Zmluva o budúcej kúpnej zmluve: Kompletný sprievodca

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je právny nástroj, ktorý zohráva dôležitú úlohu pri prevode nehnuteľností a zabezpečuje záväzok oboch strán uzavrieť kúpnu zmluvu v budúcnosti. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, vrátane jej definície, náležitostí, použitia v praxi a rozdielov medzi občianskoprávnou a obchodnoprávnou úpravou.

Úvod do zmluvy o budúcej kúpnej zmluve

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je definovaná ako zmluva, ktorá ukladá účastníkom zmluvnú povinnosť uzavrieť v stanovenej lehote riadnu kúpnu zmluvu. Je to písomná dohoda, v ktorej sa dve strany (budúci predávajúci a budúci kupujúci) zaväzujú, že v budúcnosti uzavrú kúpnu zmluvu za určitých podmienok. Tento typ zmluvy sa často používa pri predaji nehnuteľností, keď nie je možné okamžite uzavrieť kúpnu zmluvu, napríklad z dôvodu potreby zabezpečiť financovanie alebo splniť iné podmienky.

Právny rámec zmluvy o budúcej kúpnej zmluve

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve sa riadi ustanovením § 50a Občianskeho zákonníka. Základnou požiadavkou je, že musí byť vyhotovená v písomnej forme, inak je neplatná. Táto požiadavka zabezpečuje právnu istotu a preukázateľnosť dohody medzi stranami.

Občiansky zákonník vs. Obchodný zákonník

Je dôležité rozlišovať medzi úpravou zmluvy o budúcej zmluve v Občianskom zákonníku a Obchodnom zákonníku. Vo všeobecnosti, právne vzťahy medzi podnikateľmi pri realizácii ich podnikateľskej činnosti podliehajú Obchodnému zákonníku. Ak však ide o zmluvu, ktorej predmetom je záväzok uzavrieť v budúcnosti tzv. „absolútny neobchod”, resp. záväzkový vzťah upravený výlučne v Občianskom zákonníku (napríklad zmluva o kúpe nehnuteľnosti), a zmluvnými stranami sú podnikatelia a zmluvu uzavierajú v súvislosti s ich podnikateľskou činnosťou, aplikuje sa Obchodný zákonník.

Náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve

Zmluva o budúcej zmluve by mala obsahovať všetky dôležité náležitosti, ktoré bude obsahovať riadna kúpna zmluva. Medzi tieto náležitosti patrí:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

• Identifikácia zmluvných strán: Presné údaje o budúcom predávajúcom a budúcom kupujúcom (meno, priezvisko, adresa, rodné číslo/IČO).
• Predmet kúpy: Presné označenie nehnuteľnosti, ktorú sa zmluvné strany dohodli predať/kúpiť (parcelné číslo, list vlastníctva, katastrálne územie).
• Kúpna cena: Dohodnutá kúpna cena nehnuteľnosti.
• Spôsob úhrady kúpnej ceny: Ako bude kúpna cena uhradená (napr. bezhotovostným prevodom, v splátkach).
• Termín uvoľnenia a odovzdania nehnuteľnosti: Kedy bude nehnuteľnosť uvoľnená a odovzdaná kupujúcemu.
• Stav a príslušenstvo nehnuteľnosti: Aký je stav nehnuteľnosti a aké príslušenstvo k nej patrí.
• Lehota na uzavretie kúpnej zmluvy: Dátum, do ktorého sa zmluvné strany zaväzujú uzavrieť riadnu kúpnu zmluvu.

Je vhodné priložiť samotnú budúcu kúpnu zmluvu ako prílohu k zmluve o budúcej zmluve.

Právne účinky zmluvy o budúcej kúpnej zmluve

Podpísaním zmluvy o budúcej kúpnej zmluve ešte nedochádza k prevodu vlastníckeho práva. Túto zmluvu nie je možné predložiť ako súčasť Návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Na uskutočnenie prevodu musia obe strany uzatvoriť ešte riadnu kúpnu zmluvu týkajúcu sa prevodu vlastníckeho práva nehnuteľnosti.

Vymáhanie plnenia zo zmluvy

Pokiaľ by jedna zo zmluvných strán odmietla splniť svoj záväzok, vyplývajúci zo zmluvy o budúcej zmluve, druhá strana sa môže domáhať na súde vydania rozsudku, ktorý „nahradí podpis“ strany, ktorá odmietla zmluvu podpísať. Právo na súdne vymáhanie je však časovo obmedzené. V zmysle Občianskeho zákonníka má druhá strana právo sa súdne domáhať plnenia podľa tejto zmluvy do jedného roka odo dňa jej podpísania.

Použitie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve v praxi

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve sa často využíva v rôznych situáciách, napríklad:

• Kúpa nehnuteľnosti financovaná úverom: Kupujúci potrebuje čas na získanie úveru na kúpu nehnuteľnosti.
• Výstavba domu na pozemku: Vlastník pozemku a budúci vlastník domu sa dohodnú na výstavbe domu a následnom prevode vlastníctva.
• Riešenie spoluvlastníckych vzťahov: Spoluvlastníci sa dohodnú na budúcom vyporiadaní spoluvlastníctva.
• Predaj pozemku developerovi: Vlastník pozemku sa zaviaže predať pozemok developerovi po splnení určitých podmienok (napr. získanie územného rozhodnutia).

Príklady z praxe a ich riešenia

Príklad 1: Developer a výhradné právo na kúpu pozemku

Vlastník pozemku uzavrel s developerom zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, v ktorej sa zaviazal predať developerovi pozemok, keď si to developer vypýta. Developer si týmto chce držať pozemok viac ako jeden rok, aby si vybavil územné rozhodnutie. Vlastníkovi nechce vyplatiť žiadnu zábezpeku, ale ak by mu to náhodou nepredal, udelí mu likvidačnú zmluvnú pokutu.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

• Riešenie: Takáto zmluva nie je vyvážená a pre vlastníka pozemku je nevýhodná. Vlastník by nemal akceptovať podmienky, ktoré ho znevýhodňujú a obmedzujú jeho práva. Ak by sa len rozhodol pozemok držať a nič s tým nebude robiť a prišiel by za Vami iný developer, tak Vy by ste s tým nič neurobili.

Príklad 2: Výstavba domu na pozemku vo vlastníctve svokry

Manželia stavajú dom na pozemku, ktorého vlastníkom je svokra. Pozemok však nemôžu prepísať na seba, pretože by prišli o nájomný byt.

• Riešenie: Čestné vyhlásenie, v ktorom sa uvedie, že svokra si nebude nárokovať pozemok, sa v praxi nepovažuje za dostatočné a nemá reálnu právnu účinnosť. Odporúča sa vypracovať vhodnú zmluvu o výstavbe, prípadne dohodu o užívaní pozemku alebo zmluvu o budúcej zmluve, ktoré jasne určia práva a povinnosti manželov pri použití predmetného pozemku.

Príklad 3: Kúpa bytu s existujúcou zmluvou o budúcej zmluve

Osoba B má uzavretú zmluvu o budúcej kúpnej zmluve s osobou A (vlastníkom bytu). Môže osoba B uzavrieť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve s osobou C na byt, ktorý momentálne patrí ešte osobe A?

• Riešenie: Osoba B nemôže uzavrieť platnú zmluvu o budúcej zmluve s osobou C, pokiaľ sama nezíska vlastnícke práva k bytu pred uzavretím budúcej hlavnej zmluvy. Ak by sa osoba B pokúsila so všetkými právami disponovať bez toho, aby bola vlastníkom alebo mala právne oprávnenie k dispozícii s bytom, takáto zmluva by bola právne neudržateľná a potenciálne neplatná.

Zánik záväzku uzavrieť zmluvu

Existujú situácie, kedy povinnosť uzavrieť budúcu zmluvu zaniká. Okrem už spomínaného uplynutia lehoty, môže ísť o zmenu okolností, ktorá znemožňuje alebo podstatne sťažuje plnenie záväzku.

Podstatná zmena okolností

Ak sa ako budúci kupujúci nehnuteľnosti podpísal Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve ("ZoBZ"). V tom čase žiadna zo strán uvedených v ZoBZ nevedela o tom, že v tesnej blízkosti danej nehnuteľnosti je plánovaná výstavba niekoľkých výškových bytových domov, ktorá by signifikantne znížila kvalitu bývania v danej nehnuteľnosti počas dlhodobej výstavby (hluk, prach atď.), ale aj po nej (terajší krásny výhľad a slnečné žiarenie by bolo zmarené vysokými bytovými domami atď.). Nehnuteľnosť ste plánovali kúpiť za účelom prenajímania tretej osobe, ale za okolností, ktoré ste spomenuli, tento účel nebude možné uskutočniť. Keďže vám táto okolnosť nebola známa v čase podpisu ZoBZ, oznámili ste predávajúcemu, že záväzok podpísať riadnu kúpnu zmluvu rušíte v súlade s paragrafom 50a (3) OZ.

• Riešenie: Možnosťou zo strany budúceho predávajúceho teraz je buď súhlasiť s vami uvedenými dôvodmi, alebo podať žalobu na súd v lehote najneskoršie do 3 rokov v zmysle ust. § 101 Obč. Vzhľadom na okolnosť, že nepoznáme obsah zmluvy o budúcej zmluve, odporúčame v záujme predídenia súdnemu sporu, aby ste kontaktovali advokáta za účelom jej právneho posúdenia.

Dôležitosť právneho poradenstva

Vzhľadom na zložitosť právnych vzťahov a potenciálne riziká spojené so zmluvou o budúcej kúpnej zmluve sa odporúča vyhľadať právne poradenstvo advokáta. Advokát vám môže pomôcť pri:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

• Príprave a revízii zmluvy: Zabezpečí, že zmluva bude obsahovať všetky potrebné náležitosti a bude chrániť vaše záujmy.
• Posúdení rizík: Identifikuje potenciálne riziká spojené s uzavretím zmluvy.
• Zastupovaní v prípade sporu: Bude vás zastupovať v prípade, ak druhá strana poruší zmluvu.

tags: #zmluva #o #predbeznej #zmluve #vzor