Darovacia zmluva a prevod spoluvlastníckeho podielu na pozemku

Darovacia zmluva predstavuje jeden zo spôsobov, ako previesť majetok na inú osobu. V kontexte prevodu nehnuteľností, ako sú domy, byty alebo pozemky, nadobúda táto zmluva osobitný význam a vyžaduje si dodržiavanie špecifických právnych náležitostí. Tento článok sa zameriava na darovaciu zmluvu, jej špecifiká pri prevode spoluvlastníckeho podielu na pozemku a dôležité aspekty, ktoré je potrebné zvážiť pri jej uzatváraní.

Darovacia zmluva: Základné princípy

Darovacia zmluva je právny dokument, ktorým darca bezodplatne prenecháva nehnuteľnosť alebo jej časť obdarovanému, ktorý tento dar prijíma. Dôležitým znakom darovacej zmluvy je jej bezodplatnosť, čo znamená, že darca za svoj dar nedostáva žiadnu protihodnotu. Na platnosť darovacej zmluvy je nevyhnutné písomné vyhotovenie a podpis darcu musí byť úradne osvedčený.

Darovacia zmluva slúži ako oficiálny doklad, ktorý jasne definuje, kto daruje majetok, kto ho prijíma, čo je predmetom darovania a za akých podmienok sa darovanie uskutočňuje. V prípade nehnuteľností je spísanie zmluvy nevyhnutné, pretože jej právoplatnosť je podmienená zápisom do katastra nehnuteľností.

Náležitosti darovacej zmluvy

Darovacia zmluva musí obsahovať nasledovné náležitosti:

1. Identifikácia zmluvných strán: Darcu aj obdarovaného je potrebné riadne označiť. Fyzické osoby sa označujú menom, priezviskom, rodným priezviskom, dátumom narodenia, rodným číslom a miestom trvalého pobytu. Právnické osoby sa označujú názvom, sídlom a identifikačným číslom (IČO).
2. Jednoznačné opísanie daru: Nehnuteľnosť musí byť označená katastrálnym územím, v ktorom sa nachádza, súpisným číslom, druhom stavby a parcelným číslom pozemku, na ktorom je dom postavený. Ak je predmetom prevodu aj pozemok, na ktorom je dom postavený alebo priľahlé pozemky, treba uviesť tiež parcelné číslo pozemku, jeho evidenciu v registri C alebo E, druh pozemku a výmeru pozemku. Odporúča sa uviesť aj číslo listu vlastníctva.
3. Vymedzenie právneho úkonu: V zmluve sa musí uviesť, že darca dar daruje obdarovanému a tento dar prijíma.
4. Bezodplatnosť: Darovacia zmluva nesmie obdarovaného zaväzovať poskytnúť darcovi za dar akékoľvek protiplnenie alebo odplatu, inak by nešlo o darovaciu zmluvu.
5. Dobrovoľnosť: Darovanie musí byť dobrovoľné, a to tak na strane darcu ako aj obdarovaného.

Ďalšie odporúčané ustanovenia v zmluve

V zmluve je vhodné uviesť aj:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

1. Vyhlásenie zmluvných strán: Obdarovaný najčastejšie vyhlasuje, že technický stav daru pozná z osobnej obhliadky a dar nadobúda v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu zmluvy. Darca vyhlasuje, že je vlastníkom daru, je oprávnený s ním nakladať, že dar nie je predmetom súdnych, exekučných, správnych a iných konaní, ktoré by bránili splneniu povinností darcu podľa darovacej zmluvy, že si nie je vedomý žiadnych vád daru, na ktoré by mal obdarovaného osobitne upozorniť a že na dare neviaznu žiadne vecné ani záväzkové práva tretích osôb (sem patrí najmä vecné bremeno, záložné právo, nájomný vzťah a pod.).
2. Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy: Odstúpiť od zmluvy možno len zo zákonných dôvodov alebo zmluvných dôvodov. Najčastejšie dôvody, pre ktoré môže obdarovaný odstúpiť od darovacej zmluvy sú, že vyhlásenia darcu sa ukážu byť nepravdivé, darca zriadi na predmete darovania nové záväzkové alebo vecné práva v prospech tretích osôb a podobne. Dôvodom pre odstúpenie od zmluvy zo strany darcu môže byť nesplnenie inej podmienky darovania obdarovaným. Takou podmienkou môže byť napríklad záväzok dar nepreviesť na tretiu osobu, neprenajať ho alebo zriadiť v prospech darcu vecné bremeno - právo doživotného bezplatného užívania.

Darovanie spoluvlastníckeho podielu na pozemku

Áno, je možné darovať aj 1/2 nehnuteľnosti alebo iný spoluvlastnícky podiel. Tento proces je bežný najmä v prípadoch, keď je nehnuteľnosť vo vlastníctve viacerých osôb a darca chce svoj podiel previesť na inú osobu, najčastejšie rodinného príslušníka. Darovanie časti nehnuteľnosti sa riadi rovnakými pravidlami ako darovanie celej nehnuteľnosti. Je však dôležité dbať na to, aby spoluvlastníci o tomto prevode vedeli, a to najmä v prípade, že je medzi nimi dohoda o predkupnom práve. Ak takáto dohoda existuje, je potrebné ju rešpektovať.

Špecifiká darovacej zmluvy na spoluvlastnícky podiel

Takáto darovacia zmluva obsahuje štandardné náležitosti, ako sú identifikácia darcu a obdarovaného, opis nehnuteľnosti a podmienky darovania. Do zmluvy sa však zahrnie aj ustanovenie o vecnom bremene, ktoré detailne špecifikuje práva, napríklad právo bývania, užívania bytu alebo jeho časti. Keďže vecné bremeno je viazané na nehnuteľnosť, zaväzuje každého budúceho vlastníka nehnuteľnosti. Vecné bremeno sa zapisuje do katastra nehnuteľností spolu s darovacou zmluvou. Návrh na vklad vecného bremena sa podáva spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva.

Na čo si dať pozor pred uzatvorením darovacej zmluvy na polovicu domu

1. Aktuálny stav listu vlastníctva: Potrebujete zistiť, či je darca podielovým spoluvlastníkom domu a či na jeho spoluvlastníckom podiele na dome nie sú zapísané ťarchy (typicky vecné bremeno alebo záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by po nadobudnutí vlastníckeho práva zaväzovali aj obdarovaného.
2. Nadobudnutie vlastníctva: Vlastníkom nehnuteľnosti (a teda aj spoluvlastníckeho podielu na dome) sa obdarovaný stane až nadobudnutím právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
3. Darovanie pre prípad smrti je vylúčené: Darovacia zmluva, ktorou by obdarovaný nadobudol vlastnícke právo k 1/2 domu až po smrti darcu by bola neplatná. Môže sa však stať, že darca zomrie po uzatvorení darovacej zmluvy, ale pred povolením vkladu do katastra nehnuteľností. V takom prípade sú dedičia viazaní vôľou darcu a sú povinní dar obdarovanému vydať.
4. Darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome ho nevylučuje z exekúcie: Ak by darca v čase darovania polovice domu bol dlžníkom, jeho veriteľ môže podať žalobu, ktorou sa bude domáhať, aby súd rozhodol, že darovacia zmluva je voči tomuto veriteľovi neúčinná. Následne môže veriteľ svoju pohľadávku vymôcť exekúciou voči darcovi aj na časť domu v tom čase už vo vlastníctve obdarovaného.
5. Započítanie daru na dedičský podiel: Ak darca daruje polovicu domu svojmu zákonnému dedičovi (napríklad dieťaťu), po smrti darcu sa tomuto obdarovanému v zmysle zákona započíta tento dar do dedičského podielu. To znamená, že ak po pôvodnom darcovi (teraz poručiteľovi) dedia napríklad dve deti a jedno z nich dostalo za života poručiteľa ako dar 1/2 domu, zmenší sa jeho podiel na dedičstve o hodnotu tohto daru. Bežné dary (k narodeninám, svadbe, promóciám a pod.) sa nezapočítavajú, avšak podiel na dome pravdepodobne áno.
6. Predkupné právo: Ak by ste darovali svoj spoluvlastnícky podiel na dome inej ako blízkej osobe (napríklad susedovi, kamarátke, opatrovateľke a pod.), majú ostatní spoluvlastníci domu predkupné právo na Váš spoluvlastnícky podiel. Svoj spoluvlastnícky podiel im teda musíte ponúknuť na odkúpenie za trhovú cenu a darovať ho môžete, len ak oň nebudú mať ostatní spoluvlastníci záujem.
7. Hypotéka: Je potrebné dať si pozor na darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome v prípade, ak je dom zaťažený záložným právom hypotekárnej banky. V prípade prevodu hoci aj len malého spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu (aj blízku) bez informovania banky môžete porušiť podmienky banky, za ktorých Vám poskytla úver. To môže mať za následok okamžité zosplatnenie úveru, v dôsledku čoho by ste museli hneď vyplatiť celý zostatok úveru.
8. Darovanie z BSM: Často sa vyskytuje otázka, či môže jeden z manželov darovať „svoju polovicu“ domu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, napríklad dieťaťu. Takéto darovanie len jedným z manželov nie je možné. Pre platné darovanie polovice domu v BSM sa vyžaduje, aby obaja manželia darovali túto časť a zároveň obaja manželia stále zostanú bezpodielovými spoluvlastníkmi tej časti domu, ktorú nedarovali.

Proces uzatvárania zmluvy

1. Dohoda o darovaní: Darca a obdarovaný sa v prvej fáze musia dohodnúť na tom, čo sa daruje a za akých podmienok.
2. Spísanie darovacej zmluvy: Darovacia zmluva na 1/2 domu musí byť písomná. Pri jej spisovaní si musíte dať veľký pozor na preklepy, nejasné a neurčité formulácie najmä pri podstatných náležitostiach zmluvy, keďže tieto by mali za následok prerušenie katastrálneho konania.
3. Podpisovanie zmluvy: Darcovia musia podpisy na zmluve osvedčiť u notára alebo na mestskom či obecnom úrade. Podpisy obdarovaných nemusia byť osvedčené. Zmluva musí byť neoddeliteľne spojená, niektoré katastre vyžadujú jej zviazanie „mašličkou“ (trikolórou Vám zmluvu určite zviaže notár, ale niektoré najmä obecné úrady to odmietajú robiť, môžete si to však spraviť aj sami). Nie je podstatné, či je zmluva vytlačená jednostranne alebo obojstranne. Vyhotovte si však potrebný počet kópií zmluvy. V prípade, že si zmluvu osobne zanesiete na kataster, počítajte s tým, že kataster si dva originály zmluvy ponechá a každý účastník zmluvy by mal dostať jeden originál. Minimálne obdarovaní by mali dostať zmluvu s osvedčeným podpisom darcov, na kataster musia ísť obe zmluvy s osvedčenými podpismi darcov.
4. Podanie na kataster: Návrh na vklad darovacej zmluvy môžete podať na kataster osobne, poštou alebo elektronicky. Návrh na vklad môže byť vybavený v štandardnej lehote (30 dní odo dňa podania kompletného návrhu) alebo v zrýchlenej lehote (15 dní). Treba počítať s tým, že niektoré katastre rozhodujú o návrhu na vklad v štandardnej lehote aj o niekoľko týždňov (či mesiacov) dlhšie, než im zákon ukladá. Ak teda potrebujete mať vklad uskutočnený čo najskôr, je dobré zvážiť zrýchlený vklad. Správny poplatok za štandardný návrh na vklad je 66 eur, za zrýchlený návrh na vklad je to 266 eur. Pri elektronickom podaní sú všetky poplatky polovičné. V prípade podania elektronického oznámenia o návrhu na vklad sa všetky poplatky znižujú o 18 eur.
5. Odovzdanie daru: V zmluve je dohodnutý spôsob a čas odovzdania daru obdarovanému, tento by sa mal dodržať. Zmluvné strany by zároveň pri odovzdaní daru mali podpísať odovzdávací a preberací protokol, ktorý využijú aj pri prepise odberateľa pri dodávateľoch energií.
6. Daň z nehnuteľnosti: Nový vlastník časti domu má povinnosť najneskôr do konca januára roku nasledujúceho po nadobudnutí vlastníctva k časti domu (nadobudnutím vlastníctva sa rozumie deň povolenia vkladu do katastra nehnuteľností) podať na obci, v ktorej sa dom nachádza, daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti. Darca tiež podá takéto daňové priznanie, kde vyznačí, že prestal byť vlastníkom domu (alebo jeho časti).

Vrátenie daru

Zákon umožňuje darcovi domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa voči darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Za hrubé porušenie dobrých mravov sa považuje spáchanie trestného činu alebo priestupku voči darcovi alebo členom jeho rodiny, hrubé urážky voči darcovi aj neposkytnutie pomoci darcovi či jeho rodine v núdzi. Vrátenia daru sa však môže domáhať len darca, jeho rodine alebo dedičom toto právo nepatrí. Ak bolo darcov viac, po smrti jedného z nich sa vrátenia daru môžu domáhať ostatní darcovia.

Ak by sa darca domáhal vrátenia daru po tom, čo obdarovaný dar ďalej previedol na tretiu osobu, obdarovaný by musel darcovi namiesto časti domu poskytnúť náhradu vo výške hodnoty daru.

Aj obdarovaný je oprávnený vrátiť dar, a to v prípade, ak ho darca vopred neupozornil na vady daru, ktoré mu boli v čase darovania známe.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

V darovacej zmluve možno dohodnúť aj iné podmienky pre vrátenie daru obdarovaným alebo domáhanie sa vrátenia daru darcom. Takéto vrátenie daru sa považuje za odstúpenie od darovacej zmluvy.

Možnosť predať darovaný podiel domu

Obdarovaný môže s darovanou časťou domu naložiť spôsobom, ktorý uzná za vhodný, teda ho aj predať. Ak by obdarovaný svoj spoluvlastnícky podiel predal pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, musel by zaplatiť daň z príjmu z tohto predaja.

Kúpna zmluva na spoluvlastnícky podiel ako alternatíva

Hoci tento článok sa primárne zameriava na darovaciu zmluvu, je dôležité spomenúť aj kúpnu zmluvu na spoluvlastnícky podiel ako alternatívny spôsob prevodu vlastníctva. Kúpna zmluva na spoluvlastnícky podiel predstavuje legálny dokument používaný pri predaji alebo kúpe spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti, napríklad byte, dome alebo pozemku. Predstavuje špecifický typ kúpnej zmluvy, ktorý umožňuje prevod iba časti vlastníckeho práva, teda určitého spoluvlastníckeho podielu.

Náležitosti kúpnej zmluvy na spoluvlastnícky podiel

Aby bola kúpna zmluva na spoluvlastnícky podiel právne platná a akceptovaná katastrom nehnuteľností, musí obsahovať viacero dôležitých bodov:

1. Identifikácia zmluvných strán: Rovnako ako pri darovacej zmluve, je potrebné uviesť meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu pre fyzické osoby, a názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO) pre právnické osoby.
2. Označenie predmetu kúpy: Predmet kúpy (spoluvlastnícky podiel) je potrebné v zmluve riadne identifikovať tak, aby nebol zameniteľný s iným predmetom. To znamená, že v zmluve musí byť uvedené katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, odlíšenie pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druh pozemku a výmera pozemku. Pokiaľ je pozemok zapísaný na liste vlastníctva, zvyčajne uvádzame aj číslo listu vlastníctva. Zároveň je podstatné v zmluve uviesť veľkosť spoluvlastníckeho podielu, ktorý sa prevádza a ktorý sa nadobúda.
3. Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy do vlastníctva.
4. Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu.

Predkupné právo spoluvlastníkov

Pri predaji spoluvlastníckeho podielu na byte, dome alebo pozemku si vyžaduje dodržať presný právny postup, najmä ak chcete, aby bol prevod platný a uznaný katastrom. Prvým krokom je informovanie všetkých ostatných spoluvlastníkov - podľa Občianskeho zákonníka majú totiž pri predaji podielu predkupné právo (okrem výnimiek stanovených zákonom). Keď spoluvlastníci svoje právo nevyužijú alebo sa k predaju nevyjadria v zákonnej lehote, nasleduje podpis kúpnej zmluvy so záujemcom o kúpu.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

tags: #zmluva #o #prevode #spoluvlastnickeho #podielu #na