Zmluva o výstavbe, vstavbe a nadstavbe bytu a nebytového priestoru

Zmluva o výstavbe, vstavbe a nadstavbe predstavuje špecifický typ záväzku, ktorý umožňuje nadobudnutie vlastníckeho práva k bytom a nebytovým priestorom v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tieto zmluvy musia mať písomnú formu a obsahovať povinné náležitosti stanovené v § 22 ods. 1 zákona o bytoch. Hoci právna úprava nie je rozsiahla, umožňuje riešiť rôzne situácie, v ktorých je možné použiť jednotlivé typy zmlúv.

Výstavba, vstavba a nadstavba: Rozdiely a definície

Výstavba zahŕňa stavbu nového domu s bytmi a nebytovými priestormi alebo dokončenie už začatej stavby. Vstavba a nadstavba sa realizujú v existujúcich domoch s bytmi a nebytovými priestormi. Nadstavba využíva existujúci priestor alebo pridáva ďalšie podlažie k existujúcej budove.

Účel zmluvy o výstavbe

Zmluva o výstavbe upravuje vzájomné práva a povinnosti stavebníkov počas výstavby. Nezaoberá sa vzťahmi medzi objednávateľom a zhotoviteľom, ktorý realizuje výstavbu. Zameriava sa na financovanie výstavby, majetkové vzťahy k pozemkom a nadobudnutie vlastníckeho práva k novému bytovému domu, ako aj na zabezpečenie súčinnosti pri výstavbe. Túto zmluvu môžu uzatvárať iba stavebníci ako budúci vlastníci domu s bytmi a nebytovými priestormi. Dôležité je, že stavebník podľa zákona o bytoch nemusí byť totožný so stavebníkom podľa stavebného zákona (zákona č. 50/1976 Zb.).

Praktické využitie a alternatívy

Developerská prax si tento typ zmlúv veľmi neosvojila pri výstavbe nových bytových alebo nebytových domov. Bežnejšie je, že developeri postavia budovu na základe zmluvy o dielo a následne ju rozdelia na byty a nebytové priestory.

Nadobudnutie vlastníctva a zmluva o vstavbe/nadstavbe

Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov je možné nadobudnúť aj prostredníctvom zmluvy o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu, ktorá sa uzatvára podľa ustanovení § 21 a nasl. zákona č. 182/1993 Z. z.. Táto zmluva sa uzatvára medzi stavebníkmi alebo vlastníkom domu, prípadne vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome so stavebníkmi. Stavebníkom môže byť fyzická alebo právnická osoba. V zmluve si účastníci vymedzia vzájomné práva a povinnosti pri vstavbe, výstavbe alebo nadstavbe.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Vzor zmluvy o výstavbe domu (príklad)

Nasledujúci príklad ilustruje štruktúru a obsah zmluvy o výstavbe domu:

Zmluva o výstavbe domu

uzavretá podľa ustanovenia § 21, § 18a ods. 1 a § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len ”zákon”)

Čl. I. Zmluvné strany

• Stavebník 1: (obchodné meno), zapísaný v obchodnom registri Okresného súdu, oddiel: vložka číslo: sídlo: (adresa), IČO:
• Stavebník 2: (meno a priezvisko), dátum narodenia: bydlisko: (adresa)

(ďalej spoločne len "stavebníci")## Čl. II. Predmet zmluvy

1. Stavebníci sa dohodli na výstavbe bytového domu na pozemku parc. č. …, katastrálne územie …, zapísanom na LV č. …
2. Bytový dom bude obsahovať … bytov a … nebytových priestorov.
3. Stavebníci sa zaväzujú spolufinancovať výstavbu bytového domu v pomere …

Čl. III. Práva a povinnosti zmluvných strán

1. Stavebník 1 zabezpečí projektovú dokumentáciu a stavebné povolenie.
2. Stavebník 2 zabezpečí realizáciu stavby.
3. Stavebníci sa zaväzujú uhrádzať náklady na výstavbu podľa dohodnutého pomeru.

Čl. IV. Nadobudnutie vlastníctva

1. Po kolaudácii bytového domu nadobudnú stavebníci vlastníctvo k bytom a nebytovým priestorom v pomere zodpovedajúcom ich podielu na financovaní výstavby.

Čl. V. Záverečné ustanovenia

1. Táto zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania oboma zmluvnými stranami.
2. Zmeny a doplnky tejto zmluvy sú platné len v písomnej forme a po podpísaní oboma zmluvnými stranami.
3. Táto zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých každá zmluvná strana obdrží jeden rovnopis.

V ……………………. dňa …………………….

……………………………………………… ………………………………………………

Stavebník 1 Stavebník 2

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Príklad z praxe: Vstavba podkrovných bytov

Zmluvné strany (stavebníci a vlastníci bytov) sa dohodli na vstavbe dvoch podkrovných bytov v existujúcom bytovom dome. Vlastníci bytov sa dohodli na vstavbe bytov č. 9 a č. 10, čím sa zmenili spoluvlastnícke podiely na spoločných častiach domu.

• Byt č. 9: Má podlahovú plochu 92,10 m2 a pozostáva z dvoch podlaží.
• Byt č. 10: Má podlahovú plochu 95,30 m2 a tiež pozostáva z dvoch podlaží.

Vlastníkom bytu č. 9 sa stal Vladimír Pažitný ml. a vlastníci bytu č. 10 sa stali Pavol Šuster a Daniela Šusterová. Týmto stavebníci získali ďalší spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu a pozemku. Účinnosťou zmluvy sa zmenila aj výška spoluvlastníckych podielov ostatných vlastníkov bytov.

Práva a povinnosti stavebníkov

Stavebníci sa zaviazali vykonať vstavbu v bytovom dome. Náklady súvisiace s vnútorným vybavením bytov hradia jednotliví stavebníci. Cena prác predstavuje protihodnotu za zmenšenie spoluvlastníckych podielov vlastníkov bytov. Stavebníci sa zaviazali, že opravu strechy uskutočnia do troch mesiacov od vydania stavebného povolenia a vstavbu bytov zrealizujú do dvoch rokov od nadobudnutia právoplatnosti stavebného povolenia.

Užívacie práva a správa domu

Priestor povaly sa od účinnosti zmluvy užíva tak, že v časti zodpovedajúcej budúcemu bytu č. 9 ho užíva stavebník 1 a v časti zodpovedajúcej bytu č. 10 ho užívajú stavebníci 2 a 3. Stavebníci sa zaviazali, že dňom kolaudácie vstavby pristúpia k zmluve o výkone správy.

Zodpovednosť za škodu

Stavebník 1 sa zaväzuje nahradiť škodu, ktorá vznikne v byte č. Stavebníci 2 a 3 sa zaväzujú nahradiť škodu, ktorá vznikne v byte č.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Riešenie nesúhlasu vlastníkov

V praxi sa môže stať, že niektorí vlastníci bytov nesúhlasia s vstavbou alebo nadstavbou. Riešenie tohto problému je upravené v ustanovení § 14 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z., ktoré upravuje rozhodovanie vlastníkov o spoločných častiach domu. Vstavbu alebo nadstavbu je potrebné považovať za dôležité rozhodnutie, pretože dochádza k premene spoločných častí na byty alebo nebytové priestory.

Pri hlasovaní sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov. Ak ide o dôležité rozhodnutie, môžu sa prehlasovaní vlastníci obrátiť na súd. Účastníkmi zmluvy o vstavbe môžu byť len tí vlastníci, ktorí so vstavbou súhlasia. Menšinových vlastníkov nemožno prinútiť, aby prejavili súhlas s právnym úkonom, s ktorým nesúhlasia.

Právna úprava a náležitosti zmluvy

Právna úprava zmlúv o výstavbe je obsiahnutá v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Medzi náležitosti zmluvy patrí vymedzenie vlastníkov bytov, polohy a výmery bytu a nebytového priestoru. Ak sú vlastníkmi manželia, musia byť na zmluve uvedení obidvaja. O nadstavbe a stavbe bytov sa rozhoduje na schôdzi vlastníkov hlasovaním, pričom sa vyžaduje dvojtretinová väčšina hlasov.

Povinnosti stavebníka a katastrálny zákon

Stavebník má povinnosť zrealizovať vstavbu alebo nadstavbu a zabezpečiť znalecký posudok k novým spoluvlastníckym podielom. Zápis zmlúv o nadstavbe a stavbe do katastra nehnuteľností upravuje katastrálny zákon. Návrh na vklad zmluvy podávajú účastníci po jej podpísaní, aj keď vstavba alebo nadstavba nie je ešte zrealizovaná.

Zmluva o zriadení spoločenstva vlastníkov

Každé spoločenstvo vlastníkov musí byť zapísané v registri. Na to je potrebná zmluva o jeho zriadení, ktorá obsahuje údaje o vlastníkoch bytov, sídle spoločenstva a zložení rady. Vlastníci bytov sú povinní udržiavať svoj byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a prispievať do fondu na opravy, údržbu a zlepšenie spoločných častí domu.

tags: #zmluva #o #vstavbe #alebo #nadstavbe #bytu