- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Dohoda o rozdelení rodinného domu: Vzor, postupy a právne aspekty
Rozdelenie rodinného domu na samostatné bytové jednotky alebo vyporiadanie spoluvlastníctva je komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a znalosť právnych predpisov. Tento článok poskytuje ucelený pohľad na túto problematiku, vrátane vzorov dohôd, postupov a právnych aspektov, ktoré je potrebné zvážiť. Cieľom je poskytnúť čitateľovi praktické informácie a usmernenia pre úspešné zvládnutie tohto procesu.
Úvod do problematiky rozdelenia rodinného domu
Rozdelenie rodinného domu alebo vyporiadanie spoluvlastníctva môže byť výsledkom rôznych životných situácií, ako sú rozvody, dedičské konania alebo jednoducho snaha o samostatné bývanie. Bez ohľadu na dôvod je dôležité postupovať správne a v súlade so zákonom, aby sa predišlo budúcim sporom a komplikáciám.
Právne aspekty rozdelenia rodinného domu
Podielové spoluvlastníctvo a jeho úprava
Právna úprava podielového spoluvlastníctva je obsiahnutá v ustanoveniach § 137 až 142 Občianskeho zákonníka. Podielové spoluvlastníctvo sa chápe ako ideálne, čo znamená, že každý z podielových spoluvlastníkov má svoj podiel na veci ako celku. Mierou účasti každého spoluvlastníka na právach a povinnostiach k spoločnej veci je spoluvlastnícky podiel, ktorý vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Je vecou spoluvlastníkov, aby sa o tom, ako budú spoločnú vec užívať, sami dohodli. Ak si teda spoluvlastníci nebudú vedieť sami upraviť užívanie spoločnej veci, rozhodne o spôsobe spoločného užívania súd.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Podľa § 141 a 142 Občianskeho zákonníka sa spoluvlastníci môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná. Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je možné po jeho zániku (napríklad právoplatnosťou rozsudku o rozvode manželstva) vyporiadať troma spôsobmi. Prvým a Občianskym zákonníkom preferovaným spôsobom je uzatvorenie dohody o vyporiadaní BSM. Druhým spôsobom vyporiadania BSM je rozhodnutím súdu. V prípade, že do troch rokov od rozvodu manželstva nie je uzatvorená dohoda o vyporiadaní BSM, ani podaná žaloba o vyporiadanie BSM, uplynutím času sa uplatní zákonná domnienka vyporiadania BSM (§ 149 ods.
Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku
Náležitosti dohody o vyporiadaní BSM
Pre platnosť dohody o vyporiadaní BSM je veľmi dôležité dodržanie trojročnej lehoty od rozvodu manželstva. Následne musí mať dohoda všetky všeobecné zákonné náležitosti, ktoré vyžadujú ustanovenia Občianskeho zákonníka, ale tiež určenie tzv. masy BSM (veci, ktoré patrili do BSM a budú predmetom vyporiadania), určenie ďalších nárokov podľa ustanovenia § 150 Občianskeho zákonníka (napríklad vnos jedného z manželov do manželstva, prípadne investície zo spoločného majetku na výlučný majetok manžela) a tiež spôsob vyporiadania BSM (t.j. ktorý z manželov nadobudne veci patriace do BSM). Dohoda o BSM následne môže obsahovať aj ďalšie ustanovenia, na ktorých sa bývalí manželia dohodli (napr. Pri vyporiadaní sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok. Ďalej sa prihliadne predovšetkým na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí.
Postup pri rozdelení rodinného domu na samostatné bytové jednotky
Reálne rozdelenie budovy
Reálne rozdelenie budovy je možné vtedy, ak jej rozdelením vzniknú samostatné budovy, t.j. samostatné veci podľa § 118 ods.1 Občianskeho zákonníka. Bytom podľa ust.
Stavebné povolenie a ohlásenie stavebnému úradu
Podľa ust. stavebného poriadku "stavby, ich zmeny a udržiavacie práce na nich sa môžu uskutočňovať iba podľa stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia stavebnému úradu. Žiadosť o stavebné povolenie sa podáva pre samostatnú stavbu alebo jej zmenu. stavebný úrad preskúma najmä, dokumentácia spĺňa požiadavky týkajúce sa verejných záujmov, predovšetkým ochrany životného prostredia, ochrany zdravia a života ľudí, a či zodpovedá všeobecným technickým požiadavkám na výstavbu ustanoveným týmto zákonom a osobitnými predpismi.
Technické aspekty rozdelenia
Stav. úrad posúdi, či rozdelenie stavby bude vyhovovať stav. predpisom, požiadavkám na hygienu, požiarnobezpečnostné predpisy a ostatné predpisy aj z hľadiska ust. vyhl. č. 532/2002 Z. Otázka spoločnej prípojky na vodu je skôr technickou otázkou a otázkou vzťahov medzi budúcimi vlastníkmi samostatných byt. jednotiek, čo by mohlo priniesť v budúcnosti obtiaže pokiaľ sa jedná o platby a úhrady vyúčtovania za vodu. Odporúčame túto časť otázky riešiť s vodárenskou spoločnosťou priamo resp. vopred. Samostatné meranie spotreby el.
Dokumentácia potrebná k návrhu na vklad
K návrhu na vklad budete je potrebné predložiť rozhodnutie stavebného úradu o technickej vykonateľnosti reálneho delenia stavby, a listinu o určení súpisného čísla k novovytvoreným prevádzkovým stavbám. Súčasne zabezpečte vyhotovenie geom.
Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku
Vzor dohody o rozdelení rodinného domu
(Tento vzor je len orientačný a je potrebné ho prispôsobiť konkrétnej situácii. Odporúča sa konzultácia s právnikom.)
Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva
uzavretá medzi:
- [Meno a priezvisko], bytom [Adresa], podiel [Veľkosť podielu] (ďalej len "Prvý spoluvlastník")
- [Meno a priezvisko], bytom [Adresa], podiel [Veľkosť podielu] (ďalej len "Druhý spoluvlastník")
Článok I.Predmet dohody
Predmetom tejto dohody je zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti, ktorou je rodinný dom súpisné číslo [Číslo domu] na pozemku parc. č. [Číslo parcely], nachádzajúci sa v katastrálnom území [Katastrálne územie], obec [Obec], zapísaný na liste vlastníctva č. [Číslo listu vlastníctva] v Katastri nehnuteľností [Názov katastrálneho úradu].
Článok II.Zrušenie podielového spoluvlastníctva
Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe
Spoluvlastníci sa dohodli na zrušení podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti uvedenej v Článku I. tejto dohody.
Článok III.Spôsob vyporiadania
(Vyberte jednu z možností a upravte ju podľa dohody spoluvlastníkov)
- A) Prikázanie nehnuteľnosti jednému zo spoluvlastníkov:Prvý spoluvlastník nadobúda výlučné vlastníctvo celej nehnuteľnosti uvedenej v Článku I. tejto dohody. Prvý spoluvlastník sa zaväzuje vyplatiť Druhému spoluvlastníkovi sumu [Suma] EUR ako náhradu za jeho spoluvlastnícky podiel, a to do [Dátum] na účet číslo [Číslo účtu].
- B) Rozdelenie nehnuteľnosti na dve samostatné bytové jednotky:Nehnuteľnosť uvedená v Článku I. tejto dohody sa rozdeľuje na dve samostatné bytové jednotky, a to:
- Bytová jednotka č. 1, pozostávajúca z [Popis bytu], ktorú nadobúda do výlučného vlastníctva Prvý spoluvlastník.
- Bytová jednotka č. 2, pozostávajúca z [Popis bytu], ktorú nadobúda do výlučného vlastníctva Druhý spoluvlastník.Spoluvlastníci sa zaväzujú uzavrieť do [Dátum] dohodu o zriadení vecného bremena spočívajúceho v [Popis vecného bremena] v prospech vlastníka [Vlastník] na ťarchu [Nehnuteľnosť].
- C) Predaj nehnuteľnosti a rozdelenie výťažku:Spoluvlastníci sa dohodli na predaji nehnuteľnosti uvedenej v Článku I. tejto dohody. Po predaji nehnuteľnosti sa výťažok z predaja rozdelí medzi spoluvlastníkov v pomere zodpovedajúcom ich pôvodným spoluvlastníckym podielom.
Článok IV.Záverečné ustanovenia
- Táto dohoda je vyhotovená v [Počet] rovnopisoch, z ktorých každý má platnosť originálu.
- Spoluvlastníci prehlasujú, že si túto dohodu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpisujú.
V [Miesto], dňa [Dátum]
[Meno a priezvisko Prvého spoluvlastníka]Prvý spoluvlastník
[Meno a priezvisko Druhého spoluvlastníka]Druhý spoluvlastník
Daňové aspekty rozdelenia rodinného domu
Pri rozdelení rodinného domu je potrebné zohľadniť aj daňové aspekty, ako sú daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti a prípadné oslobodenia od dane.
Daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti
Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia. Rôzne sa určujú aj výdavky pri predaji alebo darovaní a pri následnej kúpe alebo darovaní.
Iné dane
Je potrebné myslieť na to, aby Vám uvedené právo bývania zostalo /zriadiť v zmluvné vecné bremeno ako právo bývania a užívania nehnuteľnosti, prípadne jej časti/. V kúpnopredajnej zmluve si môžete dojednať tzv. predkupné právo v zmysle ust. Obč. Treba však vedieť, že podľa ust. zákona o dani z príjmov príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia. Rôzne sa určujú aj výdavky pri predaji alebo darovaní a pri následnej kúpe alebo darovaní.
Alternatívne riešenia a súdne konanie
Dohoda spoluvlastníkov
Najlepším riešením je vždy dohoda spoluvlastníkov o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ak sa spoluvlastníci dokážu dohodnúť, celý proces je jednoduchší, rýchlejší a menej nákladný.
Súdne konanie
Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.