Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam počas manželstva: Dôsledky a riešenia

Úvod

Článok sa zaoberá problematikou prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam počas trvania manželstva, so zameraním na situácie, keď tento prevod neprebehne v súlade so zákonom a dotýka sa práv oboch manželov. Dôraz sa kladie na prípady, keď je nehnuteľnosť nadobudnutá za trvania manželstva z prostriedkov patriacich do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), avšak prevod vlastníctva je realizovaný len na jedného z manželov.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)

Podľa § 143 Občianskeho zákonníka, v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.

Náležitosti návrhu na vklad

Práva k nehnuteľnostiam sa zapisujú vkladom, záznamom alebo poznámkou, v súlade s § 4 katastrálneho zákona. Vklad je teda jedna z foriem zápisu do katastra. V súlade s § 5 ods. špecificické náležitosti a prílohy návrhu na vklad v súlade s § 30 a nasl. 1. Každý návrh musí obsahovať údaje o osobe, ktorá ho podáva.Podľa § 30 ods. 2 katastrálneho zákona sa o povolení vkladu začína na návrh účastníka. Podľa § 30 ods. 1 katastrálneho zákona účastníkom je účastník právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Teda napríklad ak je účastníkom kúpnej zmluvy predávajúci a kupujúci, konanie sa začína na návrh podaný predávajúcim i kupujúcim. 2. To, ktorému okresnému úradu návrh adresovať, závisí od toho, kde sa nachádza nehnuteľnosť, ktorej sa návrh týka. Podľa § 22 ods. 2 a 3 KZ je príslušný ten okresný úrad, v ktorého územnom obvode sa nachádza nehnuteľnosť. 3. Novela katastrálneho konania z roku 2018 zaviedla ako jednu z povinných náležitostí aj predmet návrhu. Predmetom môže byť vklad, záznam, poznámka, oprava chýb katastrálneho operátu. 4. Návrh na vklad musí obsahovať všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu. Uvedené upravuje § 30 ods. Napríklad ak zmluva obsahuje prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti predajom nehnuteľnosti a súčasne zriadenie vecného bremena k určitej nehnuteľnosti.

Prípadová štúdia: Spor o vlastníctvo bytu po smrti manžela

Skutkový stav

Navrhovateľka, dcéra Petra Suchého (zomr. 2009) a Miroslavy Suchej, podala žalobu o určenie, že nehnuteľnosti (byt a podiely na pozemkoch) patria do dedičstva po jej otcovi. Po smrti otca, bola prejednaním dedičstva po ňom, ako súdna komisárka, súdom poverená JUDr. Mária Popletená. Tvrdila, že notárka nezahrnula do súpisu dedičstva podiel ½ na byte, ktorý bol nadobudnutý za trvania manželstva jej rodičov. Tvrdila, že nehnuteľnosti nadobudnuté zmluvou o prevode vlastníctva bytu zo dňa 16.08.1997 boli pritom nadobudnuté za trvania manželstva, z peňazí patriacich do BSM, za trvania manželstva nebola medzi mojimi rodičmi uzavretá dohoda v zmysle § 143a Občianskeho zákonníka, patrili teda jednoznačne do BSM mojich rodičov.

Matka, Miroslava Suchá, uzavrela dňa 16.08.1997 zmluvu o prevode vlastníctva bytu s mestom Zvolen ako predávajúcim, pričom katastrálny odbor povolil vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností dňa 09.11.1997. Otec sa o existencii zmluvy o prevode vlastníctva bytu a o tom, že Miroslava Suchá je na listoch vlastníctva č. 5192 a č. 5193 uvedená ako výlučná vlastníčka predmetných nehnuteľností, sa môj otec Peter Suchý dozvedel až po mnohých rokoch, v čase, keď už uplynula zákonná premlčacia lehota na domáhanie sa vyslovenia relatívnej neplatnosti predmetnej zmluvy na súde a hrozilo by, že matka vznesie námietku premlčania a súd tak nebude môcť jeho žalobe vyhovieť. Následne sa otec domáhal určenia, že je bezpodielovým spoluvlastníkom nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Okresný súd Zvolen v konaní vedenom pod spis. zn.: 18C/852/2006 jeho návrhu v celom rozsahu vyhovel. Matka podala proti rozsudku súdu odvolanie zo dňa 19.02.2008 a skôr, ako o jej odvolaní rozhodol krajský súd, uzavrela so svojou neterou Lujzou Starou, nar.04.08.1985, trvale bytom Bernolákova 56/3, Zvolen, formou notárskej zápisnice dňa 01.03.2008 darovaciu zmluvu a zmluvu o zriadení vecného bremena, ktorou Lujze Starej darovala byt č. 32. Správa katastra Zvolen povolila vklad vlastníckeho práva a práva zodpovedajúceho vecnému bremenu dňa 22.03.2008. Rozsudok Okresného súdu Zvolen pod spis. zn.: 18C/852/2006-95 zo dňa 12.01.2008 nadobudol vo vzťahu k výroku vo veci samej právoplatnosť dňom 10.01.2009 v spojitosti s rozsudkom Krajského súdu v Banskej Bystrici pod spis. zn.: 9Co/94/2008-59 zo dňa 05.11.2008.

Právne aspekty

  1. Nadobudnutie vlastníctva za trvania manželstva: Ak je nehnuteľnosť nadobudnutá za trvania manželstva z prostriedkov patriacich do BSM, stáva sa súčasťou BSM oboch manželov. To platí aj v prípade, ak je zmluva o prevode vlastníctva uzavretá len s jedným z manželov.

  2. Práva a povinnosti manželov v BSM: Podľa § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka, bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov; inak je právny úkon neplatný.

  3. Neplatnosť právneho úkonu: Ak jeden z manželov nakladá s majetkom patriacim do BSM bez súhlasu druhého manžela (a nejde o bežnú vec), právny úkon je neplatný.

  4. Určovacia žaloba: Otec sa žalobou domáhal toho, aby súd určil, že je bezpodielovým spoluvlastníkom vyššie uvedených nehnuteľností a Okresný súd Zvolen v konaní vedenom pod spis. zn.: 18C/852/2006 jeho návrhu v celom rozsahu vyhovel.

    Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

  5. Darovacia zmluva a zmluva o zriadení vecného bremena: Matka previedla na Lujzu Starú nehnuteľnosti, vo vzťahu ku ktorým len necelé dva mesiace pred uzavretím darovacej zmluvy Okresný súd Zvolen určil, že patria do bezpodielového spoluvlastníctva mojich rodičov a nie sú vo výlučnom vlastníctve matky. Matka nemala právo predmetnú zmluvu uzavrieť bez otcovho vedomia a bez jeho súhlasu.

  6. Vyporiadanie BSM po smrti manžela: Podľa § 175l ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku, ak mal poručiteľ v čase svojej smrti s pozostalým manželom majetok v bezpodielovom spoluvlastníctve, o ktorého vyporiadaní sa nezačalo konanie na súde, vyporiada sa tento majetok v konaní o dedičstve podľa osobitného predpisu.

Riešenie sporu

Vzhľadom na to, že nehnuteľnosť bola nadobudnutá za trvania manželstva z prostriedkov BSM, mala byť zmluva o prevode vlastníctva uzavretá s oboma manželmi. Keďže sa tak nestalo, a otec sa až po mnohých rokoch dozvedel o tomto prevode, mal právo domáhať sa určenia, že je bezpodielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti. Keďže Okresný súd Zvolen v konaní vedenom pod spis. zn.: 18C/852/2006 jeho návrhu v celom rozsahu vyhovel, darovacia zmluva a zmluva o zriadení vecného bremena, uzavretá medzi Miroslavou Suchou a Lujzou Starou, je neplatná, pretože Miroslava Suchá nehnuteľnosti darovacou zmluvou jednoznačne účelovo previedla na inú osobu bez vedomia a súhlasu Petra Suchého, aby po rozvode ich manželstva neboli tieto nehnuteľnosti vyporiadané v rámci vyporiadania ich BSM a aby Peter Suchý nemusel byť z bytu vyplatený. Miroslava Suchá evidentne konala v rozpore s dobrými mravmi, čo spôsobuje neplatnosť darovacej zmluvy a zmluvy o zriadení vecného bremena zo dňa 01.03.2008 a to v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

Keďže nebolo BSM vyporiadané do smrti otca, mal súdny komisár vyporiadať BSM v rámci dedičského konania a zahrnúť podiel otca do súpisu dedičstva. Dcéra, ako dedička, má právo domáhať sa určenia, že nehnuteľnosti patria do dedičstva po jej otcovi.

Zmluvy a právne úkony

Zmluva je najčastejšie sa vyskytujúcim právnym úkonom, obvykle dvojstranným, výnimočne aj viacstranným, spočívajúcim na vzájomných, obsahovo zhodných prejavoch zmluvných strán, s ktorým právo spája vznik záväzkových právnych vzťahov. Tieto vzťahy vznikajú medzi zmluvnými stranami, a v prípade zmluvy v prospech tretieho môžu vzniknúť aj voči ďalšiemu subjektu. Pre platnosť zmluvy sa vyžaduje splnenie náležitostí platného právneho úkonu. Dvojstranná zmluva sa skladá z dvoch jednostranných právnych úkonov. Prvým z nich je návrh na uzavretie zmluvy (oferta).

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Formy zmlúv

Pri uzatváraní zmlúv platí všeobecná zásada bezformálnosti právnych úkonov. Zákon však pre niektoré zmluvy vyžaduje písomnú formu:

  • o prevodoch nehnuteľností, odplatných (napr. kúpna zmluva) či bezodplatných (napr. darovacia zmluva),
  • pre ktoré to v ďalších prípadoch výslovne vyžaduje zákon,
  • pre ktoré to vyžaduje dohoda účastníkov.

Vecné bremeno

Slovenská právna úprava rozlišuje dve formy spoluvlastníctva - podielové spoluvlastníctvo a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. V oboch prípadoch je možné vyporiadanie dohodou. Ak k dohode nedôjde, rozhoduje na návrh niektorého zo spoluvlastníkov súd. Ak už máte rozvod úspešne za sebou, je čas na vyporiadanie majetku nadobudnutého v manželstve (tzv. majetku v BSM). Bezpodielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť len medzi manželmi.

Zánik vecného bremena

Výmaz vecného bremena (doživotného užívania nehnuteľnosti) z katastra nehnuteľností môže nastať na základe dohody zmluvných strán. Oprávnený z vecného bremena a povinný z vecného bremena sa môžu dohodnúť, že vecné bremeno sa zrušuje. Je potrebné tak urobiť zmluvou o zániku vecného bremena. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je však potrebné aj povolenie vkladu príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom, ako vyplýva z § 151p Občianskeho zákonníka („Vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Katastrálny zákon v § 42 ods. 3 výslovne uvádza, na ktorých dokumentoch predkladaných katastru nehnuteľností sa vyžaduje overený podpis. Oprávnený z vecného bremena a povinný z vecného bremena sa dohodli, že vecné bremeno sa zrušuje bezplatne. Právne účinky zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu nastanú vkladom do katastra nehnuteľností.

Vyporiadanie BSM

Po zániku bezpodielového spoluvlastníctva sa vykoná jeho vyporiadanie. Vyporiadať možno len zaniknuté bezpodielové spoluvlastníctvo. Pod vyporiadaním rozumieme komplexné riešenie majetkových vzťahov medzi bývalými bezpodielovými spoluvlastníkmi, čiže rozdelenie spoločného majetku a usporiadanie vzájomných nárokov z neho vyplývajúcich. Občiansky zákonník vyslovene neupravuje ako riešiť majetkové vzťahy medzi manželmi týkajúce sa ich zaniknutého ale doposiaľ nevysporiadaného majetku. Na tento prípad možno aplikovať ustanovenie § 853 ods. Do pozornosti dávame, že ak nebolo bezpodielové spoluvlastníctvo počas trvania manželstva zrušené, dohody o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva, ktoré boli uzavreté ešte počas trvania manželstva sú absolútne neplatné. Osobitná situácia nastáva v prípade, ak bezpodielové spoluvlastníctvo manželov zaniklo počas trvania manželstva. Pokiaľ je predmetom bezpodielového spoluvlastníctva úver, musí súd v rozhodnutí o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva určiť, kto sa stane preberateľom úveru, teda kto bude povinný ďalej platiť splátky.

Spôsoby vyporiadania BSM

Náš právny poriadok upravuje tri základné formy vyporiadania bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM).

  1. Dohoda manželov: Najideálnejším spôsobom je vyporiadanie BSM dohodou. Dohoda manželov o vyporiadaní BSM sa musí vzťahovať na všetok majetok a na všetky veci, ktoré patrili do BSM. V opačnom prípade sa môže jeden z manželov domáhať súdnou cestou, aby súd vyporiadal doteraz nevyporiadaný majetok. V takomto prípade by súd rozhodoval o celom majetku a dohoda manželov by sa tým stala neplatná. Písomnú formu pre dohodu o vyporiadaní BSM zákon vyžaduje len v prípade, ak ide o nehnuteľnosť.
  2. Rozhodnutie súdu: Ak sa manželia nedohodnú, vykoná vyporiadanie na návrh jedného z ich súd. Ako sme už uviedli so súdnym vyporiadaní sú spojené nemalé finančné náklady, preto v prípade, ak sa manželia dokážu dohodnúť samí, odporúčame spísanie „dohody o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva“, ktorej obsah bude tvoriť rozdelenie majetku, ktorý patril do bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
  3. Fikcia vyporiadania: K vyporiadaniu by malo dôjsť do troch rokov od zániku manželstva, pretože uplynutím tejto lehoty dochádza k vyporiadaniu BSM priamo zo zákona.

tags: #zmluva #o #prevode #vlastníckeho #práva #k

Ďalšie články