Rezervačná Zmluva pri Kúpe Nehnuteľnosti: Sprievodca pre Kupujúcich a Predávajúcich

Kúpa nehnuteľnosti je významný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a informovanosť. Jedným z prvých krokov na ceste k novému bývaniu býva často podpis rezervačnej zmluvy. Čo to rezervačná zmluva je, aké sú jej náležitosti a na čo si dať pozor? Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o rezervačnej zmluve pri kúpe nehnuteľnosti.

Čo je to rezervačná zmluva?

Rezervačná zmluva na nehnuteľnosť predstavuje písomný prísľub, že predávajúci alebo realitná kancelária nebude ponúkať danú nehnuteľnosť na predaj iným záujemcom počas určitého obdobia. Kupujúci tak získa čas na zabezpečenie finančných prostriedkov, napríklad na vybavenie hypotéky.

Základným cieľom rezervačnej zmluvy na byt je obvykle odplatná rezervácia bytu za dohodnutú cenu na určitú dobu. Počas dohodnutej doby sa predávajúci zaväzuje byt neponúknuť na predaj žiadnej tretej osobe, ani ho iným spôsobom nepreviesť (napr. darom), nezaťažiť (napr. nájmom, vecným bremenom, záložným právom a pod.) či nezmeniť jeho stav (napr. odstránením dverí so zárubňami, drevenej podlahy a pod.), pokiaľ sa na tom zmluvné strany nedohodli, a poskytnúť výlučnú možnosť kúpy bytu záujemcovi o kúpu, s ktorým uzatvoril rezervačnú zmluvu. Zároveň sa zmluvné strany zaviažu poskytnúť si vzájomnú súčinnosť pri nasledujúcom prevode vlastníckeho práva k bytu (podpis kúpnej zmluvy, podpis záložných zmlúv predávajúcim pri čerpaní hypotéky a pod.).

Rezervačný poplatok

Rezervačná zmluva je štandardne odplatná, pričom odplata sa v zmluve často označuje ako rezervačný poplatok (alebo záloha za kúpnu cenu). Túto zálohu uhrádza kupujúci predávajúcemu pri podpise rezervačnej zmluvy. Pri dodržaní rezervačnej zmluvy a neskoršom uzavretí samotnej kúpnej zmluvy mu bude z predajnej ceny rezervačná záloha odpočítaná. Odplata môže okrem možnosti záujemcu o kúpu v stanovenej lehote kúpiť predmetnú nehnuteľnosť (tzv. opcia) zahŕňať tiež zabezpečenie služieb spojených s predajom nehnuteľnosti (obvykle služieb realitnej kancelárie) napr. služby ako vypracovanie návrhov zmlúv, konzultácie v súvislosti so zápisom vlastníckeho práva do katastra a podobne.

Zmluvné strany

Zmluvnými stranami sú predávajúci (vlastník nehnuteľnosti) a kupujúci. Často do procesu vstupuje aj sprostredkovateľ predaja nehnuteľnosti, najčastejšie realitný maklér alebo realitná kancelária. V takom prípade sa rezervačný poplatok platí na účet sprostredkovateľa alebo v hotovosti. Ak budete platiť hotovosťou, dajte si pozor na zákonné obmedzenie výšky hotovostných transakcií (aktuálne do 5000 eur). Ak realitný maklér alebo realitná kancelária zastupujú predávajúceho, je vhodné, aby v zmluve figuroval aj samotný majiteľ nehnuteľnosti. Takáto rezervačná zmluva je teda trojstranná.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

V praxi sa môžete stretnúť s rezervačnou zmluvou ako zmluvou dvojstrannou (medzi predávajúcim a kupujúcim alebo medzi realitnou kanceláriou a kupujúcim) alebo zmluvou trojstrannou (medzi predávajúcim, kupujúcim a realitnou kanceláriou).

Rezervačná zmluva vs. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Rezervačná zmluva sa často zamieňa so zmluvou o budúcej kúpnej zmluve, no ide o dva rozdielne typy zmlúv s odlišnými právnymi dôsledkami. Rezervačná zmluva na byt nenahrádza zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Nezaväzuje teda priamo zmluvné strany, aby v stanovenom čase kúpnu zmluvu nevyhnutne uzavreli.

V praxi sa možno stretnúť s tým, že pod pojmom rezervačná zmluva sú niekedy podpisované zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. V prípade, ak však uzatvoríte „rezervačnú zmluvu“, ktorá má náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy, bude sa na zmluvu hľadieť ako na zmluvu o budúcej kúpnej zmluve (aj v prípade, ak je nazvaná ako rezervačná zmluva). Hlavné rozdiely sú nasledovné:

Rezervačná zmluva:

• Považuje sa za tzv. inominátnu (nepomenovanú) zmluvu podľa § 51 Občianskeho zákonníka.
• Záujemcovi o kúpu nevzniká povinnosť, ale právo (možnosť) výhradne počas stanovenej doby a za stanovených podmienok kúpiť konkrétnu nehnuteľnosť.
• V prípade, ak bol uhradený tzv. rezervačný poplatok a nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane záujemcu o kúpu, patrí tento poplatok predávajúcemu (alebo realitnej kancelárii) z titulu platby za poskytnutú službu rezervácie - t.j. za výhradné právo v stanovenej lehote kúpiť nehnuteľnosť, či z titulu zabezpečenia iných služieb spojených s predajom nehnuteľnosti (obvykle služieb realitnej kancelárie - napr. vypracovanie návrhov zmlúv, obhliadky nehnuteľnosti a podobne).
• Rezervačná zmluva, ak je správne nastavená, predstavuje pre záujemcu o kúpu bytu menej prísny zmluvný režim ako zmluva o budúcej zmluve.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve:

• V Občianskom zákonníku je upravená v § 50a.
• Zmluvným stranám vzniká, za podmienok podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, povinnosť uzatvoriť riadnu kúpnu zmluvu. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle zmluvnej strany bolo nahradené súdnym rozhodnutím.
• V prípade, ak bol zaplatený preddavok na kúpnu cenu (alebo na účely tohto článku tzv. rezervačný poplatok) a nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane záujemcu o kúpu, preddavok obyčajne patrí predávajúcemu (alebo realitnej kancelárii) z titulu zmluvnej pokuty (záujemca o kúpu porušil svoju povinnosť uzatvoriť kúpnu zmluvu, preto musí zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške preddavku). Zmluvnú pokutu je potrebné dohodnúť v zmluve, v opačnom prípade by pri nevrátení preddavku na kúpnu cenu došlo k bezdôvodnému obohateniu.

TIP: pokiaľ je na účely rezervácie bytu uzatváraná zmluva o budúcej kúpnej zmluve, je potrebné dať si obzvlášť veľký pozor na to, aby obsahovala všetky náležitosti, ktoré musí obsahovať riadna kúpna zmluva na byt, v opačnom prípade bude zmluva o budúcej kúpnej zmluve neplatná.

Náležitosti rezervačnej zmluvy

Rezervačná zmluva by mala obsahovať nasledujúce údaje:

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

• Identifikácia zmluvných strán: Meno a priezvisko/názov, trvalé bydlisko/sídlo, rodné číslo/IČO.
• Podrobný opis nehnuteľnosti: Údaje z listu vlastníctva (číslo listu vlastníctva, katastrálne územie, číslo parcely, súpisné číslo budovy, popis bytu/domu/pozemku). Ak k domu alebo bytu prislúcha garáž, musí byť zapísaná v zmluve.
• Kúpna cena nehnuteľnosti.
• Výška rezervačného poplatku a spôsob jeho úhrady. Podľa aktuálnych zákonov, maximálna suma ktorú môže ktokoľvek od vás prijať v hotovosti, nesmie presiahnuť 5-tisíc eur. Nikdy prosím svoje peniaze nedávajte realitke, maklérovi či hockomu bez dokladu. To čo sa následne deje s vašou rezervačnou zálohou, to musíte mať zrozumiteľne popísané v rezervačnej zmluve.
• Doba trvania rezervačnej zmluvy. Pri hypotekárnom úvere ide väčšinou o 4 až 8 týždňov. V prípade, že máte kompletnú hotovosť, môže stačiť aj týždeň.
• Termín uzavretia kúpnej zmluvy.
• Termín uvoľnenia nehnuteľnosti. Je to deň, keď predávajúci dáva byt alebo dom k dispozícii novému majiteľovi, teda vám.
• Podmienky vrátenia rezervačného poplatku.
• Sankcie za nedodržanie zmluvy. Rezervačná zmluva by mala obsahovať aj klauzulu o sankciách pre prípad odstúpenia od zmluvy jednou zo zmluvných strán. Pokiaľ si kupujúci rozmyslí kúpu danej nehnuteľnosti alebo sa mu nepodarí zohnať dostatok finančných prostriedkov (napr. ak mu banka neschváli hypotéku), musí obvykle zaplatiť dohodnutú sankciu, ktorá je vo väčšine prípadov samotný rezervačný poplatok, ktorý je tak nevratný. Ak si predaj rozmyslí majiteľ nehnuteľnosti (predajca), rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu. Ak je zmluva vyvážená a férová, pre tieto prípady je pre majiteľa v zmluve dohodnutá sankcia v rovnakej výške, ako keď od zmluvy odstúpi kupujúci. Ak ide o predaj cez realitnú kanceláriu, suma sankcie sa obvykle delí medzi realitnú kanceláriu a zmluvnú stranu, ktorá zmluvu neporušila.
• Podpisy zmluvných strán.

Odstúpenie od rezervačnej zmluvy

Ak ste uzavreli rezervačnú zmluvu, ale rozhodli ste sa od nej odstúpiť, existujú určité kroky, ktoré môžete podniknúť, no závisí to od náležitostí konkrétnej zmluvy. Väčšinou však rezervačné zmluvy neumožňujú jednoduché odstúpenie.

Podmienky pre odstúpenie od rezervačnej zmluvy môžu byť jej súčasťou, zvyčajne však tak tomu nie je. Legislatívnym problémom je, že rezervačná zmluva nie je definovaný druh zmluvy, preto neexistuje žiadna oficiálna forma odstúpenia od daného typu zmluvy. Existujú však vzorové zmluvy, ktoré obsahujú klauzulu o odstúpení od rezervačnej zmluvy, pričom však musai ybť splnené určité podmienky.

Najčastejšie dochádza k vypovedaniu rezervačnej zmluvy zo strany kupujúcich z dôvodu, že si nedokázali včas zabezpečiť finančné prostriedky (napr. ak im banka neschváli hypotekárny úver).

Na čo si dať pozor?

• Pred podpisom rezervačnej zmluvy si ju dôkladne prečítajte a uistite sa, že rozumiete všetkým jej ustanoveniam. Ak vám niečo nie je jasné, neváhajte sa opýtať predávajúceho, realitného makléra alebo právnika.
• Overte si serióznosť realitnej kancelárie a makléra. Predtým než sa k čomukoľvek svojim podpisom a zložením rezervačnej zálohy zaviažete, skočte na internet a poriadne si realitku a makléra preklepnite.
• Dajte si pozor na neprimerane vysoký rezervačný poplatok. Mal by byť určený percentuálne a v primeranej výške.
• Uistite sa, že zmluva obsahuje jasné podmienky vrátenia rezervačného poplatku. Ak rezervačná zmluva obsahuje náležitosti o tom, že aj v prípade, ak sa vám financovanie nepodarí, vrátia vám poplatok za rezerváciu, môžete si byť istí, že ide o seriózneho predajcu a nemáte sa čoho obávať. Ibaže, pozor na nástrahy, ktoré môže zmluva skrývať. Takáto zaujímavá výhoda sa totiž môže ukrývať za tým, že vám poplatok vrátia len, ak financovanie (hypotéku) záujemca riešil cez nich.
• Ak sa vám zmluva zdá nevyvážená a zmluvná protistrana neprimerane zvýhodnená, navrhnite jej zmeny.
• V prípade pochybností sa poraďte s právnikom. Vzhľadom na fakt, že rezervačná zmluva podpisom dvoch zúčastnených strán nadobúda právny charakter, je ideálne všetky otázky adresovať na odborníkov z oblasti práva a advokácie.

Potvrdenie o zaplatení kúpnej ceny

Potvrdenie o zaplatení kúpnej ceny je doklad, ktorý preukazuje skutočnosť, že kupujúci uhradil predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu.

Aké sú náležitosti potvrdenia o zaplatení kúpnej ceny?

• Identifikácia zmluvných strán
• Špecifikácia titulu zaplatenia kúpnej ceny (kúpna zmluva)
• Identifikácia predmetu kúpy
• Vyhlásenie predávajúceho o tom, že kupujúci uhradil kúpnu cenu v dohodnutej výške
• Spôsob úhrady - v hotovosti *, prevodom na účet v banke,…
• Miesto a dátum úhrady
• Podpisy účastníkov * UPOZORNENIE: V zmysle § 4 zákona č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti sa zakazuje platba v hotovosti, ktorej hodnota prevyšuje 5 000 eur prípadne, ktorá prevyšuje 15 000 eur, medzi fyzickými osobami - nepodnikateľmi.

Záver

Rezervačná zmluva je dôležitý dokument, ktorý môže ovplyvniť celý proces kúpy nehnuteľnosti. Preto je dôležité venovať jej náležitú pozornosť a pred podpisom sa uistiť, že rozumiete všetkým jej ustanoveniam. Dôkladná informovanosť a obozretnosť vám pomôžu vyhnúť sa nepríjemným prekvapeniam a zabezpečiť úspešný priebeh kúpy vášho vysnívaného bývania.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

tags: #zmluva #o #vyplateni #zalohy #pri #kupe