Darovacia zmluva na polovicu rodinného domu: Všetko, čo potrebujete vedieť

Darovacia zmluva je právny úkon, ktorým darca bezodplatne prenecháva nehnuteľnosť (alebo jej časť) obdarovanému, ktorý tento dar prijíma. V prípade, že predmetom daru je spoluvlastnícky podiel na rodinnom dome, hovoríme o darovacej zmluve na polovicu (alebo inú časť) rodinného domu. Tento článok vám poskytne komplexný pohľad na to, čo takáto zmluva obnáša, aké sú jej náležitosti a na čo si dať pozor.

Čo je darovacia zmluva na polovicu domu?

Darovacia zmluva na polovicu domu je v zásade štandardná darovacia zmluva na dom, ktorá sa však odlišuje tým, že darca neprevádza na obdarovaného celý dom, ale len spoluvlastnícky podiel. Nie je pritom rozhodujúce, či ide o presne 1/2 domu, alebo iný podiel (napr. 1/3, 1/4, 5/8 a pod.). Dôležité je, aby darca prejavil úmysel spoluvlastnícky podiel darovať a obdarovaný prejavil úmysel dar prijať. Darovanie sa teda uskutoční len so súhlasom oboch strán.

Kedy sa darovacia zmluva na polovicu domu používa?

Tento typ zmluvy je vhodný v nasledovných situáciách:

  • Ak ste vlastníkom celého domu a chcete časť previesť na inú osobu (napríklad partnerovi, s ktorým ste si zobrali hypotéku na stavbu domu, ale na stavebnom povolení bol uvedený len jeden z vás).
  • Ak ste vlastníkom spoluvlastníckeho podielu na dome a chcete ho previesť na inú osobu (napríklad ste zdedili dom po rodičoch spolu so súrodencom a chcete svoj podiel darovať).

Povinné náležitosti darovacej zmluvy na polovicu domu

Na to, aby bola darovacia zmluva platná, musí obsahovať určité povinné náležitosti:

  1. Identifikácia zmluvných strán: Darca aj obdarovaný musia byť riadne označený.

    Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty darovacej zmluvy

    • Fyzické osoby: Meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu.
    • Právnické osoby: Názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO).

  2. Jednoznačný opis daru: Dom musí byť označený:

    • Katastrálnym územím (odporúča sa uviesť aj obec a okres).
    • Súpisným číslom.
    • Druhom stavby.
    • Parcelným číslom pozemku, na ktorom je dom postavený.

    Ak je predmetom prevodu aj pozemok, je potrebné uviesť aj parcelné číslo pozemku, jeho evidenciu v registri C alebo E, druh pozemku a výmeru pozemku. Odporúča sa uviesť aj číslo listu vlastníctva.

  3. Vymedzenie právneho úkonu: V zmluve musí byť uvedené, že darca dar daruje obdarovanému a tento dar prijíma.

  4. Bezodplatnosť: Darovacia zmluva nesmie obdarovaného zaväzovať poskytnúť darcovi za dar akékoľvek protiplnenie alebo odplatu.

  5. Dobrovoľnosť: Darovanie musí byť dobrovoľné, a to tak na strane darcu, ako aj obdarovaného.

    Prečítajte si tiež: Právne aspekty darovania v domovoch dôchodcov

Ďalšie odporúčané náležitosti

Okrem povinných náležitostí je vhodné v zmluve uviesť aj nasledovné:

  1. Vyhlásenie zmluvných strán:

    • Obdarovaný vyhlasuje, že technický stav daru pozná z osobnej obhliadky a dar nadobúda v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu zmluvy.
    • Darca vyhlasuje, že je vlastníkom daru, je oprávnený s ním nakladať, že dar nie je predmetom súdnych, exekučných, správnych a iných konaní, ktoré by bránili splneniu povinností darcu podľa darovacej zmluvy, že si nie je vedomý žiadnych vád daru, na ktoré by mal obdarovaného osobitne upozorniť a že na dare neviaznu žiadne vecné ani záväzkové práva tretích osôb (napr. vecné bremeno, záložné právo, nájomný vzťah a pod.).

  2. Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy: Odstúpiť od zmluvy možno len zo zákonných dôvodov alebo zmluvných dôvodov. Najčastejšie dôvody, pre ktoré môže obdarovaný odstúpiť od darovacej zmluvy na 1/2 domu sú, že vyhlásenia darcu sa ukážu byť nepravdivé, darca zriadi na predmete darovania nové záväzkové alebo vecné práva v prospech tretích osôb a podobne. Dôvodom pre odstúpenie od zmluvy zo strany darcu môže byť nesplnenie inej podmienky darovania obdarovaným. Takou podmienkou môže byť napríklad záväzok dar nepreviesť na tretiu osobu, neprenajať ho alebo zriadiť v prospech darcu vecné bremeno - právo doživotného bezplatného užívania.

Dôležité aspekty pred uzatvorením darovacej zmluvy

Pred podpisom darovacej zmluvy na polovicu domu je dôležité zvážiť nasledovné:

  1. Aktuálny stav listu vlastníctva: Potrebujete zistiť, či je darca podielovým spoluvlastníkom domu a či na jeho spoluvlastníckom podiele na dome nie sú zapísané ťarchy (typicky vecné bremeno alebo záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by po nadobudnutí vlastníckeho práva zaväzovali aj obdarovaného.
  2. Nadobudnutie vlastníctva: Vlastníkom nehnuteľnosti (a teda aj spoluvlastníckeho podielu na dome) sa obdarovaný stane až nadobudnutím právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
  3. Darovanie pre prípad smrti je vylúčené: Darovacia zmluva, ktorou by obdarovaný nadobudol vlastnícke právo k 1/2 domu až po smrti darcu by bola neplatná. Môže sa však stať, že darca zomrie po uzatvorení darovacej zmluvy, ale pred povolením vkladu do katastra nehnuteľností. V takom prípade sú dedičia viazaní vôľou darcu a sú povinní dar obdarovanému vydať.
  4. Darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome ho nevylučuje z exekúcie: Ak by darca v čase darovania polovice domu bol dlžníkom, jeho veriteľ môže podať žalobu, ktorou sa bude domáhať, aby súd rozhodol, že darovacia zmluva je voči tomuto veriteľovi neúčinná. Následne môže veriteľ svoju pohľadávku vymôcť exekúciou voči darcovi aj na časť domu v tom čase už vo vlastníctve obdarovaného.
  5. Započítanie daru na dedičský podiel: Ak darca daruje polovicu domu svojmu zákonnému dedičovi (napríklad dieťaťu), po smrti darcu sa tomuto obdarovanému v zmysle zákona započíta tento dar do dedičského podielu. To znamená, že ak po pôvodnom darcovi (teraz poručiteľovi) dedia napríklad dve deti a jedno z nich dostalo za života poručiteľa ako dar 1/2 domu, zmenší sa jeho podiel na dedičstve o hodnotu tohto daru. Bežné dary (k narodeninám, svadbe, promóciám a pod.) sa nezapočítavajú, avšak podiel na dome pravdepodobne áno.
  6. Predkupné právo: Ak by ste darovali svoj spoluvlastnícky podiel na dome inej ako blízkej osobe (napríklad susedovi, kamarátke, opatrovateľke a pod.), majú ostatní spoluvlastníci domu predkupné právo na Váš spoluvlastnícky podiel. Svoj spoluvlastnícky podiel im teda musíte ponúknuť na odkúpenie za trhovú cenu a darovať ho môžete, len ak oň nebudú mať ostatní spoluvlastníci záujem.
  7. Hypotéka: Je potrebné dať si pozor na darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome v prípade, ak je dom zaťažený záložným právom hypotekárnej banky. V prípade prevodu hoci aj len malého spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu (aj blízku) bez informovania banky môžete porušiť podmienky banky, za ktorých Vám poskytla úver. To môže mať za následok okamžité zosplatnenie úveru, v dôsledku čoho by ste museli hneď vyplatiť celý zostatok úveru.
  8. Darovanie z BSM: Často sa stáva, že rodina vlastní nehnuteľnosť v inej krajine a rozhodne sa ju darovať blízkemu príbuznému. Aby bol prevod vlastníckeho práva právoplatný, je potrebné preložiť darovaciu zmluvu do jazyka, ktorý vyžadujú miestne úrady. Preklad musí byť vyhotovený súdnym prekladateľom, aby mal právnu váhu, najmä ak ide o oficiálne podanie alebo použitie zmluvy v právnom kontexte. Ak potrebujete darovaciu zmluvu v cudzom jazyku, obráťte sa na odborníkov.

Proces uzatvárania zmluvy

  1. Dohoda o darovaní: Darca a obdarovaný sa musia dohodnúť na predmete darovania a podmienkach.
  2. Spísanie darovacej zmluvy: Zmluva musí byť písomná. Dajte si pozor na preklepy, nejasné a neurčité formulácie.
  3. Podpisovanie zmluvy: Podpisy darcov musia byť osvedčené u notára alebo na mestskom/obecnom úrade. Podpisy obdarovaných nemusia byť osvedčené. Zmluva musí byť neoddeliteľne spojená.
  4. Podanie na kataster: Návrh na vklad darovacej zmluvy môžete podať osobne, poštou alebo elektronicky. Správny poplatok za štandardný návrh na vklad je 66 eur, za zrýchlený návrh na vklad je to 266 eur. Pri elektronickom podaní sú všetky poplatky polovičné.
  5. Odovzdanie daru: V zmluve je dohodnutý spôsob a čas odovzdania daru obdarovanému, tento by sa mal dodržať. Zmluvné strany by zároveň pri odovzdaní daru mali podpísať odovzdávací a preberací protokol, ktorý využijú aj pri prepise odberateľa pri dodávateľoch energií.
  6. Daň z nehnuteľnosti: Nový vlastník časti domu má povinnosť najneskôr do konca januára roku nasledujúceho po nadobudnutí vlastníctva k časti domu (nadobudnutím vlastníctva sa rozumie deň povolenia vkladu do katastra nehnuteľností) podať na obci, v ktorej sa dom nachádza, daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti. Darca tiež podá takéto daňové priznanie, kde vyznačí, že prestal byť vlastníkom domu (alebo jeho časti).

Vrátenie daru

Zákon umožňuje darcovi domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa voči darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Za hrubé porušenie dobrých mravov sa považuje spáchanie trestného činu alebo priestupku voči darcovi alebo členom jeho rodiny, hrubé urážky voči darcovi aj neposkytnutie pomoci darcovi či jeho rodine v núdzi. Vrátenia daru sa však môže domáhať len darca, jeho rodine alebo dedičom toto právo nepatrí. Ak bolo darcov viac, po smrti jedného z nich sa vrátenia daru môžu domáhať ostatní darcovia.

Prečítajte si tiež: Peniaze a darovacia zmluva: Dôležité informácie

Ak by sa darca domáhal vrátenia daru po tom, čo obdarovaný dar ďalej previedol na tretiu osobu, obdarovaný by musel darcovi namiesto časti domu poskytnúť náhradu vo výške hodnoty daru.

Aj obdarovaný je oprávnený vrátiť dar, a to v prípade, ak ho darca vopred neupozornil na vady daru, ktoré mu boli v čase darovania známe.

V darovacej zmluve možno dohodnúť aj iné podmienky pre vrátenie daru obdarovaným alebo domáhanie sa vrátenia daru darcom. Takéto vrátenie daru sa považuje za odstúpenie od darovacej zmluvy.

Možnosť predať darovaný podiel domu

Obdarovaný môže s darovanou časťou domu naložiť spôsobom, ktorý uzná za vhodný, teda ho aj predať. Ak by obdarovaný svoj spoluvlastnícky podiel predal pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, musel by zaplatiť daň z príjmu z tohto predaja.

Daňové aspekty darovania

Darovanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane z príjmov, ako vyplýva z § 3 ods. 2 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov. Z tohto dôvodu, pri darovaní nehnuteľnosti medzi Vami a partnerom nebudete povinní platiť daň z príjmu. Vaša povinnosť spočíva len v podaní príslušného návrhu do katastra nehnuteľností a tiež podanie priznania v daňovom priznaní k miestnym daniam.

Závet vs. Darovacia zmluva

Je veľmi ťažké povedať, či je lepšie usporiadať svoje majetkové pomery darovacou zmluvou alebo závetom. Darovacia zmluva je právny úkon vykonaný počas života, zatiaľ čo závet je právnym úkonom pre prípad smrti. Darovacou zmluvou na nehnuteľnosť si môžete zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve jej doživotného bývania a užívania.

Poplatky spojené s darovacou zmluvou

  • Overenie podpisu darcu u notára: cca 2,87 Eur za jeden podpis.
  • Vypracovanie darovacej zmluvy u notára vo forme notárskej zápisnice: od 150,- Eur.
  • Správny poplatok za vkladové konanie na katastri: 66 Eur (štandardný návrh), 266 Eur (zrýchlený návrh). Pri elektronickom podaní sú poplatky polovičné.

tags: #darovacia #zmluva #na #polovicu #rodinneho #domu

Ďalšie články