Zmluva o výstavbe rozostavaného bytu: Vzor a dôležité aspekty

Tento článok sa zaoberá problematikou zmlúv o výstavbe rozostavaných bytov, poskytuje vzor a zdôrazňuje dôležité aspekty, ktoré by mali byť zahrnuté v takejto zmluve. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad pre všetky strany, ktoré zvažujú vstup do zmluvného vzťahu týkajúceho sa rozostavanej nehnuteľnosti.

Úvod do problematiky

Kúpa rozostavaného bytu predstavuje špecifickú situáciu, ktorá si vyžaduje osobitnú pozornosť pri uzatváraní zmluvy. Na rozdiel od kúpy dokončenej nehnuteľnosti, pri rozostavanom byte kupujúci vstupuje do procesu výstavby a preberá na seba určité riziká spojené s dokončením stavby. Preto je mimoriadne dôležité, aby zmluva o budúcej kúpnej zmluve alebo priamo kúpna zmluva detailne upravovala práva a povinnosti oboch strán, definovala predmet kúpy, platobné podmienky, termíny a sankcie v prípade nedodržania zmluvných podmienok.

Právny rámec

Právny rámec pre zmluvy o výstavbe a kúpe nehnuteľností je upravený najmä Občianskym zákonníkom (zákon č. 40/1964 Zb.) a Zákonom o katastri nehnuteľností (zákon č. 162/1995 Z. z.). Katastrálny zákon upravuje postup zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, vrátane rozostavaných stavieb, do katastra nehnuteľností.

Katastrálny zákon a jeho význam

Katastrálny zákon definuje kataster nehnuteľností ako verejný register, ktorý obsahuje údaje o nehnuteľnostiach, ich vlastníkoch a iných právach k nim. Zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností je dôležitý z hľadiska právnej istoty, pretože umožňuje identifikovať stavbu, jej vlastníka a prípadné ťarchy, ktoré na nej viaznu.

Podľa katastrálneho zákona, stavba sa do katastra zapíše, ak je ohraničená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou. V prípade rozostavanej stavby sa vyžaduje doloženie právoplatného stavebného povolenia a znaleckého posudku o stupni rozostavanosti.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Vzor zmluvy o výstavbe rozostavaného bytu

Nižšie uvádzame vzor kúpnej zmluvy na rozostavaný byt, ktorý je potrebné prispôsobiť konkrétnym okolnostiam prípadu.

KÚPNA ZMLUVA

uzatvorená v zmysle § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka

Článok I.Zmluvné strany

  1. Predávajúci: [Meno a priezvisko/Obchodné meno], [Adresa/Sídlo], [Rodné číslo/IČO], [Číslo OP/Číslo OR]
  2. Kupujúci: [Meno a priezvisko/Obchodné meno], [Adresa/Sídlo], [Rodné číslo/IČO], [Číslo OP/Číslo OR]

Článok II.Predmet zmluvy

  1. Predávajúci je výlučným vlastníkom nasledovnej nehnuteľnosti (ďalej len "predmet kúpy"):
    • Rozostavaná stavba - byt bez súpisného čísla, nachádzajúca sa v [Obec], okres [Okres], na ulici [Ulica] č. [Číslo], postavená na pozemku parcely registra „C“, parc. č. [Číslo parcely], zapísaná na liste vlastníctva č. [Číslo LV], vedenom Okresným úradom [Mesto], katastrálny odbor, katastrálne územie [Katastrálne územie].
    • Podiel na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu a pozemku, prislúchajúci k bytu.
  2. Predmet kúpy je v stave rozostavanosti, zodpovedajúcom [Stupeň rozostavanosti] podľa znaleckého posudku č. [Číslo posudku] zo dňa [Dátum posudku], vypracovaného znalcom [Meno znalca].

Článok III.Prehlásenia predávajúceho

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Predávajúci prehlasuje, že:

  1. Je výlučným vlastníkom predmetu kúpy, ktorý nie je zaťažený žiadnymi právami tretích osôb, vecnými bremenami, záložnými právami ani inými obmedzeniami.
  2. Na predmete kúpy neviaznu žiadne dlhy, nedoplatky ani iné finančné záväzky.
  3. Voči predmetu kúpy neprebiehajú žiadne súdne, exekučné ani iné konania.
  4. Disponuje právoplatným stavebným povolením č. [Číslo povolenia] zo dňa [Dátum povolenia] na výstavbu bytového domu, v ktorom sa nachádza predmet kúpy.
  5. Zaväzuje sa dokončiť výstavbu bytového domu a predmetu kúpy v súlade so stavebným povolením a platnými predpismi.
  6. Neposkytol a neposkytne, na zmluvnom základe alebo mlčky, užívacie práva žiadnej tretej osobe.
  7. Nepodpísal a nepodpíše kúpnu zmluvu, resp. inú zmluvu, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k predmetu kúpy na tretiu osobu.

Článok IV.Kúpna cena a platobné podmienky

  1. Kúpna cena za predmet kúpy sa stanovuje dohodou zmluvných strán vo výške [Suma] EUR (slovom: [Suma slovom] eur).
  2. Kupujúci sa zaväzuje zaplatiť kúpnu cenu nasledovne:
    • [Suma] EUR ako zálohu pri podpise tejto zmluvy.
    • Zvyšok kúpnej ceny, t.j. [Suma] EUR, bude vyplatený po dokončení stavby a kolaudácii bytového domu, najneskôr do [Dátum].
  3. Kúpna cena bude uhradená prevodom na bankový účet predávajúceho č. [Číslo účtu], vedený v banke [Názov banky].
  4. Kúpna cena vo výške [BUDE DOPLNENE] EUR (slovom: [BUDE DOPLNENE] eur) bude po načerpaní úveru vinkulovaná na účte Kupujúceho č. IBAN: SK00 0000 0000 0000 BUDE DOPLNENÉ v spoločnosti [BUDE DOPLNENE], a bude vyplatená Predávajúcemu formou vinkulácie z účtu Kupujúceho na účet Predávajúceho uvedený v Článku I ods. t. j. podmienkou na vyplatenie Kúpnej ceny bude predloženie listu/listov vlastníctva č. a) stavba / rozostavaná stavba bez súpisného čísla - popis stavby: [BUDE DOPLNENE], nachádzajúcej sa v [BUDE DOPLNENE], na ulici [BUDE DOPLNENE] č. [BUDE DOPLNENE], so súpisným č. [BUDE DOPLNENE], postavenej na pozemku parcele registra „C“, parc. č. b) pozemok/pozemky - druh pozemku: [BUDE DOPLNENE], parcely registra „C“, parc. č. [BUDE DOPLNENE], o výmere: [BUDE DOPLNENE] m2, nachádzajúceho sa v [BUDE DOPLNENE], na ulici [BUDE DOPLNENE] č.
  5. V prípade omeškania kupujúceho s úhradou kúpnej ceny, je predávajúci oprávnený požadovať úrok z omeškania vo výške [Percento]% ročne z dlžnej sumy za každý deň omeškania.
  6. V prípade, že Kúpna cena nebude Predávajúcemu zaplatená spôsobom uvedeným vyššie, za dohodnutých podmienok, Predávajúci má právo od tejto zmluvy odstúpiť. Odstúpením sú Zmluvné strany povinné vrátiť si všetky vzájomné poskytnuté plnenia.

Článok V.Dokončenie stavby a kolaudácia

  1. Predávajúci sa zaväzuje dokončiť výstavbu bytového domu a predmetu kúpy najneskôr do [Dátum].
  2. Predávajúci sa zaväzuje zabezpečiť kolaudáciu bytového domu a predmetu kúpy najneskôr do [Dátum].
  3. V prípade omeškania predávajúceho s dokončením stavby alebo kolaudáciou, je kupujúci oprávnený požadovať zmluvnú pokutu vo výške [Suma] EUR za každý deň omeškania.
  4. Predávajúci sa zaväzuje odovzdať Kupujúcemu všetky záručné doklady a dokumentáciu k vybaveniu Predmetu Kúpy podľa Článku III. ods.

Článok VI.Odovzdanie predmetu kúpy

  1. Predávajúci sa zaväzuje odovzdať predmet kúpy kupujúcemu do [Počet] dní po kolaudácii bytového domu.
  2. O odovzdaní predmetu kúpy bude spísaný protokol, ktorý podpíšu obe zmluvné strany.
  3. Zmluvné strany sa dohodli, že pri odovzdávaní Predmetu Kúpy bude vyhotovený Preberací protokol. Preberací protokol bude obsahovať celkový aktuálny stav Predmetu Kúpy ku dňu jeho odovzdania Predávajúcim a prevzatia Kupujúcim. Preberací Protokol bude rovnako obsahovať aj všetky súčasti a príslušenstvo k Predmetu Kúpy podľa článku III. ods.
  4. Predávajúci je povinný ku dňu odovzdania Predmetu Kúpy uhradiť všetky poplatky, prípadné nedoplatky za spotrebu elektrickej energie, plynu, vodné a stočné, prípadne za ďalšie služby spojené s užívaním Predmetu Kúpy, a to za obdobie až do dňa odovzdania Predmetu Kúpy Kupujúcemu. Prípadné nedoplatky, za vyúčtovanie nákladov za plnenia spojené s užívaním Predmetu Kúpy za rok 2016 a 2017 do dátumu odovzdania Predmetu Kúpy Kupujúcemu, sa Predávajúci zaväzuje uhradiť v plnej výške Kupujúcim.

Článok VII.Prevod vlastníckeho práva

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

  1. Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho až vkladom do katastra nehnuteľností.
  2. Návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností podá predávajúci bez zbytočného odkladu po zaplatení celej kúpnej ceny.
  3. Predávajúci a Kupujúci sa zaväzujú do 30 dní odo dňa povolenia vkladu vlastníckeho práva v prospech Kupujúceho oznámiť správcovi dane vznik a zánik daňovej povinnosti k dani z nehnuteľností.

Článok VIII.Zodpovednosť za vady

  1. Predávajúci zodpovedá za vady, ktoré má predmet kúpy pri odovzdaní kupujúcemu.
  2. Kupujúci je povinný vady bez zbytočného odkladu oznámiť predávajúcemu.

Článok IX.Odstúpenie od zmluvy

  1. Zmluvné strany sú oprávnené odstúpiť od tejto zmluvy v prípade podstatného porušenia zmluvných povinností druhou stranou.
  2. Za podstatné porušenie zmluvných povinností sa považuje najmä:
    • Omeškanie predávajúceho s dokončením stavby alebo kolaudáciou o viac ako [Počet] mesiacov.
    • Nezaplatenie kúpnej ceny kupujúcim v dohodnutom termíne.
    • Ak Okresný úrad [BUDE DOPLNENE], katastrálny odbor, vyzve Zmluvné strany na odstránenie nedostatkov podania, resp. doplnenie podkladov potrebných pre povolenie vkladu vlastníckeho práva, Zmluvné strany sa zaväzujú tieto nedostatky bezodkladne odstrániť, resp. požadované podklady bezodkladne doplniť.
  3. Odstúpenie od tejto kúpnej zmluvy musí byť urobené písomne s uvedením dôvodu odstúpenia, inak je neplatné. Táto kúpna zmluva na dom zaniká dňom doručenia písomného oznámenia o odstúpení druhej Zmluvnej strane.

Článok X.Záverečné ustanovenia

  1. Práva a povinnosti Zmluvných strán, ktoré táto kúpna zmluva na dom neupravuje, sa spravujú príslušnými ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb.
  2. Táto zmluva je vyhotovená v [Počet] vyhotoveniach, z ktorých každá strana obdrží [Počet] vyhotovení.
  3. Ak sa stane niektoré ustanovenie tejto kúpnej zmluvy celkom alebo sčasti neplatným, kúpna zmluva na dom ostáva v platnosti. Neplatnosť niektorého ustanovenia tejto zmluvy nemá vplyv na platnosť zostávajúcej časti zmluvy.
  4. Zmluvné strany deklarujú svoju vôľu, riešiť každý spor vyplývajúci z tejto zmluvy rokovaním a dohodou.
  5. Zmluvné strany vyhlasujú, že si zmluvu pozorne prečítali, jej obsahu porozumeli a bez výhrad s ňou súhlasia.
  6. Táto kúpna zmluva na dom nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami. Prevod vlastníckeho práva k Predmetu Kúpy nadobudne účinnosť dňom rozhodnutia Okresného úradu, katastrálny odbor o vklade vlastníckeho práva Kupujúceho.

V [Mesto], dňa [Dátum]

Predávajúci

Kupujúci

Dôležité aspekty zmluvy o výstavbe rozostavaného bytu

Pri uzatváraní zmluvy o výstavbe rozostavaného bytu je dôležité venovať pozornosť nasledujúcim aspektom:

  • Identifikácia predmetu kúpy: Zmluva musí presne identifikovať predmet kúpy, t.j. rozostavaný byt, vrátane jeho polohy, výmery, stupňa rozostavanosti a podielu na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu a pozemku.
  • Stavebné povolenie a projektová dokumentácia: Predávajúci by mal predložiť platné stavebné povolenie a projektovú dokumentáciu, aby kupujúci mal prehľad o rozsahu a kvalite plánovaných prác.
  • Termíny dokončenia stavby a kolaudácie: Zmluva by mala obsahovať presné termíny dokončenia stavby a kolaudácie, ako aj sankcie v prípade ich nedodržania.
  • Platobné podmienky: Je dôležité dohodnúť si platobné podmienky, ktoré zohľadňujú postup výstavby a minimalizujú riziko pre kupujúceho. Platby by mali byť rozdelené do viacerých splátok, ktoré sú viazané na konkrétne etapy výstavby.
  • Zodpovednosť za vady: Zmluva by mala upravovať zodpovednosť predávajúceho za vady, ktoré sa vyskytnú na predmete kúpy po jeho odovzdaní kupujúcemu.
  • Odstúpenie od zmluvy: Zmluva by mala obsahovať podmienky, za ktorých je možné od zmluvy odstúpiť, napr. v prípade podstatného porušenia zmluvných povinností druhou stranou.
  • Riešenie sporov: Zmluva by mala obsahovať ustanovenie o riešení sporov, napr. dohodou, mediáciou alebo súdnou cestou.

Predaj rozostavanej stavby a kataster nehnuteľností

Predaj rozostavanej stavby je citlivý a právne náročnejší než predaj skolaudovaného domu. Po povolení vkladu sa na liste vlastníctva objaví položka: „rozostavaná stavba na parcele č. percentuálny stupeň rozostavanosti (napr. 70%).“

Nedá sa previesť len stavba, vždy sa prevádza aj s pozemkom.

Darovacia zmluva a jej náležitosti

Vzor darovacej zmluvy na dom s pozemkom:

DAROVACIA ZMLUVA

uzatvorená podľa § 628 a nasl. Občianskeho zákonníka

medzi:

  • Darca: [Meno a priezvisko/Obchodné meno], [Adresa/Sídlo], [Rodné číslo/IČO], [Číslo OP/Číslo OR]
  • Obdarovaný: [Meno a priezvisko/Obchodné meno], [Adresa/Sídlo], [Rodné číslo/IČO], [Číslo OP/Číslo OR]

Článok I.Špecifikácia daru

Darca je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti:

  • Stavba - rodinný dom, súpisné číslo: [Číslo], nachádzajúca sa v katastrálnom území [Katastrálne územie], obec [Obec], okres [Okres], ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom [Mesto], odbor katastrálny, na liste vlastníctva č. [Číslo LV], postavená na parcele KN-C, č. [Číslo parcely], o výmere [Výmera] m2, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria.
  • Pozemok parcely KN-C, č. [Číslo parcely], o výmere [Výmera] m2, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, zapísaný na LV č. [Číslo LV] vedenom Okresným úradom [Mesto], odbor katastrálny, okres [Okres], obec [Obec], katastrálne územie [Katastrálne územie].

(ďalej len ako „Dar“)

Článok II.Predmet zmluvy

Darca týmto daruje Dar v podieloch podľa článku 1 tejto Zmluvy Obdarovanému a Obdarovaný Dar prijíma do svojho vlastníctva.

Článok III.Stav Daru

Obdarovaný vyhlasuje, že pred uzavretím tejto Zmluvy sa oboznámil so stavom Daru a jeho stav mu je dobre známy.

Darca vyhlasuje, že:

  • Mu nie sú známe také vady Daru, na ktoré by mal Obdarovaného osobitne upozorniť.
  • Na Dare neviaznu žiadne dlhy, Dar nie je zaťažený žiadnymi ťarchami, bremenami ani vadami v najširšom slova zmysle, ani žiadnymi právami tretích osôb.
  • Vo vzťahu k Daru neprebiehajú žiadne súdne, reštitučné, exekučné, ani iné konania, ktoré by obmedzovali dispozičné právo Darcu.
  • K Daru neboli zriadené žiadne predkupné práva, zabezpečovacie prevody práv, opcie, iné zmluvy o budúcej zmluve, nájomné alebo podnájomné zmluvy, iné práva užívania.
  • Nebol podaný žiaden návrh na vklad, návrh alebo podnet na záznam alebo poznámku.
  • Nie je proti Darcovi vedené exekučné konanie, ani takéto konanie nehrozí; nebol podaný návrh na vyhlásenie konkurzu alebo povolenie reštrukturalizácie, ani takýto návrh nehrozí.
  • Vlastnícke právo k Daru a výkon všetkých jeho imanentných súčasti, najmä právo Dar užívať a prevádzať nie je obmedzené žiadnym zmluvným vzťahom, dohodou alebo jednostranným vyhlásením voči tretej osobe, či už v ústnej alebo písomnej forme.
  • Neuzavrel zmluvu o prevode vlastníctva, ani inú zmluvu ohľadne prevodu alebo zaťaženia predmetného Daru s inou osobou.
  • Nezamlčal žiadne informácie, ktoré by mohli mať vplyv na plnenie z tejto Zmluvy.
  • Ku dňu podpísania tejto Zmluvy neuzavrel a zaväzuje sa, že do povolenia vkladu vlastníckeho práva v prospech Obdarovaného neuzavrie žiadnu inú kúpnu, budúcu, darovaciu, nájomnú, záložnú, zmluvu o zriadení vecného bremena alebo akúkoľvek inú zmluvu zakladajúcu práva tretích osôb k Daru ani sa k uzatvoreniu takýchto zmlúv nezaviaže a nepodá a zaväzuje sa, že ani nepodá návrh na povolenie vkladu vlastníckeho alebo iného práva k Daru v prospech tretej osoby a zdrží sa akéhokoľvek takého nakladania s Nehnuteľnosťami, ktoré by znížilo jeho hodnotu.

Článok IV.Odstúpenie od zmluvy

V prípade, že sa niektoré z vyhlásení uvedených v článku III tejto Zmluvy zo strany Darcu ukáže ako nepravdivé, je Obdarovaný oprávnený od tejto Zmluvy odstúpiť. Odstúpenie je účinné dňom doručenia oznámenia Darcovi o tom, že Obdarovaný od Zmluvy odstupuje.

Článok V.Kataster nehnuteľností

Vlastníctvo k Daru prechádza na Obdarovaného až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Týmto dňom úžitky, nebezpečenstvá, povinnosti ako aj všetky práva spojené s vlastníctvom darovaných nehnuteľností prechádzajú na obdarovaného. Návrh na vklad vlastníckeho práva k Daru v prospech Obdarovaného podá na príslušnom úrade, odbore katastrálnom Darca bez zbytočného odkladu po uzavretí tejto Zmluvy. Správny poplatok súvisiaci s podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností na základe tejto Zmluvy je povinný zaplatiť Darca. V prípade, že príslušný Okresný úrad, odbor katastrálny, rozhodne inak ako povolením vkladu do katastra nehnuteľností, Zmluvné strany sa zaväzujú poskytnúť si všetku potrebnú súčinnosť.

Článok VI.Rozhodné právo

Táto Zmluva sa riadi právnym poriadkom Slovenskej republiky, najmä ustanoveniami § 628 a násl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov.

Článok VII.Záverečné ustanovenia

Obdarovaný si je vedomý, že Darca sa môže domáhať vrátenia Daru, ak sa Obdarovaný bude správať k Darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo poruší dobré mravy.

Zmluvné strany vyhlasujú, že ich spôsobilosť na právne úkony nie je obmedzená, túto zmluvu uzatvárajú slobodne a vážne, neuzavreli ju v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok, pozorne si ju prečítali, jej obsahu porozumeli a nemajú proti jej forme a obsahu žiadne námietky, čo potvrdzujú svojimi vlastnoručnými podpismi.

Táto zmluva je vyhotovená v [Počet] rovnopisoch, pričom každý má platnosť originálu s určením jedného vyhotovenia pre každú Zmluvnú stranu.

V [Mesto], dňa [Dátum]

Darca

Obdarovaný

Zápis vlastníckeho práva a návrh na vklad

Pri kúpe nehnuteľnosti je potrebné podať na katastrálny úrad návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v zmysle § 24 katastrálneho zákona. Týmto sa zavŕši proces kúpy alebo predaja nehnuteľnosti, nakoľko vlastnícke právo vzniká, mení sa alebo zaniká práve rozhodnutím katastrálneho úradu.

Katastrálne konanie začína na návrh účastníka konania a končí rozhodnutím. Návrh na vklad sa podáva v jednom rovnopise.

Prílohy návrhu na vklad:

  • Zmluva, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach.
  • Verejná listina alebo iná listina, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ak toto právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva.
  • Identifikácia parciel, ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva.
  • Geometrický plán, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje alebo pri zriadení vecného bremena k pozemku.
  • Dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom; podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený, ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje.
  • Oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad.

Katastrálny úrad rozhodne o návrhu do 30 dní odo dňa doručenia návrhu, cena kolku je 66 EUR. V prípade, že má osoba záujem o zrýchlené konanie, katastrálny úrad rozhodne do 15 dní a cena kolku je 266 EUR.

tags: #zmluva #o #vystavbe #rozostavany #byt #vzor

Ďalšie články