Zmluva o výstavbe: Vzor a dôležité aspekty pre rok

Zmluva o výstavbe, vstavbe a nadstavbe predstavuje špecifický typ záväzkového vzťahu, ktorý slúži ako jeden zo spôsobov nadobudnutia vlastníckeho práva k bytom a nebytovým priestorom. Táto oblasť je upravená zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZByt“). Zmluvy musia mať písomnú formu a obsahovať obligatórne náležitosti vymenované v § 22 ods. 1 ZByt.

Typy zmlúv o výstavbe

Rozsah právnej úpravy nie je rozsiahly a nešpecifikuje situácie, kedy je možné použiť jednotlivé typy zmlúv.

  • Výstavba: Zahŕňa stavbu nového domu s bytmi a nebytovými priestormi alebo dokončenie už začatej stavby.
  • Vstavba a nadstavba: Realizujú sa v rámci existujúceho domu s bytmi a nebytovými priestormi. Nadstavba využíva existujúci priestor alebo pridáva ďalšie podlažie k existujúcemu domu.

Účel zmluvy o výstavbe

Zmluva o výstavbe definuje vzájomné práva a povinnosti stavebníkov počas výstavby. Nejde o úpravu vzťahov medzi objednávateľom a zhotoviteľom realizujúcim výstavbu. Zmyslom zmluvy je predovšetkým úprava podmienok financovania výstavby, vlastníckych vzťahov k pozemkom, nadobudnutia vlastníckeho práva k novému bytovému domu a poskytnutie súčinnosti pri realizácii výstavby. Táto zmluva sa uzatvára medzi stavebníkmi ako budúcimi vlastníkmi domu s bytmi a nebytovými priestormi. Stavebník podľa ZByt nemusí byť totožný so stavebníkom podľa zákona č. 50/1976 Zb.

Developerská prax si využívanie týchto zmluvných typov neosvojila vo veľkej miere. Bežnejšie je, že developeri postavia budovu na základe zmluvy o dielo a následne ju rozdelia na byty a nebytové priestory.

Zápis nadstavby a prístavby do katastra nehnuteľností

Tento článok sa venuje problematike zápisu nadstavby a prístavby rodinného domu ako rozostavanej stavby na list vlastníctva do katastra nehnuteľností. K zápisu rozostavanej stavby sa do katastra nehnuteľností dokladá najmä zmluva o nadstavbe a prístavbe rodinného domu. Vyplýva to z ust. § 46 ods. 6 zákona č. 162/1995 Z. z. Zmluvu uzatvára stavebník s vlastníkom / vlastníkmi rodinného domu. Zmluva o nadstavbe a prístavbe rodinného domu môže obsahovať aj úpravu ďalších práv a povinností zmluvných strán v súvislosti s vybudovaním prístavby a nadstavby rodinného domu (napr. finančné vyrovnanie, spôsob realizácie prác a pod.).

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Nadstavba a prístavba rodinného domu sa zapisuje do katastra nehnuteľností záznamom. V praxi sa môže stať, že žiadosť o vydanie stavebného povolenia podáva len jeden z manželov, v čase podávania žiadosti slobodný, avšak medzičasom dôjde k uzavretia manželstva a manželia sa rozhodnú zahrnúť nadstavbu / prístavbu do BSM (bezpodielového spoluvlastníctva manželov), t.j. nadstavba a prístavba bude patriť do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. V takomto prípade je potrebné, aby súčasťou zmluvy o nadstavbe a prístavbe rodinného domu bolo aj čestné prehlásenie manželov, že nadstavba a prístavba rodinného domu je realizovaná za trvania ich manželstva a patrí do ich bezpodielového spoluvlastníctva manželov. K zmluve o nadstavbe a prístavbe rodinného domu sa musí na účely zápisu do katastra nehnuteľností predložiť dokumentácia, z ktorej je zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva. Znalecký posudok by mal obsahovať najmä výpočet podlahových plôch jednotiek vzniknutých nadstavbou / prístavbou, výpočet spoluvlastníckych podielov ako aj vyhlásenie o stupni rozostavanosti stavby podložené prípadnou fotodokumentáciou stavby.

Vzor zmluvy o výstavbe domu (príklad)

Nasledujúci príklad ilustruje zmluvu o výstavbe domu uzavretú podľa ustanovenia § 21, § 18a ods. 1 a § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len ”zákon”).

Čl. I. Zmluvné strany

  • Stavebník 1: (Obchodné meno), zapísaný v obchodnom registri Okresného súdu, oddiel: , vložka číslo: , sídlo: (adresa), IČO:
  • Stavebníci 2, 3: Pavol Šuster, rod. Šuster, nar. 6. 8. 1943, r. č. a Daniela Šusterová, rod. Balová, nar. 19. 8. 1953, r. č., obidvaja bytom Hálkova ul. č. (stavebníci 2, 3 aj ako bezpodieloví spoluvlasníci bytu č.
  • Vlastníci bytov:
    • Michal Strnisko, rod. Strnisko, nar. 13. 10. 1945, r. č., bytom Hálkova ul. č.
    • Vladimír Pažitný st., rod. Pažitný, nar. 22. 6. 1949, r. č. a Elena Pažitná, rod. Hrachová, nar. 19. 3. 1952, r. č., obidvaja bytom Hálkova ul. č.
    • Helena Nagyová, rod. Ražová, nar. 25. 8. 1940, r. č., bytom Hálkova ul. č.
    • Ervín Jančo, rod. Jančo, nar. 25. 7. 1922, r. č. a Edita Jančová, rod. Hlávková, nar. 20. 4. 1927, r. č., obidvaja bytom Hálkova ul. č.
    • Milada Belicajová, rod. Malá, nar. 13. 7. 1938, r. č., bytom Hálkova ul. č.
    • Ján Drozd, rod. Droz, nar. 19. 12. 1940, r. č. a Lýdia Drozdová, rod. Straková, nar. 25. 5. 1953, r. č., obidvaja bytom Hálkova ul. č.

Zmluvné strany - stavebníci uvedení pod 2, 3 a vlastníci bytov uvedení pod I. až IX. sú vlastníkmi bytov nachádzajúcich sa v dome súpisné číslo 6 v Bratislave na Hálkovej ul. č. 10, katastrálneho územia Nové Mesto, postavenom na parc. č. 10394/18, vedenej na LV č. 2010 ako zastavaná plocha vo výmere 364 m2.

Byt č. 1, ktorého podlahová plocha je 44, 31 m2 (vrátane pivnice vo výmere 2,34 m2) je v bezpodielovom spoluvlastníctve Miloša Vzdorovitého a Slávky Vzdorovitej, ktorí však nie sú účastníkmi tejto zmluvy, lebo jednoznačne nevyjadrili súhlasné stanovisko k zmluve o vstavbe bytov č. 9 a č. 10 (bližšie určených v bodoch 2. a 3. článku II.

Bytový dom uvedený v článku I. pod bodom 1. tejto zmluvy je štvorpodlažný, podpivničený, osadený na teréne rovinného charakteru. Stavba (52-ročná) má masívnu konštrukciu s tehlovým murivom prekrytú krovom s konzervovaným drevom v dobrom technickom stave. Spoločnými zariadeniami domu sú: výťah (resp. t. č. iba výťahová šachta), sušiareň, práčovňa, bleskozvody, STA (rozvody káblovej televízie), komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické a plynové prípojky a iné spoločné suterénne priestory.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Čl. II. Predmet zmluvy

  1. Účastníci tejto zmluvy, predstavujúci väčšinu všetkých vlastníkov bytov v bytovom dome s. č. 6 na Hálkovej ulici č. 10 v Bratislave (§ 14 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z.), sa dohodli na vstavbe dvoch podkrovných bytov č. 9 a č. 10, čím vlastníci bytov uvedení v článku I., bod 1. súhlasia s vstavbou podkrovných bytov.
  2. Byt č. 9, ktorý vznikne vstavbou v podkroví má (v zmysle projektovej dokumentácie, ktorá tvorí prílohu k zmluve) podlahovú plochu vo výmere 92,10 m2. Je prispôsobený tak pôdorysnému tvaru, ako aj možnostiam napojenia na existujúce inštalácie domu. So zreteľom na existujúcu konštrukciu využíva podlahový priestor vo dvoch podlažiach - v úrovni na kóte + 12,000a + 14,900; tak v 1. úrovni pozostáva z predsiene, obytnej haly so schodiskom, kuchyne s jedálňou a loggiou, izby, kúpelne, WC a špajzy a v 2.
  3. Byt č. 10, ktorý vznikne vstavbou v podkroví má (v zmysle projektovej dokumentácie) podlahovú plochu vo výmere 95,30 m2. Je prispôsobený tak pôdorysnému tvaru, ako aj možnostiam napojenia na existujúce inštalácie domu. So zreteľom na existujúcu konštrukciu využíva taktiež podlahový priestor vo dvoch podlažiach - v úrovni na kóte + 12,000a + 14,900; tak v 1. úrovni pozostáva z predsiene, obytnej haly so schodiskom a loggiou, kuchyne, dvoch izieb, kúpelne a komory a v 2.
  4. Ďalšie údaje o vlastnej stavbe domu a bytov č. 9 a č. 10, prehľad východiskových podkladov, členenie stavby, vecné a časové väzby stavby na okolitú výstavbu a súvisiace investície, ako aj ďalšie podrobnosti vyplývajú z technickej správy tvoriacej súčasť projektovej dokumentácie vypracovanej Ing. arch.

Čl. III. Nadobudnutie vlastníctva

  1. Zmluvné strany sa dohodli, že vlastníkom budúceho bytu č. 9 bude Vladimír Pažitný ml. a budúci byt č.
  2. Stavebník 1 - Vladimír Pažitný ml. nadobúda vlastnícke právo k bytu č. 9 v podkroví bytového domu s. č. 6 na Hálkovej ulici č.
  3. Stavebníci 2 a 3 - Pavol Šuster a manželka Daniela Šusterová (vo vzťahu k bytu č. 10) získavajú ďalší spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, príslušenstve a pozemku, na ktorom je postavený dom a priľahlom pozemku - 9530/91719) - in. Účinnosťou tejto zmluvy sa mení aj výška spoluvlastníckych podielov vlastníkov bytov č. Miloš Vzdorovitý a Slávka Vzdorovitá (vlastníci bytu č. Ján Drozd a Lýdia Drozdová (vlastníci bytu č. Michal Strnisko (vlastník bytu č. Pavol Šuster a Daniela Šusterová (vlastníci bytu č. Vladimír Pažitný a Elena Pažitná (vlastníci bytu č. Helena Nagyová (vlastníčka bytu č. Ervín Jančo a Edita Jančová (vlastníci bytu č. Milada Belicajová (vlastníčka bytu č. 8) v 10885/91719 - inách.

Čl. IV. Práva a povinnosti zmluvných strán

  1. Stavebníci 1. Vladimír Pažitný ml., 2. Pavol Šuster a 3. Daniela Šusterová sa zaväzujú vykonať v bytovom dome č. 6 na Hálkovej ulici č. 10 v Bratislave na vlastné náklady vstavbu bytov č. 9 a č.
  2. Náklady súvisiace s vnútorným vybavením bytu č. 9 bude hradiť v celom rozsahu stavebník 1 (Vladimír Pažitný ml.) a náklady súvisiace s vnútorným vybavením bytu č. 10 budú hradiť stavebníci 2 a 3 (Pavol Šuster a Daniela Šusterová).
  3. Zmluvné strany sa dohodli, že cena prác uvedených v tomto článku zmluvy pod bodom 1. predstavuje súčasne protihodnotu za zmenšenie spoluvlastníckych podielov vlastníkov bytu č. 1 - Miloša Vzdorovitého a Slávky Vzdorovitej, bytu č. 2 - Jána Drozda a Lýdie Drozdovej, bytu č. 3 - Michala Strniska, bytu č. 4 - Pavla Šustra a Daniely Šusterovej, bytu č. 5 - Vladimíra Pažitného a Eleny Pažitnej, bytu č. 6 - Heleny Nagyovej, bytu č. 7 - Ervína Janču a Edity Jančovej a bytu č.

Čl. V. Spoločné zariadenia a priestory

  1. Spoločnými zariadeniami zostávajú: výťah (resp. t. č. iba výťahová šachta), sušiareň, práčovňa, bleskozvody, STA (rozvody káblovej televízie), komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické a plynové prípojky a iné spoločné suterénne priestory.
  2. Zmluvné strany sa dohodli, že priestor povaly sa od účinnosti tejto zmluvy bude užívať tak, že v časti zodpovedajúcej budúcemu bytu č. 9 ho bude užívať stavebník 1 (Vladimír Pažitný ml.), v časti zodpovedajúcej budúcemu bytu č. 10 ho budú užívať stavebníci 2 a 3 (Pavol Šuster a Daniela Šusterová).

Čl. VI. Ďalšie dojednania

  1. Stavebníci sa zaväzujú, že dňom kolaudácie vstavby a prác uvedených v článku V. pristúpia k zmluve o výkone správy č. 07753 z 10. 5. 1999 (účinnej dňom 1. 7. 1999), ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov domu na Jiskrovej ulici č. 4 uzavreli so správcom - BYTOFOND, s. r. o., Hálkova ul.
  2. Vo všetkých veciach súvisiacich so vstavbou bytov č. 9 a č. 10 vlastníci bytov splnomocňujú na zastupovanie Michala Strniska, bytom Hálkova ul. č. 10, Bratislava.
  3. Stavebníci sa zaväzujú, že opravu strechy uskutočnia do 3 (troch) mesiacov od vydania stavebného povolenia na vstavbu bytov č. 9 a č.
  4. Vstavbu bytov č. 9 a č. 10 uskutočnia (vykonajú) do dvoch rokov od nadobudnutia právoplatnosti stavebného povolenia na vstavbu predmetných bytov.
  5. Stavebníci sa zaväzujú v prípade prevodu vlastníctva bytu previesť na nadobúdateľa bytu záväzok vyplývajúci z tejto zmluvy.
  6. Do podpísania zmluvy stavebníci predložia vlastníkom bytov na vyjadrenie projektovú dokumentáciu z novembra 2002 týkajúcu sa bytov č. 9 a č. 10 v podkroví.

Čl. VII. Zodpovednosť za škody

  1. Stavebník 1 sa zaväzuje nahradiť škodu (uvedením do pôvodného stavu), ktorá vznikne v byte č.
  2. Stavebníci 2 a 3 sa zaväzujú nahradiť škodu (uvedením do pôvodného stavu), ktorá vznikne v byte č.

Čl. VIII. Záverečné ustanovenia

  1. Táto zmluva je vyhotovená v 12 rovnopisoch, z ktorých každá strana obdrží jeden.
  2. Zmluvné strany prehlasujú, že si túto zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju podpísali.

V Bratislave dňa 18. 1.

Rozhodovanie o vstavbe a súhlas vlastníkov

V každodennom živote môže dôjsť k situácii, že niektorí vlastníci bytov (čo i len menšinoví) nebudú súhlasiť s uskutočnením vstavby (či nadstavby) domu. Riešenie naznačeného problému treba hľadať v ustanovení § 14 ods. 2 citovaného zákona, ktoré špeciálnym spôsobom upravuje (okrem iného) rozhodovanie vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov o spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, príslušenstve a priľahlom pozemku. Treba však rozlišovať, či ide o dôležitú zmenu (uvedených) spoločných vecí alebo o takúto zmenu nejde. Pri hlasovaní sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pričom za každý byt alebo nebytový priestor v dome má vlastník jeden hlas. Ak však ide o dôležité rozhodnutie týkajúce sa spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku, môžu sa prehlasovaní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome obrátiť na súd, aby o veci rozhodol. Vstavbu (nadstavbu) treba z hľadiska ustanovenia § 14 ods. 2 citovaného zákona považovať za dôležité rozhodnutie, lebo jej uskutočnením dochádza k premene uvedených spoločných častí (resp. ich časti) na byty alebo na nebytové priestory.

V nadväznosti na uvedené vzniká otázka v okruhu účastníkov zmluvy, najmä či účastníkom zmluvného vzťahu na strane vlastníkov bytov môžu byť len tí (väčšinoví) vlastníci bytov, alebo nebytových priestorov, ktorí so vstavbou či nadstavbou vyslovili súhlas, alebo aj tí z nich (menšinoví), ktorí so vstavbou či nadstavbou nesúhlasili. Hoci právna úprava na tento problém nedáva jednoznačnú odpoveď, treba ho zrejme riešiť v prospech väčšiny vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov a stavebníkov. Menšinových vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov totiž nemožno prinútiť, aby svojím podpisom prejavili súhlas s takým právnym úkonom, s ktorým nesúhlasia. Odpovedať na nastolenú otázku potom možno tak, že účastníkmi zmluvy o vstavbe či nadstavbe na strane vlastníkov bytov môžu byť len tí z nich, ktorí so vstavbou či nadstavbou prejavili súhlas.

Alternatívne spôsoby nadobudnutia vlastníctva

Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov v dome možno nadobudnúť aj na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu uzavretej podľa ustanovení § 21 a nasl. zákona č. 182/1993 Z. z. Takúto zmluvu uzatvárajú medzi sebou stavebníci alebo vlastník domu alebo vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome so stavebníkmi. Stavebníkom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba. Účastníci právneho vzťahu si v predmetnej zmluve vymedzia vzájomné práva a povinnosti pri vstavbe (výstavbe alebo nadstavbe).

Právna úprava a náležitosti zmluvy

Právna úprava tejto problematiky je obsiahnutá v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších právnych predpisov. Tretia časť vyššie spomínaného zákona obsahuje právnu úpravu výstavby domu. Na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe a nadstavbe domu, ktorá je uzavretá medzi stavebníkmi a medzi doterajšími vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, môže vzniknúť vlastníctvo bytov a nebytových priestorov v dome. Za stavebníka sa považuje fyzická alebo právnická osoba.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Výstavbou sa rozumie stavba nového domu, dostavba rozostavaného bytového domu, výstavba už existujúcich priestorov, poprípade vystavanie ďalších podlaží v existujúcom objekte. Pojem vstavba a nadstavba nie je v našom právnom poriadku špecifikovaný.

Medzi náležitosti zmluvy patrí v prvom rade vymedzenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, vymedzenie polohy a uvedenie rozsahu výmery plochy bytu a nebytového priestoru v dome. Ak sú vlastníkmi niektorého bytu manželia a byt patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, na zmluve musia byť uvedený obidvaja manželia.

O nadstavbe a stavbe bytov a nebytových priestorov v obytnom dome sa rozhoduje na schôdzi vlastníkov hlasovaním. Každý vlastník má jeden hlas a rozhoduje sa dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Zápisnica z hlasovania alebo osvedčená kópia sa podáva s návrhom na vklad ako príloha.

Stavebník má povinnosť zrealizovať vstavbu alebo nadstavbu, zabezpečiť znalecký posudok k novým spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach, spoločných zariadeniach bytového domu, a spoluvlastníckym podielom k pozemku.

Zápis do katastra nehnuteľností

Čo sa týka zápisu zmlúv o nadstavbe a stavbe bytového domu do katastra nehnuteľností, tento postup upravuje katastrálny zákon. Návrh na vklad zmluvy podávajú účastníci zmluvy po jej podpísaní aj keď vstavba alebo nadstavba nie je ešte stavebne zrealizovaná. V praxi môžu nastať aj iné situácie, kedy je možné predložiť predmetné zmluvy na zápis údajov v nich uvedených do katastra nehnuteľností. Napríklad v prípade, ak je existujúca stavba minimálne v štádiu rozostavanosti alebo v prípade existencie ukončenej stavby.

tags: #zmluva #o #vstavbe #vzor

Ďalšie články