Zmluva o rozdelení domu: Vzor a právne aspekty

Podielové spoluvlastníctvo predstavuje situáciu, kedy dve alebo viaceré osoby vlastnia jednu a tú istú vec. Táto forma vlastníctva nemusí byť vždy ideálna, a preto zákon umožňuje spoluvlastníkom podielové spoluvlastníctvo zrušiť. Občiansky zákonník preferuje dohodu medzi spoluvlastníkmi, no ak dohoda nie je možná, rozhoduje na návrh niektorého zo spoluvlastníkov súd. Nikto nemôže byť nútený zotrvať v spoluvlastníctve.

Zánik podielového spoluvlastníctva

Podielové spoluvlastníctvo môže zaniknúť rôznymi spôsobmi:

• Prevodom spoločnej veci: Spoluvlastníci môžu spoločnú vec previesť na inú osobu kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou. Týmto spôsobom podielové spoluvlastníctvo zanikne a nový vlastník nadobudne vec do výlučného vlastníctva. Nie je vylúčené, aby spoluvlastníci uzatvorili dohodu, na základe ktorej nadobudnú vec iné osoby znova do podielového spoluvlastníctva.
• Zničením veci: K zániku podielového spoluvlastníctva dôjde napríklad aj zničením veci (napr. vrak auta).
• Dohodou o zrušení podielového spoluvlastníctva: Spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek dohodnúť na zrušení podielového spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní.
• Rozhodnutím súdu: Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, môže súd na návrh niektorého z nich podielové spoluvlastníctvo zrušiť.

Dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva

Občiansky zákonník preferuje, aby sa spoluvlastníci dohodli na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. S uzatvorením dohody musia súhlasiť všetci spoluvlastníci danej veci. Keďže sa podielové spoluvlastníctvo touto dohodou ruší, musí sa dohoda týkať všetkých podielov na spoločnej veci a uzatvoriť ju musia všetci spoluvlastníci.

Forma dohody

Pri hnuteľných veciach dohoda nemusí mať písomnú formu, avšak z hľadiska právnej istoty a prípadnej budúcej potreby ochrany práv sa jej uzatvorenie v písomnej podobe odporúča. Ak dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní nemá písomnú podobu, každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným spoluvlastníkom na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali.

Ak je predmetom dohody o zrušení podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí mať písomnú formu a podielové spoluvlastníctvo k nehnuteľnosti zaniká až vkladom do katastra nehnuteľností. Rovnako až povolením vkladu do katastra nehnuteľností vzniká vlastníctvo k veci v zmysle obsahu dohody. Preto dohoda musí spĺňať podmienky podľa § 42 a nasl. zákona č. 162/1995 Z. z.

Prečítajte si tiež: Vzor dohody o rozdelení domu

Ak by sa dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva týkala bytu alebo nebytového priestoru, dohoda musí spĺňať aj náležitosti podľa § 5 ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Súčasne, ako príloha k zmluve musí byť potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva o tom, že na byte / nebytovom priestore neviaznu žiadne nedoplatky, v zmysle § 5 ods. 2 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Náležitosti dohody

Dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní musí spĺňať všeobecné podmienky kladené na právne úkony v zmysle § 34 a nasl. Občianskeho zákonníka. Ak je predmetom dohody nehnuteľnosť, dohoda musí spĺňať podmienky podľa § 42 a nasl. zákona č. 162/1995 Z. z.

Práva k nehnuteľnostiam zapíše príslušný okresný úrad, katastrálny odbor na základe návrhu. Preto je potrebné spísať aj návrh na vklad do katastra nehnuteľností.

Obsah dohody

Základnou a nevyhnutnou obsahovou náležitosťou každej dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je jasný a zrozumiteľný spôsob vysporiadania, t.j. dohoda o zrušení spoluvlastníctva by mala upraviť všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vysporiadava.

Okrem toho, dohoda, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, musí spĺňať všetky zákonnom stanovené náležitosti, musí byť vyhotovená v písomnej forme a zavkladovaná na katastri.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Zrušenie podielového spoluvlastníctva súdom

Ak nedôjde medzi spoluvlastníkmi k dohode, súd zruší podielové spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie len na návrh niektorého zo spoluvlastníkov. Súd pri rozhodovaní prihliada na veľkosť podielov spoluvlastníkov a na účelné využitie veci.

Spôsoby vyporiadania súdom

V zmysle § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka existujú tri spôsoby vyporiadania podielového spoluvlastníctva súdom:

1. Rozdelením veci: Takéto rozhodnutie je možné len vo vzťahu k veciam, ktoré je možné rozdeliť a teda sú deliteľné. V týchto prípadoch, ak by došlo k rozdeleniu nehnuteľnosti, je možné aj to, že súd pri rozdelením zriadi vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti, v súlade s § 142 ods. 3 Občianskeho zákonníka.
2. Prikázaním veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu: V týchto prípadoch zákon opäť zdôrazňuje, že súd prihliadne na účelne využitie veci. Súčasne spoluvlastník, ktorému sa má vec prikázať do výlučného vlastníctva, musí mať o vec záujem a súhlasiť s tým, rovnako aj s vyplatením náhrady ostatným (ustupujúcim) spoluvlastníkom.
3. Predajom veci a rozdelením výťažku: Takéto rozhodnutie súdu prichádza do úvahy v prípade, ak nie je možné vec rozdeliť, a súčasne ani žiadny zo spoluvlastníkov vec nechce. Ak súd nariadi predaj veci a rozdelenie výťažku, takéto právoplatné rozhodnutie je exekučným titulom.

Osobitné prípady

V prípade, ak existujú dôvody hodné osobitného zreteľa, súd nemusí návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctve vyhovieť. Zákon dôvody hodné osobitného zreteľa nešpecifikuje, a preto súd bude tieto dôvody posudzovať v každom prípade osobitne podľa individuálnych okolností prípadu.

Ak je predmetom podielového spoluvlastníctva poľnohospodársky alebo lesný pozemok, na novo vzniknuté spoluvlastnícke podiely nemôže rozhodnutím súdu pripadnúť výmera nižšia než 2 000 m2 u poľnohospodárskeho pozemku, a výmera nižšia ako 5 000 m2 u lesných pozemkov, v súlade so zákonom č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov.

Vzor zmluvy o rozdelení domu

Vzor zmluvy o rozdelení domu (dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva) by mal obsahovať nasledovné:

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

• Označenie zmluvných strán: Meno, priezvisko, bydlisko, dátum narodenia, rodné číslo (u fyzických osôb) alebo názov, sídlo, IČO (u právnických osôb) všetkých spoluvlastníkov.
• Popis nehnuteľnosti: Presný popis nehnuteľnosti podľa údajov z katastra nehnuteľností (parcelné číslo, výmera, druh pozemku, súpisné číslo stavby, list vlastníctva, katastrálne územie).
• Údaje o nadobudnutí nehnuteľnosti: Spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva, dedičstvo) a dátum nadobudnutia.
• Dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva: Vyhlásenie spoluvlastníkov, že sa dohodli na zrušení podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti.
• Spôsob vyporiadania: Podrobný popis spôsobu, akým sa spoluvlastníctvo vyporiadava (napr. rozdelením nehnuteľnosti, prikázaním nehnuteľnosti jednému zo spoluvlastníkov za náhradu, predajom nehnuteľnosti a rozdelením výťažku).
• Výška náhrady: Ak sa nehnuteľnosť prikáže jednému zo spoluvlastníkov za náhradu, je potrebné uviesť presnú výšku náhrady a spôsob jej vyplatenia.
• Geometrický plán: Ak sa nehnuteľnosť rozdeľuje, je potrebné priložiť geometrický plán.
• Ďalšie dohody: Akékoľvek ďalšie dohody medzi spoluvlastníkmi, ktoré súvisia so zrušením a vyporiadaním spoluvlastníctva (napr. dohoda o vecnom bremene).
• Záverečné ustanovenia: Ustanovenia o počte vyhotovení zmluvy, o tom, že zmluvné strany si zmluvu prečítali a súhlasia s ňou, a dátum a miesto podpisu.
• Podpisy zmluvných strán: Podpisy všetkých spoluvlastníkov overené notárom.

Príklad z praxe

Situácia: Súrodenci Peter a Pavol Mokrí sú podielovými spoluvlastníkmi pozemku s dvoma rekreačnými domami. Pozemok a domy užívajú v rozdelenom stave. Chcú zrušiť podielové spoluvlastníctvo a vysporiadať sa podľa súčasného stavu užívania.

Riešenie: Peter a Pavol uzatvoria dohodu o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. V dohode uvedú, že rušia spoluvlastníctvo k pozemku a domom a vzájomne sa vysporiadajú tak, ako je to vyznačené na geometrickom pláne. Peter sa stane výlučným vlastníkom jednej časti pozemku s jedným domom a Pavol sa stane výlučným vlastníkom druhej časti pozemku s druhým domom. Dohodu podpíšu a nechajú overiť podpisy u notára. Následne podajú návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

tags: #zmluva #o #rozdelení #domu #vzor