Zmluva o Vlastníctve Vzorov: Darovacia Zmluva a Zmluva o Vstavbe

Darovacia zmluva a zmluva o vstavbe sú dva právne inštitúty, ktoré umožňujú nadobudnutie vlastníctva k nehnuteľnostiam, pričom každý z nich má svoje špecifiká a využitie. Tento článok sa zameriava na podrobné preskúmanie týchto dvoch typov zmlúv, ich právny základ, náležitosti a praktické aspekty.

Darovacia Zmluva: Bezodplatný Prevod Vlastníctva

Darovacia zmluva je upravená v § 628 - 630 Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.) a predstavuje právny titul nadobudnutia vlastníctva, a to nielen k bytu, ale aj k iným veciam. Dôležitým znakom darovacej zmluvy je jej bezodplatnosť. Darca uzatvorením darovacej zmluvy niečo prenecháva alebo sľubuje obdarovanému bezplatne, a obdarovaný tento dar alebo sľub prijíma.

Vrátenie Daru

Vrátenie daru na základe platne uzatvorenej darovacej zmluvy je možné len v dvoch prípadoch:

1. Hrubé porušenie dobrých mravov: Darca môže požadovať vrátenie daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy (§ 630 Občianskeho zákonníka). Za hrubé porušenie dobrých mravov sa považuje napríklad fyzické napadnutie darcu obdarovaným.
2. Vady daru: Obdarovaný môže vrátiť dar darcovi, ak má dar vady, na ktoré ho darca neupozornil (§ 629 Občianskeho zákonníka).

Obsah Darovacej Zmluvy na Byt

Obsahom darovacej zmluvy na byt je darovanie bytu, spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve bytového domu a pozemku prislúchajúcemu k bytu. Vzor darovacej zmluvy je potrebné upraviť a doplniť podľa konkrétnych okolností, ako sú údaje o darcovi, obdarovanom a špecifikácia nehnuteľnosti.

Príklad obsahu darovacej zmluvy:

• Zmluvné strany: Určenie darcu a obdarovaného podľa údajov z občianskeho preukazu, resp. obchodného alebo živnostenského registra.
• Špecifikácia daru: Podrobný popis bytu, spoluvlastníckeho podielu a pozemku podľa údajov z katastra nehnuteľností (dostupné na katasterportal.sk).
  • Byt č. [doplniť], na [doplniť]. poschodí bytového domu v [doplniť] na ulici [doplniť], so súpisným č. [doplniť], vchod: [doplniť], postaveného na parcele registra „C“, parc. č. [doplniť], popis stavby: [doplniť] (ďalej ako „bytový dom“), zapísaný na liste vlastníctva č.
  • Spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve bytového domu so súpisným číslom [doplniť] prináležiaci k Bytu o veľkosti: [doplniť], zapísaný na liste vlastníctva č.
  • Pozemok, druh pozemku: [doplniť], na parcele registra „C“, parcelné č. [doplniť] o výmere: [doplniť] m2, zapísaný na liste vlastníctva č.
• Predmet zmluvy: Darca daruje a obdarovaný prijíma dar do svojho vlastníctva.
• Stav daru: Vyhlásenie obdarovaného, že sa oboznámil so stavom bytu a vyhlásenie darcu o prípadných vadách, ťarchách alebo iných obmedzeniach.
• Odstúpenie od zmluvy: Podmienky, za ktorých môže obdarovaný odstúpiť od zmluvy (napr. nepravdivé vyhlásenia darcu).
• Kataster nehnuteľností: Vlastníctvo prechádza na obdarovaného až vkladom do katastra nehnuteľností. Úprava podania návrhu na vklad a platenia správnych poplatkov.
• Rozhodné právo: Zmluva sa riadi právnym poriadkom Slovenskej republiky.
• Záverečné ustanovenia: Vedomosť obdarovaného o možnosti vrátenia daru pri hrubom porušení dobrých mravov, vyhlásenia zmluvných strán o ich spôsobilosti na právne úkony a ďalšie štandardné klauzuly.

Návrh na Vklad do Katastra Nehnuteľností

Po uzatvorení darovacej zmluvy je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Obsah návrhu na vklad vychádza z obsahu darovacej zmluvy a je potrebné ho upraviť a doplniť podľa finálneho obsahu zmluvy.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Príklad obsahu návrhu na vklad:

• Identifikácia nehnuteľností: Rovnaká špecifikácia bytu, spoluvlastníckeho podielu a pozemku ako v darovacej zmluve.
  • Byt č. [doplniť], na [doplniť]. poschodí bytového domu v [doplniť] na ulici [doplniť], so súpisným č. [doplniť], vchod: [doplniť], postaveného na parcele registra „C“, parc. č. [doplniť], popis stavby: [doplniť](ďalej ako „bytový dom“), zapísaný na liste vlastníctva č.
  • Spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve bytového domu so súpisným číslom [doplniť]prináležiaci k Bytu o veľkosti: [doplniť], zapísaný na liste vlastníctva č.
  • Pozemok, druh pozemku: [doplniť], na parcele registra „C“, parcelné č. [doplniť]o výmere: [doplniť] m2, zapísaný na liste vlastníctva č.
• Návrh na povolenie vkladu: Navrhovatelia žiadajú, aby Okresný úrad, katastrálny odbor vydal rozhodnutie o povolení vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam.

Výhody Vypracovania Zmluvy Advokátom alebo Notárom

S vypracovaním darovacej zmluvy advokátom alebo notárom sú spojené vyššie náklady, ale aj určité výhody:

• Skrátenie lehoty na povolenie vkladu: Lehota na povolenie vkladu do katastra nehnuteľností sa skracuje z 30 na 20 dní (§ 31 ods. 2 a § 32 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z. z.).
• Obmedzené skúmanie katastra: Kataster skúma len procesné podmienky a súlad návrhu na vklad s katastrálnym operátom.

Zmluva o Vstavbe: Nadobudnutie Vlastníctva Vstavbou alebo Nadstavbou

Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov v dome možno nadobudnúť aj na základe zmluvy o vstavbe (výstavbe a nadstavbe) bytu uzavretej podľa ustanovení § 21 a nasl. zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Túto zmluvu uzatvára vlastník domu alebo vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome so stavebníkmi. V zmluve si účastníci vymedzia vzájomné práva a povinnosti pri vstavbe (výstavbe alebo nadstavbe).

Súhlas Vlastníkov Bytov

V praxi môže nastať situácia, že niektorí vlastníci bytov nesúhlasia s uskutočnením vstavby (či nadstavby) domu. Riešenie tohto problému je upravené v § 14 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z., ktorý upravuje rozhodovanie vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov o spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, príslušenstve a priľahlom pozemku.

Pri hlasovaní sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pričom za každý byt alebo nebytový priestor v dome má vlastník jeden hlas. Ak však ide o dôležité rozhodnutie týkajúce sa spoločných častí domu, môžu sa prehlasovaní vlastníci obrátiť na súd. Vstavbu (nadstavbu) treba považovať za dôležité rozhodnutie, lebo jej uskutočnením dochádza k premene spoločných častí na byty alebo nebytové priestory.

Účastníci Zmluvy o Vstavbe

Účastníkmi zmluvy o vstavbe na strane vlastníkov bytov môžu byť len tí vlastníci, ktorí so vstavbou či nadstavbou prejavili súhlas. Menšinových vlastníkov nemožno prinútiť, aby svojím podpisom prejavili súhlas s takým právnym úkonom, s ktorým nesúhlasia.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Príklad Zmluvy o Vstavbe

Nasledujúci príklad ilustruje zmluvu o vstavbe dvoch podkrovných bytov:

Zmluvné strany:

• Stavebníci: Vladimír Pažitný ml., Pavol Šuster a Daniela Šusterová.
• Vlastníci bytov: Michal Strnisko, Vladimír Pažitný st., Elena Pažitná, Helena Nagyová, Ervín Jančo, Edita Jančová, Milada Belicajová, Ján Drozd a Lýdia Drozdová.

Predmet zmluvy:

• Dohoda o vstavbe dvoch podkrovných bytov č. 9 a č. 10 v bytovom dome na Hálkovej ulici č. 10 v Bratislave.
• Byt č. 9 má podlahovú plochu 92,10 m2 a pozostáva z predsiene, obytnej haly so schodiskom, kuchyne s jedálňou a loggiou, izby, kúpelne, WC a špajzy.
• Byt č. 10 má podlahovú plochu 95,30 m2 a pozostáva z predsiene, obytnej haly so schodiskom a loggiou, kuchyne, dvoch izieb, kúpelne a komory.

Dohody zmluvných strán:

• Vlastníkom bytu č. 9 bude Vladimír Pažitný ml.
• Vlastníkmi bytu č. 10 budú Pavol Šuster a Daniela Šusterová.
• Stavebníci sa zaväzujú vykonať v bytovom dome vstavbu bytov č. 9 a č. 10.
• Náklady súvisiace s vnútorným vybavením bytov budú hradiť príslušní stavebníci.
• Stavebníci sa zaväzujú, že opravu strechy uskutočnia do 3 mesiacov od vydania stavebného povolenia.
• Vstavbu bytov uskutočnia do dvoch rokov od nadobudnutia právoplatnosti stavebného povolenia.
• Priestor povaly sa bude užívať tak, že v časti zodpovedajúcej budúcemu bytu č. 9 ho bude užívať stavebník 1 a v časti zodpovedajúcej budúcemu bytu č. 10 ho budú užívať stavebníci 2 a 3.

Záväzky Stavebníkov

Stavebníci sa zaväzujú:

• Vykonávať vstavbu v súlade s projektovou dokumentáciou.
• Nahradiť škodu, ktorá vznikne v bytoch v dôsledku vstavby.
• Pristúpiť k zmluve o výkone správy domu.

Kúpna Zmluva: Alternatíva k Darovacej Zmluve

Kúpa nehnuteľnosti je pomerne zložitý proces, ktorý si vyžaduje uzatvorenie kúpnej zmluvy. Kúpna zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa riadi ustanoveniami § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka. Zmluva musí mať písomnú formu a prejavy účastníkov zmluvy musia byť na tej istej listine. Samotná kúpna zmluva vlastnícke právo sama o sebe neprevádza, k prevodu vlastníckeho práva sa vyžaduje vklad od katastra nehnuteľností.

Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Kúpna zmluva musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán: Presné údaje o predávajúcom a kupujúcom.
• Označenie nehnuteľnosti: Podrobný popis nehnuteľnosti podľa údajov z katastra nehnuteľností.
• Kúpna cena: Dohodnutá kúpna cena a spôsob jej úhrady.
• Prevod vlastníctva: Podmienky prechodu vlastníckeho práva na kupujúceho.
• Ďalšie dohody: Ďalšie dôležité dohody medzi zmluvnými stranami (napr. o ťarchách, stave, atď.).

Odporúčania pri Uzatváraní Kúpnej Zmluvy

• Nepoužívať vzory z internetu: Vzory kúpnych zmlúv na internete sú často neaktuálne a nemusia zohľadňovať špecifické okolnosti prevodu.
• Konzultovať s advokátom: Vypracovanie alebo kontrola kúpnej zmluvy advokátom môže ušetriť veľa peňazí v prípade problémov.
• Preveriť nehnuteľnosť: Pred podpisom zmluvy preveriť, či na nehnuteľnosti neviaznu ťarchy alebo iné obmedzenia.
• Zabezpečiť úhradu kúpnej ceny: Použiť notársku/advokátsku úschovu alebo vinkulovaný účet na zabezpečenie úhrady kúpnej ceny.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

tags: #zmluva #o #vlastníctve #vzorov