Zmluva o výmaze záložného práva: Komplexný sprievodca

Záložné právo je bežný právny nástroj, ktorý slúži na zabezpečenie pohľadávky veriteľa. Ak dlžník nesplní svoj záväzok, veriteľ má právo uspokojiť svoju pohľadávku z hodnoty založeného majetku. Avšak, akonáhle je dlh splatený, alebo ak nastane iná zákonom predvídaná skutočnosť, je potrebné záložné právo vymazať z katastra nehnuteľností alebo iného registra. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na problematiku výmazu záložného práva, vrátane vzorov situácií a postupov.

Čo je zmluva o zriadení záložného práva?

Zmluva o zriadení záložného práva je jednou z najčastejšie používaných zmlúv slúžiacich na zabezpečenie splnenia pohľadávky. Má svoj právny základ v Občianskom zákonníku (§ 151a až § 151me). Túto zmluvu môžete nájsť aj pod názvom záložná zmluva. Jej hlavnou funkciou je zabezpečiť pohľadávku osoby voči inej osobe a posilniť tak jej postavenie pre prípad, ak by pohľadávka nebola riadne a včas splnená.

Záložnú zmluvu uzatvára tzv. záložný veriteľ (ten, kto má pohľadávku - veriteľ) a záložca (tým je dlžník, ktorí má splniť veriteľovi pohľadávku, prípadne to môže byť aj iná odlišná osoba od dlžníka.)

Náležitosti zmluvy o zriadení záložného práva

Záložná zmluva musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán - je potrebné identifikovať, kto je záložný veriteľ a kto je záložca. Zmluvné strany musia byť označené v prípade podnikateľov obchodným menom, sídlom, právnou formou a IČO-m, ak ho majú pridelené a v prípade fyzických osôb menom a priezvisko, dátumom narodenia a trvalým pobytom.
• Určenie zabezpečenej pohľadávky - je potrebné v záložnej zmluve identifikovať pohľadávku, ktorú má veriteľ voči dlžníkovi a ktorá sa zabezpečuje záložným právom. Bez vymedzenia pohľadávky by nebolo možné určiť, čo vlastne má byť zabezpečené. Pri označení pohľadávky je potrebné určiť jej hodnotu. V prípade, ak nie je určená hodnota zabezpečenej pohľadávky, je potrebné určiť najvyššiu hodnotu istiny, do ktorej sa pohľadávka zabezpečuje.
• Určenie zálohu - ďalšou náležitosťou zmluvy je označenie predmetu záložného práva, tzv. zálohu. Je to vec, ktorá zabezpečuje pohľadávku určenú v záložnej zmluve a ktorú bude môcť záložný veriteľ speňažiť v prípade, ak jeho pohľadávka nebude riadne a včas splnená dlžníkom. Bez určenia zálohu by nebolo možné identifikovať, čo vlastne zabezpečuje pohľadávku.

V prípade, že niektorá náležitosť nebude splnená, má to za následok absolútnu neplatnosť záložnej zmluvy. Hľadí sa na zmluvu, ako keby ani nedošlo k jej uzatvoreniu.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Záložná zmluva, v ktorej je zálohom nehnuteľnosť, musí mať písomnú formu. Nestačí ústna dohoda medzi záložným veriteľom a záložcom. Je tomu tak z dôvodu potreby zapísania záložného práva do katastra nehnuteľností. Záložnú zmluvu musíte predložiť na katastrálny úrad.

Aké pohľadávky je možné zabezpečiť záložným právom

Občiansky zákonník ustanovuje, že zabezpečiť je možné nielen peňažnú, ale aj nepeňažnú pohľadávku. Taktiež je možné zabezpečiť pohľadávku, ktorá vznikne až v budúcnosti. Pri nepeňažnej pohľadávke je dôležité, aby jej hodnota bola určitá, prípadne určiteľná kedykoľvek počas trvania záložného práva.

Čo môže byť zálohom

Pojmom záloh sa označuje predmet záložného práva, teda určitá vec, ktorá zabezpečuje splnenie pohľadávky záložného veriteľa. Zálohom môže byť vec, právo, iná majetková hodnota, byt alebo nebytový priestor, ako aj súbor vecí, práv, cenný papier a podnik. Záložné právo sa vzťahuje aj na príslušenstvo týchto vecí (napr. úroky z omeškania pri nezaplatenej pohľadávke), ak sa v zmluve nedohodlo inak. Dokonca je možné, aby záloh vznikol až v budúcnosti.

Dve fázy vzniku záložného práva

Celý proces vzniku záložného práva k nehnuteľnosti pozostáva z dvoch štádií. Prvou fázou je uzavretie samotnej zmluvy o zriadení záložného práva. Bez uzavretia zmluvy nie je možné pristúpiť k druhej fáze, ktorou je zápis záložného práva do katastra nehnuteľností. Po uzavretí záložnej zmluvy je potrebné podať návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností na príslušnom Okresnom úrade, katastrálnom odbore. Následne má kataster lehotu 30 dní na to, aby záložné právo zavkladoval do katastra nehnuteľností. Rozhodnutím Okresného úradu o povolení vkladu záložného práva sa končí proces vzniku záložného práva.

Práva a povinnosti zmluvných strán pri záložnej zmluve

Uzavretie každej zmluvy prináša pre jej účastníkov určité práva a povinnosti. Azda najpodstatnejším právom záložného veriteľa je právo začať s výkonom záložného práva v prípade, ak jeho pohľadávka nebude riadne a včas splnená. Výkon záložného práva sa uskutočňuje predovšetkým predajom zálohu. Zabezpečená pohľadávka sa uspokojí z výťažku predaja. Veriteľ sa však môže uspokojiť aj tým, že si záloh ponechá. Takáto dohoda je však možná až po tom, ako zabezpečená pohľadávka nadobudne splatnosť.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Na druhej strane účastníkov je záložca. Ak sa v zmluve nedohodne inak, je oprávnený užívať záloh “zvyčajným spôsobom”. Musí sa však zdržať všetkého, čím by sa zmenšila hodnota zálohu. Kým zabezpečená pohľadávka nenadobudne splatnosť, má záložca právo aj disponovať so zálohom, čiže napr. môže predať záloh alebo ho darovať, ak sa v zmluve nedohodli inak. Povinnosťou záložcu je strpieť výkon záložného práva v prípade, ak nesplní pohľadávku veriteľa riadne a včas.

Zánik záložného práva

Záložné právo neexistuje večne. Občiansky zákonník definuje situácie, kedy záložné právo zaniká. Medzi najčastejšie dôvody patria:

• Zánik zabezpečenej pohľadávky: Ak dlžník riadne a včas splní svoj dlh, záložné právo automaticky zaniká.
• Zánik predmetu záložného práva: Ak dôjde k zničeniu alebo strate založenej veci, záložné právo zaniká.
• Vzdanie sa záložného práva veriteľom: Veriteľ sa môže dobrovoľne vzdať svojho záložného práva.
• Uplynutie času: Ak bolo záložné právo zriadené na dobu určitú, jeho platnosť sa skončí uplynutím tejto doby.
• Vrátenie veci: Ak záložné právo vzniklo odovzdaním hnuteľnej veci, jej vrátením veriteľovi záložné právo zaniká.
• Prevedenie zálohu v bežnom obchodnom styku: Za určitých okolností môže dôjsť k zániku záložného práva pri predaji založenej veci, najmä ak kupujúci bol v dobrej viere, že vec nie je zaťažená záložným právom.
• Výkon záložného práva: Ak veriteľ pristúpi k výkonu záložného práva, napríklad predajom založenej veci, záložné právo zaniká.

Výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností

Po zániku záložného práva je nevyhnutné vykonať jeho výmaz z katastra nehnuteľností. Tento proces pozostáva z niekoľkých krokov:

1. Získanie súhlasu so zrušením záložného práva: Najdôležitejším krokom je získanie písomného súhlasu od záložného veriteľa (napr. banky), že súhlasí s výmazom záložného práva. Tento súhlas by mal byť úradne overený.
2. Podanie žiadosti o výmaz záložného práva: Súhlas veriteľa spolu s návrhom na výmaz záložného práva sa podáva na príslušný katastrálny úrad. Žiadosť musí obsahovať všetky potrebné údaje o nehnuteľnosti, záložnom práve a zmluvných stranách.
3. Katastrálne konanie: Katastrálny úrad preverí žiadosť a priložené dokumenty. Ak sú všetky náležitosti splnené, kataster povolí výmaz záložného práva a vykoná príslušný zápis do katastra nehnuteľností. Príslušný okresný úrad zápis do katastra vykoná záznamom, a to do piatich pracovných dní odo dňa začatia konania o výmaze záložného práva.

Poplatky za výmaz záložného práva

Áno, kataster záložné právo vymaže iba na základe žiadosti o výmaz záložného veriteľa, prípadne žiadosť môže podať aj záložca. Žiadosť o výmaz záložného práva je treba podať bezodkladne po vzdaní sa záložného práva záložným veriteľom. Ako prílohu k žiadosti je potrebné priložiť vyhlásenie veriteľa o vzdaní sa záložného práva. Výmaz záložného práva vykoná kataster ku dňu uvedenému v žiadosti, najskôr však ku dňu zániku záložného práva.

Problémy pri výmaze záložného práva a ich riešenie

Niekedy sa môže stať, že výmaz záložného práva sa komplikuje. Tu sú niektoré bežné problémy a návrhy na ich riešenie:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

• Nedostupný veriteľ: Ak veriteľ, v prospech ktorého je záložné právo zriadené, už neexistuje alebo je ťažko dostupný, je potrebné zistiť jeho právneho nástupcu (napr. pri fúzii bánk). Ak to nie je možné, je potrebné obrátiť sa na súd so žiadosťou o určenie právneho nástupcu alebo o nahradenie súhlasu veriteľa súdnym rozhodnutím.
• Stratená dokumentácia: Ak sa stratila dokumentácia preukazujúca zánik záložného práva (napr. potvrdenie o splatení úveru), je potrebné pokúsiť sa získať duplikát od veriteľa. Ak to nie je možné, je potrebné obrátiť sa na súd so žiadosťou o prehlásenie, že dlh bol splatený.
• Nečinnosť exekútora: V prípade, že exekúcia bola ukončená, ale exekútor neodstránil blokáciu nehnuteľnosti, je potrebné exekútora urgovať, prípadne podať sťažnosť na exekútorský úrad. Odporúča sa osobne navštíviť exekútora (aj prostredníctvom advokáta) a takto ho donútiť konať.
• Staré záložné práva: V prípade, že na nehnuteľnosti viazne staré záložné právo, ktoré vzniklo ešte pred rokom 1990 a nie je možné získať súhlas veriteľa (napr. Štátnej sporiteľne), je potrebné zistiť, kto je právny nástupca štátnej sporiteľne (ponovom), požiadať ich o kvitanciu.

Kúpa nehnuteľnosti zaťaženej záložným právom

Ak uvažujete o kúpe nehnuteľnosti, na ktorej viazne záložné právo, je dôležité byť obozretný. V kúpnej zmluve by malo byť jasne uvedené, že predávajúci je povinný zabezpečiť výmaz záložného práva súčasne s prevodom vlastníckeho práva na kupujúceho. Je vhodné, aby bolo splnenie tejto povinnosti zabezpečené napríklad právom kupujúceho na odstúpenie od zmluvy, ak predávajúci túto povinnosť nesplní.

Príklad z praxe

Pani X kúpila novostavbu s dohodou, že predávajúci zabezpečí výmaz záložných práv tretích osôb do 60 dní od uzavretia kúpnej zmluvy. Keďže sa tak nestalo, pani X by mala:

1. Vyžiadať si kópiu kúpnej zmluvy od právnika, ktorý ju má v úschove.
2. Skontrolovať, či zmluva obsahuje lehotu na výmaz záložného práva a podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.
3. Kontaktovať právnika a upozorniť ho na blížiaci sa termín vinkulácie.

tags: #zmluva #o #vymaz #záložného #práva #vzor