Zmluva o prevode reštitučného nároku: Kompletný prehľad

Úvod

Článok sa zaoberá problematikou zmlúv o prevode reštitučného nároku, pričom sa zameriava na rôzne aspekty súvisiace s touto oblasťou, vrátane predaja pozemkov, pozemkových spoločenstiev (urbárov) a reštitučných konaní. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na túto problematiku, s dôrazom na právne aspekty a praktické implikácie.

Predaj pozemkov a jeho rôzne aspekty

Predaj pozemkov na výstavbu a ťažbu

Predaj pozemkov na výstavbu a ťažbu sa riadi § 34 ods. 4 písm. d) zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách. Základom je právoplatné rozhodnutie orgánu štátnej správy, napríklad územné rozhodnutie.

Predaj pozemkov na usporiadanie vlastníctva

Predaj pozemkov na účely usporiadania vlastníctva k pozemkom a utvárania vhodných pozemkovoprávnych pomerov na hospodárenie na pôde upravujú §§ 16-19 zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom. Dôležitý je aj § 3 nariadenia vlády Slovenskej republiky č. 238/2010 Z. z., ktorý ustanovuje podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom v platnom znení.

Ide najmä o prípady:

• Vyporiadania podielového spoluvlastníctva
• Zabezpečenia nevyhnutného prístupu k nehnuteľnosti iného vlastníka
• Nemožnosti pozemok samostatne účelne využiť
• Založenia trvalých porastov

Predaj pozemkov na zriadenie priemyselných parkov

Predaj pozemkov na zriadenie priemyselných parkov sa uskutočňuje na základe zákona č. 193/2001 Z. z. o podpore na zriadenie priemyselných parkov a o doplnení zákona č. 180/1995 Z. z. a § 34 ods. 4 písm. d) zákona č. 330/1991 Zb.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Predaj pozemkov na urýchlenie prípravy výstavby diaľnic

Predaj pozemkov na urýchlenie prípravy výstavby diaľnic sa riadi zákonom č. 129/1996 Z. z.

Nemožnosť samostatného účelného využitia pozemku

Podľa § 14 ods. 3 zákona č. 180/1995 Z. z., nemožno samostatne účelne využiť pozemok v správe fondu, ak s ohľadom na jeho výmeru, tvar, umiestnenie a možnosti prístupu k pozemku nie je možné zabezpečiť samostatný prístup k pozemku, ale len cez pozemky iného vlastníka alebo stav, keď nie je potenciál takéto pozemky fondom samostatne prenajať alebo inak využiť. Fond musí preukázať, že žiadateľ má vzťah k predávanému pozemku.

Primeraný priľahlý pozemok

Primeraný priľahlý pozemok tvorí jeden funkčný celok so stavbou vo vlastníctve žiadateľa, ktorá je vymedzená parcelným číslom alebo plochou zastavanou stavbou. Rozsah priľahlej plochy sa posudzuje vždy individuálne na základe skutočného stavu plochy a súvisiacich podkladov.

Založenie trvalého porastu

Založenie trvalého porastu predstavuje výsadbu chmeľnice, vinice, rýchlorastúcich drevín alebo ovocného sadu. K žiadosti je potrebné predložiť stanovisko/rozhodnutie v zmysle § 2 ods. 6 a § 3 ods. 1 písm.

Areál hospodárskeho dvora

Areál hospodárskeho dvora tvoria pozemky v správe fondu (SR) nachádzajúce sa v zastavaných areáloch poľnohospodárskych podnikov alebo správcov lesného majetku štátu a v nakladaní fondu (NV), ktoré boli zastavané stavbami do 24.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Celková dohodnutá cena za prevod

Celková dohodnutá cena za prevod, ktorú má žiadateľ fondu uhradiť, je kúpna cena alebo finančná náhrada alebo odplata za predmet prevodu a paušálne náklady. Náklady druhej zmluvnej strany na obstaranie listinných dokumentov nie sú súčasťou tejto sumy.

Zákaz drobenia pozemkov

Zákaz drobenia pozemkov je zákonné obmedzenie zmluvnej voľnosti definované v § 21 až § 24 zákona č. 180/1995 Z.z. v prípade prevodu pozemku mimo zastavaného územia obce.

Vyjadrenie k reštitučnému nároku

Je potrebné vyjadrenie príslušného okresného úradu, odboru pozemkového a lesného hospodárstva k otázke uplatnenia reštitučného nároku podľa zákona č. 229/1991 Zb. a zákona č. 503/2003 Z. z. na dotknutý pozemok (pôvodnú parcelu), prípadne vyjadrenie okresného úradu, pozemkového a lesného odboru, že v danom katastrálnom území nie sú žiadne nevybavené reštitučné žiadosti. V prípade potreby bude potrebné doplniť spätnú identifikáciu a pozemnoknižnú vložku.

Ďalšie potrebné doklady

Ostatné doklady, ktoré sú potrebné k prevodu, žiadateľ dokladá až na základe dožiadania Slovenským pozemkovým fondom. SPF vyžiada od žiadateľa ďalšie doklady individuálne podľa povahy žiadosti a právneho titulu prevodu. SPF môže od žiadateľa vyžiadať napr. Doklady ako geometrický plán, znalecký posudok a pod.

Pozemkové spoločenstvá (Urbáre)

Právna úprava pozemkových spoločenstiev

Rok 2013 je dôležitý v dôsledku legislatívnych zmien pre pozemkové spoločenstvá (urbáre). Nový zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách upravuje nový spôsob a podmienky hospodárenia pozemkových spoločenstiev (urbárov). Spoločenstvá založené podľa predchádzajúceho zákona o pozemkových spoločenstvách sú povinné prispôsobiť svoje právne pomery ustanoveniam nového zákona o pozemkových spoločenstvách do konca februára 2014.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Urbárske spoločenstvá v minulosti

Na území Slovenska platili už v minulosti (v Hornom Uhorsku) prísne predpisy súvisiace so zabezpečovaním riadneho a pravidelného hospodárenia v lesoch. Podľa zásady lesného zákonodarstva museli roľníci užívať a obhospodarovať lesy spoločne a pod štátnym odborným dozorom, ako to vyplýva aj z urbárskeho zákona XIX/1898. V tom čase sa organizovali urbárske spolky.

Urbárske lesy a ich osud v socializme

Urbárske lesy sa stali predmetom záujmu štátu v období socializmu. Socialistický štát postupne obmedzoval ťažbu v záujme vlastníkov - urbárnikov. V roku 1950 urbárske lesy prešli do rúk organizácie štátnych lesov. Uplatňovala sa zásada postupného odumierania súkromného pozemkového vlastníctva a následne zákon SNR č. 2/1958 Zb. zveril všetky lesy nachádzajúce sa na našom území do rúk štátnym organizáciám, štátnym podnikom (Štátne lesy).

Reštitúcia urbárskeho majetku

Zákon o pôde (reštitučný pozemkový zákon) č. 229/1991 Zb. zrušil citovaný zákon SNR č. 81/1949 Zb. a umožnil reštitučnou cestou pôvodným členom urbariátu vrátiť ich podiely. Predmetný zákon reštituoval urbárske právo a právne vzťahy v jeho systéme s nadväznosťou na zachované predpisy uhorského urbárskeho práva. V zmysle reštitučného zákona oprávnenou osobou je fyzická osoba. Urbár ako spoločenstvo nemá právo na reštitúciu.

Urbárske právo a majetok

Pod urbárskym právom rozumieme súbor platných právnych noriem, ktoré upravujú osobitný druh pozemkovo-právnych vzťahov, ktoré sa týkajú lesného a pasienkového majetku, s prihliadnutím na spoluvlastnícky podielový režim, ktorý vznikol pôvodne roľníkom za účelom spoločného zabezpečenia hospodárenia. Urbár znamená pôvodne to, čomu dnes hovoríme pozemková kniha ako nástroj evidencie poddanskej pôdy. Urbárske právo sa vzťahuje len na urbársky majetok, nie na iný obecný, štátny alebo súkromný u občana.

Urbárske vlastníctvo

Urbárske vlastníctvo je osobitný systém právnych vzťahov, čo sa týka majetku, ktorý predstavoval pôvodné pozemky pridelené poddaným, ale nerozdelené do priameho individuálneho vlastníctva, ale zachované vo forme spoluvlastníctva, a to len pri lesnej pôde a pasienkoch.

Urbár v súčasnosti

V praxi sa naďalej stretávame s pojmom urbariát alebo urbár, v zmysle platných právnych predpisov však ide o pozemkové spoločenstvo. Pod pojmom urbár teda rozumieme súbor pozemkov, ktoré sú v katastrálnom území jednej obce a sú v spoluvlastníctve urbárnikov, osôb, ktoré sú združené v pozemkovom spoločenstve. Z právneho hľadiska je toto vlastníctvo osobitným druhom podielového spoluvlastníctva.

Predaj podielu na spoločnej nehnuteľnosti

Ak vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti chce predať svoj spoluvlastnícky podiel inému spoluvlastníkovi spoločnej nehnuteľnosti, ostatní spoluvlastníci nemajú predkupné právo podľa § 140 Občianskeho zákonníka. Na prevod podielu spoločnej nehnuteľnosti pod § 9 ods.

Zdaňovanie predaja podielu

Pri predaji podielu na spoločnej nehnuteľnosti z pohľadu zdanenia posudzujeme predaj ako predaj nehnuteľnosti (časti lesa, pasienka, lúky). V nadväznosti na to, či ide o zdaniteľný príjem alebo o príjem oslobodený od dane, je potrebné aplikovať ustanovenie § 9 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len ZDP).

Prevod vlastníckeho práva k oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti

Osobitná právna úprava umožňuje uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva k časti spoločnej nehnuteľnosti so všetkými spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti za rovnakých podmienok aj jednotlivo (z toho vyplýva, že prípadne i po skupinách) na rôznych listinách, t. j. nie na jednej listine. Účelom tejto osobitnej právnej úpravy v novom zákone o pozemkových spoločenstvách je vyriešiť najmä situáciu, keď má dôjsť k prevodu vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti alebo jej časti (napríklad z dôvodu potreby majetkovoprávneho usporiadania stavieb vybudovaných vo verejnom záujme).

Nakladanie s výnosom z predaja

Výnos z predaja oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti je príjmom vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, ktorí pristúpili k zmluve o prevode vlastníckeho práva k oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti.

Fond a jeho úloha

V záujme ochrany a výkonu vlastníckych práv a výkonu povinností vlastníkov podielov spoločnej nehnuteľnosti vykonáva fond práva člena spoločenstva. Z dôvodu potreby zabezpečenia efektívneho hospodárenia na lesných a poľnohospodárskych pozemkoch a z dôvodu usporiadania pomerov na spoločnej nehnuteľnosti zákon ustanovuje možnosť prevádzať podiely vo vlastníctve štátu, ktoré spravuje fond, do vlastníctva vlastníkov podielov spoločnej nehnuteľnosti za stanovených podmienok v súlade s obmedzeniami podľa osobitných predpisov.

Predkupné právo

Vlastníci podielov spoločnej nehnuteľnosti majú k podielom spoločnej nehnuteľnosti, ktoré spravuje fond, predkupné právo. Fond je v takom prípade povinný ponúknuť prevod vlastníckeho práva k podielu spoločnej nehnuteľnosti do vlastníctva ostatných vlastníkov podielov spoločnej nehnuteľnosti a umožniť tak uplatnenie ich predkupného práva.

Kontroverzné reštitúcie a Slovenský pozemkový fond (SPF)

Reštitúcie pred zmenou vedenia SPF

Päticu reštitučných zmlúv na vyše 130 hektárov atraktívnej pôdy podpísal Slovenský pozemkový fond len pár dní pred výmenou vedenia. Časť pozemkov skončila v rukách otca exfunkcionára SPF či advokáta, ktorý zastupoval reštituenta z cudziny.

Prípad Žofie Nemešovej

Vyše 20 rokov vlečúca sa reštitúcia Žofie Nemešovej dlho zostávala mimo záujmu úradníkov. Postupníkom sa stal francúzsky občan Michel Jean Maria Nemes. Vtedajšia šéfka Slovenského pozemkového fondu Adriana Šklíbová a jej námestník Boris Brunner podpísali päť zmlúv o bezodplatnom prevode pôdy s celkovou rozlohou prevyšujúcou 130 hektárov krátko predtým, ako skončili vo funkciách.

Lokalita pozemkov

Uvedená reštitúcia sa nevyznačovala len obrovskou rozlohou „vrátených“ pozemkov, ale aj ich atraktívnou polohou. Hoci pozemky boli vedené ako orná pôda alebo trvalý trávnatý porast, veľká časť z nich mala a má potenciál stať sa hodnotnými stavebnými pozemkami s násobne vyššou cenou.

Predaj pozemkov tretím osobám

Pozoruhodný je aj nečakaný obrat v roky trvajúcom prípade reštitúcie Nemešovcov, expresne rýchle konanie niekdajšieho vedenia SPF aj následný predaj časti pozemkov tretím osobám so zaujímavým pozadím.

Pozemky pri priemyselných centrách a automobilkách

SPF pod vedením Šklíbovej priklepol Nemesovi 26,5 hektára ornej pôdy v bezprostrednom susedstve logisticko-priemyselného centra spoločnosti Rebod SK v Seredi. Pozemok s významným investičným potenciálom získal Francúz aj v obci Zavar neďaleko Trnavy. Viac ako osem hektárov pôdy leží prakticky oproti automobilke Stellantis (Peugeot-Citroen).

Ďalšie lokality pozemkov

Ďalšie pozemky dostal Nemes v obciach Borovce, Banka, Vrbové, Špačince, Gbely, Pusté Úľany či Pata - vo všetkých prípadoch susedia s novou zástavbou rodinných domov. Zreštituovaná pôda leží na dohľad od nového developerského projektu a golfového ihriska v Šajdíkových Humenciach. Zaujímavý potenciál majú tiež pozemky v Chtelnici - parcely ležia priamo v chatovej osade.

Následný predaj pozemkov

Pôvodný majiteľ reštituovaných majetkov Nemes medzičasom predal väčšinu získaných pozemkov. Desiatky hektárov lukratívnej pôdy tak skončili v rukách nových majiteľov vrátane otca exfunkcionára SPF či advokáta, ktorý zastupoval Francúza v reštitučnom konaní.

Rozpor so zákonom

Na reštitúcii viac ako stovky hektárov pôdy zaráža nielen fakt, že zmluvy boli podpísané iba pár dní pred zmenou vedenia SPF, ktoré vymenoval ešte kabinet Roberta Fica. Otázniky vyvoláva tiež výber konkrétnych parciel. Časť pozemkov v obci Šoporňa napríklad tvoria pozemky pod záhradami rodinných domov, ktoré roky využívali ich obyvatelia.

Snaha SPF o získanie pôdy späť

Keďže kontroverzné prevody 130 hektárov pôdy vyšetruje polícia, aktuálne vedenie SPF nechce situáciu komentovať. Fond chce pozemky od reštituenta späť a podal v danej reštitúcii žalobu.

Úloha SPF

SPF spravuje vyše 400-tisíc hektárov pôdy a má pod palcom aj poľnohospodárske nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu či pozemky neznámych majiteľov.

Väzby na SPF

Väčšinu zreštituovaných pozemkov Nemes obratom predal ďalším osobám, približne v pomere 1 : 2 skončili u advokáta Kamila Bereseckého a galantského podnikateľa Ernesta Tomu.

Vyšetrovanie prípadu

Či a akú úlohu zohrali v príbehu spornej reštitúcie regionálne väzby, je na vyšetrovaní polície. Faktom je, že prevod 130 hektárov pôdy so zaujímavým finančným potenciálom mal pod palcom regionálny odbor SPF v Trnave.

Minulé škandály SPF

Pochybné reštitúcie sa už roky spájajú s SPF. Škandalózny prevod pozemkov stál kreslo aj ministra pôdohospodárstva za ĽS-HZDS Miroslava Jureňu.

Scenár reštitúcií

Väčšina podozrivých reštitúcií sa riadi de facto rovnakým scenárom. Zväčša starší reštitučný nárok seniorov prejde celým procesom, pričom prakticky ihneď pozemky, často v lukratívnych častiach blízko miest či logistických centier, kúpia obratom „špekulanti“.

Prípad Tudaj a Gajan

Iným prípadom sú reštitúcie, ktoré ovplyvňovali medzičasom zadržaný exfunkcionár SPF Tudaj a známy bratislavský advokát Gajan. Obaja sú obvinení za to, že si mali pýtať úplatky od reštituentov.

Ďalšie právne aspekty

Kúpna zmluva a nezisková organizácia

Žalobca ako kupujúci a nezisková organizácia ako predávajúca, uzavreli kúpnu zmluvu o prevode spoluvlastníckeho podielu k nehnuteľnostiam. Za neziskovú organizáciu konala osoba vykonávajúca funkciu riaditeľa. Správna rada neziskovej organizácie sa na uzavretí tejto zmluvy nepodieľala, zmluvu neschválila a o tomto právnom úkone nehlasovala.

Zmluva o úvere a ochrana spotrebiteľa

Spotrebiteľ uzavrel s bankou zmluvu o úvere, ktorá obsahovala neprijateľné zmluvné podmienky - napríklad jednostrannú možnosť banky meniť úrok. Spotrebiteľ sa obrátil na súd a ten rozhodol, že ide o porušenie jeho práv, keďže zmluvná podmienka bola v rozpore so zákonom o ochrane spotrebiteľa.

Zánik neziskovej organizácie

Najvyšší súd SR sa zaoberal otázkou, kedy nezisková organizácia, do ktorej Ministerstvo zdravotníctva SR vložilo nehnuteľný majetok ako prioritný majetok, zanikla v dôsledku splynutia s nadáciou. S týmto splynutím súhlasilo aj Ministerstvo zdravotníctva SR.

Predčasné vypovedanie úverovej zmluvy

V rámci uzavretej zmluvy o osobnom úvere s bankovou spoločnosťou, môže banka predčasne vypovedať úverovú zmluvu, v dôsledku čoho sa úver stane okamžite splatným.

Navrátenie vlastníctva cirkevnej spoločnosti

Cirkevná spoločnosť sa domáhala navrátenia vlastníckeho práva k viacerým pozemkom, ktoré boli v minulosti odňaté jej právnej predchodkyni. Spornou sa stala otázka, či tieto pozemky spĺňajú podmienky pre vydanie podľa zákona č. 161/2005 Z. z. o navrátení vlastníctva k nehnuteľným veciam cirkvám a náboženským spoločnostiam, konkrétne, či ide o poľnohospodársku pôdu v zmysle § 2 ods. 1 písm. a) uvedeného zákona.

Dodatočná likvidácia majetku občianskeho združenia

Registrový súd nariadil podľa Obchodného zákonníka dodatočnú likvidáciu majetku bývalého občianskeho združenia z dôvodu, že občianske združenie disponuje majetkom z obchodného styku.

Zmluva o pozemkovom spoločenstve

Spoluvlastníci podielov spoločnej nehnuteľnosti sa s cieľom jej spoločného obhospodarovania a užívania dohodli na uzatvorení Zmluvy o pozemkovom spoločenstve ako právnickej osoby v zmysle § 3 zákona č. 97/2013 Z.z.

Orgány spoločenstva

Orgánmi spoločenstva sú zhromaždenie, výbor a dozorná rada.

Členstvo v spoločenstve

Členstvo v spoločenstve za trvania spoločenstva vzniká a zaniká prevodom alebo prechodom vlastníckeho práva k podielu spoločnej nehnuteľnosti.

tags: #zmluva #o #prevode #reštitučného #nároku #vzor