Zmluva o prevode vlastníckeho práva garážového priestoru: Kompletný sprievodca

Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvu o prevode vlastníckeho práva ku garážovému priestoru na Slovensku. Cieľom je objasniť právne aspekty, náležitosti a postupy spojené s prevodom vlastníctva garáže, a to ako pre predávajúcich, tak aj pre kupujúcich. Článok sa zameriava na praktické informácie a rady, ktoré sú užitočné pre širokú verejnosť, od bežných občanov až po odborníkov v oblasti realít.

Úvod

Prevod vlastníckeho práva ku garážovému priestoru je právny úkon, ktorý podlieha Občianskemu zákonníku a katastrálnemu zákonu. Tento proces si vyžaduje dôkladnú prípravu a znalosť relevantných právnych predpisov. Cieľom tohto článku je poskytnúť ucelený pohľad na túto problematiku a uľahčiť tak prevod vlastníctva garáže.

Právny rámec

Kúpno predajná zmluva na nehnuteľnosť sa spravuje § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len „zákon“). Špeciálnu právnu úpravu má kúpno predajná zmluva na byt a nebytový priestor a predaj týchto nehnuteľností sa riadi aj ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z. z. Kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť nie je možné uzatvoriť podľa Obchodného zákonníka.

Občiansky zákonník

Kúpno predajná zmluva na nehnuteľnosť sa spravuje § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len „zákon“).

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Špeciálnu právnu úpravu má kúpno predajná zmluva na byt a nebytový priestor a predaj týchto nehnuteľností sa riadi aj ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z. z.

Prečítajte si tiež: Všetko o kúpnej zmluve

Katastrálny zákon

Kúpno predajná zmluva na nehnuteľnosť by mala obsahovať aj náležitosti podľa katastrálneho zákona a to najmä označenie účastníkov konania. V kúpnej zmluve na nehnuteľnosť musí byť vymedzený aj predmet prevodu a to presne podľa § 42 ods. 2 katastrálneho zákona uvedením katastrálneho územia, parcelného čísla pozemku, informácie o evidencii parcely registra „C“ alebo „E“, druhu pozemku, výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom sa stavba nachádza.

Náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva garážového priestoru

Zmluva o prevode vlastníckeho práva ku garážovému priestoru musí spĺňať určité náležitosti, aby bola platná a právne účinná. Medzi tieto náležitosti patria:

• Identifikácia zmluvných strán: Presné údaje o predávajúcom a kupujúcom, vrátane mena, priezviska, rodného čísla, trvalého bydliska (u fyzických osôb) alebo názvu, sídla a IČO (u právnických osôb).
• Opis predmetu prevodu: Podrobný opis garážového priestoru, vrátane jeho umiestnenia, čísla, výmery a prípadných spoluvlastníckych podielov. Je dôležité uviesť katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, informácie o evidencii parcely registra „C“ alebo „E“, druhu pozemku, výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom sa stavba nachádza.
• Kúpna cena: Jasne stanovená kúpna cena garážového priestoru a spôsob jej úhrady. Cena by mala byť dojednaná v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi.
• Podmienky prevodu: Stanovenie podmienok, za ktorých sa prevod vlastníctva uskutoční, vrátane termínu odovzdania garážového priestoru a prechodu práv a povinností.
• Vyhlásenia zmluvných strán: Vyhlásenia o právnom stave garážového priestoru, ťarchách, vecných bremenách a iných obmedzeniach. Predávajúci by mal vyhlásiť, že po podpise tejto zmluvy zmluvnými stranami nezaťaží predmet kúpy resp. nedá súhlas so zaťažením predmetu kúpy žiadnym vecným bremenom, záložným právom, zabezpečovacím prevodom práva alebo inou ťarchou akejkoľvek povahy (vrátane nájomného práva), a neurobí žiadny úkon, ktorým by akýmkoľvek spôsobom obmedzil nadobudnutie vlastníckeho práva Kupujúceho k predmetu kúpy.
• Dátum a podpisy: Dátum uzavretia zmluvy a podpisy oboch zmluvných strán. Minimálne na 2 rovnopisoch bude úradne overený podpis Predávajúceho.

Vzor zmluvy o prevode vlastníckeho práva garážového priestoru

ZMLUVA O PREVODE VLASTNÍCTVA

uzavretá v zmysle § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka

I. Zmluvné strany

1. Predávajúci: [Meno a priezvisko/Názov spoločnosti], [Rodné číslo/IČO], [Trvalé bydlisko/Sídlo]
2. Kupujúci: [Meno a priezvisko/Názov spoločnosti], [Rodné číslo/IČO], [Trvalé bydlisko/Sídlo]

II. Predmet zmluvy

1. Predávajúci sa na základe a za podmienok uvedených v tejto zmluve zaväzuje odovzdať predmet kúpy špecifikovaný v bode 2.
2. Predmetom kúpy podľa tejto zmluvy je nehnuteľnosť zapísaná na liste vlastníctva č. [Číslo LV] na Okresnom úrade [Názov okresného úradu], katastrálny odbor, a to:
   • stavba: garáž, popis stavby: [Popis garáže], súp. č. [Súpisné číslo] postavená na pozemku registra KN parc. č. [Parcelné číslo] v katastrálnom území [Názov katastrálneho územia].
3. Predávajúci týmto predáva predmet kúpy uvedený v čl. I. bod 2. zo svojho výlučného vlastníctva (v podiele 1/1) Kupujúcemu a Kupujúci predmet kúpy kupuje do svojho výlučného vlastníctva (v podiele 1/1).

III. Kúpna cena a platobné podmienky

1. Zmluvné strany sa dohodli na kúpnej cene za predmet kúpy vo výške [Suma v EUR] (€).
2. Kupujúci sa zaväzuje uhradiť kúpnu cenu nasledovne: [Spôsob úhrady, napr. prevodom na účet, v hotovosti].

IV. Odovzdanie predmetu kúpy

1. Predávajúci je povinný protokolárne odovzdať predmet kúpy Kupujúcemu najneskôr do [Počet] kalendárnych dní po prijatí celej časti kúpnej ceny na účet Predávajúceho podľa čl. II. 2.
2. Zmluvné strany sa zaväzujú o odovzdaní nebytového priestoru spísať odovzdávací a preberací protokol a písomne vykonať odpočet všetkých meraných energií.

V. Vyhlásenia zmluvných strán

1. Predávajúci vyhlasuje, že je výlučným vlastníkom predmetu kúpy a že na predmete kúpy neviaznu žiadne ťarchy, vecné bremená ani iné obmedzenia, ktoré by bránili prevodu vlastníckeho práva na Kupujúceho.
2. Predávajúci vyhlasuje, že proti jeho osobe, nie je vedené žiadne občianskoprávne, trestné, exekučné, správne príp. iné konanie, ktoré by mohlo ohroziť prevod vlastníckeho práva na Kupujúceho.
3. Predávajúci vyhlasuje, že po podpise tejto zmluvy zmluvnými stranami nezaťaží predmet kúpy resp. nedá súhlas so zaťažením predmetu kúpy žiadnym vecným bremenom, záložným právom, zabezpečovacím prevodom práva alebo inou ťarchou akejkoľvek povahy (vrátane nájomného práva), a neurobí žiadny úkon, ktorým by akýmkoľvek spôsobom obmedzil nadobudnutie vlastníckeho práva Kupujúceho k predmetu kúpy.

VI. Odstúpenie od zmluvy

1. Zmluvné strany majú právo odstúpiť od tejto zmluvy v prípade podstatného porušenia zmluvných povinností druhou stranou.
2. V prípade ak príslušný okresný úrad zastaví konanie o návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností podľa tejto zmluvy z iných dôvodov ako odstrániteľných nedostatkov zmluvy podľa bodu 2.
3. Odstúpenie z dôvodov uvedených v tejto zmluve je účinné dňom doručenia písomného odstúpenia druhej zmluvnej strane.
4. V prípade odstúpenia od tejto zmluvy sú si zmluvné strany povinné bezodkladne vrátiť plnenia, ktoré si navzájom poskytli, s čím obe zmluvné strany výslovne súhlasia, čo svojimi podpismi na tejto kúpnej zmluve aj potvrdzujú.

VII. Ochrana osobných údajov

1. Zmluvné strany dávajú si navzájom, ako i osobe, ktorá zmluvu spísala, súhlas so spracovaním ich osobných údajov uvedených v tejto zmluve v zmysle zákona č. 18/2018 o ochrane osobných údajov v znení neskorších predpisov a to na účely spísania tejto zmluvy, jej evidovania, jej predloženia príslušných orgánom a organizáciám, ktoré budú o nej a na jej základe rozhodovať alebo overovať jej údaje.
2. Pri spísaní tejto zmluvy boli použité tieto osobné údaje: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalé bydlisko, štátna príslušnosť.
3. Doba platnosti použitia osobných údajov účastníkov tejto zmluvy je obmedzená na dobu do právoplatného rozhodnutia príslušného okresného úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech Kupujúceho.

VIII. Záverečné ustanovenia

1. Zmluvné strany vyhlasujú, že k prevodu predmetu kúpy nedošlo v tiesni, z nápadne nevýhodných podmienok alebo pod nátlakom a zmluva vyjadruje ich pravú, slobodnú, dobromyseľnú vôľu.
2. Kúpna zmluva bola Predávajúcim a Kupujúcim prečítaná a na znak súhlasu s jej obsahom a vyhláseniami podpísaná v štyroch (4) rovnopisoch s povahou originálu, pričom minimálne na 2 rovnopisoch bude úradne overený podpis Predávajúceho. Každá zmluvná strana po podpise zmluvy dostane jeden (1) rovnopis.
3. Zmluvné strany sa zaväzujú, že všetky spory vzniknuté z tejto zmluvy alebo v súvislosti s ňou budú riešiť prednostne dohodou. Ak sa spor nevyrieši dohodou, bude sa riešiť pred príslušným súdom Slovenskej republiky.

V [Miesto], dňa [Dátum]

[Podpis predávajúceho] [Podpis kupujúceho]

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Vklad do katastra nehnuteľností

K tomu, aby prešlo vlastnícke právo k nehnuteľnosti na nadobúdateľa je potrebné povolenie vkladu do katastra nehnuteľností. Kataster má zo zákona lehotu 30 dní na rozhodnutie. Pri návrhu na vklad katastrálny zákon uvádza, že účastník konania sa musí označiť údajmi uvedenými v § 24 ods.

Návrh na vklad

(1) Návrh na začatie katastrálneho konania musí obsahovať:

a) identifikačné údaje navrhovateľa v rozsahu:

1. meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, alebo ak ide o cudzinca iný identifikátor, miesto trvalého pobytu, adresu na doručovanie v tuzemsku, ak je odlišná od miesta trvalého pobytu, údaj o štátnej príslušnosti, ak ide o fyzickú osobu,
2. názov, identifikačné číslo, sídlo, adresu na doručovanie, ak je odlišná od sídla, ak ide o právnickú osobu,

b) názov okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný,

c) uvedenie predmetu návrhu,

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

d) označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti, ak ide o návrh na vklad,

f) označenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vyjadreného zlomkom k celku,

g) číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods.

Účastník konania môže byť aj cudzinec, čiže vlastnícke právo k nehnuteľnosti môže nadobudnúť aj cudzinec.

Za podanie návrhu na začatie konania o povolení vkladu sa platí správny poplatok 66 EUR. Ak sa návrh podá elektronicky, správny poplatok sa znižuje na polovicu, t.j. na 33 EUR. Elektronický návrh do katastra nehnuteľností však môžu podať len účastníci zmluvy, ktorý disponujú zaručeným elektronickým podpisom, prípadne ich zástupca (napríklad advokát, notár).

Prílohy k návrhu na vklad

Vyššie spomínaný zákon vymenúva aj prílohy, ktoré sa spolu so zmluvou prikladajú k návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Ak sa prevádza byt alebo nebytový priestor, prílohou zmluvy je potvrdenie správcu bytového domu alebo spoločenstva vlastníkov, že na byte alebo nebytovom priestore neviaznu nedoplatky.

Kúpna cena a cenové predpisy

Kúpna cena na nehnuteľnosť je v zásade na dohode účastníkov zmluvy. Občiansky zákonník však v § 589 uvádza, že „Cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.“ Cenový predpisom, ktorý má na mysli Občiansky zákonník je zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách, spolu s vyhláškou č. 492/2004 Z. z.

Následkom nerešpektovania cenových predpisov je relatívna neplatnosť časti kúpnej ceny upravujúcej kúpnu cenu. Neplatnou teda nebude celá kúpna zmluva. „Relatívnou neplatnosťou (§ 40a) je zmluva dotknutá iba v rozsahu, v ktorom odporuje zákonu, teda iba v časti, v ktorej sa dohodla cena. Ak sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, dovolá relatívnej neplatnosti, cena predmetu kúpnej zmluvy sa určí podľa cenového predpisu. Ak sa ten, kto bol úkonom dotknutý, relatívnej neplatnosti nedovolá, cena platí a zmluvné strany musia plniť podľa zmluvy.“ (Vojčík P. a kol: Občiansky zákonník - komentár.

Pri dohodovaní kúpnej ceny je potrebné tiež sa vyhnúť tomu, aby sa uzavretím kúpnej zmluvy nezastieral iný právny úkon napríklad zmluva darovacia.

S účinnosťou od 1.10.2018 obsahuje kataster nehnuteľností aj údaj o kúpnej cene za nehnuteľnosť (kúpnej cene za byt, kúpnej cene za nebytový priestor, kúpnej cene za rozostavaný byt aj rozostavaný nebytový priestor). Vyplýva to z § 7 písm. b) katastrálneho zákona. Do účinnosti novely sa v katastri evidovala len cena poľnohospodárskych a cena lesných pozemkov. Ako uvádza dôvodová správa k novele, spätne sa nebude kúpna cena nehnuteľnosti zisťovať a do katastra dopisovať.

Prevod garážového priestoru s hypotékou

Aj v prípade, že na byt je viazaný hypotekárny úver (hypotéka) a byt je zaťažený záložným právom, je možné ho previesť na iného majiteľa. V praxi nastáva často situácia, že sa hypotéka financujúcej banky pôvodného vlastníka vyplatí nadobúdateľom, čo sa započíta do kúpnej ceny nehnuteľnosti. Nadobúdateľ môže hypotéku vyplatiť buď v hotovosti z vlastných zdrojov alebo svojim úverom. Podmienkou je stanoviť zostatok úveru pôvodného vlastníka ku dňu vyplácania a nastaviť tak deň, keď sa bude úver vyplácať.

Pokiaľ sa úver vyplatí, financujúca banka pôvodného majiteľa vydá tzv. kvitanciu, na základe ktorej sa vymaže záložné právo viaznuce na kupovanej nehnuteľnosti. Ďalšou možnosťou je aj prevzatie pôvodného úveru prevodcu s tým, že v splácaní úveru bude pokračovať nadobúdateľ.

Závisí to tiež od toho, či do procesu vstupuje len jedna banka alebo sa komunikuje aj s inou. Tiež uprednostňujeme notársku úschovu peňažných prostriedkov pred bankovou vinkuláciou. Banky tiež musia mať aj v prípade uvoľnenia peňažných prostriedkov z úveru súhlas osoby, ktorá si úver zobrala. Čiže bez ohľadu na to, či sú splnené podmienky na načerpanie úveru posledné slovo na uvoľnenie peňažných prostriedkov má osoba, ktorá je zaviazaná z úveru.

Osobitosti prevodu garážového priestoru

Samostatne stojaca garáž (samostatný garážový box) aj so zastavaným pozemkom, sa predáva kúpnou zmluvou uzavretou podľa Občianskeho zákonníka. V kúpno predajnej zmluve na garáž je potrebné okrem špecifikácie účastníkom špecifikovať aj predmet prevodu, čiže samotnú garáž a to podľa listu vlastníctva, na ktorom je garáž zapísaná. Podrobnosti špecifikácie sú uvedené v § 42 ods. 2 katastrálneho zákona.

V praxi sa stáva, že sa predáva parkovacie miesto v bytovom dome. Často sa v tomto prípade predáva podiel na jednom nebytovom priestore. Čiže jedno parkovacie miesto nebude mať samostatné číslo nebytového priestoru, ale pri konkrétnom vlastníkovi bude uvedený len jeho podiel na jednom priestore, ktorým je napríklad celá plocha poschodia, kde sú parkovacie miesta. Jednotlivý vlastník sa potom stáva podielovým spoluvlastníkom celého priestoru. V prípade kúpy parkovacieho miesta takýmto spôsobom je potrebné sa vyporiadať aj s predkupných právom ostatných spoluvlastníkom. V prípade takýchto prevodov sa nadobúdateľ zaväzuje, že si neuplatní predkupné právo k ostatným prevádzaným spoluvlastníckym podielom.

Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Dňa 1. novembra 2018 nadobudla účinnosť novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej aj ako „Zákon“ alebo „Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov“). Zmeny a úpravy sa týkajú najmä rozhodovania vlastníkov, definícií a ustanovení spôsobujúcich výkladové problémy. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa novelizuje zákonom č. 283/2018 Z. z. (ďalej len „Zákon č. 283/2018 Z. z.“ alebo „Novela“). Novela nadobudla účinnosť 1. novembra 2018.

Definície pojmov

§ 2 ods. 7 Zákona definuje pojem podlahová plocha bytu. Definície Zákona v § 2 sa taktiež dopĺňajú novými definíciami pojmov garáž, garážové stojisko a skladový priestor. Pozor: Keďže garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom, do katastra nehnuteľností sa zapisuje len poznámkou. Toto je veľmi dôležité označiť v návrhu na začatie katastrálneho konania.

Zmeny v správe domu

V § 6 ods. 2 sa spresňuje definovanie správy domu. Napr. V § 6 ods. 1 Zákona sa Novelou vyslovene dopĺňa povinnosť vlastníkov zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom.

Významnou zmenou, ktorú si vyžiadala predovšetkým prax, je výslovné zakotvenie platnosti len jednej zmluvy, ktorej predmetom je správa domu. Súbežné zmluvy, ktorých predmetom je správa domu, sú́ neplatné. Ide o zmenu v § 6 ods. 4 Zákona.

Rovnako ako zmluvu o spoločenstve, tak aj zmluvu o výkone správy, schválenú vlastníkmi, podpisuje už len správca a jedna osoba poverená vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Podpisy musia byť úradne osvedčené. Nový vlastník bytu alebo nebytového priestoru, nadobudnutého na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, pristupuje k zmluve o výkone správy automaticky.

Informovanosť vlastníkov

Novela si kladie za cieľ takisto zlepšenie informovanosti vlastníkov o tom, ako sa vykonáva správa domu. V tejto súvislosti sa do Zákona dopĺňajú nové povinnosti pre správcov a spoločenstvo v zmysle § 9 ods. 5 Zákona. Konkrétne ide o povinnosť evidovať a uchovávať prijaté rozhodnutia vlastníkov, všetky zápisnice zo zhromaždení a schôdzí, výsledky hlasovania, hlasovacie listiny, prehľad súdnych sporov domu a dokumentáciu k nim.

Do Zákona sa dopĺňa povinnosť spoločenstva a správcu umožniť vlastníkom na požiadanie nahliadať do dokumentácie týkajúcej sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv.

Právo výlučného užívania

Právo výlučného užívania garážového stojiska vzniká prevodom alebo prechodom spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome a zapisuje sa do katastra nehnuteľností. Toto právo sa do katastra zapisuje poznámkou. Zákon tu odkazuje na § 38 a 39 zákona č. 162/1995 Z. z. Toto výlučné právo vždy prejde na nového vlastníka ex lege spolu s prevodom spoluvlastníckeho podielu, s ktorým je právo výlučného užívania garážového stojiska spojené. Samostatný prevod tohto práva nie je možný. Toto právo môže dokonca patriť aj viacerým spoluvlastníkom.

Na právo výlučného užívania skladového priestoru sa použijú primerane ustanovenia o práve výlučného užívania garážového stojiska. v týchto prípadoch je možné právo na výlučné užívanie garážového stojiska alebo skladového priestoru zapísať do katastra na základe písomnej dohody všetkých spoluvlastníkov nebytového priestoru.

Odstúpenie od zmluvy

Sú rôzne právne názory na otázku, či je možné odstúpiť od už „zavkladovanej“ kúpnej zmluvy. Prikláňame sa k názoru, že to možné je a na spôsobilý spätný prevod vlastníckeho práva v prospech pôvodného prevodcu je potrebná listina spôsobilá na vykonanie záznamu. Touto listinou môže byť napríklad „notárska zápisnica, z ktorej bude zrejmé, že účastník od zmluvy odstúpil, pričom druhá zmluvná strana odstúpenie nespochybňuje a je si vedomá právnych dôsledkov odstúpenia.“ (Vojčík P. a kol: Občiansky zákonník - komentár. Iura Edition 2015).

Poplatky spojené s prevodom

Okrem vyššie uvedených, za výpis z katastra nehnuteľností (jeden list vlastníctva - LV do 20 parciel, stavieb, bytov) sa platí poplatok 8 EUR. Ďalšie poplatky, s ktorými treba rátať, sú poplatky za úradné overenie podpisu prevodcu, tie sa pohybujú v eurách. Úradne overiť podpis je možné buď u notára alebo na matrike. Úradne overený podpis nadobúdateľa sa v zásade nevyžaduje. Úradne overený podpis sa vyžaduje len v týchto prípadoch uvedených v § 42 ods.

Právna pomoc

Aj keď realitná kancelária často ponúka servis vo veci prípravy zmlúv, neodporúčame uzatvárať kúpnu zmluvu bez toho, aby prešla rukami advokáta. V zásade pracujeme v tejto oblasti na hodinovej sadzbe, ktorá je 120 EUR s DPH. Naše právne služby za vyhotovenie kúpno predajnej zmluvy sú účtované hodinovou sadzbou 100 EUR s DPH.

tags: #zmluva #o #prevode #vlastníckeho #práva #garážového