Zmluva o sprostredkovaní: Všetko, čo potrebujete vedieť

Zmluva o sprostredkovaní patrí k najrozšírenejším typom zmlúv v našich zmluvných vzťahoch. Čo má obsahovať zmluva o sprostredkovaní? Aký je právny základ zmluvy o sprostredkovaní? Aké sú rozdiely medzi zmluvou o sprostredkovaní a inými typmi zmlúv? Aké sú náležitosti zmluvy o sprostredkovaní a kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu? Na tieto a ďalšie otázky nájdete odpovede v tomto článku.

Právny základ zmluvy o sprostredkovaní

Zmluva o sprostredkovaní predstavuje samostatný typ obchodnej zmluvy, ktorý je upravený v ustanoveniach § 642 až § 651 Obchodného zákonníka. Pre oblasť obchodnoprávnych vzťahov je upravená v ustanoveniach §§ 642 a nasl. Obchodného zákonníka /napr. zmluva uzatváraná medzi podnikateľmi navzájom, resp. účastníkmi podľa ust. § 261 Obchod. zákonníka ako je napr. Právna úprava zmluvy o sprostredkovaní obsiahnutá v ust. §§ 774 a nasl. Obč. Pre oblasť obchodnoprávnych vzťahov je upravená v ustanoveniach §§ 642 a nasl. Obchodného zákonníka. Zmluvnými stranami sú sprostredkovateľ a záujemca. Jej podstatou je, že sprostredkovateľ bude vykonávať určitú činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzatvoriť určitú zmluvu, napr. kúpnu, alebo nájomnú s treťou osobou. Sprostredkovateľovi patrí za vyvíjanie tejto činnosti odmena.

Typickým príkladom, kedy sa uzatvára táto zmluva, je v prípade vzťahu developer - realitná kancelária. Developer má postavenie záujemcu, ktorý má záujem predať vybudovanú nehnuteľnosť a realitná kancelária je sprostredkovateľom, ktorá vyvíja činnosť smerujúcu k tomu, aby mohol developer uzatvoriť kúpnu zmluvu s treťou osobou, ktorým je v danom prípade potencionálny kupujúci nehnuteľnosti. Ďalšími príkladmi, kedy dochádza k využitiu zmluvy o sprostredkovaní, môže byť napr. inzercia ubytovania, kedy sprostredkovateľ (ten kto zverejnil inzerát) vyvíja činnosť smerujúcu k tomu, aby tretie osoby využili ubytovacie služby záujemcu - prevádzkovateľa ubytovacích služieb.

Rozdiel medzi zmluvou o sprostredkovaní a sprostredkovateľskou zmluvou

Náš právny poriadok však pozná okrem zmluvy o sprostredkovaní aj sprostredkovateľskú zmluvu. Aký je rozdiel medzi zmluvou o sprostredkovaní a sprostredkovateľkou zmluvou? Zmluva o sprostredkovaní je samostatný typ obchodnej zmluvy, ktorú uzatvárajú dvaja podnikatelia, ak chce záujemca využiť služby sprostredkovateľa za účelom uzatvorenia zmluvy s treťou osobou. Záujemcom aj sprostredkovateľom je podnikateľ.

Naproti tomu, sprostredkovateľská zmluva je typom občianskej zmluvy, ktorá je upravená v ustanoveniach § 774 až § 777 Občianskeho zákonníka. Jej podstatou je tiež obstaranie uzavretia zmluvy pre záujemcu s treťou osobou, za čo sprostredkovateľovi patrí odmena. Sprostredkovateľskú zmluvu však uzatvárajú dve fyzické osoby, nepodnikatelia. Tí si však môžu vybrať a môžu uzatvoriť namiesto sprostredkovateľskej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka. Podnikatelia si však vybrať nemôžu a môžu uzatvoriť len zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka. Rovnako v prípade, ak zmluvu uzatvára podnikateľ s fyzickou osobou, uzatvárajú spravidla sprostredkovateľskú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka. Môžu sa však dohodnúť, že uzatvoria zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Od toho, či je zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka, sa odvíjajú aj ďalšie záležitosti, napr. náhrada škody, premlčanie práva a pod.

Rozdiel medzi zmluvou o sprostredkovaní a zmluvou o obchodnom zastúpení

Zmluva o obchodnom zastúpení predstavuje ďalší samostatný typ obchodnej zmluvy, ktorá je veľmi podobná čo do obsahu so zmluvou o sprostredkovaní. Aký je rozdiel medzi týmito zmluvami?

Pri zmluve o obchodnom zastúpení sa obchodný zástupca zaväzuje vyvíjať pre zastúpenú osobu činnosť smerujúcu k uzatvoreniu určitého druhu zmlúv alebo dojednávať a uzatvárať obchody v mene zastúpenej osoby a na jeho účet. Znie to veľmi podobne ako zmluva o sprostredkovaní. Pri zmluve o obchodnom zastúpení však ide o komplex činností vykonávaných v mene zastúpeného a na jeho účet, čo je odlišné od zmluvy o sprostredkovaní.

Príklad na rozdiel medzi zmluvou o sprostredkovaní a zmluvou o obchodnom zastúpení

Developer je záujemca, ktorý má záujem predať nehnuteľnosť tretej osobe. Realitná kancelária je sprostredkovateľ, ktorý vyvíja činnosť pre záujemcu, aby tretia osoba kúpila nehnuteľnosť. Ak uzatvoria zmluvu o sprostredkovaní, tak realitná kancelária len vyhľadáva tretiu osobu, ktorá má záujem kúpiť nehnuteľnosť. Kúpnu zmluvu však už uzatvára záujemca (developer) s treťou osobou.

Ak by však developer uzatvoril s realitnou kanceláriou zmluvu o obchodnom zastúpení, môže samotná realitná kancelária uzatvoriť kúpnu zmluvu s treťou osobou v mene developera a na jeho účet. Následne by realitná kancelária bola povinná odovzdať developerovi kúpnu cenu po odrátaní provízie, nakoľko kúpnu zmluvu s treťou osobou uzatvorila v jej mene a na jeho účet.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Čo musí obsahovať zmluva o sprostredkovaní

Na to, aby bola zmluva o sprostredkovaní platná, musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán - je potrebné presne určiť, kto je záujemca (v prospech koho má byť vykonávané sprostredkovanie) a kto je sprostredkovateľ (ten, kto má vyvíjať činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou),
• Záväzok sprostredkovateľa vyvíjať činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou - je potrebné definovať, akú činnosť má vykonávať sprostredkovateľ,
• Výška odmeny - sprostredkovateľ má nárok na odmenu za činnosť, ktorú vykonáva. Výška odmeny musí byť uvedená v zmluve. V prípade, ak nebude uvedená výška odmeny v zmluve, má sprostredkovateľ nárok na odmenu obvyklú, ktorá býva pri obdobných zmluvách v čase uzatvorenia zmluvy o sprostredkovaní.

Okrem týchto náležitosti, do zmluvy o sprostredkovaní môžete uviesť aj:

• Práva a povinnosti zmluvných strán - čo je sprostredkovateľ alebo záujemca povinný alebo čo nesmú. Sprostredkovateľ napr. nesmie navrhnúť záujemcovi uzatvorenie zmluvy s treťou osobou, o ktorej vie, že nesplní uzatvorenú zmluvu so záujemcom,
• Určenie, či náklady, ktoré vynaložil sprostredkovateľ, sú už zahrnuté v odmene alebo nie - sprostredkovateľovi môžu vzniknúť pri jeho činnosti náklady. Napr. realitnému agentovi môžu vzniknúť náklady na dopravu k nehnuteľnosti, ktorú chce záujemca predať tretej osobe. Sprostredkovateľ sa môže so záujemcom dohodnúť, že mu záujemca okrem odmeny preplatí aj tieto náklady. Musia to však výslovne uviesť do zmluvy. Ak v zmluve nič nie je, záujemca nie je povinný preplatiť sprostredkovateľovi náklady. Náklady sú potom zahrnuté už v odmene pre sprostredkovateľa,
• Kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu. Zmluvu o sprostredkovaní možno dohodnúť nie len na dobu neurčitú, ale aj na dobu určitú, napr. jeden rok. V prípade uzatvorenia zmluvy na dobu neurčitú môže ktorákoľvek zmluvná strana zmluvu ukončiť tým, že to oznámi druhej strane. Zmluva zaniká v okamihu, keď oznámenie o ukončení zmluvy dôjde druhej zmluvnej strane. Nie je tak potrebné čakať na uplynutie výpovednej doby pri ukončení zmluvy výpoveďou. Sprostredkovateľ a záujemca sa však môžu dohodnúť na výpovednej dobe.

Tri možnosti, kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu (províziu)

Významnou otázkou pri zmluve o sprostredkovaní je, kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu za sprostredkovanie. Obchodný zákonník totiž umožňuje viacero možností.

• Prvou možnosťou je, že sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu až v okamihu, keď záujemca uzatvorí zmluvu s treťou osobou. Napr. ak je záujemca developer, ktorý predáva nehnuteľnosť, sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu až v momente, keď developer uzatvorí kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť s kupujúcou treťou osobou, ktorú mu dohodil sprostredkovateľ.
• Druhou možnosťou je, že nárok na províziu vznikne sprostredkovateľovi už samotným zaobstaraním príležitosti uzatvoriť zmluvu s treťou osobou. V zmluve však musí byť uvedené, že sprostredkovateľ je povinný len zaobstarať príležitosť uzatvoriť s treťou osobou zmluvu. Ide o prípad, ak tretia osoba sa napr. stretne so záujemcom za účelom uzatvorenia zmluvy, ale na poslednú chvíľu nedôjde k uzatvoreniu zmluvy. Ak bol sprostredkovateľ povinný len zaobstarať príležitosť pre záujemcu uzatvoriť zmluvu, má nárok na províziu aj v tomto prípade, hoci nedošlo k uzatvoreniu zmluvy, no zaobstaral pre záujemcu príležitosť uzatvoriť zmluvu.
• Treťou možnosťou je, že sprostredkovateľovi vzniká nárok až v okamihu, keď tretia osoba splní svoj záväzok z uzatvorenej zmluvy. Pri príklade s developerom a predajom nehnuteľnosti tak sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu až v okamihu, keď kupujúci zaplatí kúpnu cenu za nehnuteľnosť, nie už samotným uzatvorením kúpnej zmluvy, ako je tomu v pri prvej možnosti.

Na záver je potrebné poznamenať, že sprostredkovateľ nemá nárok na províziu v prípade, ak zmluva bola uzatvorená bez jeho pričinenia.

Sprostredkovateľská zmluva podľa Občianskeho zákonníka

Právny rámec upravujúci sprostredkovateľskú zmluvu je obsiahnutý v § 774 až 777 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „občiansky zákonník“). Občiansky zákonník ustanovuje, že sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Úprava tejto zmluvy je veľmi všeobecná, pričom zákon počíta s tým, že podrobnosti o obsahu zmluvy, najmä o jednotlivých právach a povinnostiach zmluvných strán, si účastníci príslušného právneho vzťahu dohodnú individuálne s ohľadom na daný predmet a účel zmluvy, ktorý sledujú. Podrobnejšie je upravená zmluva o sprostredkovaní v Obchodnom zákonníku v § 642 až 651.

Sprostredkovateľská zmluva sa pritom bude spravovať ustanoveniami Obchodného zákonníka vtedy, keď ide o zmluvu medzi podnikateľmi a táto zmluva je zameraná na podnikateľskú činnosť. Ak tieto podmienky nie sú splnené, sprostredkovateľská zmluva podlieha úprave v občianskom zákonníku. To znamená, že ak ide o fyzické osoby nepodnikateľov, právna úprava sprostredkovateľskej zmluvy sa bude spravovať ustanoveniami občianskeho zákonníka. Aj v týchto prípadoch však zákon umožňuje účastníkom právneho vzťahu, ak je sprostredkovateľ podnikateľom, dohodnúť sa, že ich záväzkový vzťah sa bude spravovať obchodnoprávnou úpravou (§ 262 ods. 1 Obchodného zákonníka), takéto dojednanie medzi zmluvnými stranami však musí byť jasne formulované v zmluve.

Upozornenie: Ak je jedna zo zmluvných strán podnikateľom a druhá fyzickou osobou a dohodli sa, že ich právny vzťah pri uzatváraní sprostredkovateľskej zmluvy sa bude spravovať ustanoveniami Obchodného zákonníka, musí byť zmluva vždy vyhotovená písomne.

Zmluvné strany a predmet zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva podľa občianskeho zákonníka je neformálnou zmluvou, ktorá sa uzatvára medzi sprostredkovateľom a záujemcom o sprostredkovanie zmluvy s treťou osobou. Zmluvnými stranami sprostredkovateľskej zmluvy sú na jednej strane sprostredkovateľ a na druhej strane záujemca. Sprostredkovateľ sa zaväzuje v zmluve obstarať záujemcovi uzavretie sprostredkúvanej zmluvy a záujemca sa zaväzuje poskytnúť sprostredkovateľovi odmenu. Nárok na províziu mu však vzniká len vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

Predmetom sprostredkovateľskej zmluvy je záväzok jednej zo zmluvných strán - sprostredkovateľa - obstarať pre záujemcu určitú príležitosť. Táto služba môžu spočívať napríklad v tom, že sprostredkovateľ nájde zmluvného partnera, ktorý chce so záujemcom uzavrieť zmluvu, týchto ľudí zoznámi, môže im pomáhať pri ich vzájomných rokovaniach, ako aj pri uzatváraní sprostredkúvanej zmluvy. To znamená, že na rozdiel od zmluvy o obstaraní predaja veci podľa § 737 a nasl. občianskeho zákonníka, zmluvu, ktorej uzavretie sa sleduje, neuzatvára sprostredkovateľ sám, ale poskytuje súčinnosť a pomoc pri jej uzatváraní.

Zhrnutie na záver

Zmluva o sprostredkovaní predstavuje samostatný typ obchodnej zmluvy. Uzatvárajú ju dvaja podnikatelia - sprostredkovateľ a záujemca o sprostredkovanie. Jej podstatou je to, že sprostredkovateľ bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca možnosť uzatvoriť určitú zmluvu s treťou osobou. Za sprostredkovanie musí záujemca zaplatiť sprostredkovateľovi odmenu.

Zmluva o sprostredkovaní je obdobná so sprostredkovateľskou zmluvou, ktorú uzatvárajú dve fyzické osoby, alebo prípadne podnikateľ s fyzickou osobou. Taktiež je veľmi podobná so zmluvou o obchodnom zastúpení. Pri zmluve o obchodnom zastúpení však sprostredkovateľ koná v mene a na účet zastúpenej osoby.

Typickým príkladom, kedy sa využíva zmluva o sprostredkovaní, je pri realitných kanceláriách, ktoré uzatvárajú zmluvu o sprostredkovaní s developerom, na základe ktorej vyhľadávajú klientov na kúpu nehnuteľností, ktorú vlastní developer.

Vzor zmluvy o sprostredkovaní

Prinášame vám vzor zmluvy o sprostredkovaní. Zmluvou o sprostredkovaní môžete sprostredkovateľa poveriť, aby vyvíjal činnosť smerujúcu k tomu, aby ste mali príležitosť uzatvoriť zmluvu s treťou osobou.

Zmluva o sprostredkovaní predaja motorového vozidla

Zmluvné strany:

1/ Obchodné meno: ABC, s.r.o.Sídlo: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republikaIČO: 12 345 67Registrácia: Obchodný register Okresného súdu Trenčín, Oddiel: Sro, Vložka číslo: 12345/RZastúpená: Jozef Novák, konateľ(ďalej len „sprostredkovateľ“)

a

2/ Meno a priezvisko: Peter Novák, rod. Novák, podnikateľBydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republikaIČO: 76 543 21zapísaný v Živnostenskom registri vedenom Okresným úradom Považská Bystrica pod č. 1234(ďalej len „záujemca“)

(sprostredkovateľ a záujemca spolu aj ako „zmluvné strany“ a každý jednotlivo aj ako „zmluvná strana“)

sa dohodli na uzatvorení tejto Zmluvy o sprostredkovaní (ďalej len „zmluva“) v zmysle ust. § 642 a nasl. zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v platnom znení, za nasledovných podmienok:

Článok I.Predmet zmluvy

1. Touto zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje vyvíjať činnosť, ktorá smeruje k vytvoreniu príležitosti pre záujemcu na uzatvorenie kúpnej zmluvy s treťou osobou, predmetom ktorej bude predaj osobného motorového vozidlo, a to najmä zverejnením a sprístupnením inzerátu (ponuky) na internetovej stránke www.autobazar.sk a www.autobazar.eu ako aj uskutočňovaním ďalších činností smerujúcich k prevodu vlastníckeho práva.
2. Záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi za jeho činnosť uvedenú v bode 1. tohto článku províziu, ktorá je bližšie špecifikovaná v čl. II. tejto zmluvy.

Článok II.Výška a splatnosť provízie

1. Sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu, ak je uzavretá zmluva, ktorá je predmetom sprostredkovania.
2. Záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi za činnosť uvedenú v čl. I. províziu vo výške predstavujúcej 10 % z kúpnej ceny. Súčasťou provízie je aj náhrada nákladov spojená so sprostredkovaním.
3. Záujemca zaplatí sprostredkovateľovi províziu v hotovosti do štrnástich (14) dní od vyplatenia ceny alebo časti ceny záujemcovi.
4. V zmysle ust. § 651 Obchodného zákonníka berú zmluvné strany na vedomie, že vzniku práva sprostredkovateľa na províziu nebráni skutočnosť, že zmluva s treťou osobou, na ktorú sa vzťahovala sprostredkovateľská činnosť sprostredkovateľa bola uzatvorená po zániku zmluvy o sprostredkovaní. Sprostredkovateľovi tak zostáva nárok na províziu podľa článku II. tejto zmluvy zachovaný aj po skončení tejto zmluvy o sprostredkovaní, a to v prípade, ak kúpna zmluva bude uzatvorená s treťou osobou, kontakt s ktorým sprostredkoval záujemcovi sprostredkovateľ.

Zmluva o sprostredkovaní predaja cenných papierov

tags: #zmluva #o #sprostredkovani #predaja #vzor