Darovacia zmluva na polovicu domu: Všetko, čo potrebujete vedieť

Darovacia zmluva je bežný spôsob prevodu majetku, no v prípade spoluvlastníckeho podielu na dome má svoje špecifiká. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o darovacej zmluve na polovicu domu, od jej použitia a povinných náležitostí až po dôležité aspekty, ktoré by ste mali zvážiť pred jej uzatvorením.

Kedy sa darovacia zmluva na 1/2 domu používa?

Darovacia zmluva na polovicu domu je vhodná v situáciách, keď vlastník celého domu chce previesť časť vlastníctva na inú osobu. Príkladom môže byť situácia, keď si partneri zobrali hypotéku na stavbu domu spoločne, ale na stavebnom povolení bol uvedený len jeden z nich. Následne bol dom zapísaný do výlučného vlastníctva partnera, a darovacou zmluvou sa môže previesť spoluvlastnícky podiel na druhého partnera.

Ďalším prípadom je, ak ste spoluvlastníkom domu a chcete svoj podiel darovať inej osobe, napríklad súrodencovi. Ak ste napríklad zdedili dom po rodičoch spolu so sestrou a chcete jej darovať svoju polovicu, darovacia zmluva je ideálnym riešením.

Na platné darovanie sa vyžaduje, aby darca vyjadril úmysel spoluvlastnícky podiel na dome darovať a obdarovaný vyjadril úmysel dar prijať. Darovanie sa teda uskutoční, len ak s tým súhlasí nielen darca, ale aj obdarovaný.

Čo musí darovacia zmluva na polovicu domu obsahovať?

Darovacia zmluva na polovicu domu musí obsahovať niekoľko povinných náležitostí, aby bola platná:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

1. Identifikácia zmluvných strán: Darca aj obdarovaný musia byť riadne označený. Fyzické osoby sa identifikujú menom, priezviskom, rodným priezviskom, dátumom narodenia, rodným číslom a miestom trvalého pobytu. Právnické osoby sa označujú názvom, sídlom a identifikačným číslom (IČO).
2. Jednoznačné opísanie daru: Dom musí byť označený katastrálnym územím, v ktorom sa nachádza (odporúča sa uviesť aj obec a okres), súpisným číslom, druhom stavby a parcelným číslom pozemku, na ktorom je dom postavený. Ak je predmetom prevodu aj pozemok, na ktorom je dom postavený alebo priľahlé pozemky (napr. dvor alebo záhrada), je potrebné uviesť aj parcelné číslo pozemku, jeho evidenciu v registri C alebo E, druh pozemku a výmeru pozemku. Odporúča sa uviesť aj číslo listu vlastníctva. Zároveň je podstatné v zmluve uviesť veľkosť spoluvlastníckeho podielu, ktorý sa prevádza a ktorý sa nadobúda.
3. Vymedzenie právneho úkonu: V zmluve sa musí jasne uviesť, že darca dar daruje obdarovanému a obdarovaný tento dar prijíma.
4. Bezodplatnosť: Darovacia zmluva nesmie obdarovaného zaväzovať poskytnúť darcovi za dar akékoľvek protiplnenie alebo odplatu. Inak by nešlo o darovaciu zmluvu.
5. Dobrovoľnosť: Darovanie musí byť dobrovoľné, a to tak na strane darcu, ako aj obdarovaného.

Okrem povinných náležitostí je vhodné uviesť v zmluve aj ďalšie dôležité body:

1. Vyhlásenie zmluvných strán: Obdarovaný zvyčajne vyhlasuje, že technický stav daru pozná z osobnej obhliadky a dar nadobúda v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu zmluvy. Darca vyhlasuje, že je vlastníkom daru, je oprávnený s ním nakladať, že dar nie je predmetom súdnych, exekučných, správnych a iných konaní, ktoré by bránili splneniu povinností darcu podľa darovacej zmluvy, že si nie je vedomý žiadnych vád daru, na ktoré by mal obdarovaného osobitne upozorniť a že na dare neviaznu žiadne vecné ani záväzkové práva tretích osôb (napr. vecné bremeno, záložné právo, nájomný vzťah).
2. Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy: Odstúpiť od zmluvy je možné len zo zákonných dôvodov alebo zmluvných dôvodov. Najčastejšie dôvody, pre ktoré môže obdarovaný odstúpiť od darovacej zmluvy na 1/2 domu, sú, že vyhlásenia darcu sa ukážu byť nepravdivé, darca zriadi na predmete darovania nové záväzkové alebo vecné práva v prospech tretích osôb a podobne. Dôvodom pre odstúpenie od zmluvy zo strany darcu môže byť nesplnenie inej podmienky darovania obdarovaným. Takou podmienkou môže byť napríklad záväzok dar nepreviesť na tretiu osobu, neprenajať ho alebo zriadiť v prospech darcu vecné bremeno - právo doživotného bezplatného užívania.

Dôležité aspekty pred uzatvorením darovacej zmluvy

Pred podpisom darovacej zmluvy na polovicu domu je dôležité overiť si niekoľko kľúčových vecí:

1. Aktuálny stav listu vlastníctva: Zistite, či je darca podielovým spoluvlastníkom domu a či na jeho spoluvlastníckom podiele na dome nie sú zapísané ťarchy (typicky vecné bremeno alebo záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by po nadobudnutí vlastníckeho práva zaväzovali aj obdarovaného.
2. Nadobudnutie vlastníctva: Vlastníkom nehnuteľnosti (a teda aj spoluvlastníckeho podielu na dome) sa obdarovaný stane až nadobudnutím právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
3. Darovanie pre prípad smrti je vylúčené: Darovacia zmluva, ktorou by obdarovaný nadobudol vlastnícke právo k 1/2 domu až po smrti darcu, by bola neplatná. Môže sa však stať, že darca zomrie po uzatvorení darovacej zmluvy, ale pred povolením vkladu do katastra nehnuteľností. V takom prípade sú dedičia viazaní vôľou darcu a sú povinní dar obdarovanému vydať.
4. Darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome ho nevylučuje z exekúcie: Ak by darca v čase darovania polovice domu bol dlžníkom, jeho veriteľ môže podať žalobu, ktorou sa bude domáhať, aby súd rozhodol, že darovacia zmluva je voči tomuto veriteľovi neúčinná. Následne môže veriteľ svoju pohľadávku vymôcť exekúciou voči darcovi aj na časť domu v tom čase už vo vlastníctve obdarovaného.
5. Započítanie daru na dedičský podiel: Ak darca daruje polovicu domu svojmu zákonnému dedičovi (napríklad dieťaťu), po smrti darcu sa tomuto obdarovanému v zmysle zákona započíta tento dar do dedičského podielu. To znamená, že ak po pôvodnom darcovi (teraz poručiteľovi) dedia napríklad dve deti a jedno z nich dostalo za života poručiteľa ako dar 1/2 domu, zmenší sa jeho podiel na dedičstve o hodnotu tohto daru. Bežné dary (k narodeninám, svadbe, promóciám a pod.) sa nezapočítavajú, avšak podiel na dome pravdepodobne áno.
6. Predkupné právo: Ak by ste darovali svoj spoluvlastnícky podiel na dome inej ako blízkej osobe (napríklad susedovi, kamarátke, opatrovateľke a pod.), majú ostatní spoluvlastníci domu predkupné právo na Váš spoluvlastnícky podiel. Svoj spoluvlastnícky podiel im teda musíte ponúknuť na odkúpenie za trhovú cenu a darovať ho môžete, len ak oň nebudú mať ostatní spoluvlastníci záujem.
7. Hypotéka: Je potrebné dať si pozor na darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome v prípade, ak je dom zaťažený záložným právom hypotekárnej banky. V prípade prevodu hoci aj len malého spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu (aj blízku) bez informovania banky môžete porušiť podmienky banky, za ktorých Vám poskytla úver. To môže mať za následok okamžité zosplatnenie úveru, v dôsledku čoho by ste museli hneď vyplatiť celý zostatok úveru.
8. Darovanie z BSM: Často sa vyskytuje otázka, či môže jeden z manželov darovať „svoju polovicu“ domu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, napríklad dieťaťu. Takéto darovanie len jedným z manželov nie je možné. Pre platné darovanie polovice domu v BSM sa vyžaduje, aby obaja manželia darovali túto časť a zároveň obaja manželia stále zostanú bezpodielovými spoluvlastníkmi tej časti domu, ktorú nedarovali.

Proces uzatvárania darovacej zmluvy

Proces uzatvárania darovacej zmluvy na polovicu domu má niekoľko fáz:

1. Dohoda o darovaní: Darca a obdarovaný sa v prvej fáze musia dohodnúť na tom, čo sa daruje a za akých podmienok.
2. Spísanie darovacej zmluvy: Darovacia zmluva na 1/2 domu musí byť písomná. Pri jej spisovaní si musíte dať veľký pozor na preklepy, nejasné a neurčité formulácie najmä pri podstatných náležitostiach zmluvy, keďže tieto by mali za následok prerušenie katastrálneho konania.
3. Podpisovanie zmluvy: Darcovia musia podpisy na zmluve osvedčiť u notára alebo na mestskom či obecnom úrade. Podpisy obdarovaných nemusia byť osvedčené. Zmluva musí byť neoddeliteľne spojená, niektoré katastre vyžadujú jej zviazanie „mašličkou“ (trikolórou Vám zmluvu určite zviaže notár, ale niektoré najmä obecné úrady to odmietajú robiť, môžete si to však spraviť aj sami). Nie je podstatné, či je zmluva vytlačená jednostranne alebo obojstranne. Vyhotovte si však potrebný počet kópií zmluvy. V prípade, že si zmluvu osobne zanesiete na kataster, počítajte s tým, že kataster si dva originály zmluvy ponechá a každý účastník zmluvy by mal dostať jeden originál. Minimálne obdarovaní by mali dostať zmluvu s osvedčeným podpisom darcov, na kataster musia ísť obe zmluvy s osvedčenými podpismi darcov.
4. Podanie na kataster: Návrh na vklad darovacej zmluvy môžete podať na kataster osobne, poštou alebo elektronicky. Návrh na vklad môže byť vybavený v štandardnej lehote (30 dní odo dňa podania kompletného návrhu) alebo v zrýchlenej lehote (15 dní). Treba počítať s tým, že niektoré katastre rozhodujú o návrhu na vklad v štandardnej lehote aj o niekoľko týždňov (či mesiacov) dlhšie, než im zákon ukladá. Ak teda potrebujete mať vklad uskutočnený čo najskôr, je dobré zvážiť zrýchlený vklad. Správny poplatok za štandardný návrh na vklad je 66 eur, za zrýchlený návrh na vklad je to 266 eur. Pri elektronickom podaní sú všetky poplatky polovičné. V prípade podania elektronického oznámenia o návrhu na vklad sa všetky poplatky znižujú o 18 eur.
5. Odovzdanie daru: V zmluve je dohodnutý spôsob a čas odovzdania daru obdarovanému, tento by sa mal dodržať. Zmluvné strany by zároveň pri odovzdaní daru mali podpísať odovzdávací a preberací protokol, ktorý využijú aj pri prepise odberateľa pri dodávateľoch energií.
6. Daň z nehnuteľnosti: Nový vlastník časti domu má povinnosť najneskôr do konca januára roku nasledujúceho po nadobudnutí vlastníctva k časti domu (nadobudnutím vlastníctva sa rozumie deň povolenia vkladu do katastra nehnuteľností) podať na obci, v ktorej sa dom nachádza, daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti. Darca tiež podá takéto daňové priznanie, kde vyznačí, že prestal byť vlastníkom domu (alebo jeho časti).

Vrátenie daru

Zákon umožňuje darcovi domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa voči darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Za hrubé porušenie dobrých mravov sa považuje spáchanie trestného činu alebo priestupku voči darcovi alebo členom jeho rodiny, hrubé urážky voči darcovi aj neposkytnutie pomoci darcovi či jeho rodine v núdzi. Vrátenia daru sa však môže domáhať len darca, jeho rodine alebo dedičom toto právo nepatrí. Ak bolo darcov viac, po smrti jedného z nich sa vrátenia daru môžu domáhať ostatní darcovia.

Ak by sa darca domáhal vrátenia daru po tom, čo obdarovaný dar ďalej previedol na tretiu osobu, obdarovaný by musel darcovi namiesto časti domu poskytnúť náhradu vo výške hodnoty daru.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Aj obdarovaný je oprávnený vrátiť dar, a to v prípade, ak ho darca vopred neupozornil na vady daru, ktoré mu boli v čase darovania známe.

V darovacej zmluve možno dohodnúť aj iné podmienky pre vrátenie daru obdarovaným alebo domáhanie sa vrátenia darcom. Takéto vrátenie daru sa považuje za odstúpenie od darovacej zmluvy.

Možnosť predať darovaný podiel domu

Obdarovaný môže s darovanou časťou domu naložiť spôsobom, ktorý uzná za vhodný, teda ho aj predať. Ak by obdarovaný svoj spoluvlastnícky podiel predal pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, musel by zaplatiť daň z príjmu z tohto predaja.

Darovacia Zmluva s právom doživotného užívania

V darovacej zmluve je možné zriadiť vecné bremeno, ktoré spočíva v práve doživotného užívania nehnuteľnosti darcom alebo inou osobou. Toto právo zabezpečuje, že darca alebo iná určená osoba môže naďalej užívať nehnuteľnosť aj po jej darovaní.

Dôležité body darovacej zmluvy s právom doživotného užívania

• Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Ak je obdarovaných viac, darovacia zmluva musí upravovať aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z obdarovaných.
• Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave bytu: Odporúča sa stav bytu dobre skontrolovať ešte pred podpisom zmluvy a stav bytu opísať v zmluve.
• Vyhlásenia darcu: V záujme zachovania právnej istoty odporúčame uviesť vyhlásenia darcu, že je oprávnený s bytom nakladať v plnom rozsahu, že byt nie je predmetom žiadnych sporov a že na byte neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva.
• Podmienky vrátenia daru zo zákona: Uvedenie, za akých podmienok je obdarovaný oprávnený alebo povinný vrátiť dar naspäť darcovi.
• Iné podmienky darovania: Darca môže dať v zmluve obdarovanému aj príkaz alebo zákaz nejako s bytom nakladať, ako napr. užívať byt len na potrebu svojho bývania a neprenajímať ho ďalej.
• Náklady na užívanie, opravy a údržbu predmetu daru: Zmluvné strany si môžu dohodnúť mieru účasti oprávneného z vecného bremena na nákladoch na užívaní, údržbe a opravách predmetu daru.

Darovacia zmluva a manželia

• Veci nadobudnuté za trvania manželstva darom sa nestávajú predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM).
• Pri nadobudnutí veci darom, kedy je obdarovaným len jeden manžel, nadobúda túto vec obdarovaný manžel do svojho výlučného vlastníctva v podiele 1/1.
• Pri nadobudnutí veci darom, kedy sú obdarovaní obaja manželia, sa darovaná vec stáva predmetom ich podielového spoluvlastníctva.
• Manželia si medzi sebou nemôžu darovať majetok nachádzajúci sa v BSM.
• Ak chce jeden z manželov tretej osobe darovať majetok, ktorý je súčasťou BSM, je potrebný súhlas druhého manžela.

Darovanie s právom doživotného užívania a predkupné právo

Darovať môžete aj spoluvlastnícky podiel k bytu. V takomto prípade však, rovnako ako pri predaji spoluvlastníckeho podielu, musíte brať do úvahy predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. Predkupné právo majú ostatní spoluvlastníci vždy, okrem prípadu, keď sa podiel prevádza (či už predajom alebo darovaním) na blízku osobu.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

So zriadením vecného bremena doživotného užívania musia súhlasiť všetci spoluvlastníci aj v prípade, ak je predmetom darovania spoluvlastnícky podiel.

Forma darovacej zmluvy

Písomná forma darovacej zmluvy je povinná, keďže je predmetom darovania nehnuteľnosť. Okrem povinnej písomnej formy darovacej zmluvy musí byť podpis darcu na takejto zmluve úradne osvedčený (notárom alebo obecným/mestským úradom). Zároveň je nevyhnutné, aby bol úradne osvedčený aj podpis povinného z vecného bremena.

Právna úprava darovacej zmluvy

Darovanie bytu je právne upravené predovšetkým v § 628 a nasl. Občianskeho zákonníka a § 5 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Vecné bremeno je upravené predovšetkým v § 151n a nasl. Občianskeho zákonníka.

tags: #zmluva #o #prepisani #majetku #vzor