanoveniach súkromnoprávnych predpisov (Občiansky zákonník, Obchodný zákonník).

Kogentné ustanovenia v Občianskom a Obchodnom zákonníku

Východiskom v prípade určenia kogentných ustanovení Občianskeho zákonníka je ustanovenie § 2 ods. 3 Občianskeho zákonníka, stanovujúce, že „účastníci občianskoprávnych vzťahov si môžu vzájomné práva a povinnosti upraviť dohodou odchylne od zákona, ak to zákon výslovne nezakazuje a ak z povahy ustanovení zákona nevyplýva, že sa od neho nemožno odchýliť“. Z uvedenej dikcie vyplýva, že zákonodarca neformuloval okruh kogentných ustanovení in concreto striktným výpočtom, ale ponechal túto otázku na teleologickom výklade, vyplývajúcom z povahy konkrétnej situácie.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Na rozdiel od Občianskeho zákonníka je v prípade úpravy Obchodného zákonníka možné priamo identifikovať taxatívny výpočet ustanovení zákona v ustanovení § 263, podľa ktorého: „Strany sa môžu odchýliť od ustanovení tejto časti zákona alebo jej jednotlivé ustanovenia vylúčiť s výnimkou ustanovení § 261 a § 262 ods. 2, § 263 až 272, § 273 ods. 1, § 276 až 289, 301, 303, 304, § 306 ods. 2 a 3, § 308, § 311 ods. 1, § 312, 313, § 321 ods. 4, § 324, 340a, 340b, 341, 365, 369 až 369d, 370, 371, 376, 382, 384, 386 až 408, 408a, 444, 458, 459, 477, 478, § 479 ods. 2, § 480, 481, § 483 ods. 3, § 488, 493, 499, § 509 ods. 1, § 592, 597, § 655 ods. 1, § 655a, § 660 ods. 2 až 4, § 668 ods. 3, § 668a, 669, 669a, 672a, 675, 676 ods.

Obsahom taxatívneho výpočtu kogentných ustanovení Obchodného zákonníka je aj ustanovenie § 261 Obchodného zákonníka. V tomto ustanovení je obsiahnuté kritérium, naplnením ktorého dochádza k aplikačnej prednosti Obchodného zákonníka pred úpravou Občianskeho zákonníka. Základným postulátom je najmä povaha zmluvných strán a ich identifikácia, najmä ak ide o prípad relatívnych obchodnoprávnych vzťahov podľa § 261 ods. 1 Obchodného zákonníka: „Táto časť zákona upravuje záväzkové vzťahy medzi podnikateľmi, ak pri ich vzniku je zrejmé s prihliadnutím na všetky okolnosti, že sa týkajú ich podnikateľskej činnosti.“

Tzn. za podmienok, ak zmluvu o budúcej zmluve uzatvárajú dvaja podnikatelia konajúci v rozsahu predmetu svojej činnosti, samotný výber medzi ustanovením § 50a Občianskeho zákonníka a alternatívou § 289 ods. 1 Obchodného zákonníka nie je daný na slobodnej voľbe strán. V tomto prípade ide v nadväznosti na pravidlo v § 263 v spojitosti s § 261 ods. 1 Obchodného zákonníka o relatívny obchodnoprávny vzťah, kedy vzhľadom na povahu subjektov sú takéto strany povinné postupovať v zmysle obchodnoprávnej úpravy a aplikovať ustanovenia § 289 a nasl.

Prevod nehnuteľnosti a obchodnoprávna úprava

V praxi diskutabilnou sa môže stať situácia, ak vyššie popísaný subjekt (spĺňajúci kritériá podľa § 261 ods. 1 a 2 Obchodného zákonníka) má v úmysle uzatvoriť zmluvu o budúcej zmluve, ktorej predmetom má byť prevod nehnuteľnosti. Uvedená situácia bola meritom v rozhodnutiach viacerých súdnych autorít, ktoré konštatovali, že záver o automatickej aplikácii ustanovení Občianskeho zákonníka pre otázky zmluvy o budúcej zmluve, ktorej predmetom bude prevod nehnuteľnosti, nie je správny. Vychádzajúc napr. zo záverov rozhodnutia R 27/2002 bolo určené: „Smlouva o budoucí kupní smlouvě se v obchodních vztazích řídí ustanovením § 289 a nasl. Obchodního zákoníku, i když se týká nemovitosti.“ Podobný záver nachádzame aj v rozhodnutí Najvyššieho súdu Českej Republiky, sp. zn. 25Cdo 916/2008: „Právna úprava zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy obsiahnutá v § 289 ObchZ predstavuje právne záväzný základ pre uzavretie v takej zmluve predpokladaných budúcich zmlúv vo vzťahu medzi podnikateľmi, resp. v ďalších vzťahoch podriadených úprave ObchZ.

Prevod obchodného podielu podľa Obchodného zákonníka

Problematiku prevodu obchodného podielu nájdeme v zákone č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších právnych predpisov. Pod pojmom obchodný podiel si predstavujeme práva a povinnosti spoločníka a im zodpovedajúcu účasť na spoločnosti.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Vklad spoločníka a jeho prepojenie s obchodným podielom

Pojem obchodný podiel je veľmi úzko prepojený s pojmom vklad spoločníka. Pojem vklad je Obchodným zákonníkom definovaný ako súhrn peňažných prostriedkov a iných peniazmi oceniteľných hodnôt, ktoré sú spoločníkom vložené do spoločnosti a nimi sa podieľa na výsledku podnikania spoločnosti. Pre jednoduchšie vysvetlenie, veľkosť vkladu spoločníka je určujúca, pre veľkosť obchodného podielu spoločníka v spoločnosti.

Právo spoločníka previesť obchodný podiel

Spoločník má právo previesť svoj obchodný podiel na iného spoločníka alebo na tretiu osobu. Spoločník môže svoj obchodný podiel previesť zmluvou na iného spoločníka so súhlasom valného zhromaždenia. Čo sa týka prevodu obchodného podielu na tretiu osobu, prevod prichádza do úvahy len ak to pripúšťa spoločenská zmluva.

Dispozitívny charakter ustanovení Obchodného zákonníka

Ustanovenia Obchodného zákonníka upravujúce prevod obchodného podielu majú dispozitívny charakter, čo v praxi znamená možnosť spoločníkov dohodnúť sa na úplne odlišnej právnej úprave prevodu obchodného podielu. Zákon tu spoločníkom ponecháva do istej miery voľnú ruku. Prevod obchodného podielu sa realizuje na základe zmluvy, ktorá má písomnú formu. Predmet zmluvy musí byť dostatočne vymedzený a treba v zmluve uviesť aj fakt, v akej miere bol vklad prevodcu do spoločnosti splatený, poprípade, či už bol vklad splatený. Ak vklad do spoločnosti ešte v plnej miere splatený nebol, prevádzajúci spoločník ručí za splatenie vkladu toho, kto tento podiel nadobúda.

Zmeny v legislatíve od júla 2022

Od 17.7.2022 sa už neprikladá pri prevode obchodného podielu do obchodného registra súhlas správcu dane, resp. Pri založení s.r.o. stále platí, že „spoločnosť nemôže založiť osoba, ktorá je vedená v zozname daňových dlžníkov, alebo má evidované nedoplatky na poistnom na sociálne poistenie, pričom toto neplatí, ak mu príslušný správca dane, ktorým je daňový úrad alebo colný úrad, na založenie spoločnosti udelí súhlas. Súhlas sa prikladá k návrhu na zápis do obchodného registra. „(6) Návrh na zápis zmeny v osobe spoločníka do obchodného registra pri prevode obchodného podielu podľa odsekov 1 a 2 je spoločnosť povinná doložiť súhlasom správcu dane podľa osobitného predpisu; to neplatí, ak dochádza k prevodu obchodného podielu v rámci zrušenia spoločnosti bez likvidácie v dôsledku zániku účasti spoločníka v spoločnosti. (7) Povinnosť podľa odseku 6 má spoločnosť len vtedy, ak ide o prevod väčšinového obchodného podielu a spoločník alebo nadobúdateľ je vedený v zozname daňových dlžníkov podľa osobitného predpisu. (9) Ustanovenie odseku 6 sa nepoužije, ak spoločnosť podľa tohto zákona nadobudne vlastný väčšinový obchodný podiel alebo ak spoločnosť prevádza podľa tohto zákona vlastný väčšinový podiel.

Rovnako od júla 2022 platí, že účinky prevodu väčšinového obchodného podielu nastávajú voči spoločnosti odo dňa doručenia zmluvy o prevode obchodného podielu spoločnosti (ak nenastanú až s neskoršou účinnosťou zmluvy, nie však skôr, ako valné zhromaždenie vysloví súhlas s prevodom obchodného podielu, ak sa podľa zákona alebo spoločenskej zmluvy súhlas valného zhromaždenia na prevod obchodného podielu vyžaduje). Uvedené zmeny súvisia s prijatím zákona č. 111/2022 Z. z.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Praktické aspekty a rady

Nevyvážené zmluvy a riziká

Je dôležité, aby zmluvy o budúcej zmluve boli vyvážené a chránili záujmy oboch strán. V prípade, že jedna strana preberá na seba neprimerané riziká bez adekvátnej kompenzácie, je potrebné zvážiť, či je takáto zmluva akceptovateľná. Príkladom je situácia, keď developer požaduje výhradné právo na kúpu pozemku s likvidačnou zmluvnou pokutou pre predávajúceho, ale bez akejkoľvek zábezpeky pre predávajúceho.

Stavba na cudzom pozemku a zmluva o budúcej zmluve

Pri stavbe domu na pozemku, ktorého vlastníkom je iná osoba, je dôležité právne upraviť vzťahy medzi vlastníkom pozemku a stavebníkom. Čestné vyhlásenie o tom, že vlastník pozemku si nebude nárokovať pozemok, sa v praxi nepovažuje za dostatočné a nemá reálnu právnu účinnosť. Vhodným riešením je vypracovať zmluvu o výstavbe, prípadne dohodu o užívaní pozemku alebo zmluvu o budúcej zmluve, ktoré jasne určia práva a povinnosti strán.

Kúpa bytu a zmluva o budúcej zmluve

V prípade záujmu o kúpu bytu, na ktorý má tretia osoba uzavretú zmluvu o budúcej kúpnej zmluve s aktuálnym vlastníkom, je dôležité overiť si, či táto tretia osoba má právnu moc k predmetu zmluvy. Osoba, ktorá má v úmysle uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve, musí mať k predmetu zmluvy právnu moc, teda vlastníctvo alebo oprávnenie k dispozícií s majetkom v momente plnenia zmluvy.

Spoluvlastnícky pozemok a stavebné povolenie

Ak stavba zasahuje do susednej parcely, na ktorej je stavebník spoluvlastníkom, je potrebné uzavrieť so spoluvlastníkmi dohodu o uzatvorení budúcej zmluvy, ktorá upraví zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva dotknutej časti pozemku po kolaudácii stavby. Alternatívou je spísanie nájomnej zmluvy so súčasnou dohodou o budúcej kúpnej zmluve.

Splátky na účet tretej osoby

Ak predávajúci požaduje, aby boli splátky za nehnuteľnosť hradené na účet tretej osoby, je potrebné zvážiť riziká spojené s takýmto postupom. Tretia osoba nie je účastníkom zmluvy a je preto možné, že budúci predávajúci má exekúcie a preto nemáte hradiť kúpnu cenu na jeho účet.

Podstatná zmena okolností a zmluva o budúcej zmluve

Ak po podpise zmluvy o budúcej kúpnej zmluve nastanú podstatné zmeny okolností, ktoré znemožňujú alebo sťažujú plnenie zmluvy, je možné zvážiť odstúpenie od zmluvy. Príkladom je situácia, keď je v tesnej blízkosti nehnuteľnosti plánovaná výstavba, ktorá by signifikantne znížila kvalitu bývania.

Odkúpenie garáže a exekúcia

V prípade, že na garáž, ktorá je predmetom kúpnej zmluvy, bola nariadená exekúcia, je dôležité informovať o tom predávajúceho a dohodnúť sa na ďalšom postupe. Ak predávajúci exekúciu vyplatí a exekúcia na garáž bola pozastavená, je potrebné uhradiť zvyšok sumy podľa dohody. Ak predávajúci garáž predá inému záujemcovi bez informovania pôvodného kupujúceho, je potrebné právne sa brániť.

Spoloční vlastníci pozemku a stavebné povolenie

Ak snúbenec vlastní pozemok, na ktorom plánujú spoločne postaviť rodinný dom, je potrebné spísať medzi sebou zmluvu, podľa ktorej by boli spoloční vlastníci tohto pozemku. Tým by mohli obaja figurovať ako stavebníci a investori a zároveň by boli obaja vedení aj pre potreby banky pre využitie hypotéky. Riešením je napríklad darovacia zmluva, ktorou snúbenec daruje snúbenici 1/2 vlastníckeho podielu na nehnuteľnosti.

tags: #zmluva #o #predaji #budúceho #obchodného #podielu