Ohlásenie drobnej stavby a zmluva o vecnom bremene: Kompletný sprievodca

Tento článok poskytuje komplexný prehľad o procese ohlasovania drobných stavieb, s dôrazom na nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., a problematiku zmlúv o vecnom bremene, ktoré sú často potrebné pri realizácii prípojok inžinierskych sietí cez cudzí pozemok.

Ohlásenie drobnej stavby podľa nového stavebného zákona

Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. priniesol zmeny v oblasti povoľovania stavieb, vrátane drobných stavieb. Cieľom bolo zjednodušiť a zrýchliť proces realizácie menších stavebných projektov.

Čo je drobná stavba?

Definícia drobnej stavby je upravená v § 2 ods. 3 zákona č. 25/2025 Z. z. Ide o stavby, ktoré majú obmedzenú veľkosť a jednoduchú konštrukciu. Medzi typické drobné stavby patrí:

• Prístrešky
• Oplotenia
• Záhradné domčeky
• Garáže (do určitej veľkosti)
• Vodovodné a kanalizačné prípojky (za určitých okolností)

Kedy stačí ohlásenie a kedy je potrebné stavebné povolenie?

Podľa § 18 ods. 3 stavebného zákona sa ohlásenie stavebnému úradu vyžaduje pri drobných stavbách podľa § 2 ods. 4 písm. a) až c), pod čo automatický spadá prístrešok. Nakoľko oplotenie je upravené v písm. V prípade oplotenia je možné predpokladať, že bude umiestňované na hranici pozemkov, tým pádom pôjde v zmysle § 18 ods. 3 písm.

V zmysle § 71 ods. 1 písm. b) zákona č. 25/2025 Z. z. o výstavbe, drobné stavby do 25 m² zastavanej plochy, ktoré sú umiestnené najmenej 2 m od hranice pozemku, nevyžadujú stavebné povolenie ani ohlásenie stavebnému úradu.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Dôležité je však zohľadniť aj ďalšie obmedzenia:

• Stavba nesmie byť určená na bývanie alebo podnikanie.
• Je potrebné rešpektovať všeobecné požiadavky na výstavbu, najmä požiadavky na ochranu susedných stavieb, požiarne predpisy a hygienické normy.

Postup pri ohlásení drobnej stavby

Pri ohlasovaní drobnej stavby je potrebné postupovať podľa aktuálne platnej právnej úpravy. Od 1. apríla 2025 platí zákon č. 25/2025 Z. z. o výstavbe a s ním súvisiace vykonávacie predpisy, medzi ktoré patrí aj vyhláška č. 60/2025 Z. z.

Potrebné dokumenty

K ohláseniu drobnej stavby je potrebné priložiť nasledovné dokumenty:

• Situačný výkres: Obsahuje vyznačenie umiestnenia stavby na pozemku vrátane odstupov od hraníc so susednými pozemkami a od susedných stavieb, vypracovaný na podklade katastrálnej mapy. Výkres si môže vyhotoviť stavebník aj sám, v prípade ak má vysokoškolské vzdelanie v študijnom odbore architektúra a urbanizmus, stavebníctvo, strojárstvo, alebo elektrotechnika, alebo ten, kto má úplné stredné odborné vzdelanie zamerané na stavebníctvo, strojárstvo alebo elektrotechniku a najmenej tri roky praxe v činnosti.
• Výkresy stavebného riešenia stavby: Vykresy stavebného riešenia stavby a situačný výkres, ktorý obsahuje vyznačenie umiestnenia stavby na pozemku vrátane odstupov od hraníc so susednými pozemkami a od susedných stavieb, vypracovaný na podklade katastrálnej mapy si môže vyhotoviť stavebník aj sám, v prípade ak má vysokoškolské vzdelanie v študijnom odbore architektúra a urbanizmus, stavebníctvo, strojárstvo, alebo elektrotechnika, alebo ten, kto má úplné stredné odborné vzdelanie zamerané na stavebníctvo, strojárstvo alebo elektrotechniku a najmenej tri roky praxe v činnosti.
• Písomný súhlas susedov: V prípade, že stavba bude umiestnená na hranici pozemku alebo v jej blízkosti, je potrebný písomný súhlas vlastníkov susedných pozemkov. Tento súhlas musí byť konkrétny, ideálne s vyznačením polohy stavby na situačnom výkrese, ktorý musíte stavebnému úradu predložiť a podpisom susedov.
• Doklad o vlastníctve alebo inom práve k pozemku: Výpis z katastra nehnuteľností.
• Jednoduchý technický opis stavby.

Kde podať ohlásenie?

Ak obec nemá stavebný úrad, ohlásenie drobnej stavby je potrebné vykonať na stavebnom úrade v obci s rozšírenou pôsobnosťou, do ktorej obec patrí. Túto informáciu poskytne obecný úrad.

Začatie stavebných prác

Stavebné práce je možné začať až po tom, čo stavebný úrad vydá písomné oznámenie, že proti uskutočneniu stavby nemá námietky, alebo po uplynutí lehoty 30 dní od doručenia ohlásenia, ak úrad v tejto lehote nevydá rozhodnutie alebo neoznámi, že má námietky.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Zmluva o vecnom bremene

Zmluva o vecnom bremene je právny dokument, ktorý umožňuje jednej osobe (alebo spoločnosti) užívať nehnuteľnosť inej osoby na určitý účel. V kontexte stavebníctva sa vecné bremeno najčastejšie zriaďuje na uloženie inžinierskych sietí (elektrické káble, vodovodné potrubia, kanalizačné potrubia) cez cudzí pozemok.

Kedy je potrebná zmluva o vecnom bremene?

Zmluva o vecnom bremene je potrebná vtedy, ak je potrebné viesť inžinierske siete cez cudzí pozemok. Napríklad, ak sa chcete pripojiť na verejný vodovod alebo kanalizáciu, a prípojka musí prechádzať cez pozemok suseda alebo obce, je potrebné zriadiť vecné bremeno.

Ako zriadiť vecné bremeno?

1. Dohoda s vlastníkom pozemku: Prvým krokom je dohoda s vlastníkom pozemku, cez ktorý má prípojka viesť. Je potrebné dohodnúť sa na podmienkach užívania pozemku, umiestnení prípojky a prípadnej kompenzácii pre vlastníka pozemku.
2. Zmluva o budúcej zmluve o vecnom bremene: V niektorých prípadoch stavebný úrad vyžaduje predloženie zmluvy o budúcej zmluve o vecnom bremene už v územnom konaní. Táto zmluva zaväzuje obe strany uzavrieť zmluvu o vecnom bremene v budúcnosti, po splnení určitých podmienok (napr. po vydaní stavebného povolenia).
3. Zmluva o zriadení vecného bremena: Po dohode s vlastníkom pozemku je potrebné spísať zmluvu o zriadení vecného bremena. Zmluva musí obsahovať presný opis pozemku, rozsah vecného bremena (napr. právo uloženia a prevádzkovania elektrického kábla), dobu trvania vecného bremena a prípadnú odplatu pre vlastníka pozemku.
4. Geometrický plán: K zmluve o zriadení vecného bremena je potrebné priložiť geometrický plán, ktorý presne vymedzuje časť pozemku, na ktorú sa vecné bremeno vzťahuje. Geometrický plán vyhotovuje autorizovaný geodet.
5. Vklad do katastra nehnuteľností: Zmluva o zriadení vecného bremena spolu s geometrickým plánom sa predkladá na katastrálny úrad, ktorý vykoná vklad vecného bremena do katastra nehnuteľností. Týmto sa vecné bremeno stáva právne záväzné aj pre budúcich vlastníkov pozemku.

Problémy pri zriaďovaní vecného bremena

Pri zriaďovaní vecného bremena sa môžu vyskytnúť rôzne problémy, napríklad:

• Nesúhlas vlastníka pozemku: Ak vlastník pozemku nesúhlasí so zriadením vecného bremena, je potrebné hľadať alternatívne riešenia, napríklad zmeniť trasu prípojky alebo sa obrátiť na súd.
• Spoluvlastníctvo pozemku: Ak je pozemok v spoluvlastníctve viacerých osôb, je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov so zriadením vecného bremena.
• Nejasnosti v zmluve: Je dôležité, aby zmluva o zriadení vecného bremena bola jasná a presná, aby sa predišlo budúcim sporom. Odporúča sa konzultovať zmluvu s právnikom.

Ochranné pásmo

Pri zriaďovaní vecného bremena pre inžinierske siete je potrebné zohľadniť aj ochranné pásmo. Ochranné pásmo je priestor okolo inžinierskej siete, v ktorom je obmedzená alebo zakázaná určitá činnosť (napr. výstavba, výsadba stromov). Rozsah ochranného pásma je stanovený zákonom alebo technickou normou.

Len pre info, čerstvá skúsenosť, lebo som to tu nenašiel. Keď vás niekto presviedča, že k zákresu vecného bremena prípojky vodovodnej či kanalizačnej treba zakreslovať aj ochranné pásmo 1,5-2,5 m na každú stranu potrubia, ktoré môže pri vedení nejakým užším priestorom zasiahnuť nakoniec aj suseda, s ktorým dohodu o zriadení vecného bremena nemáte, tak vodovodná a kanalizačná prípojka (od odbočenia z ver. siete) po revíznu alebo vodomernú šachtu zo zákona ochranné pásma určené nemá. Teda ak je také bremeno odplatné, tak sa určite nepočíta z plochy tvoriacej ochranné pásmo. Ochranné pásmo je určené len pre verejný vodovod a kanalizáciu. Čo sa týka plynu, tak tam je otázne či to vychádza na 1m, keďže zákon hovorí o ochrannom pásme plynárenských zariadení a to je v podstate aj OPZ, ktoré už leží na vašom pozemku, prípojka je len časť od odbočenia z ver. plynovodu zvyčajne po oplotenie (skriňu) a následne na pozemku už je to OPZ, aj keď to je vaším majetkom, preto pochybujem že by si plynári zákonom vyhradzovali ochranu OPZ. Pri elektrickej NN prípojke, ktorá je až po elektromerovú skriňu vlastníctvom distribúcie je to pravdepodobne pri podzemných vedeniach všeobecne 1m pri napätí do 110 kV, to som neriešil zrovna, možno niekto áno, tak doplní či musel zakreslovať pri elektrickej prípojke ochranné pásmo.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Pri výpočte výmery pozemku vecného bremena (napr. pre elektrickú prípojku) sa ráta šírka výkopu a dĺžka prípojky. Počíta sa to vrátane ochranného pásma, čo by malo byť v tvojom prípade 1 m na každú stranu od osi kábla. Je výpočet pre plochu vecného bremena 60 metrov štvorcových??

Vzor zmluvy o vecnom bremene

Vzor zmluvy o vecnom bremene je možné nájsť na internete alebo si ho nechať vypracovať právnikom. Dôležité je, aby vzor zmluvy bol prispôsobený konkrétnym okolnostiam prípadu.

tags: #zmluva #o #tarche #kanalizačná #prípojka #vzor