Zmluva o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov: Kompletný sprievodca

Pri kúpe bytu vstupuje nový vlastník do existujúceho spoločenstva vlastníkov bytov. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvu o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov, jej náležitosti a praktické aspekty.

Úvod do problematiky

Zmena vlastníka bytu v bytovom dome je bežnou súčasťou života. K zmene dochádza najčastejšie na základe zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo dedením. Nový vlastník následne pristupuje k zmluve o výkone správy alebo k zmluve o spoločenstve. Cieľom tohto článku je objasniť kroky potrebné na uskutočnenie tohto pristúpenia.

Nadobudnutie vlastníckeho práva

Prvým krokom je nadobudnutie vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru. Vlastnícke právo, ako subjektívne právo, oprávňuje vlastníka držať, užívať, požívať plody a úžitky a nakladať s predmetom vlastníctva v medziach zákona. Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa nadobúda na základe zmluvy, napríklad zmluvy o prevode vlastníctva bytu, právoplatným rozhodnutím okresného úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Vklad je úkon štátneho orgánu, ktorým sa zapisujú práva k nehnuteľnostiam do katastra nehnuteľností, čím vznikajú, menia sa alebo zanikajú práva k nehnuteľnostiam.

Zmluva o prevode vlastníctva bytu

Zmluva o prevode vlastníctva bytu je osobitným zmluvným typom, ktorého náležitosti upravuje najmä zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení. Táto zmluva musí mať písomnú formu, inak je absolútne neplatná. Okrem všeobecných náležitostí podľa § 43 a § 588 a nasl., musí obsahovať aj špecifické náležitosti.

Vzor zmluvy o prevode vlastníctva bytu obsahuje:

• Identifikácia zmluvných strán:
  • Predávajúci: Meno a priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia.
  • Kupujúci: Meno a priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia. Ak sú kupujúcimi manželia, byt kupujú do bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
• Identifikácia bytu:
  • Číslo bytu, poschodie, vchod, súpisné číslo bytového domu.
  • Parcelné číslo pozemku, výmera, druh pozemku. Pri starších pozemkoch môže byť parcela evidovaná v registri „E“.
  • Umiestnenie v okrese, obci, katastrálnom území.
  • List vlastníctva číslo vedený Okresným úradom, katastrálnym odborom.
  • Podiel na spoločných častiach bytového domu a jeho pozemkoch (zlomok).
• Predmet zmluvy: Kupujúci má záujem nadobudnúť nehnuteľnosti do svojho výlučného vlastníctva.
• Vyhlásenia predávajúceho: Predávajúci vyhlasuje, že je oprávnený nakladať s nehnuteľnosťami a uzavrieť túto zmluvu. Predávajúci vyhlasuje, že voči správcovi nehnuteľností má ku dňu podpisu zmluvy vysporiadané všetky záväzky.
• Kúpna cena: Zmluvné strany sa dohodli na kúpnej cene v EUR. Kupujúci sa zaväzuje uhradiť kúpnu cenu na bankový účet predávajúceho do stanoveného dátumu. Ak má predávajúci byt zaťažený úverom, časť kúpnej ceny sa uhrádza priamo hypotekárnej banke.
• Popis bytu:
  • Počet obytných miestností a príslušenstva (kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, pivničná kobka).
  • Celková výmera podlahovej plochy bytu vrátane príslušenstva (bez pivničnej kobky) v m2.
  • Súčasťou bytu je jeho vnútorné vybavenie, vnútorná inštalácia (potrubné rozvody vody, plynu, ústredného kúrenia, elektroinštalácie, odpady a pod.) okrem stúpacích vedení a uzavieracích ventilov.
• Pozemok: Pozemok, na ktorom je postavený bytový dom, je definovaný v bode 1.1 zmluvy.
• Stav nehnuteľnosti: Kupujúci prehlasuje, že sa oboznámil so stavom nehnuteľností a v tomto stave ich preberá. Odporúča sa spísať protokol o odovzdaní a prevzatí bytu, kde budú uvedené aj hodnoty dovtedy spotrebovaných energií.
• Pristúpenie k zmluve o spoločenstve/výkone správy: Kupujúci podľa § 5 ods. 1 písm. g) zákona č. 182/1993 Z. z. vyhlasuje, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Správu domu vykonáva správca / spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
• Návrh na vklad: Predávajúci vyhotoví a podá návrh na vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam v prospech kupujúceho po úplnom uhradení kúpnej ceny.
• Odstúpenie od zmluvy: Predávajúci má právo odstúpiť od zmluvy, ak kupujúci neuhradí kúpnu cenu riadne a včas.
• Záverečné vyhlásenia: Zmluvné strany prehlasujú, že zmluvu uzatvárajú slobodne a vážne, že ju neuzatvárajú v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok a že zmluva je pre ne dostatočne určitá a zrozumiteľná.

Pristúpenie k zmluve o výkone správy alebo k zmluve o spoločenstve

Rozdiel medzi pristúpením k zmluve o výkone správy alebo k zmluve o spoločenstve závisí od toho, aký subjekt vykonáva správu bytového domu. Podľa § 7a ods. 2 BytZ, s prevodom vlastníctva bytu prechádzajú na nového vlastníka práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve. Podobne, podľa § 8a ods. 7 BytZ, s prevodom vlastníctva bytu prechádzajú na nového vlastníka práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Z uvedeného vyplýva, že nový vlastník pristupuje k zmluve ex lege, teda zo zákona.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Potreba samostatného dokumentu o pristúpení

V praxi sa často rieši otázka, či je potrebné vystaviť samostatný dokument o pristúpení k zmluve o výkone správy alebo k zmluve o spoločenstve. Cieľom takéhoto dokumentu je preukázanie, že vlastník berie na vedomie obsah zmluvy, prípadne samotné pristúpenie k jednej z týchto zmlúv.

Zákonné náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu

Napriek tomu, že zákonné ustanovenia § 7a ods. 2 BytZ a § 8a ods. 7 BytZ nevyžadujú žiadne ďalšie dokumenty na pristúpenie k zmluve o výkone správy, resp. k zmluve o spoločenstve, je potrebné zohľadniť ust. § 5 ods. 1 BytZ, ktoré vymedzuje zákonné náležitosti, ktoré musí zmluva o prevode vlastníctva bytu obsahovať. Konkrétne, ust. § 5 ods. 1 písm. f) BytZ vyžaduje, aby zmluva obsahovala vyhlásenie nadobúdateľa bytu o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Absencia tohto vyhlásenia môže spôsobiť, že katastrálny odbor nepovolí vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností.

Zmluva o zriadení spoločenstva

Každé spoločenstvo vlastníkov musí byť zapísané v registri. Na to je potrebná zmluva o jeho zriadení. Zmluva o zriadení Spoločenstva vlastníkov bytov sa uzatvára podľa § 7a zákona č. 182/1993 Z. z.

Zmluva o zriadení spoločenstva obsahuje:

• Identifikácia vlastníkov: Meno a priezvisko, dátum narodenia, vlastník bytu č. v bytovom dome.
• Sídlo spoločenstva: Presná adresa.
• Rada spoločenstva: Počet členov (najmenej troch), spôsob rozhodovania (súhlas nadpolovičnej väčšiny).
• Spôsob správy: Spoločenstvo vykonáva správu dodávateľským spôsobom, prípadne svojpomocne.
• Povinnosti vlastníka: Vlastník je povinný udržiavať byt v stave spôsobilom na riadne užívanie, zabezpečovať údržbu a opravy.
• Fond prevádzky, údržby a opráv: Vlastníci prispievajú do fondu mesačne platbami podľa výšky spoluvlastníckych podielov. Súčasťou fondu sú úroky z úložiek, dotácie, príjmy z prenájmu.
• Zánik spoločenstva: Spoločenstvo zaniká ku dňu výmazu z registra. Likvidačný zostatok sa prevedie do fondu prevádzky, údržby a opráv príslušného domu.

Riešenie sporných situácií: Prípad vstavby

Na Ústavný súd Slovenskej republiky bol podaný návrh na vyslovenie nesúladu § 14 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. Išlo o prípad, kde sa vlastníci bytu nezúčastnili schôdze vlastníkov bytov, na ktorej sa rozhodlo o prepustení podielov na spoločných častiach domu stavebníkovi. Okresný súd navrhol, aby Ústavný súd SR posúdil, či uplatňovanie väčšinového princípu pri rozhodovaní o zmluvách o vstavbe je ústavne ospravedlniteľným zásahom. Ústavný súd sa zaoberal otázkou, či je súhlas dvoch tretín vlastníkov dostatočný na to, aby sa mohla realizovať vstavba do spoločných priestorov domu.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

tags: #zmluva #o #pristupeni #k #zmluve #o