Sprostredkovateľská zmluva: Podstatné náležitosti a praktické aspekty

Sprostredkovateľská zmluva je v praxi často využívaný typ zmluvy. Upravuje vzťah medzi sprostredkovateľom a záujemcom, pričom definuje ich práva a povinnosti. Vďaka súčasnej existencii Občianskeho zákonníka (OZ) a Obchodného zákonníka (OBZ) vzniká v našom právnom poriadku často situácia, kedy je určitá zmluva upravená duplicitne v oboch zákonníkoch. Tomuto problému sa nevyhla ani sprostredkovateľská zmluva, ktorá je tiež upravená duplicitne v oboch zákonníkoch.

Definícia a základné pojmy

Sprostredkovateľská zmluva je zmluva, ktorou sa jedna strana (sprostredkovateľ) zaväzuje vyvíjať činnosť, ktorá vedie k tomu, aby druhá strana (záujemca) mala príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou. Záujemca sa zaväzuje poskytnúť sprostredkovateľovi odmenu, ak činnosťou sprostredkovateľa došlo k uzavretiu zmluvy.

Základné pojmy:

• Sprostredkovateľ: Osoba, ktorá vyvíja činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy medzi záujemcom a treťou osobou.
• Záujemca: Osoba, ktorá sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odmenu za sprostredkovanie.
• Odmena/Provízia: Finančná čiastka, ktorú záujemca platí sprostredkovateľovi za jeho činnosť.
• Sprostredkovaná zmluva: Zmluva, ktorej uzatvorenie je cieľom sprostredkovateľskej činnosti.
• Príležitosť: Možnosť, ktorú sprostredkovateľ obstará záujemcovi na uzatvorenie zmluvy s treťou osobou.

Právna úprava: Občiansky zákonník vs. Obchodný zákonník

Sprostredkovateľská zmluva je upravená v Občianskom zákonníku (§ 774 - § 777) a tiež v Obchodnom zákonníku (§ 642 až 651). Právna úprava sprostredkovateľskej zmluvy podľa OZ a OBZ sa výrazne líši už pri samotnej definícii podstatných náležitostí sprostredkovateľskej zmluvy.

Rozdiely v definícii povinností sprostredkovateľa:

• Občiansky zákonník: Sprostredkovateľ sa zaväzuje pre záujemcu obstarať za odmenu uzatvorenie zmluvy. Sprostredkovateľ splní svoju povinnosť až uzatvorením zmluvy medzi záujemcom a treťou osobou.
• Obchodný zákonník: Sprostredkovateľ sa zaväzuje obstarať pre záujemcu príležitosť uzatvoriť určitú zmluvu s treťou osobou. Sprostredkovateľ splní svoju zmluvnú povinnosť už aj sprostredkovaním príležitosti uzatvoriť zmluvu s treťou osobou (bez ohľadu na to, či k uzatvoreniu zmluvy dôjde alebo nie).

Ustanovenie § 262 ods. 1 OBZ umožňuje, aby zmluvný vzťah bol podriadený režimu OBZ aj v tých prípadoch, kedy právny vzťah zmluvných strán nespadá pod ustanovenie § 261 OBZ, t.j. zmluvy medzi nepodnikateľmi.

Dôležité upozornenie: Fyzická osoba nemôže s podnikateľom (realitnou kanceláriou) uzatvoriť sprostredkovateľskú zmluvu v režime OBZ. Voľba Obchodného zákonníka podľa § 262 ods. 1 Obchodného zákonníka je teda neplatná a sprostredkovateľská zmluva sa spravuje Občianskym zákonníkom.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Podstatné náležitosti sprostredkovateľskej zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva musí podľa zákona vždy obsahovať nasledovné body:

1. Označenie zmluvných strán: Kto je záujemca (ten, kto sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odmenu za vykonanie činnosti) a kto je sprostredkovateľ (ten, kto má vykonať činnosť smerujúcu k vytvoreniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť zmluvu).
2. Predmet zmluvy: Je potrebné špecifikovať, akú činnosť má vykonávať sprostredkovateľ, teda činnosť, za ktorú mu je záujemca povinný zaplatiť odmenu. Musí byť zrejmé, čo má byť sprostredkované, teda k uzatvoreniu akej zmluvy pre záujemcu má sprostredkovateľ vyvíjať činnosť.
3. Odmena: Sprostredkovateľská zmluva je odplatný typ zmluvy. Sprostredkovateľovi patrí za vykonanie činnosti vždy odplata. Výška odmeny by mala byť primeraná. Odmena môže byť určená nielen pevnou sumou, ale taktiež aj napr. percentom z hodnoty sprostredkovanej zmluvy.

Forma zmluvy

OZ ani OBZ neupravuje, že by musela byť sprostredkovateľská zmluva uzatvorená písomne, inak je neplatná. Vychádzajúc zo základných zásad súkromného práva, a to zásady zmluvnej voľnosti a zásady neformálnosti, je možné konštatovať, kým zákon nevyžaduje uzatvorenie akejkoľvek zmluvy v písomnej forme, je možné ju uzatvoriť aj ústne.

Výnimka: Sprostredkovateľské zmluvy uzatvorené so spotrebiteľom mimo prevádzkových priestorov maklérov musia byť uzatvorené v písomnej forme (zákon č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho).

Písomná forma však posilňuje právnu istotu, napr. v otázke výšky dojednanej odplaty (niekedy sa používa aj pojem provízia, prípadne odmena). Bez uzatvorenia písomnej formy sprostredkovateľskej zmluvy by mohol vzniknúť v budúcnosti spor o výške odplaty, kde jedna zmluvná strana by tvrdila, že sa dohodla nižšia, prípadne vyššia odplata.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy prináša pre obe zmluvné strany nielen práva, ale aj povinnosti.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Povinnosti sprostredkovateľa:

• Vyvíjať činnosť smerujúcu k obstaraniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť dohodnutú zmluvu. V sprostredkovateľskej zmluve by tak malo byť aspoň rámcovo vymedzené k uzatvoreniu akej zmluvy alebo príležitosti smeruje činnosť sprostredkovateľa. Spravidla táto činnosť spočíva v tom, že sprostredkovateľ nájde tretiu osobu, bude pôsobiť pri prerokúvaní veci a pripraví uzavretie zmluvy. Medzi činnosťou sprostredkovateľa a uzatvorením zmluvy musí byť priama príčinná súvislosť.
• Informovať záujemcu o všetkých okolnostiach, ktoré sa týkajú sprostredkovania. Najmä je povinný mu oznámiť tie, ktoré môžu ovplyvniť jeho rozhodnutie uzatvoriť sprostredkovanú zmluvu (informácie o osobe, s ktorými sa má uzatvoriť sprostredkovaná zmluva, o jej dôveryhodnosti, ako aj informácie o cene a pod).
• Uschovať doklady pre potreby záujemcu. Pôjde najmä o doklady, ktoré sprostredkovateľ nadobudol v súvislosti so sprostredkovaním uzatvorenia zmluvy záujemcovi. Lehota nie je určená pevne, ale je uvedená odkazom na dobu, po ktorú môžu mať tieto doklady význam pre ochranu záujmov záujemcu. Vo všeobecnosti je možné uviesť, že by malo ísť aspoň o lehotu v trvaní premlčacej doby.

Povinnosti záujemcu:

• Zaplatiť sprostredkovateľovi dojednanú odmenu. Jej poskytnutie je naviazané na dostavenie sa očakávaného výsledku, ktorý bol dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Pre právo na odmenu sprostredkovateľa v dohodnutej výške tak musia byť súčasne splnené dve podmienky a to, že:
  • záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkovávanú zmluvu a
  • túto zmluvu uzavreli zmluvné strany pričinením sprostredkovateľa.
• Oznámiť sprostredkovateľovi predovšetkým vstupné požiadavky o predmete sprostredkovania, čiže za akých okolnosti, s kým a za akú cenu je ochotný uzatvoriť sprostredkovanú zmluvu.
• Poskytnúť sprostredkovateľovi všetky potrebné informácie a doklady, ktoré sú nevyhnutne potrebné pre splnenie záväzku sprostredkovateľa uvedeného v čl. I tejto zmluvy.

Odmena sprostredkovateľa a náhrada nákladov

Sprostredkovateľská zmluva je odplatná, a preto má sprostredkovateľ nárok na odmenu (províziu) za svoju činnosť. Výška odmeny sa určuje dohodou medzi sprostredkovateľom a záujemcom. Okrem odmeny má sprostredkovateľ právo aj na úhradu nákladov, ktoré vynaložil v súvislosti so sprostredkovanou činnosťou. Toto právo má však len za predpokladu, že to medzi ním a záujemcom bolo výslovne dojednané v zmluve.

Konanie sprostredkovateľa za záujemcu

Predmetom zmluvy je obstaranie uzatvorenia sprostredkovanej zmluvy, čiže vytvorenie príležitosti pre záujemcu, aby mohol uzatvoriť takúto sprostredkovanú zmluvu. Sprostredkovateľ už ale ďalej nie je oprávnený uzatvoriť s treťou osobou samotnú sprostredkovanú zmluvu. Taktiež nie je oprávnený prijímať čokoľvek v mene a na účet záujemcu.

Na to, aby mohol sprostredkovateľ konať a prijímať plnenia za záujemcu je potrebné, aby ho na to záujemca splnomocnil na základe plnomocenstva, ktoré musí mať písomnú formu, a to aj v prípade, ak samotná zmluva bola uzatvorená ústne.

Zánik sprostredkovateľskej zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva zaniká predovšetkým jej splnením, teda dosiahnutím výsledku, ktorý bol dojednaný v zmluve. Pokiaľ bola zmluva dohodnutá na dobu neurčitú, možno ju ukončiť výpoveďou. Zmluvné strany si taktiež môžu v zmluve dojednať prípady, za ktorých môže zmluvná strana od zmluvy odstúpiť. Podľa Obchodného zákonníka sprostredkovateľská zmluva zanikne, ak nie je sprostredkovávaná zmluva uzatvorená v čase určenom zmluvou.

Vzhľadom na častokrát zložité zmluvné vzťahy vznikajúce zo sprostredkovateľských zmlúv je vhodné, aby pre prípad takto ukončenej zmluvy bola dohodnutá výpovedná lehota.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Sprostredkovanie zamestnania za úhradu

Sprostredkovanie zamestnania za úhradu je viazanou živnosťou. Podmienkou pre získanie oprávnenia na činnosť sprostredkovanie zamestnania za úhradu je skončené vysokoškolské vzdelanie najmenej prvého stupňa. Sprostredkovateľ zamestnania za úhradu môže vyberať poplatok za služby súvisiace so sprostredkovaním zamestnania za úhradu len od právnickej osoby alebo fyzickej osoby, pre ktorú sprostredkúva zamestnanca. Základná právna úprava sprostredkovania zamestnania za úhradu je zakotvená v zákone č. 5/2004 Z. z.

Dôležité upozornenie: Sprostredkovateľ si odmenu za sprostredkovanie zamestnania môže uplatňovať iba u zamestnávateľa, ktorému sprostredkuje zamestnanca, nie od zamestnanca / záujemcu o zamestnanie. Súčasťou dohody o sprostredkovaní zamestnania za úhradu uzatváranej medzi sprostredkovateľom a fyzickou osobou, ktorá má záujem nájsť si zamestnanie preto nemôže byť dojednanie odplaty.

Nárok na províziu pri sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti

V zmysle ustanovenia § 774 Občianskeho zákonníka platí, že odmena (v praxi skôr označovaná ako provízia) patrí sprostredkovateľovi za predpokladu, že k uzavretiu sprostredkovávanej zmluvy (kúpnej zmluvy) došlo pričinením sprostredkovateľa. Zákon síce výslovne nevymedzuje slovné spojenie „pričinenie sprostredkovateľa“, avšak pri sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti pôjde zrejme najmä o zaobstaranie záujemcu o kúpu predmetnej nehnuteľnosti, zariadenie obhliadky predmetnej nehnuteľnosti a pod. Medzi uzavretím sprostredkovávanej zmluvy a činnosťou vyvinutou sprostredkovateľom preto musí nevyhnutne existovať príčinná súvislosť. Inak povedané sprostredkovateľská činnosť musí viesť k sledovanému výsledku - k uzavretiu sprostredkovávanej kúpnej zmluvy.

tags: #zmluva #o #sprostredkovani #podstatne #nalezitosti