Zmluva o výstavbe bytového domu a DPH: Komplexný prehľad

Úvod

Výstavba bytového domu je komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôkladné právne zabezpečenie. Jedným z kľúčových dokumentov je zmluva o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu, ktorá upravuje vzťahy medzi stavebníkmi a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov. Táto zmluva má zásadný vplyv na vznik vlastníctva bytov a nebytových priestorov v dome.

Právny rámec výstavby bytového domu

Právna úprava výstavby bytového domu je obsiahnutá najmä v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších právnych predpisov. Tretia časť tohto zákona sa venuje práve problematike výstavby domu.

Zmluva o výstavbe, vstavbe a nadstavbe

Na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe a nadstavbe domu, uzavretej medzi stavebníkmi a doterajšími vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, môže vzniknúť vlastníctvo nových bytov a nebytových priestorov.

Kto je stavebník?

Za stavebníka sa považuje fyzická alebo právnická osoba, ktorá realizuje výstavbu.

Čo sa rozumie pod výstavbou?

Výstavbou sa rozumie:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

• stavba nového domu,
• dostavba rozostavaného bytového domu,
• výstavba už existujúcich priestorov,
• prípadne vystavanie ďalších podlaží v existujúcom objekte.

Pojmy vstavba a nadstavba nie sú v slovenskom právnom poriadku špecifikované, ale bežne sa používajú na označenie stavebných úprav existujúcich budov.

Náležitosti zmluvy o výstavbe

Zmluva o výstavbe musí obsahovať nasledovné náležitosti:

• Vymedzenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov: Presná identifikácia všetkých vlastníkov, vrátane prípadných manželov v bezpodielovom spoluvlastníctve. Ak sú vlastníkmi niektorého bytu manželia a byt patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, na zmluve musia byť uvedený obidvaja manželia.
• Vymedzenie polohy a rozsahu výmery plochy bytu a nebytového priestoru: Presný popis umiestnenia a veľkosti každého bytu a nebytového priestoru.

Rozhodovanie o nadstavbe a stavbe

O nadstavbe a stavbe bytov a nebytových priestorov v obytnom dome sa rozhoduje na schôdzi vlastníkov hlasovaním. Každý vlastník má jeden hlas a rozhoduje sa dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Zápisnica z hlasovania alebo osvedčená kópia sa podáva s návrhom na vklad ako príloha.

Povinnosti stavebníka

Stavebník má povinnosť:

• zrealizovať vstavbu alebo nadstavbu,
• zabezpečiť znalecký posudok k novým spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu a k pozemku.

Zápis zmluvy do katastra nehnuteľností

Postup zápisu zmlúv o nadstavbe a stavbe bytového domu do katastra nehnuteľností upravuje katastrálny zákon. Návrh na vklad zmluvy podávajú účastníci zmluvy po jej podpísaní, aj keď vstavba alebo nadstavba nie je ešte stavebne zrealizovaná. V praxi môžu nastať aj iné situácie, kedy je možné predložiť predmetné zmluvy na zápis údajov v nich uvedených do katastra nehnuteľností, napríklad v prípade, ak je existujúca stavba minimálne v štádiu rozostavanosti alebo v prípade existencie ukončenej stavby.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Zmluva o spoločenstve vlastníkov

Pri zakladaní spoločenstva vlastníkov sa musí spísať zmluva. Túto povinnosť ukladá zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o spoločenstve podpisuje osoba zvolená za predsedu a iná osoba poverená vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená. Takto uzavretá zmluva o spoločenstve je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Predseda spoločenstva je povinný schválenú zmluvu o spoločenstve a pri jej zmene úplné znenie zmluvy o spoločenstve doručiť každému vlastníkovi do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o spoločenstve. Záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Dôležitý je aj obsah zmluvy. Ten určuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov dome. Zmluva o spoločenstve musí obsahovať názov a sídlo spoločenstva. Chýbať nesmie úprava práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zákon vyžaduje, aby zmluva obsahovala aj úpravu majetkových pomerov spoločenstva a spôsob a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv. Schválená zmluva sa prikladá k návrhu na zápis do registra spoločenstiev.

Vzor zmluvy o správe bytového domu

Nasledujúci text predstavuje vzor zmluvy o správe bytového domu, ktorý upravuje vzťahy medzi správcom a vlastníkmi bytov.

Článok I: Predmet zmluvy

1. Vlastníci bytov a nebytových priestorov (ďalej len "vlastníci") poverujú správcu zabezpečením prevádzky, údržby a opráv spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva bytového domu v Prešove na Námestí 1. mája 1-5, súp. č. 3719 (ďalej len "dom") a pozemku na parcele č. 5375 v k. ú. Prešov, ktorý prináleží k tomuto domu a zabezpečením služieb spojených s užívaním bytov.
2. Zmluva upravuje vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov pri zabezpečení plnení dohodnutých touto zmluvou.

Článok II: Rozsah predmetu

Správca sa zaväzuje obstarávať služby a tovary, ktorými pre vlastníkov zabezpečuje:

a) prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva,

b) služby spojené s užívaním bytu,

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

c) vedenie účtu domu v banke,

d) vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov,

e) iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov v dome.

Článok III: Práva a povinnosti správcu

1. Správca je povinný vykonávať správu domu samostatne v mene vlastníkov a na ich účet a je oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov.
2. Správca je pri zabezpečovaní prevádzky, údržby, opráv a správe majetku vlastníkov bytov povinný:

a) vykonávať opravy a údržbu spoločných častí, zariadení, príslušenstva domu a pozemku prislúchajúceho k domu podľa požiadaviek väčšiny vlastníkov v súlade s právnymi predpismi a hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov s odbornou starostlivosťou a uprednostňovať ich záujmy pred vlastnými,

b) zabezpečovať nasledujúce plnenia súvisiace s výkonom správy a zabezpečovať nasledujúce služby spojené s bývaním :

• revízie vyhradených technických zariadení (elektrozariadenia, bleskozvody, plynové rozvody, hasiace zariadenia),
• kontroly a prehliadky spoločných priestorov (ďalej len „SP“), spoločných častí a zariadení domu (strechy, fasády, maľby, nátery, rozvody studenej vody, vodovodných a kanalizačných šácht, požiarnych vodovodov a suchovodov, vrátane hydrantových skríň),
• kontroly a prehliadky všetkých meracích a regulačných zariadení slúžiacich na rozúčtovanie nákladov za dodávku energií a médií,
• dodávku studenej vody (ďalej len „SV“), odvádzanie odpadových a dažďových vôd, dodávku elektrickej energie do SP a zariadení, deratizáciu SP,
• na základe súhlasu nadpolovičnej väčšiny vlastníkov uzatvára dohody o vykonaní práce, dohody o pracovnej činnosti.

c) zabezpečovať vedenie bytovo-právnej, technicko-prevádzkovej a finančno-ekonomickej agendy spojenej s plnením nasledovných činností:

• v oblasti bytovo-právnej agendy: vedie zmluvy o výkone správy, zmluvy o nájme spoločných priestorov, doklady o vymáhaní pohľadávok, dokumentáciu súdnych sporov a ďalšiu súdnu agendu, prešetruje a vybavuje sťažností, oznámenia a podnety vlastníkov nehnuteľností, ktoré súvisia so správcovstvom a užívaním spoločného majetku, a závery predkladá povereným zástupcom vlastníkov, zastupuje vlastníkov pri vymáhaní škody, podáva návrhy na vykonanie dobrovoľnej dražby a na exekučné konanie.
• v oblasti technicko-prevádzkovej agendy: vedie projektovú dokumentáciu stavieb, harmonogramy revízií vyhradených technických zariadení, opravy a údržbu spoločných častí a zariadení a príslušenstva domu, vedie obchodné zmluvy s dodávateľmi prác a materiálu, vedie a aktualizuje evidenciu vlastníkov bytov a evidenciu poistných udalostí, vypracúva ročný plán opráv, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a navrhuje výšku tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu na kalendárny rok.
• v oblasti finančno-ekonomickej agendy: stará sa o zverené finančné prostriedky, vypočíta vlastníkom v dome výšku mesačných preddavkov na úhradu za služby vyplývajúce z tejto zmluvy pre jednotlivé byty, vychádzajúc zo skutočných nákladov za predchádzajúce obdobie a z predpokladaných nákladov na nasledujúci rok, vyhotovuje ročné vyúčtovanie služieb, vedie priebežnú evidenciu platieb za služby vyplývajúce z tejto zmluvy, vedie evidenciu upomienok pre neplatičov a prehľad ich vysporiadania, vedie evidenciu faktúr, vedie účtovnú agendu zobrazujúcu finančný stav a výsledky hospodárenia za dom.

1. Správca je oprávnený zmeniť výšku mesačných preddavkov, ak je na to dôvod vyplývajúci zo zmeny právnych predpisov, rozhodnutí cenových orgánov, alebo zo zmeny rozsahu poskytovaných služieb.
2. Správca zabezpečí ďalšie služby, na ktorých sa zmluvné strany dohodnú, za odplatu.
3. Správca je povinný viesť samostatný účet za dom, ktorý spravuje. Správca nesmie použiť prostriedky na tomto účte na krytie nákladov iných domov vo svojej správe.
4. Pri obstarávaní služieb a tovarov je správca povinný dojednať čo najvýhodnejšie podmienky, aké bolo možné dojednať v prospech vlastníkov. Správca je povinný riadiť sa rozhodnutím nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov o výbere dodávateľa, ak zákon neustanoví inak.
5. Správca je povinný umožniť vlastníkovi bytu na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu, alebo čerpania fondu, prevádzky, údržby a opráv.
6. Správca je povinný zvolávať schôdzu vlastníkov bytov podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo ak o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov (za poplatok).
7. Správca podáva návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu na uspokojenie pohľadávok a návrh na exekučne konanie podla osobitných predpisov, ak sú tieto návrhy schválené na schôdzi vlastníkov, za odplatu.
8. Ak správca vypovie zmluvu o výkone správy, nemôže ukončiť výkon správy, ak vlastníci bytov v dome nemajú ku dňu skončenia výpovednej lehoty uzavretú zmluvu o výkone správy s iným správcom alebo nie je založené spoločenstvo. Ak do jedného roka nebudú mať vlastníci bytov v dome uzatvorenú zmluvu o výkone správy s iným správcom alebo nie je založené spoločenstvo, správca je oprávnený previesť výkon správy na iného správcu. Právne vzťahy vlastníkov bytov v dome a správcu po uplynutí výpovednej lehoty sa riadia ustanoveniami vypovedanej zmluvy o výkone správy.
9. Miestom obvyklým v zmysle zákona sa rozumejú nástenky vo vchodoch.

Článok IV: Spôsob rozúčtovania nákladov za poskytnuté plnenia

1. Skutočné náklady za poskytnuté plnenia prerozdelí správca na jednotlivé byty v dome takto :

a) dodávku SV a TUV podľa hodnôt nameraných bytovými meračmi upravených koeficientom.

b) dodávku el. energie do SP a zariadení podľa počtu osôb

c) odvádzanie zrážkových vôd podľa pomeru k podielu jednotlivých bytov na majetku bytového domu.

2. Odpočty bytových meračov SV, TUV a tepla budú vykonané raz ročne, v prípade požiadavky na dodatočný odpočet bude tento spoplatnený podľa cenníka správcu.
3. Rozúčtovanie nákladov za poskytnuté služby predloží správca vlastníkom do 31.5. nasledujúceho roku.

Vyúčtovaním zistený nedoplatok na skutočných nákladoch za poskytnuté služby je vlastník bytu povinný uhradiť správcovi do 30 dní od doručenia vyúčtovania. V tej istej lehote je správca povinný vrátiť vlastníkovi bytu vyúčtovaním zistený preplatok. Zmluvná strana, ktorá je v omeškaní so splnením tejto povinnosti sa zaväzuje uhradiť druhej zmluvnej strane úroky z omeškania vo výške 0,05% za každý kalendárny deň omeškania.

Článok V: Práva a povinnosti vlastníkov

1. Rozsah práv a povinností vlastníkov je určený zákonom č.182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení neskorších úprav a touto zmluvou.
2. Vlastníci sú povinní mesačne vždy k 25. v mesiaci poukazovať na účet správcu:

a) poplatky za služby spojené s užívaním bytového domu, bytu podľa mesačného zálohového predpisu vystaveného správcom a podľa čl. III. Ods. 2 písm. b. tejto zmluvy

b) platby do fondu opráv (ďalej len "FO") na zabezpečenie prevádzky, údržby a opráv spoločných častí, spoločných zariadení a pozemku v sadzbe 0,60 eur / m2 / mesiac,

d) poplatok za výkon správy činí 5,00 € s DPH mesačne.

e) V prípade inflácie vyššej ako 3% (podľa štatistického úradu SR) sa poplatok v bode d) zvýši o príslušné percento.

3. Platby podľa ods.2) a až c) tohoto článku budú špecifikované v mesačnom zálohovom predpise platieb jednotlivých vlastníkov bytov.
4. V prípade omeškania s platbami podľa ods.2) a) až d) je vlastník povinný uhradiť úroky vo výške 0,05% z príslušnej dlžnej sumy, za každý kalendárny deň omeškania až do zaplatenia.
5. Za dodržiavanie predpisov požiarnej ochrany zodpovedajú vlastníci.
6. Vlastník bytu (ďalej len „vlastník“) má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu, rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, príslušenstve a pozemku, najmä o spôsobe ich prevádzky, údržby a opráv.
7. Štvrtina vlastníkov bytov v dome má právo zvolať schôdzu vlastníkov, ak na ich žiadosť nezvolal schôdzu vlastníkov správca do 15 dní od doručenia žiadosti. Oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu v dome minimálne päť pracovných dní pred dňom konania schôdze vlastníkov. Oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom sa doručuje aj správcovi, ak má schôdza vlastníkov rozhodovať o úlohách pre správcu.
8. Vlastník bytu (ďalej len vlastník) je povinný:

a) pri výkone svojich práv dbať, aby sa v dome vytvorilo prostredie zabezpečujúce ostatným vlastníkom a nájomníkom výkon ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spolu užívacích práv,

b) oznamovať správcovi včas všetky údaje a zmeny týkajúce sa počtu členov a príslušníkov jeho domácnosti, ktoré sú podstatné pre rozúčtovanie služieb spojených s užívaním bytu,

c) oznamovať správcovi všetky údaje o prestavbe bytu (v súlade so zák. č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov). Na základe žiadosti správca vydá k prestavbe stanovisko.

9. Umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas, v nevyhnutnej miere a po predošlej dohode pracovníkovi správcu alebo ním poverenej osobe vstup do bytu za účelom vykonania obhliadky technického stavu vnútornej inštalácie bytu, SP a príslušenstva bytu, montáž alebo údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a na odpočet nameraných hodnôt, resp. vykonania potrebnej opravy. V tejto súvislosti má právo vlastník bytu preveriť totožnosť povereného pracovníka správcu. V opačnom prípade nie je povinný sprístupniť byt.
10. V prípade nepredvídaných havárií vlastníci znášajú finančné dôsledky i v prípade, ak na fonde opráv nebude dostatok prostriedkov na likvidáciu havárie.
11. S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu v dome prechádzajú na nového vlastníka práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Ak vlastník nadobudol byt v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, je povinný pristúpiť k zmluve o výkone správy. Prevodom alebo prechodom bytu v dome na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu v dome od zmluvy o výkone správy; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu v dome.

Článok VI: Správa spoločných častí, zariadení, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva domu a pozemku

1. Vlastník bytu v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov bytov. Oznámenie o schôdzi vlastníkov, resp. o konaní písomného hlasovania musí byť v písomnej forme vyvesené na mieste obvyklom a tiež vhodené každému vlastníkovi do jeho poštovej schránky v termíne podľa zákona.
2. Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov, alebo písomným hlasovaním sa rozhoduje v zmysle platnej legislatívy.
3. Prehlasovaný vlastník, ak sa hlasovania zúčastnil, má právo do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania sa obrátiť na príslušný súd.
4. Vlastník môže splnomocniť inú osobu písomne, s úradne overeným podpisom, aby ho na schôdzi vlastníkov zastupovala.
5. Styk vlastníkov so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený na schôdzi vlastníkov. Zástupca vlastníkov informuje o činnosti správcu v dôležitých otázkach prevádzky domu. Zástupca je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov v súlade s touto zmluvou.

Článok VII: Oprávnenie a spôsob hospodárenia s fondom prevádzky, údržby a opráv

1. Vlastníci bytov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne v zmysle čl. V, odst.2 b). V prípade, že prebehne zmena vlastníckych práv k bytom v dome, sú títo noví vlastníci povinní v súlade so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, ak nebude dohodnuté inak.
2. Z fondu prevádzky údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, zariadení domu, príslušenstva sa priľahlého pozemku ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov a loggií.
3. Čerpanie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv nepodlieha odsúhlaseniu vlastníkov v havarijných prípadoch.
4. Čerpanie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv podlieha odsúhlaseniu vlastníkov. Súhlas vlastníkov na čerpanie finančných prostriedkov z fondu prevádzky údržby a opráv nie je potrebný pri objednaní prác a služieb do 1000€/rok. V tomto prípade rozhodne o objednávke zvolený zástupca vlastníkov konkrétneho vchodu.
5. Pokiaľ nebude dohodnutá samostatná služba na pokrytie úhrad za bankové poplatky, poštovné a administratívne poplatky, budú náklady na tieto poplatky hradené z fondu prevádzky, údržby a opráv.
6. Bez súhlasu vlastníkov sa vykonávajú pravidelné revízie vyhradených technických zariadení (elektrozariadenia, bleskozvody, plynové rozvody, hasiace zariadenia, deratizácia a pod.)
7. Prostriedky fondu nepoužité v príslušnom kalendárnom roku sa nevracajú vlastníkom, ale prechádzajú do nasledujúceho roka.
8. Súčasťou účtu FO je aj rastový úrok zo zostatku mesačných vkladov v sadzbe príslušného peňažného ústavu.
9. Majetok vlastníkov nemôže byť súčasťou konkurznej podstaty správcu, ani predmetom výkonu rozhodnutia podľa osobitných predpisov.
10. Správca je povinný sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov bytov a vymáhať vzniknuté nedoplatky.
11. Správca je povinný predložiť vlastníkom bytov správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu, najneskôr do 31.mája nasledujúceho roka, a podľa potreby na požiadanie vlastníkov bytov.
12. Ak správca nepredloží vlastníkom správu o svojej činnosti podľa odseku 9 čl. VII, … 08. 03. 21. 01.

DPH a výstavba bytového domu

Problematika DPH pri výstavbe bytového domu je rozsiahla a závisí od konkrétnych okolností. Vo všeobecnosti platí, že dodanie stavebných prác a tovarov spojených s výstavbou podlieha DPH. Sadzba DPH sa riadi platnými právnymi predpismi.

Oslobodenie od DPH

V niektorých prípadoch môže byť výstavba bytového domu oslobodená od DPH. Podmienky pre oslobodenie sú stanovené v zákone o DPH. Je dôležité overiť si aktuálne znenie zákona a prípadne sa poradiť s odborníkom na DPH.

Uplatňovanie DPH

Ak výstavba podlieha DPH, stavebník je povinný uplatňovať DPH v súlade so zákonom. To znamená, že musí fakturovať DPH svojim odberateľom a odvádzať DPH štátu.

tags: #zmluva #o #vstavbe #bytového #domu #DPH