Zmluva o správe nebytových priestorov: komplexný sprievodca

Zmluva je najčastejšie sa vyskytujúci právny úkon, obvykle dvojstranný, výnimočne aj viacstranný, spočívajúci na vzájomných, obsahovo zhodných prejavoch zmluvných strán, s ktorým právo spája vznik záväzkových právnych vzťahov. Tieto vzťahy vznikajú medzi zmluvnými stranami, a v prípade zmluvy v prospech tretieho môžu vzniknúť aj voči ďalšiemu subjektu. Pre platnosť zmluvy sa vyžaduje splnenie náležitostí platného právneho úkonu. Dvojstranná zmluva sa skladá z dvoch jednostranných právnych úkonov. Prvým z nich je návrh na uzavretie zmluvy (oferta). Je to jednostranný, určitej osobe alebo osobám adresovaný prejav vôle navrhovateľa (oferenta), v ktorom dostatočne určitým spôsobom navrhuje adresátovi (oblátovi) alebo aj viacerým adresátom uzavretie zmluvy s obsahom v ňom uvedeným a vyjadruje súčasne vôľu byť týmto návrhom viazaný, ak ho adresát prijme. Druhým jednostranným adresovaným právnym úkonom v procese vzniku zmluvy je prijatie návrhu (akceptácia). Týmto prejavom vôle adresát (akceptant) dáva navrhovateľovi najavo, že prijíma návrh na uzavretie zmluvy s obsahom v ňom uvedeným. Prijatie návrhu sa môže uskutočniť akýmkoľvek včasne urobeným spôsobom, pokiaľ zákon alebo návrh zmluvy neustanovujú určitú formu. Vznik zmluvy predpokladá včasné prijatie ponuky v celom rozsahu a bez akýchkoľvek výhrad. Ak došlo k zhode vôle (konsenzu) zmluvných strán o obsahu zmluvy na základe riadneho a včasného prijatia návrhu na uzavretie zmluvy, je zmluva uzavretá.

Dôležitosť zmluvy o správe nebytových priestorov

Zmluva o správe nebytových priestorov je kľúčový dokument, ktorý upravuje vzťahy medzi vlastníkmi nebytových priestorov a správcom. Definuje práva a povinnosti oboch strán, rozsah správy, spôsob financovania a ďalšie dôležité aspekty správy nebytových priestorov.

Základné náležitosti zmluvy o správe nebytových priestorov

Identifikácia zmluvných strán

Zmluva musí obsahovať presnú identifikáciu zmluvných strán, teda vlastníkov nebytových priestorov a správcu. U vlastníkov sa uvádza meno a priezvisko, dátum narodenia a trvalé bydlisko. Ak je vlastníkom právnická osoba, uvádza sa obchodné meno, sídlo a IČO. U správcu sa uvádza obchodné meno, sídlo a IČO, prípadne aj meno a priezvisko osoby oprávnenej konať v mene správcu.

Predmet zmluvy

Predmetom zmluvy je správa nebytových priestorov, pričom musí byť presne definovaný rozsah správy. Správa môže zahŕňať napríklad:

• Zabezpečenie prevádzky nebytových priestorov
• Údržbu a opravy nebytových priestorov
• Vedenie evidencie o nebytových priestoroch
• Vyúčtovanie nákladov spojených s prevádzkou nebytových priestorov
• Zastupovanie vlastníkov nebytových priestorov voči tretím osobám

Práva a povinnosti zmluvných strán

Zmluva musí presne definovať práva a povinnosti oboch strán. Medzi povinnosti správcu patrí napríklad:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

• Riadne vykonávanie správy nebytových priestorov
• Hospodárne nakladanie s finančnými prostriedkami vlastníkov
• Informovanie vlastníkov o dôležitých skutočnostiach týkajúcich sa správy nebytových priestorov
• Predkladanie pravidelných správ o činnosti

Medzi povinnosti vlastníkov patrí napríklad:

• Platenie príspevkov na správu nebytových priestorov
• Dodržiavanie domového poriadku
• Ohlasovanie závad a poškodení v nebytových priestoroch
• Umožnenie vstupu správcovi do nebytových priestorov za účelom vykonania údržby alebo opravy

Spôsob financovania správy

Zmluva musí upravovať spôsob financovania správy nebytových priestorov. Najčastejšie sa používa systém mesačných príspevkov od vlastníkov, ktorých výška sa určuje podľa výšky spoluvlastníckych podielov. Súčasťou fondu sú úroky z úložiek, dotácie, príjmy z prenájmu, príp.

Doba trvania zmluvy a podmienky jej ukončenia

Zmluva sa uzatvára na dobu určitú od ………….. do ………….. Účinnosť zmluvy končí predovšetkým uplynutím dohodnutej doby. Pred jej uplynutím môže zmluvu ukončiť prenajímateľ jednostranným odstúpením. Zmluva by mala obsahovať ustanovenia o dobe trvania a podmienkach jej ukončenia. Zmluva sa môže uzatvoriť na dobu určitú alebo neurčitú. Zmluva uzatvorená na dobu určitú sa po uplynutí tejto doby automaticky končí, pokiaľ sa zmluvné strany nedohodnú inak. Zmluva uzatvorená na dobu neurčitú sa môže ukončiť výpoveďou, pričom výpovedná lehota by mala byť v zmluve upravená.

Ďalšie ustanovenia

Zmluva môže obsahovať aj ďalšie ustanovenia, napríklad o:

• Spôsobe riešenia sporov
• Sankciách za porušenie zmluvy
• Zmenách zmluvy

Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov

Každé spoločenstvo vlastníkov musí byť zapísané v registri. Na to je však potrebná okrem iného aj zmluva o jeho zriadení. Zmluva o zriadení Spoločenstva vlastníkov bytov a (nebytových priestorov) uzavretá podľa § 7a zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. upravuje vnútorné vzťahy v spoločenstve. Sídlo spoločenstva je v …, ul. … č. Rada má najmenej troch členov. Na platné rozhodnutie rady je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny jej členov. Spoločenstvo vykonáva správu dodávateľským spôsobom, ak je to hospodárnejšie svojpomocne, prípadne vlastnými pracovníkmi.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, včas zabezpečovať údržbu a opravy. Na opravy, údržbu, prípadne zlepšenie spoločných častí, spoločných zariadení domu a pozemku prispievajú vlastníci bytov do fondu mesačne platbami, ktorých výška sa určí koncom kalendárneho roka na nasledujúci kalendárny rok podľa výšky spoluvlastníckych podielov a nimi riadnymi príspevkami podľa rozhodnutia zhromaždenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Zhromaždenie môže rozhodnúť o zlúčení alebo splynutí spoločenstva s iným spoločenstvom. Pri zlúčení prechádza majetok zrušeného spoločenstva a zostatok úhrad za plnenie na spoločenstvo, s ktorým sa spoločenstvo zlúčilo. Pri splynutí prechádza majetok spoločenstva a zostatok úhrad za plnenie na spoločenstvo vzniknuté splynutím. Spoločenstvo zaniká ku dňu výmazu z registra. Likvidačný zostatok sa prevedie do fondu prevádzky, údržby a opráv príslušného domu.

Zmluva o výkone správy

Zmluva o výkone správy uzavretá v zmysle § 8a zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov predstavuje svojím charakterom spotrebiteľskú zmluvu, v súvislosti s konaním o ktorej sa uplatní aj režim ustanovenia § 4 ods. 2 písm. u) zákona č. 71/1992 Zb. Súd prvej inštancie vykonaným dokazovaním zistil, že žalobca v období rokov 2004-2015 na základe zmluvy o vykonaní správy vykonával správcu bytového domu na ulici A. Č.. XX Q. XX v C., v ktorom žalovaný je vlastníkom bytu č. 4 vo vchode č. 36. Žalovaný, ako vlastník bytu, za mesiac júl a august 2014 a za mesiac január až november 2015 nepoukazoval preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv a preddavky úhrad za plnenia v sume 107,91 eur mesačne určené mu formou zálohových predpisových platieb, v dôsledku čoho mu vznikol nedoplatok na týchto platbách. Z týchto dôvodov súd prvej inštancie bol názoru, že nárok uplatnený žalobcom, čo do istiny pohľadávky, bol plne dôvodný. Vo svojom rozhodnutí poukázal na to, že bolo povinnosťou žalovaného uhrádzať mesačné preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv a preddavky podľa zmluvy o výkone správy vždy do 25. dňa v mesiaci vopred a zaplatiť tiež aj prípadný doplatok vykázaný z rôznych vyúčtovaní týchto preddavkov na skutočné náklady. Žalovaný však preddavky za rok 2014, 2015 riadne neplatil. Vyúčtovaním zaplatených preddavkov na skutočné náklady bol žalovanému vykázaný nedoplatok za rok 2014 v sume 305,94 eur a za rok 2015 v sume 1 189,00 eur, ktoré žalovaný ani v určenej lehote splatnosti nezaplatil, a to ani čiastočne.

Nájom nebytových priestorov

Zmluva o nájme nebytových priestorov (§ 720 OZ, § 3 zák. č. 116/1990 Zb.) je upravená zákonom č. 116/1990 Zb. Prenajímateľ je správcom majetku; majetok má zverený do správy od zriaďovateľa (obce) ….., ktorý je vlastníkom majetku - stavby (budovy školy) na parcele č. ….., parcela registra „E“, druh stavby: ….., popis stavby: …. vedená na liste vlastníctva č. …, Správa katastra …. Prenajímateľ je v zmysle „Zásad hospodárenia a nakladania s majetkom obce ….“ oprávnený majetok, ktorý má v správe, prenechať do nájmu tretím osobám so súhlasom zriaďovateľa (obce). Zriaďovateľ (obec) udelil súhlas uznesením obecného zastupiteľstva č. ….. zo dňa ……….. Nebytové priestory sa nachádzajú na prvom podlaží stavby (budovy školy) identifi kovanej v čl.1 bod 1 zmluvy, konkrétne ide o …………………………….. Nájomné je stanovené na …. Nájomca sa zaväzuje uhrádzať aj poplatky za služby spojené s nájmom, t. j. poplatky za dodávku tepla, elektrickej energie, vody a za služby spojené s prevádzkou a upratovaním nebytových priestorov vo výške … Nájomca sa zaväzuje uhrádzať mesačné nájomné a poplatky za služby spojené s nájmom vo výške …. € a to na základe faktúry vystavenej prenajímateľom; úhrada za nájom je splatná mesačne vopred, a to vždy k 20. Prenajímateľ sa zaväzuje, že nájomcovi odovzdá nebytové priestory v stave spôsobilom na účel nájmu v zmysle Čl. Nájomca užíva nebytové priestory v súlade s účelom nájmu v zmysle Čl. Nájomca je povinný oznámiť nájomcovi bez zbytočného odkladu potrebu iných ako drobných opráv, pričom je povinný znášať obmedzenia v nájme v rozsahu potrebnom na vykonanie týchto opráv. Právne vzťahy medzi nájomcom a prenajímateľom vyplývajúce z tejto zmluvy sa riadia zákonom č. 116/1990 Zb.

Dôležité súdne konania

Návrh na vyhlásenie za mŕtveho

Návrh na vyhlásenie za mŕtveho (§ 7 ods. 2 OZ, § 195 a nasl. OSP).

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Návrh na vyhlásenie nezvestného za mŕtveho

Návrh na vyhlásenie nezvestného za mŕtveho (§ 7 ods. 2 OZ, § 195 a nasl. OSP).

Návrh na pozbavenie spôsobilosti na právne úkony

Návrh na pozbavenie spôsobilosti na právne úkony (§ 10 ods. 1 OZ, § 186 a nasl. OSP).

Návrh na obmedzenie spôsobilosti na právne úkony

Návrh na obmedzenie spôsobilosti na právne úkony (§ 10 ods. 2 OZ, § 186 a nasl. OSP).

Návrh na vrátenie spôsobilosti na právne úkony

Návrh na vrátenie spôsobilosti na právne úkony (§ 10 ods. 3 OZ, § 186 a nasl. OSP).

Založenie nadácie

Založenie nadácie (§ 4 a nasl. zákona č. 34/2002 Z. z.).

Návrh na zápis do registra nadácií

Návrh na zápis do registra nadácií (§ 6 a nasl. zákona č. 34/2002 Z. z.).

Návrh na zápis záujmového združenia právnických osôb do registra združení

Návrh na zápis záujmového združenia právnických osôb do registra združení (§ 20i ods. 2 OZ).

Dohoda o plnomocenstve

Dohoda o plnomocenstve (§ 31 a nasl. OZ).

Návrh na vyslovenie neplatnosti právneho úkonu absolútne neplatného

Návrh na vyslovenie neplatnosti právneho úkonu absolútne neplatného (§ 37 ods. 1, § 40 ods. 1, § 44 ods. 1 OZ).

Návrh na vyslovenie neplatnosti právneho úkonu relatívne neplatného

Návrh na vyslovenie neplatnosti právneho úkonu relatívne neplatného [§ 40a OZ, § 80 písm. c) OSP].

Žaloba na uplatnenie náhrady škody pre neplatnosť právneho úkonu

Žaloba na uplatnenie náhrady škody pre neplatnosť právneho úkonu (§ 42, § 420 a nasl. OZ).

Odporovacia žaloba o neúčinnosť právneho úkonu, ktorým došlo k prevzatiu záväzku bez primeraného protiplnenia

Odporovacia žaloba o neúčinnosť právneho úkonu, ktorým došlo k prevzatiu záväzku bez primeraného protiplnenia (§ 42a ods. 1 OZ).

Žaloba na vrátenie kúpnej ceny oproti vráteniu predmetu kúpy z kúpnej zmluvy neplatnej v dôsledku omylu konajúcej osoby

Žaloba na vrátenie kúpnej ceny oproti vráteniu predmetu kúpy z kúpnej zmluvy neplatnej v dôsledku omylu konajúcej osoby (§ 49a, § 40a, § 457 OZ).

Žaloba o nahradenie vyhlásenia vôle na uzavretie zmluvy

Žaloba o nahradenie vyhlásenia vôle na uzavretie zmluvy (§ 50a ods. 2 OZ, § 161 ods. 3 OSP).

Uplatnenie námietky premlčania dlžníkom

Uplatnenie námietky premlčania dlžníkom (§ 100 a nasl. OZ).

Uznanie práva dlžníkom

Uznanie práva dlžníkom (§ 110 ods. 1 OZ).

Vlastnícke právo

Žaloba na vydanie hnuteľnej veci

Žaloba na vydanie hnuteľnej veci (§ 126 ods. 1 OZ).

Žaloba na vypratanie nehnuteľnosti

Žaloba na vypratanie nehnuteľnosti (§ 126 ods. 1 OZ).

Žaloba na zdržanie sa zásahov do vlastníckeho práva

Žaloba na zdržanie sa zásahov do vlastníckeho práva (§ 126 ods. 1 OZ).

Žaloba na určenie vlastníckeho práva

Žaloba na určenie vlastníckeho práva [§ 126 ods. 1 OZ, § 80 písm. c) OSP].

Žaloba na určenie povinnosti zdržať sa zásahov do vlastníckeho práva

Žaloba na určenie povinnosti zdržať sa zásahov do vlastníckeho práva (§ 127 ods. 1 OZ).

Žaloba na určenie povinnosti oplotiť pozemok

Žaloba na určenie povinnosti oplotiť pozemok (§ 127 ods. 3 OZ).

Žaloba na uloženie povinnosti umožniť vstup na susediaci pozemok

Žaloba na uloženie povinnosti umožniť vstup na susediaci pozemok (§ 127 ods. 3 OZ).

Žaloba na náhradu škody spôsobenej vstupom na susediaci pozemok

Žaloba na náhradu škody spôsobenej vstupom na susediaci pozemok (§ 127 ods. 3 OZ).

Žaloba na ochranu oprávnenej držby

Žaloba na ochranu oprávnenej držby (§ 130 ods. 1 OZ).

Žaloba na náhradu nákladov účelne vynaložených oprávneným držiteľom na vec

Žaloba na náhradu nákladov účelne vynaložených oprávneným držiteľom na vec (§ 130 ods. 2 OZ).

Návrh na povolenie vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností na základe zmluvy

Návrh na povolenie vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností na základe zmluvy (§ 133 ods. 2 OZ, § 28 a nasl. zákona č. 162/1995 Z. z.).

Žaloba na určenie vlastníckeho práva nadobudnutého vydržaním

Žaloba na určenie vlastníckeho práva nadobudnutého vydržaním [§ 134 OZ, § 80 písm. c) OSP].

Žaloba na vydanie stratenej veci

Žaloba na vydanie stratenej veci (§ 135 ods. 1 OZ).

Žaloba na zaplatenie nálezného

Žaloba na zaplatenie nálezného (§ 135 ods. 2 OZ).

Žaloba na určenie vlastníctva k spracovanej cudzej veci a na jej vydanie

Žaloba na určenie vlastníctva k spracovanej cudzej veci a na jej vydanie [§ 135b OZ, § 80 písm. c) OSP].

Žaloba na odstránenie neoprávnenej stavby

Žaloba na odstránenie neoprávnenej stavby (§ 135c ods. 1 OZ).

Žaloba na prikázanie neoprávnenej stavby do vlastníctva vlastníka pozemku

Žaloba na prikázanie neoprávnenej stavby do vlastníctva vlastníka pozemku (§ 135c ods. 2 OZ).

Žaloba na usporiadanie pomerov medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom neoprávnenej stavby

Žaloba na usporiadanie pomerov medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom neoprávnenej stavby (§ 135c ods. 3 OZ).

Žaloba podielového spoluvlastníka na rozhodnutie súdu o hospodárení so spoločnou vecou

Žaloba podielového spoluvlastníka na rozhodnutie súdu o hospodárení so spoločnou vecou (§ 139 ods. 2 OZ).

Žaloba podielového spoluvlastníka na rozhodnutie súdu o dôležitej zmene spoločnej veci

Žaloba podielového spoluvlastníka na rozhodnutie súdu o dôležitej zmene spoločnej veci (§ 139 ods. 2 OZ).

tags: #zmluva #o #správe #nebytových #priestorov #vzor