Zmluva o užívaní nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve: Práva, povinnosti a možnosti usporiadania

Tento článok sa zaoberá problematikou užívania nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve, s dôrazom na možnosti usporiadania vzťahov medzi spoluvlastníkmi, a to aj v situáciách, keď nebola uzatvorená dohoda o užívaní nehnuteľnosti. Článok je inšpirovaný reálnou situáciou, kedy jeden zo spoluvlastníkov užíva spoločný byt dlhodobo bez dohody s ostatnými spoluvlastníkmi.

Úvod do problematiky spoluvlastníctva a užívania nehnuteľnosti

Spoluvlastníctvo vzniká vtedy, keď vlastnícke právo k jednej veci patrí viacerým osobám. V prípade podielového spoluvlastníctva je vlastníctvo rozdelené na ideálne podiely, ktoré vyjadrujú mieru, akou sa spoluvlastník podieľa na právach a povinnostiach spojených so spoločnou vecou. Užívanie nehnuteľnosti v spoluvlastníctve často vedie k nejasnostiam a konfliktom, ak nie je jasne definované, kto, ako a za akých podmienok má právo nehnuteľnosť užívať.

Priorita dohody spoluvlastníkov

Vzájomná dohoda spoluvlastníkov má prioritu pri riešení vzájomných vzťahov medzi spoluvlastníkmi. Dohoda medzi spoluvlastníkmi o výkone ich práv a povinností sa môže týkať všetkých zložiek obsahu vlastníckeho (spoluvlastníckeho) práva. Pôjde pri nej konkrétne o to, ktorý zo spoluvlastníkov a za akých podmienok bude vec držať a užívať, ako budú rozvrhnuté úžitky veci medzi jednotlivých spoluvlastníkov, či možno prenechať užívanie veci niekomu inému a za akých podmienok, kto má znášať určité náklady na vec a v akom rozsahu, akým spôsobom vykonať niektoré obmedzenia, ktoré vyplývajú z konkrétnych právnych predpisov, a pod.

Forma dohody o užívaní nehnuteľnosti

Dohodu medzi spoluvlastníkmi o výkone ich práv a povinností netreba uzavierať písomne, a to ani vtedy, pokiaľ predmetom spoluvlastníctva je nehnuteľnosť. Dohoda môže byť uzavretá výslovne, ale aj mlčky, konkludentne konaním, pokiaľ nie je pochybnosť o obsahu takto prejavenej vôle. Dlhšie trvajúci režim užívania môže byť určitým prejavom toho, že spoluvlastníci s ním súhlasia, ale nemusí to tak byť vždy.

Obsah dohody o užívaní nehnuteľnosti

V rámci dohody o užívaní spoločnej veci majú spoluvlastníci široké spektrum možností, resp. ich kombinácií. Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť, že každý spoluvlastník bude užívať určitú oddelenú časť veci (pokiaľ je s ohľadom na charakter veci rozdelenie možné) alebo sa spoluvlastníci budú v užívaní veci striedať podľa vopred dohodnutého rozpisu, prípade sa dohodnú, že spoločnú vec bude užívať len jeden zo spoluvlastníkov a ostatní spoluvlastníci dostanú peňažnú náhradu.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Dohoda o užívaní spoločnej veci je o to relevantnejšia, ak ide o nehnuteľnosť, ktorá je navyše v podielovom spoluvlastníctve viac ako dvoch osôb. Môže ísť o užívanie spoločného domu, záhrady, dvora, alebo len niektorého príslušenstva nehnuteľnosti, napr. pivnice.

Podstatnou súčasťou dohody o užívaní spoločnej veci by malo byť aj ustálenie, ako budú spoluvlastníci uhrádzať povinné platby spojené so spoločnou vecou (napr. daň z nehnuteľnosti, daň z motorového vozidla), resp. kto a v akom rozsahu bude uhrádzať náklady spojené s užívaním veci (napr. náklady na nákup pohonných hmôt, vymaľovanie bytu, inštalatérske práce a pod.). Tu opäť závisí od vzájomnej dohody spoluvlastníkov, či budú náklady uhrádzať pomerne podľa výšky svojich podielov alebo bude náklady uhrádzať ten spoluvlastník, ktorý užíva vec najčastejšie, a pod.

Účinnosť dohody vo vzťahu k tretím osobám

Treba opäť podotknúť, že vo vzťahu k tretím osobám nie je vzájomná dohoda spoluvlastníkov účinná. Navonok sú spoluvlastníci oprávnení a zaviazaní solidárne, t.j. spoločne a nerozdielne. Platí teda, že každý zo spoluvlastníkov má právo požadovať od tretích osôb celé plnenie, ktoré sa týka spoločnej veci, čím sa dlžník zbaví svojho záväzku voči všetkým ostatným spoluvlastníkom, naopak pri solidárnej zodpovednosti spoluvlastníkov platí, že veriteľ môže požadovať celú náhradu plnenia od jedného spoluvlastníka.

Riešenie sporov pri absencii dohody

Pokiaľ sa podieloví spoluvlastníci nedohodnú na spôsobe užívania alebo hospodárenia so spoločnou vecou, rozhodne sa hlasovaním podielových spoluvlastníkov na podklade väčšinového princípu, ktorý sa počíta podľa veľkosti ich podielov.

Súdne riešenie

Prehlasovaný menšinový spoluvlastník (alebo spoluvlastníci), ktorý nesúhlasí s rozhodnutím väčšiny, sa v takom prípade môže obrátiť na súd, aby ten rozhodol o spôsobe hospodárenia so spoločnou vecou, avšak iba v tom prípade, ak sa rozhodnutie týka dôležitej zmeny spoločnej veci (napr. zásadná prestavba nehnuteľnosti), došlo k rovnosti hlasov, nedosiahla sa väčšina hlasov alebo dohoda.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Ak sa spoluvlastníci rozhodnú spoločnú vec ako celok predať, zaťažiť záložným právom alebo vecným bremenom, vyžaduje sa súhlas všetkých spoluvlastníkov.

Praktické rady pre usporiadanie užívania nehnuteľnosti

V prípade, že sestra užíva spoločný byt po rodičoch už 7 rokov bez dohody s ostatnými spoluvlastníkmi, je vhodné iniciovať rokovania s cieľom dosiahnuť dohodu o užívaní nehnuteľnosti a o úhrade nákladov spojených s užívaním bytu. Ak dohoda nie je možná, je možné obrátiť sa na súd so žalobou o usporiadanie užívania nehnuteľnosti a o náhradu za užívanie bytu bez právneho dôvodu.

Náhrada za užívanie nehnuteľnosti bez právneho dôvodu

V prípade, že jeden zo spoluvlastníkov užíva nehnuteľnosť bez dohody s ostatnými spoluvlastníkmi, môže sa domáhať náhrady za užívanie nehnuteľnosti bez právneho dôvodu. Výška náhrady sa určuje podľa obvyklého nájomného za porovnateľnú nehnuteľnosť v danej lokalite.

Zmluva o zriadení vecného bremena ako alternatíva

Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe.

Príklad zmluvy o zriadení vecného bremena

Pre lepšiu ilustráciu uvádzame príklad zmluvy o zriadení vecného bremena:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Zmluva o zriadení vecného bremena## Zmluvné strany:

1/ Meno a priezvisko: Jozef Novák, bydlisko: Veselá 12, 020 01 Púchov, dátum narodenia: 01.01.1990, rodné číslo: 900101/1234, štátna príslušnosť: SR (ďalej len „oprávnený z vecného bremena“)

a

2/ Meno a priezvisko: Peter Novák, bydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, dátum narodenia: 01.01.1950, rodné číslo: 500101/1234, štátna príslušnosť: SR (ďalej len „povinný z vecného bremena“)

(oprávnený z vecného bremena a povinný z vecného bremena spolu aj ako „zmluvné strany“ a každý samostatne aj ako „zmluvná strana“)

sa dohodli na uzatvorení tejto Zmluvy o zriadení vecného bremena (ďalej len „zmluva“) v zmysle ust. § 151n a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení, za nasledovných podmienok:

Článok I. Predmet zmluvy

  1. Povinný z vecného bremena je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti - rodinného domu so súpisným č. 120, ktorý je postavený na pozemku s parcelou KN-C č. 123, zastavané plochy a nádvoria o výmere 700 m2, zapísaný na liste vlastníctva č. 1234, vydaný pre katastrálne územie Púchov, obec Púchov, okres Púchov, vedený Okresným úradom Púchov, katastrálnym odborom.
  2. Zmluvné strany sa dohodli, že povinný z vecného bremena zriaďuje v prospech oprávneného z vecného bremena vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného bývania a užívania rodinného domu označeného v bode 1. tohto článku. Oprávnený z vecného bremena vecné bremeno prijíma.
  3. Povinný z vecného bremena sa zaväzuje strpieť právo oprávneného z vecného bremena zriadeného podľa tejto zmluvy a na jej základe.
  4. Zmluvné strany sa dohodli, že vecné bremeno sa zriaďuje bezodplatne.
  5. Zmluvné strany berú na vedomie, že vecné bremeno vznikne a oprávnený z vecného bremena nadobudne právo zodpovedajúce vecnému bremenu vkladom do katastra nehnuteľností.

Článok II. Záverečné ustanovenia

Vo veciach neupravených zmluvou sa zmluvný vzťah spravuje Občianskym zákonníkom a príslušnými ustanoveniami všeobecne záväzných právnych predpisov. Zmluva je vyhotovená v štyroch (4) rovnopisoch, jeden (1) rovnopis obdrží oprávnený z vecného bremena, jeden (1) rovnopis obdrží povinný z vecného bremena a dva (2) rovnopisy pre príslušný katastrálny odbor Okresného úradu. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu zmluvnými stranami.

Darovacia zmluva na polovicu domu

Darovacia zmluva na polovicu domu je v zásade štandardná darovacia zmluva na dom, ktorá sa však od tej klasickej odlišuje tým, že darca obdarovanému nedaruje celý dom, ale len spoluvlastnícky podiel na dome. V zásade nie je rozhodujúce, či ide presne o 1/2 domu, alebo napríklad o 1/3, 1/4, 5/8 a podobné veľkosti spoluvlastníckych podielov. Na platné darovanie sa vyžaduje, aby darca vyjadril úmysel spoluvlastnícky podiel na dome darovať a obdarovaný vyjadril úmysel dar prijať. Darovanie sa teda uskutoční, len ak s tým súhlasí nielen darca, ale aj obdarovaný.

Kedy sa darovacia zmluva na 1/2 domu používa

Darovacia zmluva na polovicu domu je pre vás použiteľná, ak ste vlastníkom celého domu a chcete časť domu previesť na inú osobu (napríklad ste si zobrali hypotéku na stavbu domu spoločne s partnerkou, ale na stavebnom povolení bol uvedený len partner, dom bol následne zapísaný do partnerovho výlučného vlastníctva) alebo ste vlastníkom spoluvlastníckeho podielu na dome a chcete ho previesť na inú osobu (napríklad ste zdedili dom po rodičoch spolu so sestrou a následne chcete svoju polovicu domu sestre darovať).

Čo musí takáto zmluva obsahovať (povinné náležitosti zmluvy)

  1. Identifikácia zmluvných strán - darcu aj obdarovaného treba riadne označiť. Fyzické osoby sa označujú menom, priezviskom, rodným priezviskom, dátumom narodenia, rodným číslom a miestom trvalého pobytu. Právnické osoby sa označujú názvom, sídlom a identifikačným číslom (IČO).
  2. Jednoznačné opísanie daru - dom musí byť označený katastrálnym územím, v ktorom sa nachádza (dobré je uviesť aj obec a okres), súpisným číslom, druhom stavby a parcelným číslom pozemku, na ktorom je dom postavený. Ak je predmetom prevodu aj pozemok, na ktorom je dom postavený alebo priľahlé pozemky (napr. dvor alebo záhrada), treba uviesť tiež parcelné číslo pozemku, jeho evidenciu v registri C alebo E, druh pozemku a výmeru pozemku. Hoci sa číslo listu vlastníctva nemusí podľa zákona uvádzať, odporúčam uviesť aj to. Zároveň je podstatné v zmluve uviesť veľkosť spoluvlastníckeho podielu, ktorý sa prevádza a ktorý sa nadobúda. Napríklad, ak výlučný vlastník domu daruje 1/2 domu partnerke, uvedie, že predmetom prevodu je 1/2 domu a obdarovaný nadobúda túto 1/2 domu. Ak by bol darca vlastníkom 1/2 domu a túto časť daroval svojím dvom deťom, takisto bude predmetom 1/2 domu a túto časť nadobudnú obdarovaní tak, že každý z nich nadobudne 1/4 k celku domu.
  3. Vymedzenie právneho úkonu - v zmluve sa musí uviesť, že darca dar daruje obdarovanému a tento dar prijíma
  4. Bezodplatnosť - darovacia zmluva nesmie obdarovaného zaväzovať poskytnúť darcovi za dar akékoľvek protiplnenie alebo odplatu, inak by nešlo o darovaciu zmluvu
  5. Dobrovoľnosť - darovanie musí byť dobrovoľné, a to tak na strane darcu ako aj obdarovaného

Čo by ste mali vedieť pred uzatvorením darovacej zmluvy na polovicu domu

  1. Aktuálny stav listu vlastníctva - potrebujete zistiť, či je darca podielovým spoluvlastníkom domu a či na jeho spoluvlastníckom podiele na dome nie sú zapísané ťarchy (typicky vecné bremeno alebo záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by po nadobudnutí vlastníckeho práva zaväzovali aj obdarovaného.
  2. Nadobudnutie vlastníctva - vlastníkom nehnuteľnosti (a teda aj spoluvlastníckeho podielu na dome) sa obdarovaný stane až nadobudnutím právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
  3. Darovanie pre prípad smrti je vylúčené - darovacia zmluva, ktorou by obdarovaný nadobudol vlastnícke právo k 1/2 domu až po smrti darcu by bola neplatná. Môže sa však stať, že darca zomrie po uzatvorení darovacej zmluvy, ale pred povolením vkladu do katastra nehnuteľností. V takom prípade sú dedičia viazaní vôľou darcu a sú povinní dar obdarovanému vydať.
  4. Darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome ho nevylučuje z exekúcie - ak by darca v čase darovania polovice domu bol dlžníkom, jeho veriteľ môže podať žalobu, ktorou sa bude domáhať, aby súd rozhodol, že darovacia zmluva je voči tomuto veriteľovi neúčinná. Následne môže veriteľ svoju pohľadávku vymôcť exekúciou voči darcovi aj na časť domu v tom čase už vo vlastníctve obdarovaného.
  5. Započítanie daru na dedičský podiel - ak darca daruje polovicu domu svojmu zákonnému dedičovi (napríklad dieťaťu), po smrti darcu sa tomuto obdarovanému v zmysle zákona započíta tento dar do dedičského podielu. To znamená, že ak po pôvodnom darcovi (teraz poručiteľovi) dedia napríklad dve deti a jedno z nich dostalo za života poručiteľa ako dar 1/2 domu, zmenší sa jeho podiel na dedičstve o hodnotu tohto daru. Bežné dary (k narodeninám, svadbe, promóciám a pod.) sa nezapočítavajú, avšak podiel na dome pravdepodobne áno.
  6. Predkupné právo - ak by ste darovali svoj spoluvlastnícky podiel na dome inej ako blízkej osobe (napríklad susedovi, kamarátke, opatrovateľke a pod.), majú ostatní spoluvlastníci domu predkupné právo na Váš spoluvlastnícky podiel. Svoj spoluvlastnícky podiel im teda musíte ponúknuť na odkúpenie za trhovú cenu a darovať ho môžete, len ak oň nebudú mať ostatní spoluvlastníci záujem.
  7. Hypotéka - je potrebné dať si pozor na darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome v prípade, ak je dom zaťažený záložným právom hypotekárnej banky. V prípade prevodu hoci aj len malého spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu (aj blízku) bez informovania banky môžete porušiť podmienky banky, za ktorých Vám poskytla úver. To môže mať za následok okamžité zosplatnenie úveru, v dôsledku čoho by ste museli hneď vyplatiť celý zostatok úveru.
  8. Darovanie z BSM - často dostávam otázku, či môže jeden z manželov darovať „svoju polovicu“ domu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, napríklad dieťaťu. Takéto darovanie len jedným z manželov nie je možné. Pre platné darovanie polovice domu v BSM sa vyžaduje, aby obaja manželia darovali túto časť a zároveň obaja manželia stále zostanú bezpodielovými spoluvlastníkmi tej časti domu, ktorú nedarovali.

Proces uzatvárania zmluvy

  1. Dohoda o darovaní - darca a obdarovaný sa v prvej fáze musia dohodnúť na tom, čo sa daruje a za akých podmienok.
  2. Spísanie darovacej zmluvy - darovacia zmluva na 1/2 domu musí byť písomná. Pri jej spisovaní si musíte dať veľký pozor na preklepy, nejasné a neurčité formulácie najmä pri podstatných náležitostiach zmluvy, keďže tieto by mali za následok prerušenie katastrálneho konania.
  3. Podpisovanie zmluvy - darcovia musia podpisy na zmluve osvedčiť u notára alebo na mestskom či obecnom úrade. Podpisy obdarovaných nemusia byť osvedčené. Zmluva musí byť neoddeliteľne spojená, niektoré katastre vyžadujú jej zviazanie „mašličkou“ (trikolórou Vám zmluvu určite zviaže notár, ale niektoré najmä obecné úrady to odmietajú robiť, môžete si to však spraviť aj sami). Nie je podstatné, či je zmluva vytlačená jednostranne alebo obojstranne. Vyhotovte si však potrebný počet kópií zmluvy. V prípade, že si zmluvu osobne zanesiete na kataster, počítajte s tým, že kataster si dva originály zmluvy ponechá a každý účastník zmluvy by mal dostať jeden originál. Minimálne obdarovaní by mali dostať zmluvu s osvedčeným podpisom darcov, na kataster musia ísť obe zmluvy s osvedčenými podpismi darcov.
  4. Podanie na kataster - návrh na vklad darovacej zmluvy môžete podať na kataster osobne, poštou alebo elektronicky. Návrh na vklad môže byť vybavený v štandardnej lehote (30 dní odo dňa podania kompletného návrhu) alebo v zrýchlenej lehote (15 dní). Treba počítať s tým, že niektoré katastre rozhodujú o návrhu na vklad v štandardnej lehote aj o niekoľko týždňov (či mesiacov) dlhšie, než im zákon ukladá. Ak teda potrebujete mať vklad uskutočnený čo najskôr, je dobré zvážiť zrýchlený vklad. Správny poplatok za štandardný návrh na vklad je 66 eur, za zrýchlený návrh na vklad je to 266 eur. Pri elektronickom podaní sú všetky poplatky polovičné. V prípade podania elektronického oznámenia o návrhu na vklad sa všetky poplatky znižujú o 18 eur.
  5. Odovzdanie daru - v zmluve je dohodnutý spôsob a čas odovzdania daru obdarovanému, tento by sa mal dodržať. Zmluvné strany by zároveň pri odovzdaní daru mali podpísať odovzdávací a preberací protokol, ktorý využijú aj pri prepise odberateľa pri dodávateľoch energií.
  6. Daň z nehnuteľnosti - nový vlastník časti domu má povinnosť najneskôr do konca januára roku nasledujúceho po nadobudnutí vlastníctva k časti domu (nadobudnutím vlastníctva sa rozumie deň povolenia vkladu do katastra nehnuteľností) podať na obci, v ktorej sa dom nachádza, daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti. Darca tiež podá takéto daňové priznanie, kde vyznačí, že prestal byť vlastníkom domu (alebo jeho časti).

Vrátenie daru

Zákon umožňuje darcovi domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa voči darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Za hrubé porušenie dobrých mravov sa považuje spáchanie trestného činu alebo priestupku voči darcovi alebo členom jeho rodiny, hrubé urážky voči darcovi aj neposkytnutie pomoci darcovi či jeho rodine v núdzi. Vrátenia daru sa však môže domáhať len darca, jeho rodine alebo dedičom toto právo nepatrí. Ak bolo darcov viac, po smrti jedného z nich sa vrátenia daru môžu domáhať ostatní darcovia.

Ak by sa darca domáhal vrátenia daru po tom, čo obdarovaný dar ďalej previedol na tretiu osobu, obdarovaný by musel darcovi namiesto časti domu poskytnúť náhradu vo výške hodnoty daru.

Aj obdarovaný je oprávnený vrátiť dar, a to v prípade, ak ho darca vopred neupozornil na vady daru, ktoré mu boli v čase darovania známe.

V darovacej zmluve možno dohodnúť aj iné podmienky pre vrátenie daru obdarovaným alebo domáhanie sa vrátenia daru darcom. Takéto vrátenie daru sa považuje za odstúpenie od darovacej zmluvy.

Možnosť predať darovaný podiel domu

Obdarovaný môže s darovanou časťou domu naložiť spôsobom, ktorý uzná za vhodný, teda ho aj predať. Ak by obdarovaný svoj spoluvlastnícky podiel predal pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, musel by zaplatiť daň z príjmu z tohto predaja.

tags: #zmluva #o #uzivani #nehnutelnosti #vzor

Ďalšie články